РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-190834/22-94-1439

08 декабря 2022 года

г. Москва

Резолютивная часть решения изготовлена 28 ноября 2022 года

Полный текст решения изготовлена 08 декабря 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Харламова А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём  ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Федерального государственного  бюджетного учреждения «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации (ул.Мясницкая, д.47, 

<

...>)

к заинтересованному лицу- Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве   (ул. Б. Тульская, д. 15 115191, г. Москва)

третье лицо: ООО «Мега»

о оспаривании решения Росреестра о приостановлении государственной регистрации договора аренды №7Т/1-А/20 от 30.07.2020

при участии: 

от истца (заявителя): ФИО2 доверенность от  07.12.2021 № УЭЖФ-3469 

от заинтересованного лица:  ФИО3 доверенность от 17.01.2022

третье лицо: ФИО4 доверенность № 1 от 22.11.2022г. 

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – заинтересованное лицо, Росреестр) от 22.04.2022г. №MFC-0558/2022-618331 КУВД-001/2022-15230720 о приостановлении государственной регистрации договора аренды №7Т/1-A/20 от 30.07.2020.

Заявитель заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо относительно удовлетворения заявленных требований возражает.

Третье лицо требования заявителя поддерживает.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы сторон, арбитражный суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации 12.04.2022 обратился к заинтересованному лицу с заявлением о государственной регистрации договора №7171-АЛО от 30.07.2020 об аренде нежилого помещения площадью 107,2 кв.м., заключенного с ООО «МЕГА», по адресу: 

<

...> д.ЗО, кадастровый номер 77:07:0004001:1019 (далее - договор аренды).

Уведомлением от 22.04.2022 №MFC-0558/2022-618331 КУВД-001/2022-15230720, полученным 11.05.2022, Заявителю было сообщено о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Приостановка в осуществлении государственной регистрации договора аренды, согласно п.49 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), произошла по причине противоречия в графической части объекта недвижимости, между договором аренды и актуальными сведениями ЕГРН. Дополнительно, Заинтересованным лицом в уведомлении о приостановлении указано, что монтажно-демонтажные работы проведены, в том числе, в части Здания не являющейся предметом Договора.

Заявитель 01.06.2022 подал в апелляционную комиссию Росреестра заявление об обжаловании решения о приостановлении государственной регистрации договора аренды.

Уведомлением от 01.06.2022, полученным заявителем 20.07.2022, апелляционная комиссия Росреестра отказала в принятии заявления к рассмотрению, указав, что заявление подано с нарушением требований, а именно: нарушен тридцатидневный срок, отведенный на обжалование.

Заявитель не согласившись с указанным решением обратился в суд с настоящим заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходит из следующего. 

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании ст. 1 указанного Федерального закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

В реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости (п. 1 ст. 9 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). 

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Согласно п.п. 3 и 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество -юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.

Частью 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

При этом перечень оснований, наличие которых необходимо для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установлен ст. 14 указанного Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Требования п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ предполагают невозможность осуществления регистрационных действий в случае противоречия сведений об объекте в правоустанавливающем документе сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Согласно ст. 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения, к ним относятся, к примеру, (основные) вид объекта, площадь, кадастровый номер, ранее присвоенный номер, описание месторасположения, номер этажа, (дополнительные) кадастровая стоимость, адрес, назначение помещения, и другие.

Графическое описание ни к основным ни к дополнительным характеристикам объекта не относится. Перечень основных и дополнительных сведений об объекте недвижимости, вносимых в кадастр недвижимости, является исчерпывающим и расширенному толкованию не подлежит.

Таким образом, графическое описание объекта не относится к какому-либо типу сведений (основному или дополнительному) в понимании ст. 8 Закона № 218-ФЗ, а следовательно, противоречия в графическом описании не относится к причинам приостановки, предусмотренным п. 49 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Более того, требования к содержанию графической части предъявляются на этапе подготовки технического плана кадастровым инженером в соответствии с разделом IV Требований, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953.

Вышеуказанные требования к графическому описанию объекта не применимы для целей заключения гражданско-правовых договоров.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Таким образом, в договоре аренды отражены все уникальные признаки помещения, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды, в том числе кадастровый номер, площадь, адрес объекта, этаж, ранее присвоенный инвентарный номер.

В качестве неотъемлемой части договора аренды приложены выписки из техпаспорта БТИ, экспликации к поэтажному плану помещения, куда включена графическая схема помещения.

Перечисленные в договоре аренды основные и дополнительные характеристики полностью соотносятся с имеющимися в ЕГРН сведениями об учтенном объекте недвижимости и не противоречат им.

Дополнительным основанием приостановления регистрации договора аренды указываются монтажно-демонтажные работы, проведенные в части здания не являющейся предметом договора аренды, а так же изменения других конструктивных частей здания.

Однако указанные основания не могут являться препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Согласно ч.5 ст. 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В п.9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что положения ст.607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную   регистрацию   договора   аренды   может   быть   представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, согласно п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016 г. учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

Вместе с этим, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В ЕГРН имеются необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части здания сведения о передаваемой в аренду части здания, так как право собственности, оперативного управления на здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним а, значит, само здание было ранее поставлено на государственный кадастровый учет и план данного объекта недвижимости, содержащий описание здания, ранее представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Договор аренды содержит описание арендуемого объекта, основанное на технической документации БТИ. Кроме того, к договору приложен план 1-го этажа здания, содержащий графическое описание помещений, передаваемых в аренду и являющихся частью данного здания. Таким образом, сторонами в договоре подробно была индивидуально определена часть здания, подлежащая передачи в аренду.

В рассматриваемом случае основанием для кадастрового учета части здания в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, п. 5 ст. 44 Закона о регистрации является сам договор аренды.

Предоставление разрешительной документации на проведение работ по перепланировке здания или реконструкции, при государственной регистрации обременения в виде аренды, Законом № 218-ФЗ, не предусмотрено.

Выявление признаков перепланировки, проведенной без учета требований действующего законодательства, при регистрации обременения в виде аренды в полномочия Управления Росреестра по Москве не входит, а наличие либо отсутствие сомнений по данному поводу не должно влиять на совершение регистрационных действий.

Учитывая изложенное, Заявителем при обращении в Управление Росреестра по Москве полностью соблюдены требования законодательства и представлены все необходимые документы для проведения регистрационных действий. 

Заинтересованное лицо не доказало наличие обстоятельств, которые могли бы служить основанием для вывода о законности и обоснованности оспариваемого решения.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Суд так же полагает необходимым в порядке п.3 ч.4 ст.201 АПК РФ обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Федерального государственного  бюджетного учреждения «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации путем осуществления  государственной регистрации договора аренды №7Т/1-A/20 от 30.07.2020.

Судебные расходы распределяются по правилам ч. 1 ст. 110 АПК РФ и ст. 333.40 НК РФ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 4, 51, 64-68, 81, 110, 123, 156, 167-170, 197-201 АПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Признать недействительным уведомление от 22.04.2022г. №MFC-0558/2022-618331 КУВД-001/2022-15230720 о приостановлении государственной регистрации договора аренды №7Т/1-A/20 от 30.07.2020.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в течение одного месяца с даты вступления решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Федерального государственного  бюджетного учреждения «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации путем осуществления  государственной регистрации договора аренды №7Т/1-A/20 от 30.07.2020.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве в пользу  Федерального государственного  бюджетного учреждения «Управления по эксплуатации жилого фонда» Управления делами Президента Российской Федерации расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 (три тысячи) руб. 00 коп.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

А.О. Харламов