Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97212/2023

19 мая 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  19 мая 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Потыкаловой К.Р.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

Заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония» (197022, 

<

...>, литер В, офис 4, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.02.2003, ИНН: 

<

***>);

Заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, Новгородская улица, дом 20, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>); 

о признании незаконным отказа, 

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 03.05.2024,  

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0 об отказе в заключении договора аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое здание, площадью 82,3 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В, об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить (продлить) договор аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое здание, площадью 82,3 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.02.2024 дело передано для рассмотрения в производство судье Потыкаловой К.Р. 

Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  стороны считаются извещенными надлежащим образом.

В судебном заседании явку обеспечил представитель стороны. Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявления по доводам письменного отзыва. 

Заявитель ходатайствовал об участии в судебном заседании онлайн, суд ходатайство удовлетворил, поддержал доводы ранее представленных письменных позиций, в том числе возражения на отзыв заинтересованного лица. 

Суд, в отсутствие возражений сторон, признал дело подготовленным, завершил предварительное судебное заседание, открыл судебное заседание суда первой инстанции и рассмотрел дело по существу. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующее. 

Между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (правопреемник Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, далее по тексту – арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония» (далее по тексту – арендатор) было заключен договор от 26.01.2001 № 15-А005246, в соответствии с которым арендатору был передан объект нежилого фонда – здания, расположенного по адресу: 197022, Санкт-Петербург, Каменноостровский проспект, д. 57, литер В, площадью 64,4 кв.м., кадастровый номер № 78:3170:0:81 (Объект), для использования под нежилые цели (офис). 

Пунктами 1.3 и 1.4 договора предусмотрено, что он заключен сроком на 10 лет, условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 26.11.2001. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 16.01.2002, номер государственной регистрации № 78-01-263/2001-120.2.

До заключения указанного договора аренды и передачи здания в пользование Обществу в здании была произведена несогласованная перепланировка, что подтверждается уведомлением о незаконной перепланировке ГУ ГУИОН ПИБ Петроградского района в адрес КУГИ от 29.03.2001 № 384.

В связи с выявлением уполномоченным органом незаконной перепланировки здания в пункте 6.9 договора аренды было включено особое условие об обязанности арендатора согласовать в Проектно-инвентаризационном бюро Петроградского района выполненные перепланировки в установленном порядке с последующим изготовлением пакета документов, описывающих объекты нежилого фонда. 

Наличие на момент заключения сторонами договора аренды и передачи здания арендатору незаконной перепланировки (перепланировки без проекта) отражено также в документах ПИБ Петроградского района, приложенных к договору в приложении №2.

Обязанность по согласованию перепланировки в установленном порядке арендатором была исполнена.

28.11.2008 Обществом (заказчик) заключены с Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУП «ГУИОН») ПИБ Петроградского района (исполнитель) договоры № 1300008603 на выполнение работ по изготовлению справок в отношении объекта и № 1300008596 изготовление пакета документов для регистрации прав на первичный объект недвижимости в отношении объекта. 

03.02.2009 филиалом ГУП «ГУИОН» ПИБ Петроградского района на объект изготовлен кадастровый паспорт. 07.04.2009 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга проведен кадастровый учет строения с присвоением ему кадастрового номера 78:7:3170:0:81 и указания в технических характеристиках общей площади 82.3 кв.м.

На основании согласованного проекта был подписан акт приемки объекта от 14.08.2013, изготовлен технический план объекта, сформирован и передан в регистрирующий орган необходимый пакет документов для внесения изменений в ЕГРН. По результатам рассмотрения документов ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» сведения о перепланировке внесены в ЕГРН. 

Согласно кадастровому паспорту от 12.12.2013 объекту присвоен кадастровый номер 78:07:0003170:3020 и отражена общая площадь объекта 82.3 кв.м. 

В процессе согласования перепланировки, кадастровыми инженерами было установлено, что площадь 64,4 кв.м., указанная в плане первичного объекта недвижимости в 2001 году и являющимся неотъемлемой частью договора аренды, была отражена ПИБ Петроградского района без учета лестниц и тамбуров, в соответствии с регламентами по учету объектов, которые действовали в 2001 году. 

По данным технического учета общая площадь нежилого строения была уточнена за счет учета лестниц и тамбуров площадью 17,9 кв. м и составила 82,3 кв.м.; наружные границы объекта не изменялись, что также усматривается из архивных документов и отражено в справке (выписке из инвентаризационного дела) в ответ на запрос от 03.08.2015 № 6990.

При этом незаконная перепланировка была произведена до передачи объекта арендатору, что зафиксировано в договоре аренды от 26.11.2001, уведомлении о незаконной перепланировке от 29.03.2001 № 384.

Арендатор исполнил обязанность, установленную в пункте 6.9 договора аренды и согласовал в ранее выполненные перепланировки с последующим изготовлением необходимого пакета документов, описывающих объект нежилого фонда.

Общество с 2009 года вносит плату за арендуемый объект исходя из его фактической площади - 82,3 кв.м.

С 26 ноября 2001 года по настоящее время объект используется арендатором в соответствии с указанными в договоре целями, задолженность по арендной плате на стороне арендатора отсутствует.

В период срока действия договора аренды общество неоднократно обращалось в Комитет с заявлениями о намерении реализовать преимущественное право приобретения здания. Ответными письмами Комитет отказывал обществу, кроме того  затягивал процесс формирования земельного участка, чем препятствовал в реализации указанного права. Общество также неоднократно обращалось в Комитет по вопросу внесения изменений в договор аренды, однако изменения в договор аренды внесены не были.

В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Уведомлением от 22.12.2022 Комитет сообщил об отказе от договора, указав на право арендатора обратиться с заявлением о заключении договора на новый срок. 

Письмом от 16.03.2023 общество заявило о намерении заключить на новый срок договор аренды объекта. В дополнение к заявлению общество письмом от 12.05.2023 направило в Комитет заявление и документы, в том числе  отчет ООО «Клиринг» от 03.04.2023 с положительным экспертным заключением № 283/3/2023 от 13.04.2023 саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит оценщик.

Решением в письме от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0 Комитет отказал обществу в удовлетворении заявления о заключении договора на новый срок, указав на изменение площади объекта за счет перепланировки, выполненной в 2009 году и отсутствие в этой связи оснований для предоставления объекта в аренду без проведения аукциона. 

Полагая отказ Комитета незаконным, общество обратилось в суд с настоящим заявлением. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случаях принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом, наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В оспариваемом решении Комитет в качестве основания к отказу указал, что поскольку площадь Объекта изменилась увеличилась вследствие перепланировки, возник новый объект, в связи с чем оснований для заключения договора аренды на новый срок не имеется.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Одной из индивидуализирующих характеристик объекта недвижимого имущества является его площадь.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что переданный по договору от 26.01.2001 № 15-А005246 объект в ходе исполнения указанного договора поменял свои свойства в связи с проведением процедуры согласования перепланировки, по результатам которой общая площадь нежилого строения была уточнена за счет учета лестниц и тамбуров площадью 17,9 кв. м и составила 82,3 кв.м.; объекту присвоен кадастровый номер 78:07:0003170:3020 и отражена общая площадь объекта 82.3 кв.м. 

Суд не находит оснований полагать, что в связи с уточнением площади нежилого здания за счет учета лестниц и тамбуров был создан новый объект недвижимости, что в равной степени не свидетельствует о выбытии из владения и пользования одного нежилого строения площадью 64,4 кв.м. и приобретение в пользование и владение нового объекта недвижимости площадью 82,3 кв.м.

Перевод здания в объект нежилого фонда с проведением несогласованного переустройства был произведен до передачи здания Обществу по договору аренды, что подтверждается уведомлением Бюро в адрес КУГИ от 29.03.2001 № 384 и условиями, описанными в самом договоре аренды от 26.11.2001 №15-А005246 и приложениях к нему. Планы первичного объекта недвижимости и экспликация помещений, приложенные к договору, согласно штампу Бюро, подписанному уполномоченными должностными лицами, были составлены на дату 20.06.1991.

Следует также отметить, что Комитету было известно об изменении расчета площади объекта как минимум с 2007 года, то есть задолго до отказа в заключении на новый срок договора аренды. Общество неоднократно обращалось в Комитет по вопросу внесения изменений в договор аренды в части указания актуальной площади объекта в соответствии с Планом первичного объекта недвижимости от 30.05.2007 (в том числе письмом от 30.06.2011), однако письма Общества были оставлены Комитетом без ответа.

Более того, в 2018 году СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» в рамках арбитражного дела № А56-164127/2018 был предъявлен иск к обществу о взыскании задолженности по договору аренды от 26.11.2001 в размере 1 407 115,11 руб., основанный именно на том, что площадь переданного в аренду здания составляла 82.3 кв.м., а не 64,4 кв.м. Тем самым заинтересованное лицо подтвердило, что объект площадью 82.3 кв.м. признается им тем же самым объектом, что был передан по договору аренды №15-А005246 от 26.11.2001, а не иным объектом, возникшим в связи с перепланировкой.

Приведенный Комитетом в отзыве расчет арендной платы не свидетельствует о том, что площадь объекта при расчете не учитывается. общество отмечает, что возможность влиять на размер арендной платы у него отсутствует, арендные платежи вносятся обществом на основании начислений, выставленных комитетом в личном кабинете.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными. 

При этом в силу пункта 3 части 4, пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ признание оспоренного ненормативного правового акта или решения недействительным, а действий (бездействия) незаконными возлагает на государственные органы обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд. 

Согласно статье 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: 

<

***>) обществу с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония»  (ИНН: 

<

***>) в письме от 29.08.2023 № 05-15-33123/23-0-0 в заключении договора аренды на новый срок - 10 лет, на нежилое здание, площадью 82,3 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: 

<

***>) заключить (продлить) договор аренды с обществом с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония»  (ИНН: 

<

***>) на новый срок - 10 лет, на нежилое здание, площадью 82,3 кв.м., кадастровый номер 78:07:0003170:3020, расположенного по адресу: 197022, Россия, 

<

...>, литер В.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комплексная интернет-телефония»  (ИНН: 

<

***>) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу заявления. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                          Потыкалова К.Р.