дело № А15-6408/2021

9 июня 2022 года

г. Махачкала

 

Резолютивная часть решения объявлена 9 июня 2022 года.

Решение

 в полном объеме изготовлено 9 июня 2022 года.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Гаджимагомедова И. С. (после произведенной определением от 03.06.2022 на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации замены судьи), при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Минимущества Дагестана (ОГРН 

<

***>) к СПК «Труженик» (ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и обязании возвратить земельный участок, при участии в заседании: от истца – ФИО2, ФИО3 (представители по доверенности), от ответчика – ФИО4 (председатель), ФИО5 (адвокат по доверенности), от третьего лица (ФГБУ «Государственный природный заповедник «Дагестанский») – ФИО6 (представитель по доверенности), 

УСТАНОВИЛ:

Минимущество Дагестана обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к СПК «Труженик» о взыскании 904 479,49 рубля задолженности за период до 01.10.2018, в том числе 766 543 рубля основного долга и 137 936,49 рубля пени, расторжении договора аренды № 14 от 14.03.2011 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республике Дагестан, ТУ Росимущества в Республике Дагестан и ФГБУ «Государственный природный заповедник «Дагестанский».

Представитель истца в судебном заседании  поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 14 от 14.03.2011 аренды земельного участка площадью 6358,1374 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 05:01:000052:0006, находящийся в Бабаюртовском районе Республики Дагестан для ведения отгонного животноводства (пункт 1.1). Договор заключен на 49 лет до 14.03.2060 (пункт 2.1). Размер арендной платы составляет 71 529 рублей в год и подлежит оплате равными частями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября текущего года (пункты 3.1, 3.2). За нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,03 % от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки, а в случае нарушения срока оплаты аренды за два периода и более размер пени составляет 0,5 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2). Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае, в том числе, изменения кадастровой оценки земельных участков, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Республики Дагестан (пункт 3.5). Объект аренды передан арендатору по передаточному акту от 14.03.2011, государственная регистрация договора произведена 22.07.2016 за № 05-05/001-05/140/01/2016-19640.

В связи с образованием по состоянию на 01.10.2018 за ответчиком задолженности в сумме 766 543,67 рубля, истец направил ему соответствующую претензию № 15-ЕТ-06/3909/18 от 01.11.2018, после чего обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества.

Как видно из материалов дела, ранее истец обращался с аналогичным иском в рамках дела № А15-5434/2016 о взыскании задолженности предыдущий период по 2 квартал 2016 года в сумме 545 995,94 рубля. В ходе рассмотрения указанного дела 17.02.2017 ответчиком оплачено 500 000 рублей, в связи с чем решением от 20.02.2017 в части основного долга в иске отказано, взыскано 108 445,46 рубля пени за просрочку оплаты аренды.

При этом в ходе рассмотрения указанного дела судом установлено, что размер арендной платы  по договору подлежал определению в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлениями Правительства Республики Дагестан № 214 от 01.07.2008,  № 510 от 27.12.2011, № 306 от 03.11.2015, приказа Минэкономразвития России от 20.09.2010 № 445.

Также судом установлено, что спорный земельный участок, расположенный на территории Бабаюртовского района Республики Дагестан, относится к землям отгонного животноводства, составляющих 1 группу земель сельскохозяйственного назначения, к которым в соответствии с Постановлением Правительства Республики Дагестан № 510 от 27.12.2011 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Республике Дагестан» подлежит применению среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в размере 23 024 рубля за 1 га.

С учетом указанных обстоятельств судом установлено, что размер арендной платы по договору должен составлять 439 156,55 рубля в год. 

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 20.02.2017 по делу № А15-5434/2016 имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь.

С учетом ранее рассмотренного судом периода аренды по 2 квартал 2016 года (полностью оплаченного 17.02.2017), а также исходя из указанного в претензии периода задолженности и пени за период до 01.10.2018, требования настоящего иска фактически представляет собой задолженность по арендным платежам за период с 3 квартала 2016 года по 3 квартал 2018 года.

Поскольку в указанном периоде кадастровая оценка не менялась, а оспариваемая ответчиком кадастровая оценка произведена в 2020 году, арендные платежи за который не относятся к предмету спора, при рассмотрении настоящего дела также следует руководствоваться кадастровой стоимостью, установленной Постановлением Правительства Республики Дагестан № 510 от 27.12.2011 (утратившим силу в связи с изданием Постановления Правительства Республики Дагестан от 30.12.2021 № 368).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16 и 19 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды от 14.03.2011 № 14 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы установлен не по результатам торгов, поэтому к рассматриваемой сделке подлежит применению регулируемая арендная плата и изменение методики ее определения на основании постановлений Правительства Республики Дагестан не требует заключения дополнительного соглашения к договору.

В связи с этим также подлежат отклонению доводы ответчика со ссылкой на письмо истца от 13.09.2021 и приложенный к нему расчет арендной платы с 2013 года по 2020 год, поскольку расчет аренды должен производиться в соответствии Постановлением Правительства Республики Дагестан № 510 от 27.12.2011.

Кроме того, правильность установленной кадастровой стоимости подлежит проверке в рамках самостоятельного иска об оспаривании результатов оценки в порядке статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и не может оцениваться в рамках дела о взыскании арендной платы, основанной на такой кадастровой оценке.

Согласно расчету истца задолженность за указанный спорный на дату направления претензии от 01.11.2018 составляла 766 543,67 рубля основного долга и 137 936,49 рубля пени. 

При этом указанная сумма складывается из ежеквартальных начислений по 109 789 рубля, что соответствует установленной судом арендной плате в размере 439 156 рублей в год. В то же время, из расчета следует, что в данный расчет истцом включена сумма задолженности в сумме 108 445,45 рубля, начисленная 10.08.2017 (в результате чего за 2017 год начислена арендная плата в общей сумме 547 601 рубль). Поскольку начисление этой суммы никак истцом не обосновано, она не подтверждена первичными документами и ее начисление противоречит установленному судом размеру арендной платы, данную сумму задолженности (108 445,45 рубля) следует исключить из расчета аренды за спорный период. 

С учетом названных обстоятельств и отраженных в представленном самим истцом акте сверки платежей следует, что действительная сумма задолженности за спорный период ответчиком фактически оплачена следующими платежами: 17.02.2017 оплачено 546 000 рублей (из которых 545 995,94 отнесено в счет оплаты предыдущей задолженности, а 4,06 рубля подлежат отнесению на спорный период), 19.02.2018 оплачено 230 000 рублей, 28.02.2018 оплачено 100 000 рублей, 28.12.2018 оплачено 430 000 рублей, 25.10.2019 оплачено 500 000 рублей (из которых 228 098,13 рубля относятся на спорный период, а 271 901,87 рубля подлежат отнесению в счет оплаты за следующий период), что видно из следующего расчета:

Начислено

Оплачено

16.09.2016

109 789,13 

 

16.11.2016

109 789,14 

 

17.02.2017

4,06

16.03.2017

109 789,13 

 

16.06.2017

109 789,13 

 

16.09.2017

109 789,13 

 

16.11.2017

109 789,14 

 

19.02.2018

230 000,00 

 

28.02.2018

100 000,00  

16.03.2018

109 789,13 

 

16.06.2018

109 789,13 

 

16.09.2018

109 789,13 

 

28.12.2018

430 000,00  

 

25.10.2019

500 000,00  

Итого:                                               988 102,19

Итого:                                           1 260 004,06

Долг:                                                            0,00

Переплата:                                       271 901,87

Таким образом, поскольку предъявленная к взысканию задолженность за спорный период ответчиком оплачена, в удовлетворении иска в части основного долга следует отказать.

При этом, поскольку из указанной таблицы видно, что задолженность ответчиком оплачивалась с нарушением установленных пунктом 3.2 договора сроков платежа, то ответчик должен оплатить пени, предусмотренные пунктом 5.2 договора.

Учитывая, что предъявленный истцом к взысканию размер пени в сумме 137 936,49 рубля за спорный период до 01.10.2018 не превышает действительный размер пени за этот период, в том числе с учетом произведенных ответчиком платежей, требование истца в части пени подлежит удовлетворению полностью в заявленном размере.

В части требования о расторжении договора аренды в иске следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу названных разъяснений, поскольку в данном случае договор аренды заключен на срок более 5 лет и спорная сумма задолженности ответчиком полностью оплачена, допущенные ответчиком просрочки оплаты арендных платежей в данном случае не могут служить основанием для расторжения договора аренды.

При этом озвученные истцом в судебном заседании доводы о наличии оснований для расторжения договора по иным основаниям (наличие на участке некапитальных строений и осуществление на участке выпаса скота посторонними лицами), отраженным в акте проверки от 24.12.2021, также не могут служить основанием для удовлетворения исковых требований в части расторжения договора, поскольку указанные доводы истцом не заявлялись ответчику ни в досудебной претензии, ни в исковом заявлении. Кроме того, указанная проверка истцом проведена по обращению самого ответчика об оказании содействия в установлении посторонних лиц, незаконно использующих участок, и из этого акта не следует, что отраженные в нем нарушения допущены ответчиком и что эти нарушения являются существенными. 

Таким образом, исковое заявление подлежит удовлетворению в части взыскания пени, в остальной части заявленных требований в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом того, что сумма основного долга ответчиком оплачена до обращения истца в суд с иском.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

заявленные требования удовлетворить частично.

Взыскать с СПК «Труженик» в пользу Минимущества Дагестана 137 936,49 рубля пени.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с СПК «Труженик» в доход федерального бюджета 3216 рублей государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Дагестан в течение месяца со дня его принятия.

Судья     И. С. Гаджимагомедов