СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-7141/2024-ГК

г. Пермь

12 сентября 2024 года

Дело № А60-7069/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Маркеевой О.Н., 

судей Дружининой О.Г., Крымджановой Д.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещённых надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2024 года 

по делу № А60-7069/2024

по иску обществу с ограниченной ответственностью «Проминвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора в части выкупной цены земельного участка, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» (далее – истец, общество, ООО «Проминвест») обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – ответчик, ТУ Росимущества в Свердловской области, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 68185, кадастровый 66:58:0116001:87, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: под объект промышленности, путем изложения п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Участка составляет 632 449 руб. 97 коп.».

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.05.2024 иск удовлетворен в полном объеме, судом урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 68185, кадастровый 66:58:0116001:87, расположенного по адресу: 

<

...>, разрешенное использование: под объект промышленности, путем изложения п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена Участка составляет 632 449 руб. 97 коп.». С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы Управление указывает, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий (строений, сооружений), при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

По мнению апеллянта, тот факт, что истец воспользовался льготой при приобретении участка в аренду, препятствует продаже ему земельного участка по льготной цене в силу письма Минэкономразвития России от 21.06.2011 № ОГ-Д23-130. В связи с чем, ТУ Росимущества в Свердловской области полагает, что выкупная цена должна быть определена в порядке, предусмотренном действовавшим в период приватизации земельного участка законодательстве. Поскольку истец стал собственником земельного участка после 01.07.2012, оснований для выкупа участка по льготной цене отсутствуют.

До судебного заседания от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, возражает в отношении изложенных в апелляционной жалобе доводов.

Отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела в порядке, предусмотренном статьей 262 АПК РФ.

До судебного заседания суда апелляционной инстанции от истца поступило ходатайство об участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания).

В удовлетворении ходатайства об участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции отказано в связи с отсутствием технической возможности.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.11.2021 общество с ограниченной ответственностью «Проминвест» обратилось в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116001:87, площадью 68 185 кв. м, имеющим местоположение: 

<

...>.

ООО «Проминвест» на основании договора N 778-М от 12.11.2004 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116001:87.

На земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности следующие здания общей площадью 18 800,4 кв.м.:

- здание главного корпуса, общая площадь 8348,40 кв. м, инвентарный номер: 23929-4/51-1, литер 28А, 28Б, 28В, 28Д, 28Е, 28Ж, назначение: нежилое 66:58:0000000:8757 1953-1956 гг.; 

- административное здание, общая площадь 2739.5 кв. м, литер 5, назначение: нежилое 66:58:0116001:739 1959 г.; - здание теплового пункта, общая площадь 710,50 кв. м, инвентарный номер: 23929, литер 22, назначение: нежилое 66:58:0116001:741 1971 г.; 

- здание трансформаторной подстанции, общая площадь 266,70 кв. м, инвентарный номер: 23929-8/51-1, литер: 41А, 41 Б, 41В, этажность: 1, назначение: нежилое 66:58:0116001:735 1954 г.; 

- часть здания цеха тяжелых конструкций, общая площадь 673530 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 - 14, Этаж: 1, литер 24АД4Б, 24В, 24Д, назначение: нежилое 66:58:0116001:5201 1968 г. 

Указанные здания были приватизированы из государственной собственности в соответствие с Планом приватизации Ордена Ленина строительного треста «УралТяжТрубСтрой», утвержденного решением территориального агентства по Свердловской области Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом № 609 от 04.11.1992.

Право собственности на указанные здания возникло у заявителя на основании договора купли-продажи № 1 от 18.05.2013.

В адрес истца был направлен проект договора купли – продажи земельного участка.

Ответчик подготовил проект договора купли-продажи спорного земельного участка, в соответствии с п. 2.1 которого цена участка составляет 30 267 321,50 руб.

Не согласившись с предложенным расчётом, истец подготовил протокол разногласий к договору купли-продажи спорного земельного участка, предложен следующий расчет цены земельного участка: в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, что составляет 632 449,97 руб.

31.01.2024 ответчик отказал в подписании протокола разногласий к договору в письме № 66-09/1088.

Наличие неурегулированных разногласий при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка в части определения его цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что применительно к обстоятельствам данного дела для приобретения собственником объектов недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 достаточно установить факт своевременного (до 01 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, в связи с чем, поскольку указанный факт установлен судом, истец имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащей продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В соответствии с пунктом статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (подпункт 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ).

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ закреплено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

Согласно п. 3 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Как указывает истец, изменение цены обусловлено тем, что все указанные в указанном Договоре здания были приватизированы из государственной собственности в соответствие с Планом приватизации Ордена Ленина строительного треста «УралТяжТрубСтрой», утвержденного решением территориального агентства по Свердловской области Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом №609 от 04.11.1992 (установлено решением Арбитражного суда Свердловской области суда по делу № А60-29499/2022).

Право аренды данного земельного участка было предоставлено истцу после прекращения права постоянного бессрочного пользования (переоформления) согласно Приказу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области №11243 от 12.08.2004.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Таким образом, одним из таких федеральных законов, устанавливающих иные правила определения цены испрашиваемого земельного участка, является Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 137 от 25.10.2001).

В соответствии пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с 01 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона N 137-ФЗ до 01 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Таким образом, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ следует, что право на выкуп земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. Для реализации этого права достаточно установить своевременное (до 01.07.2012) переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Данный правовой подход сформулирован Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503, от 25.05.2016 № 310-ЭС16-1609, от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738 и от 29.09.2016 № 304-КГ16-11950. Также названная позиция закреплена и в пункте 9 («Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений») Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного его Президиумом 19.10.2016.

Статьей Закона N 137-ФЗ регламентировано, что лица, не указанные в пункте 1 данной статьи и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации.

Пунктом 3 Постановления Правительства Свердловской области от 26.12.2012 N 1532-ПП "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках" предусмотрено, что в случаях, установленных пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ, цена продажи земельных участков устанавливается в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.

Судом первой инстанции верно установлено и материалами дела подтверждено, что истцом право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком на право аренды было переоформлено в 2004 году, то есть до 01 июля 2012 года. Указанные обстоятельства подтверждаются и ответчиком в апелляционной жалобе.

Так, принадлежащие истцу здания были приватизированы из государственной собственности в соответствие с Планом приватизации Ордена Ленина строительного треста «УралТяжТрубСтрой», утвержденного решением территориального агентства по Свердловской области Государственного Комитета РФ по управлению государственным имуществом № 609 от  04.11.1992. 

Право собственности на указанные здания возникло у заявителя на основании договора купли-продажи № 1 от 18.05.2013.

В свою очередь ООО «Проминвест» на основании договора № 778-М от 12.11.2004 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:58:0116001:87. 

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в отношении спорного земельного участка истцом реализована процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, на указанном земельном участке расположены объекты, включенные в план приватизации предприятия, в связи с чем, истец имеет право на приобретение спорного земельного участка в собственность по льготной цене, выкупная цена должна составлять 2,5% от кадастровой стоимости участка.

Таким образом, пункт 2.1 договора правомерно принят судом в редакции, предложенной истцом.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются как основанные на ошибочном толковании положений действующего законодательства применительно к конкретным обстоятельствам рассматриваемого спора. 

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137 –ФЗ от 25.10.2001 право приобретения испрашиваемого земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Таким образом, с учетом вышеуказанных положений действующего законодательства и разъяснений применительно к обстоятельствам данного дела для приобретения собственником объектов недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137 от 25.10.2001 достаточно установить факт своевременного (до 01 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды, что в данном случае было сделано истцом.

Ссылка Управления на Письмо Минэкономразвития РФ от 21.06.2011 № ОГ-Д23-130 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку указанный документ не является нормативным правовым актом, при этом принято без учета внесенных в Закон № 137-ФЗ изменений Федеральным законом от 18.07.2011 № 214-ФЗ.

Определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому с собственником объекта недвижимости, стороны должны руководствоваться Законом N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Изложенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы арбитражного суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, основаны на неверном толковании норм права апеллянтом, что не может являться основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины, поскольку по настоящему делу принято судебное решение об отказе в удовлетворении апелляционной жалобы лица, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2024 года по делу № А60-7069/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Н. Маркеева 

 

Судьи

 

О.Г. Дружинина 

 

Д.И. Крымджанова