АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10 декабря 2021 года

 Дело №

А05-2104/2020

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Сапоткиной Т.И.,                     Сергеевой И.В., 

при участии от администрации муниципального образования «Северодвинск» ФИО1 (доверенность от 01.10.2021), от общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» ФИО2 (доверенность от 01.12.2020),

рассмотрев 09.12.2021 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по делу                    № А05-2104/2020,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Северодвинск», адрес: 164501, 

<

...>,                       ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест», адрес: 164523, 

<

...>, офис 15Н, ОГРН 

<

***>,            ИНН 

<

***> (далее – Общество), о взыскании 3 736 335 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 по договору от 28.04.2017 № 12 096 001 аренды земельного участка,                            151 990 руб. 91 коп. пеней, начисленных за период с 16.07.2019 по 20.03.2020 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). 

Определением суда от 30.04.2020 к производству принят встречный иск Общества к Администрации о признании прекращенными обязательств по оплате арендных платежей по указанному договору в части 5185,65 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, которому присвоен адрес: 

<

...>, и обязании Администрации выполнить перерасчет арендной платы с учетом прекращения аренды в части земельного участка площадью  5185,65 кв.м. 

Решением суда от 15.07.2020 требования Администрации и Общества удовлетворены частично. С Общества в пользу Администрации взыскано                2 738 575 руб. 51 коп. долга и 120 286 руб. 49 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначальных исковых требований отказано. Кроме того, суд признал прекращенными с 08.05.2019 обязательства Общества по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12 096 001 в части 5185,65 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, в удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказал.

Дополнительным решением от 17.07.2020 суд взыскал с Администрации в пользу Общества 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 6000 руб. государственной пошлины с Общества – в доход федерального бюджета. 

Постановлением апелляционного суда от 29.10.2020 решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением суда округа от 21.01.2021 указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении Администрация в порядке статьи 49 АПК РФ уточнила заявленные требования, просила взыскать с Общества 2 072 360 руб. 88 коп., в том числе 1 736 335 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 и 336 025 руб. 88 коп. пеней, начисленных за период с 16.07.2019 по 06.04.2021.

Общество также уточнило встречные исковые требования, просило признать прекращенными обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды от 28.04.2017 № 12096001 в части 5435,6 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке, которому присвоен адрес: 

<

...>, и обязать Администрацию выполнить перерасчет арендной платы по договору аренды от 28.04.2017 № 12096001 с учетом прекращения аренды в отношении части земельного участка площадью 5435,6 кв.м.

По результатам повторного рассмотрения спора решением суда от 09.06.2021 первоначальный иск Администрации удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречного иска Обществу отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 39 362 руб. государственной пошлины.

Постановлением апелляционного суда от 27.08.2021 решение оставлено без изменения.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым  встречные требования удовлетворить. Податель жалобы полагает, что основанием для прекращения обязательства по договору аренды в части является факт регистрации первого собственника в первой очереди многоквартирного дома, при этом здания I и II этапов строительства не являются единым недвижимым комплексом.

В отзыве Администрация просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты. 

В судебном заседании представитель Общества поддержала доводы кассационной жалобы, а представитель Администрации против ее удовлетворения возражала.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.04.2017                № 12 096 001 аренды земельного участка площадью 19 785 кв.м с кадастровым номером 29:28:104155:39, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, - 5-этажного жилого дома,  примерно в 260 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>. 

Земельный участок предоставлен однократно для целей завершения строительства (пункт 1.3), разрешенное использование земельного участка – для строительства жилых домов Ж-1-3 (пункт 1.2).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок его действия установлен с 04.04.2017 по 03.04.2020. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что арендная плата за 2017 год за пользование земельным участком исчисляется в соответствии с пунктом 13.2 постановления Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп. 

Согласно пункту 5.3 договора стороны пришли к соглашению, что арендная плата на последующие годы изменяется на основании издаваемого органом, полномочным в сфере установления порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, который подлежит опубликованию (обнародованию) в средствах массовой информации и является обязательным для сторон при исчислении арендной платы за каждый последующий год, при этом перезаключение договора или подписание дополнительных соглашений не требуется. 

Пунктом 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за неуплату (несвоевременную уплату) арендной платы в установленные пунктом 5.4 договора сроки в виде пеней в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России за каждый день просрочки платежа. 

В соответствии с выпиской от 19.01.2020 из Единого государственного реестра недвижимости земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет 31.05.2006, имеет вид разрешенного использования «для строительства жилых домов Ж-1-3». 

В соответствии с отчетом от 04.08.2017 № 17-0074/3, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Региональное агентство экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39 составляет 57 555 000 руб. на 04.08.2017

Уведомлением от 18.02.2019 Администрация направила Обществу расчет арендной платы за 2019 год. Из расчета следует, что арендная плата определена в сумме 7 755 500 руб. исходя из рыночной стоимости земельного участка с применением ставки рефинансирования 10% годовых. 

В связи с возникновением на стороне Общества задолженности по арендной плате за период с 01.04.2019 по 31.12.2019, Администрация обратилась в суд с настоящим иском с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора. 

В свою очередь, Общество, ссылаясь на то, что на части земельного участка, предоставленного в аренду по упомянутому договору, возведены многоквартирные жилые дома и право первого собственника на помещение в одном из жилых домов зарегистрировано 08.05.2019, соответственно, земельный участок, занятый этим многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений дома, обратилось со встречным исковым заявлением о признании прекращенным обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части и о возложении обязанности произвести перерасчет арендной платы.

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, при новом рассмотрении спора признал исковые требования Администрации подлежащими удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказал.

При разрешении спора суды руководствовались положениями пункта 3 статьи 3, пунктов 2, 4 статьи 22, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями частей 1, 5, 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, приведенными в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», и исходили из установленной законом и договором обязанности арендатора по внесению арендной платы за переданный в пользование земельный участок и недоказанности наличия оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы за часть земельного участка под многоквартирным домом, относящимся к I этапу строительства.

При этом судами установлено, что на арендованном земельном участке Обществом велось строительство трех многоквартирных жилых домов в четыре этапа. Строительство первого из жилых домов осуществлялось Обществом в два этапа и завершено 31.12.2019. Многоквартирный жилой дом по адресу:                         

<

...>, состоящий из двух зданий I и II этапов строительства, проектировался и возводился Обществом как единый объект на основании одного разрешения на строительство. После ввода в эксплуатацию I этапа строительства  (26.03.2019) изменения в договор аренды в целях уточнения площади арендуемого участка внесены не были. Строительство многоквартирных домов III и IV этапов Обществом в спорный период продолжалось. 

В материалах дела отсутствуют сведения о выделении частей арендуемого земельного участка, занятого указанными объектами строительства, постановки на кадастровый учет обособленных земельных участков, необходимых для эксплуатации построенных ответчиком многоквартирных жилых домов.

При таких обстоятельствах суды, вопреки доводам жалобы, сделали верный вывод о том, что оснований для освобождения Общества от внесения арендной платы за спорный период за часть участка, занятую зданием I этапа строительства, не имеется.

Отклоняя доводы Общества, суды  исходили из отсутствия доказательств возможности формирования и постановки на кадастровый учет обособленного земельного участка под зданием I этапа строительства, а завершение работ по благоустройству (с учетом асфальтового и тротуарного покрытия, озеленения такая площадь составляет 5435,6 кв.м) не является формированием земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства.

С учетом спорного периода взыскания и указанных обстоятельств суды сделали верный вывод об отсутствии оснований для признании прекращенными обязательства Общества по внесению арендных платежей по договору аренды в части 5435,6 кв.м площади земельного участка с кадастровым номером 29:28:104155:39, а также для возложения на Администрацию обязанности по перерасчету арендной платы.

       Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства погашения Обществом задолженности по арендной плате и уплаты пеней, суды удовлетворили исковые требования Администрации.

Доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и мотивированно отклонены.

Несогласие заявителя с выводами судов, иная оценка ими фактических обстоятельств и иное толкование положений закона, не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не подтверждает нарушений судами норм права, которые являлись бы основанием для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

        Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), не установлено.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 09.06.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2021 по делу № А05-2104/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ВИБС-Инвест» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева