АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем российской Федерации

Решение

Дело №А35-12/2019

г. Курск

21 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Сергеевой С.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

акционерного общества «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 23 499 099 руб. 62 коп.,

к ФИО2

о взыскании 88 075 490 руб. 70 коп. убытков,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Комфорт», ФИО3, ФИО4,

при участии в судебном заседании:

от акционерного общества «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» - ФИО5 (по доверенности),

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» - ФИО6 (по доверенности), 

от ФИО2 - ФИО2 (личность удостоверена предъявлением паспорта), ФИО6 (по доверенности),

от общества с ограниченной ответственностью «Комфорт» - ФИО7 (по доверенности),

от иных лиц – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» (далее – АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3»)обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» (далее – ООО «Управляющая компания «Комфорт») о взыскании задолженности в размере 12 696 800 руб. 00 коп. по договору № 80-115/15 на инвестирование строительства объекта от 01.10.2015. 

В ходе рассмотрения дела № А35-581/2019 (судья Цепкова Н.О.) по иску АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» к ООО «Управляющая компания «Комфорт» о взыскании 10 802 299 руб. 62 коп. ответчик заявил ходатайство об объединении дела № А35-581/2019 в одно производство с делом №А35-12/2019. 

Судья Цепкова Н.О. определением суда от 08.08.2019 объединила дела с номерами  А35-581/2019 и А35-12/2019 в одно производство для их совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А35-12/2019. 

Судья Шумаков А.И. определением суда от 30.10.2019 объединил дела с номером А35-3394/2019 по иску АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» к ФИО2 (далее – ФИО2) о взыскании 114 971 078 руб. 34 коп. убытков, и номером А35-12/2019 в одно производство для их совместного рассмотрения. Делу присвоен номер А35-12/2019. 

К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» (далее - ООО «Комфорт»), ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4).

08 июня 2022 года от истца в арбитражный суд поступило заявление об уменьшении исковых требований, в соответствии с которым истец просил взыскать с ФИО2 в пользу АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» убытки в размере 88 075 490 руб. 70 коп., а также просил взыскать с ООО «УК Комфорт» в пользу АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» задолженность в размере 23 499 099 руб. 62 коп. Заявление об уточнении исковых требований принято арбитражным судом к производству в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца на исковых требованиях настаивал. Ответчик в судебном заседании против заявленных требований возражал. Позиции сторон подробно изложены в письменном виде и содержатся в материалах дела.

Проверив доводы истца, а также возражения ответчиков и третьих лиц, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) зарегистрировано в качестве юридического лица 28 апреля 2001 года. Основным видом деятельности общества является строительство жилых и нежилых зданий. 

ООО «Комфорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) зарегистрировано в качестве юридического лица 09 сентября 2009 года, основным видом деятельности общества является производство, передача и распределение пара и горячей воды; кондиционирование воздуха.

ООО «Управляющая компания «Комфорт» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) зарегистрировано в качестве юридического лица 22 августа 2014 года. Основным видом деятельности общества является управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

01 октября 2009 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-007/09 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> дом №2 (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещения – крышную котельную №1 общей площадью 66,84 кв. м., техническое помещение для обслуживания гребенок общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживания котельной общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживающего персонала котельной общей площадью 22,85 кв. м., техническое помещение-склад общей площадью 14,89 кв. м.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 10 марта 2010 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому ООО «Комфорт» передано следующее имущество - крышная котельная №1 общей площадью 66,84 кв. м., техническое помещение для обслуживания гребенок общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживания котельной общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживающего персонала котельной общей площадью 22,85 кв. м., техническое помещение-склад общей площадью 14,89 кв. м. Договорная стоимость имущества составила 15 242 614 рублей 00 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО8 

28 февраля 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-014/10 на инвестирование строительства. По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект инвестирования – внеквартальные сети газоснабжения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14, состоящие из  газопровода высокого давления с линейными кранами диаметром 225 – 163,8 метров, газопровода высокого давления с линейными кранами диаметром 180 – 564,8 метров, опознавательных знаков, контрольно-измерительных приборов, газораспределительные пункты к жилым домам.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 30 мая 2010 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано следующее имущество - внеквартальные сети газоснабжения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14, состоящие из  газопровода высокого давления с линейными кранами диаметром 225 – 163,8 метров, газопровода высокого давления с линейными кранами диаметром 180 – 564,8 метров, опознавательных знаков, контрольно-измерительных приборов, газораспределительные пункты к жилым домам. Договорная стоимость имущества составила 1 590 376 рублей 00 копеек. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 

10 декабря 2009 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-032/11 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> дом №3 (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещения – офисы общей площадью 346,2 кв. м., расположенные в подвальных помещениях дома.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества по договору от 12 мая 2010 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому инвестору передано следующее имущество – нежилые помещения общей площадью 346,2 кв. м. Договорная стоимость имущества составила 2 942 700 рублей 00 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 

28 февраля 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-023/10 на инвестирование строительства.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект – наружные сети водопровода и канализации к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14, состоящие из подводящего водопровода к ж. д. №14 из стальных труб диаметром 530х10 мм по ГОСТ 10704-91, протяженностью 228 м., внеплощадочного водопровода для водоснабжения ж. 

<

...>, 3, 3-а, 4 из стальных электросварных труб диаметром 530х10 мм по ГОСТ 10704-91, протяженностью 379 м., напорного трубопровода от КНС в две нитки из чугунных труб ВЧШГ диаметром 200 мм., протяженность двух ниток 660 м (строительная длина 330 м), канализационной насосной станции №25/1 расчетной производительностью 2400 м3/сут, 200 м3/час. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 10 июня 2010 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому инвестору передано следующее имущество - наружные сети водопровода и канализации к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14, состоящие из подводящего водопровода к ж. д. №14 из стальных труб диаметром 530х10 мм по ГОСТ 10704-91, протяженностью 228 м., внеплощадочного водопровода для водоснабжения ж. 

<

...>, 3, 3-а, 4 из стальных электросварных труб диаметром 530х10 мм по ГОСТ 10704-91, протяженностью 379 м., напорного трубопровода от КНС в две нитки из чугунных труб ВЧШГ диаметром 200 мм., протяженность двух ниток 660 м (строительная длина 330 м), канализационной насосной станции №25/1 расчетной производительностью 2400 м3/сут, 200 м3/час. Договорная стоимость имущества составила 16 896 106 рублей 50 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 

 27 сентября 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-024/10 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект инвестирования - котельную общей площадью 66,84 кв. м., техническое помещение для обслуживания гребенок общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживания котельной общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживающего персонала котельной общей площадью 25,2 кв. м., техническое помещение-склад общей площадью 14,89 кв. м. Договор подписан сторонами в двустороннем порядке. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 27 сентября 2010 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано следующее имущество - котельная общей площадью 66,84 кв. м., техническое помещение для обслуживания гребенок общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживания котельной общей площадью 38,64 кв. м., техническое помещение для обслуживающего персонала котельной общей площадью 25,2 кв. м., техническое помещение-склад общей площадью 14,89 кв. м. Договорная стоимость имущества составила 9 301 375 рублей 94 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 

01 апреля 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-039/11 на инвестирование строительства нежилого помещения. По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату технические нежилые помещения общей площадью 134,55 кв. м., в том числе крышную котельную №3 с оборудованием общей площадью 85,5 кв. м., расположенную в доме на крыше, в осях №1-2, в рядах А-В, согласно ТЭО и проектной документации, площадку для обслуживания крышной котельной общей площадью 49,05 кв. м. Договорная стоимость имущества составила 10 154 216 рублей 00 копеек. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 10 июня 2011 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - технические нежилые помещения общей площадью 134,55 кв. м., в том числе крышную котельную №3 с оборудованием общей площадью 85,5 кв. м., расположенную в доме на крыше, в осях №1-2, в рядах А-В, согласно ТЭО и проектной документации, площадку для обслуживания крышной котельной общей площадью 49,05 кв. м. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 

15 июня 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-021/12 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещение – крышную котельную №4 с оборудованием общей площадью 61,0 кв. м.  Договорная стоимость имущества составила 11 248 400 рублей 00 копеек.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества по договору от 29 декабря 2011 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано следующее имущество - крышную котельную №4 с оборудованием общей площадью 61,0 кв. м. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 

10 сентября 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-055/12 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещение – крышную котельную №6 общей площадью 75,8 кв. м., расположенная на крыше жилого дома №20 в осях ЖС-БС, в рядах 1С-3С.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества по договору от 22 октября 2012 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - крышную котельную №6 общей площадью 75,8 кв. м., расположенная на крыше жилого дома №20 в осях ЖС-БС, в рядах 1С-3С. Цена договора составила 8 775 964 рублей 00 копеек. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 

20 декабря 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-046/12 на инвестирование строительства нежилого помещения. По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещение - офис общей площадью 38,7 кв. м., расположенный на первом этаже дома, в осях 9-14, в рядах А-Б, согласно ТЭО и проектной документации. Договорная стоимость имущества по данному договору составила 367 500 рублей 00 копеек. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 29 декабря 2011 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - офис общей площадью 38,7 кв. м., расположенный на первом этаже дома, в осях 9-14, в рядах А-Б, согласно ТЭО и проектной документации. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 

10 февраля 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-022/12 на инвестирование строительства нежилого помещения. По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещение – крышную котельную №5 с оборудованием общей площадью 84,4 кв. м., расположенную на крыше жилого дома №5/3.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 20 октября 2012 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - крышную котельную №5 с оборудованием общей площадью 84,4 кв. м., расположенную на крыше жилого дома №5/3. Договорная стоимость имущества составила 9 365 000 рублей 00 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 

06 сентября 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-080/13 на инвестирование строительства.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект инвестирования – наружные сети водопровода к жилым домам 5/1, 5/2, 5/3, 5А, 5Б, 5В, 6 (II очередь строительства), в том числе нежилое помещение насосной станции, расположенной в дома №5/1 площадью 20,18 кв. м., нежилое помещение насосной станции в доме №6 площадью 29,44 кв. м.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 25 декабря 2012 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - наружные сети водопровода к жилым домам 5/1, 5/2, 5/3, 5А, 5Б, 5В, 6 (II очередь строительства), в том числе нежилое помещение насосной станции, расположенной в дома №5/1 площадью 20,18 кв. м., нежилое помещение насосной станции в доме №6 площадью 29,44 кв. м. Договорная стоимость имущества составила 3 082 264 рублей 00 копеек. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО11 

10 сентября 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-089/14 на инвестирование строительства.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект инвестирования – КНС №2 (строительный номер 38) и наружные сети канализации к жилым домам 20, 21, 14/1, 22, 23, 24, 25, 26 (III очередь строительства).  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 19 апреля 2013 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - объект инвестирования – КНС №2 (строительный номер 38) и наружные сети канализации к жилым домам 20, 21, 14/1, 22, 23, 24, 25, 26 (III очередь строительства). Договорная стоимость имущества составила 4 054 300 рублей 00 копеек.  Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО11 

13 сентября 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-088/14 на инвестирование строительства.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату объект инвестирования – наружные сети канализации к жилым домам 5/1, 5/2, 5/3, 5А, 5Б, 5В, 6 (III очередь строительства). Договорная стоимость имущества составила 857 610 рублей 00 копеек. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 25 декабря 2012 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - наружные сети канализации к жилым домам 5/1, 5/2, 5/3, 5А, 5Б, 5В, 6 (III очередь строительства). Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО11 

20 октября 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №80-078/13 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> строительный) и передать в собственность ООО «Комфорт» за плату помещение - офис общей площадью 81,66 кв. м., расположенный в цокольном этаже дома, в осях 7-10, в рядах В-К, согласно ТЭО и проектной документации. В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 01 октября 2014 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - помещение - офис общей площадью 81,66 кв. м., расположенный в цокольном этаже дома, в осях 7-10, в рядах В-К, согласно ТЭО и проектной документации. Договорная стоимость имущества составила 816 600 рублей 00 копеек. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО11

25 августа 2014 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №80-091/14 на инвестирование строительства нежилого помещения.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «УК Комфорт» за плату крышную котельную №8 общей проектной площадью 84,4 кв. м., расположенную на крыше жилого дома №26 (строительный), блок-секция 1-2, в рядах А-Б, согласно ТЭО и проектной документации.  Цена договора составила 9 181 421 рублей 90 копеек.  В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 01 сентября 2014 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому передано имущество - крышную котельную №8 общей проектной площадью 84,4 кв. м., расположенную на крыше жилого дома №26 (строительный), блок-секция 1-2, в рядах А-Б, согласно ТЭО и проектной документации. Договор инвестирования подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО12 

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, ФИО2 на основании приказа №112к от 25 апреля 2002 года приступил к исполнению обязанностей генерального директора ОАО «Завод ЖБИ-3», о чем была сделана запись в трудовой книжке ФИО2  от 26 апреля 2002 года (решением годового общего собрания акционеров согласно протоколу №1 от 15 июня 215 года организационно-правовая форма была изменена с ОАО на ЗАО). Согласно приказу №149к от 10 мая 2016 года ФИО2 был уволен по соглашению сторон, о чем сделана запись в трудовой книжке от 10 мая 2016 года.

Таким образом, указанные выше договоры были заключены в период исполнения ФИО2 обязанностей генерального директора ЗАО «Завод ЖБИ-3» (02 апреля 2018 года внесены сведения в Единый государственный реестр юридических лиц о наименовании общества – Акционерное общество «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3»).

Как следует из содержания заключенных договоров, целью сторон являлась передача в собственность ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» объектов недвижимого имущества за денежные средства.

Так, пунктом 1.1 договора №80-007/09 от 01 октября 2009 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 данного договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета общей проектной площади Помещений, которая составляет 181,86 квадратных метров и общей проектной площади площадки для обслуживания крышной котельной, которая составляет 356,05 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-032/11 от 10 декабря 2009 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 346,2 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-014/10 от 28 февраля 2010 года на инвестирование строительства установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором в следующем порядке: при заключении настоящего договора не менее 10% от стоимости Объекта инвестирования, оставшаяся сумма – равными платежами до окончания строительства.

Пунктом 1.1 договора №80-023/10 от 28 февраля 2010 года на инвестирование строительства установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором в следующем порядке: при заключении настоящего договора не менее 10% от стоимости Объекта инвестирования, оставшаяся сумма – равными платежами до окончания строительства.

Пунктом 1.1 договора №80-024/10 от 27 сентября 2010 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 66,84 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-039/11 от 01 апреля 2011 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 134,55 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-021/12 от 15 июня 2011 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета строительные работы, которые составляют 448 400 руб., пусконаладочные работы, оборудование и монтаж, которые составляют 10 800 000 рублей.

Пунктом 1.1 договора №80-055/12 от 10 сентября 2011 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 75,8 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-046/12 от 20 декабря 2011 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 38,7 квадратных метров.

Пунктом 1.1 договора №80-022/12 от 10 февраля 2012 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета строительные работы, которые составляют 415 000 руб., пусконаладочные работы, оборудование и монтаж, которые составляют 8 950 000 рублей.

Пунктом 1.1 договора №80-080/13 от 06 сентября 2012 года на инвестирование строительства установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором в следующем порядке: при заключении настоящего договора не менее 10% от стоимости Объекта инвестирования, оставшаяся сумма – равными платежами до окончания строительства.

Пунктом 1.1 договора №80-089/14 от 10 сентября 2012 года на инвестирование строительства установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором в следующем порядке: при заключении настоящего договора не менее 10% от стоимости Объекта инвестирования, оставшаяся сумма – равными платежами до окончания строительства.

Пунктом 1.1 договора №80-088/14 от 13 сентября 2012 года на инвестирование строительства установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором в следующем порядке: при заключении настоящего договора не менее 10% от стоимости Объекта инвестирования, оставшаяся сумма – равными платежами до окончания строительства.

Пунктом 1.4 договора №80-078/13 от 20 октября 2012 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 81,66 квадратных метров.

Пунктом 1.4 договора №80-091/14 от 25 августа 2014 года на инвестирование строительства нежилого помещения установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 84,4 квадратных метров.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25.02.1999 года N 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как «инвестиционные», выражена и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11.

Устанавливая правовую природу указанных выше договоров, на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд исходил из следующего. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 6 Постановления N 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).  Вместе с тем, договоры инвестирования не соответствует правилам Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре строительного подряда, поскольку не содержат необходимых условий, указанных в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе не предусматривают обязанностей по оплате строительных работ.

Как разъясняется в пункте 7 Постановления N 54 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Однако договоры не содержат условий, определяющих размер и порядок внесения вкладов сторон в строительство, в силу чего не могут рассматриваться как договоры о совместной деятельности по правилам главы 55 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из содержания заключенных договоров следует, что целью сторон являлось передача в собственность ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» объектов недвижимого имущества за денежные средства.

Учитывая содержание условий инвестиционных договоров и исключая квалификацию правоотношений сторон по типу договора простого товарищества и договора подряда, арбитражный суд приходит к выводу, что  к спорным правоотношениям подлежат применению нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Купля-продажа».

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену).

В части 1 статьи 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» закреплено, что каждый факт хозяйственной жизни подлежит оформлению первичным учетным документом.

Согласно пункту 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчеты между юридическими лицами и расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, совершаются в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут осуществляться также наличными деньгами, если иное не установлено законом.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено, что платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов (пункт 1 статьи 140). Безналичные расчеты в Российской Федерации производятся через банки, иные кредитные организации, в которых открыты соответствующие счета (пункт 3 статьи 861).

Статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Материалами дела подтверждается и не отрицается лицами, участвующими в деле, что ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» оплату денежными средствами в размере, согласованном в договорах инвестирования, за полученное в собственность недвижимое имущество не осуществляло.

В части расчетов за переданное в собственность ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» недвижимое имущество истец предоставил пояснения, согласно которым обязательства по оплате частично инвесторами не исполнены, а частично прекращены зачетом встречных однородных требований.

Так, из пояснений истца следует, что встречное предоставление , а также прекращение обязательств путем зачета отсутствует по следующим договорам инвестирования:

 

Договор инвестирования

Дата заключения

Размер прямых убытков истца (отсутствие            встречного предоставления)

1.

№80-032/11

10.12.2009

2 942 700,00

2.

№80-014/10

28.02.2010

1 590 376,00

3.

№80-029/10

20.08.2010

1 243 200,00

4.

№80-0604/11

20.04.2011

610 800,00

5.

№80-059н/11

20.05.2011

1 076 200,00

6.

№80-058н/11

20.05.2011

776 100,00

7.

№80-061н/П

23.06.2011

448 300,00

8.

80-046/12

20.12.2011

367 500,00

9.

№80-090/14

03.04.2012

12 502 928,00

10.

№80-080/13

06.09.2012

3 082 264,00

11.

№80-089/14

10.09.2012

4 054 300,00

12.

№80-088/14

13.09.2012

857 610,00

13.

№80-078/14

20.10.2012

816 600,00

14.

№80-063н/11

15.10.2012

1 143 900,00

15.

№80-023/10

28.02.2010

4 639 886,44

16.

№80-021/12

15.06.2011

1 447 082 59

 

Итого:

37 599 747, 03 рублей

 

По договору инвестирования от 1 октября 2009 года №80-007/09 обязательства по оплате на сумму 15 242 614 рублей 00 копеек прекращены соглашением о зачете встречных требований №1 от 31.12.2011 в счет обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока№№: 30-057/12 от 10.10.09; 30-058/12 от 10.12.09; 30-059/12 от 12.12.09; 30-062/12 от 06.11.10; 30-061/12 от 18.09.10; 30-060/12 от 18.06.10; 30-066/12 от 06.10.11; 30-065/12 от 06.08.11.

По договору инвестирования от 28 февраля 2010 года №80-023/10 обязательства по оплате прекращены зачетом частично на сумму 12 256 220 рублей 06 копеек (при цене договора 16 896 106 рублей 50 копеек.)  соглашениями о зачете №13 от 31.12.2015 на сумму 4 178 538 рублей 00 копеек, соглашением о зачете №3 от 31.12.2012 на сумму 8 077 682 рублей 06 копеек в счет исполнения обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока №№: 21-2012 от 11.11.12; 5/1-2011 от 20.01.11; 5/3-2012 от 11.08.12; 5В-2012 от 07.07.12; 20-2012 от 18.06.12; 21-2012 от 11.11.12.

По договору инвестирования от 27 сентября 2010 года №80-024/10 обязательства по оплате на сумму 9 301 375 рублей 94 копеек прекращены соглашением о зачете встречных требований №1 от 31.12.2011 в счет обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока№№: 30-057/12 от 10.10.09; 30-058/12 от 10.12.09; 30-059/12 от 12.12.09; 30-062/12 от 06.11.10; 30-061/12 от 18.09.10; 30-060/12 от 18.06.10; 30-066/12 от 06.10.11; 30-065/12 от 06.08.11.

По договору инвестирования от 10 февраля 2012 года №80-022/12 обязательства по оплате на сумму 9 365 000 рубля 00 копеек прекращены соглашением о зачете №2 от 31.12.12 на сумму 9 365 000,00 в счет исполнения обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока №№: 30-065/12 от 06.08.11; 30-064/12 от 18.06.11; 30-067/12 от 29.04.12.

По договору инвестирования от 10 сентября 2011 года №80-055/12 обязательства по оплате на сумму 8 775 964 рубля 00 копеек прекращены соглашением о зачете №3 от 31.12.12 на сумму 6 551 079 рублей 94 копеек в счет исполнения обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока№№: 5/1-2011 от 20.01.11; 5/3-2012 от 11.08.12; 5В-2012 от 07.07.12; 20-2012 от 18.06.12; 21-2012 от 11.11.12. Обязательства по указанному договору также прекращены соглашением о зачете №2 от 31.12.12 на сумму 2 204 884 рубля 06 копеек в счет исполнения обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока№№: 30-065/12 от 06.08.11; 30-064/12 от 18.06.11; 30-067/12 от 29.04.12.

По договору инвестирования №80-039/11 от 1 апреля 2011 года обязательства по оплате на сумму 10 154 216 рублей 00 копеек прекращены соглашением о зачете встречных требований №1 от 31.12.2011 в счет обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока: 30-057/12 от 10.10.09; 30-058/12 от 10.12.09; 30-059/12 от 12.12.09; 30-062/12 от 06.11.10; 30-061/12 от 18.09.10; 30-060/12 от 18.06.10; 30-066/12 от 06.10.11; 30-065/12 от 06.08.11.

По договору инвестирования от 15 июня 2011 года №80-021/12 обязательства по оплате на сумму 9 801 317 рублей 41 копейка прекращены соглашением о зачете б/н от 31.12.15 на сумму 269 037,09 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №12 от 31.12.15 на сумму 334 993,24 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №11 от 30.11.15 на сумму 291 849,24 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №10 от 31.10.15 на сумму 215 508,15 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №9 от 30.09.15 на сумму 111 306,97 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №8 от 31.08.15 на сумму 66 694,32 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №7 от 31.07.15 на сумму 120 400,56 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №6 от 30.06.15 на сумму 71 261,47 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №5 от 31.05.15 на сумму 80 243,31 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №4 от 31.04.15 на сумму 155 782,44 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №3 от 31.03.15 на сумму 205 217,74 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №2 от 28.02.15 на сумму 318 930,62 (коммунальные платежи), соглашением о зачете №1 от 31.01.15 на сумму 329 441,62 (коммунальные платежи), соглашением о зачете б/н от 30.06.15 на сумму 292 500,00 (коммунальные платежи), соглашением о зачете б/н от 30.06.16 на сумму 223 369,35 (коммунальные платежи), соглашением о зачете б/н от 12.01.15 на сумму 2 969 511,46 (коммунальные платежи), соглашением о зачете б/н от 12.01.15 на сумму 3 745 269,83 (коммунальные платежи). С учетом соглашений о зачете, остаток долга ООО «Комфорт» перед истцом составляет – 1 447 082 рублей 59 копеек.

По договору инвестирования №80-091/14 от 25 августа 2014 года обязательства по оплате на сумму 9 181 421,90 прекращены соглашением о зачете №1 от 31.12.2015 на сумму 4 462 100,48, соглашением о зачете №1 от 31.01.2016 на сумму 4 068 571,00 в счет исполнения обязательств ЗАО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока №№: 24/2015 от 24.08.15; №8/2015 от 27.11.15. Обязательства по договору были также прекращены соглашением о зачете №2 от 29.02.2016 на сумму 228 834 рублей 08 копеек (коммунальные платежи), соглашением о зачете №1 от 31.01.2016 на сумму 421 916 рублей 00 копеек (коммунальные платежи).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (части 1 и 2 статьи 9 АПК РФ). Согласно частям 2 и 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами, в том числе своевременно представлять доказательства, заявлять ходатайства и т.д. Злоупотребление процессуальными правами либо неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет для этих лиц предусмотренные названным кодексом неблагоприятные последствия. Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Приведенные фактические обстоятельства, в том числе отсутствие доказательств, которые бы подтверждали расчеты по договорам инвестирования от 28 февраля 2010 №80-014/10, от 6 сентября 2012 года №80-080/13, от 10 сентября 2012 года №80-089/14,  от 13 сентября 2012 года №80-088/14, от 20 октября 2012 года №80-078/13, от 19 декабря 2009 года №80-032/11, №80-046/12 от 20 декабря 2011,  - ответчиком и третьими лицами  в соответствии с частью 3.1. статьи 70 АПК РФ не оспорены, доказательств обратного сторонами не предоставлено.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021 товарно-денежные отношения, регулируемые гражданским правом, основываются, как правило, на равноценности обмениваемых благ, поэтому определяющими признаками этих отношений являются возмездность и эквивалентность встречного предоставления (тем более, если речь идет о предпринимательских правоотношениях). Нарушение принципов возмездности и эквивалентности при совершении большинства сделок дестабилизирует гражданский оборот и может повлечь неспособность лица удовлетворить требования его кредиторов.

Пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Получение прибыли является основной целью предпринимательской деятельности

В связи с чем для правильного разрешения спора суд считает необходимым установить факт исполнения ООО «Комфорт» условий договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока №№30-057/12 от 10.10.2009, 30-058/12 от 10.10.2009, 30-059/12 от 10.10.2009, 30-060/12 от 18.06.2010, 30-061/12 от 18.09.2010, 30-062/12 от 06.11.2010, 30-064/12 от 18.06.2011, 30-065/12 от 06.08.2011, 30-066/12 от 06.10.2011, 30-067/12 от 29.04.2011,  21-2012 от 11.11.2012, 5/1-2011 от 20.01.2011, 5/3-2012 от 11.08.2012, 5В-2012 от 07.07.2012, 20-2012 от 18.06.2012, а ООО «УК Комфорт» - условий договоров на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока №№: 24/2015 от 24.08.15; №8/2015 от 27.11.15.

10 октября 2009 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-057/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО8 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 63/2 (строительный адрес 3А, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 3 311 500 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. 

10 октября 2009 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-058/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО8 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 59/2 (строительный адрес 1А, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 1 650 800 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

18 июня 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-060/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 61 (строительный адрес 2, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 4 332 970 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

18 сентября 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-061/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 65/3 (строительный адрес 5А, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 3 318 700 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

06 ноября 2010 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-062/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 65 (строительный адрес 4, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 4 334 110 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

18 июня 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-064/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО9 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 67 (строительный адрес 5/2, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 4 874 770 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

06 августа 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-065/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 59 (строительный адрес 1, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 8 979 230 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

06 октября 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-066/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 67/1 (строительный адрес 5Б, микрорайон №13) расположенный на ул. Ленина г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 3 459 970 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

29 апреля 2011 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №30-067/12 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО10 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом 2 (строительный адрес 14, микрорайон №13) расположенный на ул. Всесвятская г. Железногорска Курской области. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 4 662 170 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

11 ноября 2012 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт» заключен договор №21-2012 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО11 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

...> (почтовый адрес дома: 

<

...> д. №4/3). Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 5 178 538 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

24 августа 2015 года между ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ООО «Управляющая копания «Комфорт» заключен договор №24/2015 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Договор подписан от ЗАО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Управляющая компания «Комфорт» ФИО12 Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «Управляющая компания «Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом по адресу 

<

...> д. №2 (строительный адрес №24, микрорайон №13). Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «Управляющая компания «Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в случае, если по согласованию между сторонами, устранение недостатков ООО «Управляющая компания «Комфорт», в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Управляющая компания «Комфорт» понесенные ею расходы. Согласно пункту 2.4.2 договора ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 13 705 588 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «Управляющая компания «Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены ЗАО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «Управляющая компания «Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено. 

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами.

Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

При этом согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Договоры на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока не содержат положений, свидетельствующие о том, что они заключены на основании или во исполнение решений собственников помещений в многоквартирных домах при выборе способа управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Предметом спорных договоров не является техническое обслуживание, так как согласно пункту 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), под техническим обслуживанием зданий применительно к жилым домам понимается содержание и ремонт общего имущества многоквартирного домах, стандарты и порядок осуществления указанной деятельности установлены специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

При толковании договоров судом произведено системное толкование сложившихся обязательств, с учетом пояснений ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт», ФИО2, согласно которым целью заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока являлось устранение АО «Завод ЖБИ-3» как застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока  в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», для чего истцом в лице генерального директора ФИО2 были привлечены ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт». 

По общему правилу продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. В пределах определенного срока этот товар должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 469 и пункт 1 статьи 470 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Аналогичные положения в отношении объектов долевого строительства содержатся в специальных правилах части 1 статьи 7 Закона Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

Обязанность застройщика по устранению недостатков закон связывает с наличием адресованного застройщику требования в письменной форме от участника долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Сторонами в дело не предоставлено доказательств обращений участников долевого строительства (жильцов) по правилам пункта 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ к ЗАО «Завод ЖБИ-3» с требованиями в письменной форме об устранении недостатков в жилых домах, в отношении которых были заключены договоры на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока.

Судом также учтено, что ООО «УК «Комфорт» и ООО «Комфорт» не являются застройщиками, поэтому у указанных юридических лиц отсутствует предусмотренная статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязанность устранять недостатки в объекте строительства в течение гарантийного срока.

В соответствии с пунктами 2.1.3 договоров на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока Сторона -1 (ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт») приняла на себя обязанность письменно извещать Сторону-2 (ЗАО «Завод ЖБИ-3») обо всех обнаруженных недостатках (дефектах), в том числе скрытых, допущенных в процессе строительства дома.

Письменные извещения ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт», адресованные истцу о недостатках в строительстве, в деле отсутствуют.

Пунктами 5.1 и 5.2 договоров установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. 

Двусторонние акты, фиксирующие недостатки и сроки их устранения, сторонами и третьими лицами в дело не предоставлены.

Лицами, участвующими в деле, не доказано наличие в жилых домах строительных недостатков, обнаруженных в период гарантийного срока и предъявленных застройщику по договору №30-057/12  от 10.10.2009 года на сумму 3 311 500 рублей; по договору от 10.10.2009 года  №30-058/12 на сумму 1 650 800 рублей; по договору от 18.06.2010 года №30-060/12 на сумму 4 332 970 рублей; по договору от 18.09.2010 года №30-061/12 на сумму 3 318 700 рублей; по договору от 06.11.2010  года №30-062/12 на сумму 4 334 110 рублей; по договору от 18.06.2011 года №30-064/12 на сумму  4 874 770 рублей; по договору от 06.08.2011 года №30-065/12 на сумму 8 979 230 рублей; по договору от 06.10.2011  года №30-066/12 на сумму  3 459 970 рублей.; по договору от 29.04.2011 года №30-067/12 на сумму 4 662 170 рублей.; по договору от 11.11.2012 года №21-2012 на сумму 5 178 538 рублей; по договору от 24.08.2015  года №24/2015 на сумму 13 705 588 рублей.; по договору от 27.11.2015 года. 

В соответствии с пунктом 2.3.6 договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока №№30-057/12 от 10.10.2009, 30-058/12 от 10.10.2009, 30-060/12 от 18.06.2010, 30-061/12 от 18.09.2010, 30-062/12 от 06.11.2010, 30-064/12 от 18.06.2011, 30-065/12 от 06.08.2011, 30-066/12 от 06.10.2011, 30-067/12 от 29.04.2011,  21-2012 от 11.11.2012 в случае, если работы по устранению строительных недостатков  выполнены ООО «Комфорт», ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «Комфорт» понесенные ею расходы. 

В соответствии с пунктом 2.3.6 договора на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока №№: 24/2015 от 24.08.15 в случае, если работы по устранению строительных недостатков  выполнены ООО «УК Комфорт», ЗАО «Завод ЖБИ-3» обязано в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ, оплатить ООО «УК Комфорт» понесенные ею расходы. 

Акты выполненных работ, подписанные между ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт», с одной стороны, и ЗАО «Завод ЖБИ-3», с другой стороны, в материалах дела отсутствуют. Между тем, суд учитывает, что акты выполненных работ хотя и являются наиболее распространенными в гражданском обороте документами, фиксирующими выполнение подрядчиком работ, в то же время не являются единственным средством доказывания соответствующих обстоятельств. Законом не предусмотрено, что факт выполнения работ подрядчиком может доказываться только актами выполненных работ

Судом были предприняты действия, направленные на получение доказательств выполнения ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» работ по всем имеющимся договорам на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока (определение Арбитражного суда Курской области от 07 октября 2019 года, определение Арбитражного суда Курской области 11 апреля 2019 года). ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» доказательства выполнения работ в материалы дела не предоставили. 

Предоставленные ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» акты об оказанных услугах не содержат вида и перечня выполненных работ, их объема, а потому факт выполнения какого-либо рода услуг либо работ не подтверждают. В актах изложено наименование хозяйственной операции: «гарантийное обслуживание» с номером дома и стоимостью оплаты. Акты содержат указание, что «услуги выполнены полностью и в срок». Однако каждый из имеющихся в деле актов составлен не по результатам пятилетнего периода действия договоров о гарантийном обслуживании, а непосредственно после их подписания. То есть акты не могут подтверждать факт выполнения какого-либо вида работ за пять лет гарантийного обслуживания.

ООО «Комфорт» сослалось на уничтожение документов в связи с истечением срока хранения, приобщив в дело акты об уничтожении документов №1 от 29.12.2018 года, №1 от 28.12.2017 года, №1 от 29.12.2015 года, №1 от 31.12.2014 года, №1 от 28.12.2016 года.

Указанные доказательства суд оценивает критически, так как из содержания актов об уничтожении документов не представляется возможным установить характер хозяйственных операций, отраженных в документах, которые были уничтожены, момент их возникновения, объем и стоимость, а также относимость к настоящему спору.

Согласно части 1 статьи 29 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете», статье 17 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» первичные учетные документы, регистры бухгалтерского учета, бухгалтерская (финансовая) отчетность подлежат хранению экономическим субъектом в течение сроков, устанавливаемых в соответствии с правилами организации государственного архивного дела, но не менее пяти лет после отчетного года. 

Пунктом 2 части 1 статьи 4 и частью 3 статьи 6 Федерального закона от 22.10.2004 N 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации» установлен перечень типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения, утвержденный приказом Министерства культуры Российской Федерации от 25.08.2010 N 558 и впоследствии Приказом Федерального архивного агентства от 20.12.2019 г. N 236.

Срок хранения (5 лет после истечения срока действия договора; после прекращения обязательств по договору) содержатся в пункте 11 Перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков их хранения, утв. Приказом Федерального архивного агентства от 20.12.2019 г. N 236. 

В соответствии с пунктом 5.4. Договора №30-057/12 от 10 октября 2009 года договор вступает в силу после его подписания уполномоченными представителями сторон и действует в течение всего гарантийного срока. Аналогичное положение о сроке действия договора содержится в пункте 5.4. Договора №30-058/12 от 10 декабря 2009 года, пункте 5.4. Договора №30-060/12 от 18 июня 2010 года, пункте 5.4. Договора №30-061/12 от 18 сентября 2010 года, пункте 5.4. Договора №30-062/12 от 6 ноября 2010 года, пункте 5.4. Договора №30-064/12 от 18 июня 2011 года, пункте 5.4. Договора №30-065/12 от 6 августа 2011 года, пункте 5.4. Договора №30-066/12 от 6 октября 2011 года, пункте 5.4. Договора№30-067/12 от 29 апреля 2012 года, пункте 5.4. Договора №21-2012 от 11 ноября 2012 года, пункте 5.4. Договора №24/2015 от 24 августа 2015 года.

Учитывая, что положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года, то по соглашениям о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока срок хранения документов, подтверждающих их исполнение, истекает:  по договору №30-057/12  от 10.10.2009– не ранее 11.10.2019 года (дата окончания действия договора – не ранее 11.10.2014); по договору №30-058/12 от 10.12.2009 – не ранее 11.12.2019 года (дата окончания действия договора – не ранее 11.12.2014 года); по договору №30-060/12 от 18.06.2010 – не ранее 19.06.2020 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 19.06.2015 года); по договору №30-061/12 от 18.09.2010 – не ранее 19.09.2020 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 19.09.2015 года); по договору №30-062/12 от 06.11.2010 – не ранее 07.11.2020 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 07.11.2015 года); по договору №30-064/12 от 18.06.2011– не ранее 19.06.2021 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 19.06.2016); по договору №30-065/12 от 06.08. 2011– не ранее 07.08.2021 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 07.08.2016); по договору №30-066/12 от 06.10.2011 – не ранее 07.10.2021 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 07.10.2016); по договору №30-067/12 от 29.04.2011 – не ранее 30.04.2022 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 30.04.2017); по договору №21-2012 от 11.11.2012 – не ранее 12.11.2022 года (дата окончания срока действия договора – не ранее 12.11.2017 года); по договору №24/2015 от 24.08.2015 – не ранее 25.08.2025 года (дата окончания срока действия договора - 25.08.2020.

Таким образом, на дату принятия искового заявления к производству (11.01.2019) и в течение срока рассмотрения дела документы, подтверждающие исполнение обязательств ООО «Комфорт» по соглашениям о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока, уничтожению в связи с истечением срока хранения не подлежали.

ООО «УК Комфорт» также, в свою очередь, не доказало факт выполнения каких-либо работ по договорам в течение гарантийного срока.

В подтверждение факта выполнения работ ООО «УК Комфорт» предоставлены в дело документы. 

Указанные доказательства не могут быть судом приняты во внимание по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что ООО «УК Комфорт» является управляющей организацией в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 20 февраля 2021 года  N 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019, сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Порядок хранения технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее - Правила N 416).

До 26 сентября 2018 года пункт 21 Правил N 416 был изложен в редакции, согласно которой в случае отсутствия у ранее управляющей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением МКД, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом.

Согласно приведенной редакции пункта 21 Правил N 416, которая перестала действовать с 26.09.2018, управляющая организация была обязана передать новой управляющей организации только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей управляющей организации, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче.

Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами N 491, подпунктом "а" пункта 4 Правил N 416 прямо отнесены к стандартам управления МКД.

К документам, связанным с управлением МКД отнесены документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подпункт «б» пункта 24 Правил №491. Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 N 303-ЭС21-5287 по делу N А04-2984/2020, следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанной нормы права ООО «УК Комфорт» не доказало, что работы, отраженные в представленных документах, относятся именно к гарантийным работам, а не к работам по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, которые ООО «УК Комфорт» как управляющая компания обязана выполнять в любом случае, исполняя договоры на управление многоквартирными домами.

ООО «УК Комфорт» не делает ссылки на конкретный договор (договоры) о гарантийном обслуживании, к которым представленные доказательства относятся. ООО «УК Комфорт» не обосновало и не доказало, что лица, в пользу которых работы выполнялись, предъявляли когда-либо свои требования к заводу об устранении недостатков в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ либо статьей 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».  Ответчик также не доказал, что завод когда-либо обращался к ООО «УК Комфорт» с требованием о выполнении работ, в том числе на основании заключенных договоров о гарантийном обслуживании.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) управляющая организация наделена полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Судом установлено, что в материалы дела не предоставлено доказательств обращения жильцов к истцу с требованием об устранении недостатков в приобретенных квартирах в период гарантийного срока. С требованиями к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе в пределах гарантийного срока управляющая организация – ООО «УК Комфорт», - также не обращалась.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» не представило надлежащих доказательств, в том числе первичных учетных документов, подтверждающих факт выполнения работ по договорам на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока.

 В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Зачет как односторонняя сделка (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть признан судом недействительным, в частности, по основаниям, предусмотренным главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом установлено, что требования, заявленные к зачету (долг ЗАО «Завод ЖБИ-3» перед ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» за выполненные работы по договорам на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока) фактически не существовали, поэтому заявления о зачете по несуществующим обязательствам не соответствует положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным (аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2021 N Ф10-3431/2021 по делу N А08-3754/2020).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ООО «Комфорт» по оплате по договорам инвестирования - зачетом встречного однородного требования прекращены не были.

В соответствии с пунктом 1 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации  юридическое лицо действует через органы, образование и действие которых определяется законом и учредительными документами юридического лица, при этом согласно пункту 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

Согласно пункту 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» указано, что при определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать, что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли (пункт 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации), также необходимо принимать во внимание соответствующие положения учредительных документов и решении органов юридического лица (например, об определении приоритетных направлений его деятельности, утверждении стратегий и бизнес-планов и т.п.). Согласно пункту 4 указанного постановления добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директора обязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо.

Добросовестность и разумность в данном случае означают такое поведение лица, которое характерно для обычного участника гражданского оборота.

Общими требованиями к поведению участников гражданского оборота являются добросовестность и разумность их действий (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права (пункты 1 и 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, для определения недобросовестности и неразумности в действиях (бездействии) конкретного лица его поведение нужно сопоставлять с реальными обстоятельствами дела, в том числе с характером лежащих на нем обязанностей, и условиями оборота и с вытекающими из них требованиями заботливости и осмотрительности, которые, во всяком случае, должен проявлять любой разумный и добросовестный участник оборота.

Исходя из содержания пункта 3 статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, единоличный исполнительный орган юридического лица обязан действовать в интересах этого юридического лица добросовестно и разумно. В случае нарушения данной обязанности директор по требованию юридического лица и (или) его учредителей (участников) должен возместить убытки, причиненные таким нарушением.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» неразумность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор:

принял решение без учета известной ему информации, имеющей значение в данной ситуации;

до принятия решения не предпринял действий, направленных на получение необходимой и достаточной для его принятия информации, которые обычны для деловой практики при сходных обстоятельствах, в частности, если доказано, что при имеющихся обстоятельствах разумный директор отложил бы принятие решения до получения дополнительной информации;

совершил сделку без соблюдения обычно требующихся или принятых в данном юридическом лице внутренних процедур для совершения аналогичных сделок (например, согласования с юридическим отделом, бухгалтерией и т.п.).

То обстоятельство, что ФИО2, прекращая обязательства по договорам инвестирования зачетом встречного однородного требования, не проверил объем, реальную рыночную стоимость работ по устранению строительных недостатков, выполнявшихся  ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» по зачитываемым требованиям, не предпринял мер по установлению самого факта выполнения такого рода работ, а также фактов обращения жильцов за устранением недостатков в течение гарантийного срока, и эквивалентность стоимости выполненных работ цене имущества, указанной в договорах инвестирования, свидетельствует о неразумности действий ФИО2 который не предпринял действий, направленных на получение необходимой и достаточной для принятия соответствующего решения информации. 

ФИО2 не предпринял действий по взысканию в пределах срока исковой давности с ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» стоимости имущества, переданного в соответствии с условиями договоров на инвестирование строительства, чем причинил истцу убытки.

Доказательства того, что самостоятельное выполнение тех функций, для которых привлекались ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт», самим АО «Завод ЖБИ-3» невозможно, что у него отсутствуют трудовые и производственные ресурсы и такое привлечение обоснованно с точки зрения обычной деловой практики при сходных обстоятельствах, ответчиком в нарушений части 1 статьи 65 АПК РФ не  представлены.

Довод ответчиков о том, что договоры о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока являются договорами с исполнением по требованию (абонентскими договорами) и ссылка на свободу договора, не является основанием для освобождения руководителя предприятия от исполнения обязанности действовать добросовестно и разумно.

Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен статьей 429.4 (договор с исполнением по требованию (абонентский договор), согласно которой договором с исполнением по требованию (абонентским договором) признается договор, предусматривающий внесение одной из сторон (абонентом) определенных, в том числе периодических, платежей или иного предоставления за право требовать от другой стороны (исполнителя) предоставления предусмотренного договором исполнения в затребованных количестве или объеме либо на иных условиях, определяемых абонентом.

В соответствии с пунктом 3.1. договоров на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока, - стороны  пришли к соглашению о следующем порядке расчета вознаграждения за принятие жилого дома на гарантийное обслуживание: сумма вознаграждения определяется исходя их стоимости 2% общей площади жилого дома (включая балконы и лоджии) и рассчитываемой на основании действующей у Стороны-2 в момент ввода дома в эксплуатацию цены 1 кв.м. согласно формулы: S ж/д x 0,02 x стоимость 1 кв. метра = ∑ вознаграждения.

Действующее законодательство не ограничивает директора хозяйственного общества в возможности заключения хозяйственных договоров, в том числе и на условиях абонентской платы. Вместе с тем, устанавливая форму оплаты в виде фиксированной суммы, директор общества должен действовать исключительно в интересах юридического лица, соизмеряя, с разумностью всякого руководителя, возможные выгоды и убытки от заключенной сделки.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» также разъяснено, что неразумность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор: принял решение без учета известной ему информации, имеющей значение в данной ситуации; до принятия решения не предпринял действий, направленных на получение необходимой и достаточной для его принятия информации, которые обычны для деловой практики при сходных обстоятельствах, в частности, если доказано, что при имеющихся обстоятельствах разумный директор отложил бы принятие решения до получения дополнительной информации.

Учитывая, что АО «Завод ЖБИ-3» является коммерческой организацией, основной целью которой является извлечение прибыли, заключение вышеуказанных договоров с установлением формы оплаты вне всякой связи с фактически оказанным объемом работ и их качеством, не обусловленное разумными экономическими или иными причинами (целями делового характера), в отсутствие доказательств невозможности выполнения указанных работ самим истцом не может быть признано добросовестным и разумным поведением в интересах общества и его акционеров.

Судом учтено, что ответчик не доказал невозможность исполнения гарантийных обязательств истцом, с учетом того, что истец является профессиональным застройщиком, обладает необходимыми для этого материальными ресурсами.

Подобное поведение ответчика, как генерального директора общества, судом не может быть признано добросовестным, поскольку  в течение срока гарантии может не возникнуть гарантийных случаев, либо их размер может быть значительно меньше, чем стоимость 2% общей площади жилого дома (включая балконы и лоджии), а абонент (в данном случае истец) обязан выплачивать абонентское вознаграждение в любом случае, - чего ответчик, ФИО2, не мог не знать.

Доказательств того, что ФИО2, будучи руководителем ЗАО «ЗЖБИ-3», предпринимал действия по определению объективно понесенных затрат на гарантийный ремонт, в дело не предоставлено. Устанавливая цену в соглашениях, ФИО2 не использовал подтвержденную информацию о действительных затратах на гарантийный ремонт, которые были понесены в предыдущие периоды; заключая каждое последующее соглашение, ответчик мог скорректировать стоимость, основываясь на информации о реальном размере понесенных затратах по соглашениям, которые были заключены им ранее.

Суд критически относится к доводам отзыва ФИО2 о невозможности установить размер гарантийных обязательств. Суд разделяет правовую позицию истца по настоящему делу о том, что размер гарантийных обязательств мог быть определен с достаточной степенью достоверности.

Порядок определения размера гарантийных обязательств для цели их  бухгалтерского учета урегулирован нормами ПБУ 8/2010 «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (далее - ПБУ 8/2010), а до этого правила учета гарантийных обязательств были предусмотрены в Положении по Бухгалтерскому учету «Условные факты хозяйственной деятельности» ПБУ 8/01, утвержденном Приказом Министерства Финансов РФ от 28 ноября 2001 года №96н (далее-ПБУ 8/01).

В соответствии со статьей 30 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» действующие на территории России положения по бухгалтерскому учету, утвержденные Минфином России в период с 01.10.1998 по 01.01.2013, признаются федеральными стандартами бухгалтерского учета и относятся к документам в области регулирования бухгалтерского учета. Названные ПБУ применяется всеми организациями, являющимися юридическими лицами по законодательству Российской Федерации, за исключением кредитных фирм и государственных (муниципальных) учреждений. Нормы ПБУ 8/2010, ПБУ 8/01 могут не применять лишь организации, которые вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (пункт 3 ПБУ 8/2010; пункт 2 ПБУ 8/01). Аналогичные разъяснения даны Минфином России в пункте 20 Информации от 29.06.2016 N ПЗ-3/2016 «Об упрощенной системе бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности».

Согласно п. 15 ПБУ 8/2010 оценочное обязательство признается в бухгалтерском учете организации не произвольно, а в величине, отражающей наиболее достоверную денежную оценку расходов, необходимых для расчетов по этому обязательству.

На основании п. 16 ПБУ 8/2010 величина оценочного обязательства определяется организацией на основе имеющихся фактов хозяйственной жизни организации, опыта в отношении исполнения аналогичных обязательств, а также при необходимости мнений экспертов. Организация обеспечивает документальное подтверждение обоснованности такой оценки. 

В Приложении N 2 к ПБУ 8/2010 приводится пример расчета оценочных обязательств по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию (Пример 3). Аналогичные регулирование было предусмотрено в ПБУ 8/01 (пункты 10,11,14,15).

Нормы Налогового кодекса Российской Федерации также предусматривают возможность учесть и определить размер будущих гарантийных обязательств. Согласно подпункту 9 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы по налогу на прибыль к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся расходы на оказание услуг по гарантийному ремонту и обслуживанию, включая отчисления в резерв на предстоящие расходы на гарантийный ремонт и гарантийное обслуживание (с учетом положений статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 1 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщики, осуществляющие реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию. При этом под ожидаемыми понимаются расходы, предусмотренные в плане на выполнение гарантийных обязательств, с учетом срока гарантии (пункт 4 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации). При наступлении гарантийного случая ремонт осуществляется за счет сумм этого резерва (пункт 5 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации), который формируется путем отчислений с суммы выручки от реализации товаров (работ) с гарантийным сроком (пункты 2, 3 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 ПБУ 8/2010 (пункты 10,11,14,15 ПБУ 8/01) величина оценочного (в данном случае гарантийного) обязательства подлежит: 1) проверке хозяйствующим субъектом в конце отчетного года, а также при наступлении новых событий, связанных с этим обязательством, и 2) в любом случае приведению к размеру фактических расходов на его исполнение. 

Правила о том, что величина гарантийного обязательства подлежит корректировке с учетом фактических затрат на его исполнение содержится в Налоговом Кодексе Российской Федерации, согласно которому по истечении налогового периода налогоплательщик должен скорректировать размер созданного резерва исходя из доли фактически осуществленных расходов по гарантийному ремонту и обслуживанию в объеме выручки от реализации указанных товаров (работ) за истекший период. Обязанность по корректировке резерва прямо прописана в пункте 4 статьи 267 Налогового кодекса Российской Федерации и никаких исключений из этого правила Налоговый кодекс не содержит. Кроме того, в первый год создания резерва, при наличии у компании фактических расходов на гарантийный ремонт, откорректированный размер созданного резерва будет равняться фактическим расходам на произведенный ремонт. Изложенная позиция отражена в Определении Верховного суда РФ от 20.07.2016 № 307-КГ16-4923. Норма пункта 2 статьи 324 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает аналогичное правило, согласно которому предельная сумма резерва предстоящих расходов на ремонт не может превышать среднюю величину фактических расходов на ремонт, которая сложилась за последние три года.

Изложенное свидетельствует о том, что предстоящий размер гарантийных обязательств завода мог быть определен как наиболее достоверная денежная оценка расходов, необходимых для расчетов по этому обязательству в будущем, и ЗАО «ЗЖБИ-3» как заказчик-застройщик мог создать резерв расходов на выполнение гарантийных обязательств в размере реальных затрат на их исполнение.

В обоих случаях – и для цели бухгалтерского учета, и для налогового учета – конечный размер гарантийных обязательств определяется исходя из фактически понесенных хозяйствующим субъектом затрат. 

Анализ названных законодательных положений, регламентирующих порядок учета гарантийных обязательств,  позволяет сделать вывод о том, что в нарушение законодательно установленных требований действовать добросовестно и разумно в интересах возглавляемого им юридического лица, ФИО2, действуя как руководитель предприятия, не определил размер будущих гарантийных обязательств завода; при этом ответчик для определения их размера имел возможность привлечь экспертов, а также обосновать цену договоров соответствующим расчетом (как того требует ПБУ 8/2010, а также ПБУ 8/01, статья 267 НК РФ), чего сделано не было.

Таким образом, до заключения соглашений с ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» ответчик не предпринял действий, предусмотренных законодательством Российской Федерации и направленных на получение необходимой и достаточной информации для определения денежного выражения размера гарантийных обязательств, которые завод мог понести в будущем, что в соответствии с подпунктом 2 пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица» является неразумным действием директора и основанием для привлечения его к ответственности.

ФИО2 предоставил в материалы дела письменный отзыв, датированный 9 августа 2019 года, в котором указывает, что после окончания строительства Застройщик, получив в виде целевого взноса денежные средства по договору долевого участия в строительстве в размере 2%, должен был передать вновь построенный жилой дом на обслуживание эксплуатирующей организации, уплатив ей вознаграждение, которое ему было перечислено ЖСК по договору долевого участия в строительстве. 

От ООО «УК Комфорт» в материалы дела поступил отзыв от 13 сентября 2019 года, где общество указывает, что передача домов на техническое обслуживание в период гарантийного срока оплачивалась участниками долевого строительства целевым платежом и после окончания строительства, Застройщик, получив в виде целевого взноса денежные средства по договору долевого участия в строительстве в размере 2% от ЖСК (перечисленные на расчетный счет), должен был передать вновь построенный жилой дом на обслуживание эксплуатирующей организации, уплатив ей вознаграждение, которое ему было перечислено ЖСК по договору долевого участия в строительстве, в свою очередь в ЖСК данный целевой взнос перечислялся членами кооператива.

Судом отклоняется довод ответчика о том, что истцу убытки не причинены, так как с жильцов были собраны 2%, которые должны были компенсировать заводу понесенные затраты.

Проанализировав содержание соглашений о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока, договоров долевого участия в строительстве, уставов жилищно-строительных кооперативов, суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из предмета договоров долевого участия в строительстве (пункты 4.2.4, 4.2.6), целевой взнос, равный стоимости 2% от общей площади Объекта долевого строительства, включая лоджии и балконы, определяемый по цене квадратного метра на момент получения разрешения на ввод Объекта долевого строительства в эксплуатацию Участник строительства должен был выплатить на  строительство и подключение инженерных сетей Объекта долевого строительства к сетям ресурсоснабжающих предприятий и организаций и за передачу Объекта долевого строительства на техническое обслуживание эксплуатирующей организации.

Норма пункта 1 статьи 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определяет, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.

Согласно статье 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений. Эксплуатация многоквартирных домов осуществляется с учетом требований жилищного законодательства (ч. 10 ст. 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) под техническим обслуживанием жилого дома понимается содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» управляющая организация - это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса.

Согласно МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» управляющая организация - организация, уполномоченная собственником жилищного фонда осуществлять управление жилищным фондом с целью его надлежащего использования и обслуживания, а также обеспечения потребителей жилищно-коммунальными услугами.

В соответствии с частью 1.3. статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что условия договоров долевого участия в строительстве регулируют отношения, связанные с техническим обслуживанием жилых домов, под которым понимается ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. В то время, как отношения, входящие в предмет соглашений о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока, имеют иную правовую природу, а именно устранение строительных недостатков, обязанность исправления которых возложена на Застройщика в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судом проведен анализ предоставленных в материалы дела уставов кооперативов.

В соответствии с пунктом 3.4. Устава ЖСК «ЖБИ 3-3-13» в кооперативе предусмотрен фонд ЖКХ, который формируется после окончания строительства и до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию за счет целевых взносов всех членов Кооператива, используется на оплату и передачу в собственность Муниципальному образованию «Город Железногорск» 2 % общей площади дома за последующую передачу построенного многоквартирного жилого дома на техническое обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании) и Другим муниципальным службам и предприятиям г. Железногорска. Пунктом 3.7. Устава предусмотрено, что решение о внесении целевых взносов в фонд ЖКХ принимает Правление после окончания строительства и до ввода построенного дома в эксплуатацию Размер целевого взноса, подлежащего выплате для передачи дома на техническое обслуживание эксплуатирующей организации (управляющей компании) определяется исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома (включая балконы и лоджии), сложившейся у Заказчика—Застройщика (Подрядчика) на момент ввода дома в эксплуатацию, разбитой на всех членов Кооператива пропорционально получаемым в пользование (собственность) площадям. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3.4 и 3.7. Уставов ЖСК «ЖБИ 3-2-13», ЖСК «ЖБИ 3-1А-13», ЖСК «ЖБИ 3-1-13», ЖСК «ЖБИ-3-4-13», ЖСК «ЖБИ-3-3А-13», ЖСК «ЖБИ-3-14-13».

Пункт 3.3. Устава ЖСК ЖБИ 3-21-13 предусматривает эксплуатационный фонд который формируется после окончания строительства и до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию за счет целевых взносов всех членов Кооператива, используется для компенсации затрат Застройщика - застройщика на подключение жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения,  канализации, телефонизации, телевидения) и затрат на строительство и передачу в муниципальную собственность общей площади квартир построенного жилого дома в соответствии с инвестиционным контрактом, либо на передачу на обслуживание  эксплуатирующей организации.  Данные затраты Заказчика- застройщика в сметную стоимость строительства не включаются и определяются по фактическим затратам в момент получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Решение о внесении целевых взносов в эксплуатационный фонд принимает Правление после окончания строительства и до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию на основании предоставленных Заказчиком-застройщиком расчетов и финансовых документов подтверждающие данные затраты.  Согласно пункту 5.4. Устава обязательными платежами членов кооператива является целевой взнос в эксплуатационный фонд за передачу дома на техническое обслуживание специализированной организации, который определяется исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома (включая балконы и лоджии) разбитая на всех членов Кооператива пропорционально получаемым в пользование (собственность) площадям жилых и (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика – застройщика  (подрядчика) действующей в момент ввода дома в эксплуатацию цены 1 кв.м. Аналогичные положения содержатся в пунктах 3.3., 5.4. Уставов ЖСК «ЖБИ 3-20-13», ЖСК «ЖБИ-3-14/1-13», ЖСК «ЖБИ-3-9А-13», ЖСК «ЖБИ-8/9Б-13, ЖСК «ЖБИ-3-7-13», ЖСК «ЖБИ-3-5/2-13», ЖСК «ЖБИ-3-5Б-13», ЖСК «ЖБИ-3-6-13», ЖСК «ЖБИ-3-5/1-13».

Судом установлено, что вопреки доводам ответчика уставы кооперативов не содержат положений о том, что на членов кооператива была возложена обязанность по уплате целевого взноса на гарантийное обслуживание, правовое регулирование которого осуществляется в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Допрошенные в судебном заседании свидетели показали, что с жильцов собирался целевой взнос в виде платы за подключение дома к инженерным сетям, на передачу дома управляющей организации, а не как оплата за гарантийное обслуживание. Так, допрошенная 29.11.2019 года в судебном заседании ФИО13 показала, что, так как дом должен вводиться в эксплуатацию необходимо заплатить целевой взнос за ввод объекта в эксплуатацию, введение инженерных систем коммуникаций, жильцам не говорилось о том, что целевой взнос передается, собирается на передачу дома на гарантийное обслуживание третьим лицам, для себя ФИО13 понимала целевой взнос в размере 2% как для проведения инженерных систем, коммуникаций в доме. Свидетель ФИО14, допрошенная 29.11.2019 года, пояснила, что целевой взнос – это отдельная сумма, которая шла непосредственно на подключение дома к инженерным сетям, инженерно-коммунального назначения. ФИО14 также пояснила, что целевой взнос собирался для передачи на техническое обслуживание многоквартирного дома, а также на передачу дома управляющей компании, которая в последующем и содержала наш многоквартирный дом, то есть она на сегодняшний день у нас действует.

Оценивая доводы ответчика о том, что истцу убытки не причинены, так как с жильцов были собраны 2%, которые должны были компенсировать заводу понесенные затраты, суд учитывает разъяснения, содержащиеся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5).

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) изложена позиция относительно вопроса о порядке исчисления сроков, в течение которых участники строительства вправе предъявлять к застройщику требования, связанные с качеством переданного им объекта.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что законом либо договором в отношении товара устанавливается гарантийный срок, который начинает течь с момента передачи товара покупателю (пункт 1 статьи 471 ГК РФ). Смысл введения гарантийного срока состоит в установлении четкой временной точки, после которой перераспределяются риски обнаружения скрытых недостатков: предполагается, что за недостатки переданного товара, обнаруженные в пределах гарантийного срока, отвечает продавец; если же недостатки обнаружены за пределами этого срока, то предполагается, что за эти недостатки продавец не отвечает (если не доказано обратное).

После обнаружения недостатков считается, что покупатель должен узнать о нарушении его права, поэтому с данного момента покупатель обязан в разумный срок известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара (пункт 1 статьи 483 ГК РФ). Следовательно, по истечении гарантийного срока бремя доказывания причин возникновения недостатков и доказывания ответственности продавца в их возникновении возлагается на покупателя.

Положениями частей 5 и 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен в три года. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

Следовательно, в период гарантийного срока именно на застройщике лежит обязанность устранять недостатки в объекте строительства за свой счет, и расходы на устранение строительных недостатков не могут быть возложены на участников долевого строительства и жильцов.

Таким образом, доказательств того, что членами жилищно-строительных кооперативов вносился целевой взнос в виде платы за гарантийное обслуживание, который потом перечислялся АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве, в материалы дела не представлено.

Возражения ответчика также мотивированы предоставлением жильцам дополнительных гарантий. Однако вопреки доводу ответчика, договоры о передаче домов на гарантийное обслуживание в течение гарантийного срока не содержат дополнительных обязательств либо мер ответственности ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» за неисполнение либо ненадлежащее исполнение АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» обязанностей по устранению недостатков в объекте строительства в период гарантийного срока, который предусмотрен в статье 7 Закона N 214-ФЗ, а потому не могут рассматриваться как сделки, являющиеся основанием возникновения дополнительных гарантий в пользу участников долевого строительства либо потребителей – собственников жилья. Спорные соглашения о передаче домов на гарантийное обслуживание не возлагают на ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» дополнительной, солидарной или субсидиарной ответственности за ненадлежащее качество выполненных истцом работ. Доказательства того, что АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» были взяты дополнительные обязательства в отношении недостатка объекта строительства, возникающие по истечении гарантийного срока, в материалы дела также не предоставлены.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал в отзыве от 12 марта 2020 года, что  и договоры инвестирования, и договоры на техническое обслуживание в период гарантийного срока были частью взаимосвязанных сделок для предотвращения еще большего ущерба – безвозмездной передачи сетей и 2% площадей строящихся квартир по договору аренды земельного участка, которые застройщик обязан был в случае передачи на обслуживание эксплуатирующей организации согласно условиям договора безвозмездно передать администрации в муниципальную собственность 5 400 кв. метров на сумму ориентировочно 126 900 000 рублей (2% общей площади жилых домов), а также инженерной инфраструктуры на сумму 365 000 000 рублей.

Ответчик ссылается на наличие обычая в городе Железногорск Курской области.

Из пояснений ФИО2 следует, что обязанность завода по передаче в муниципальную собственность 2% площадей строящихся квартир была предусмотрена  договором аренды № 130 от 25 марта 2005 года,  договором аренды земельного участка №65 от 29 марта 2010 года, договором аренды земельного участка №91 от 6 марта 2008 года.

Проанализировав условия договора аренды № 130 от 25 марта 2005 года, договора аренды земельного участка №65 от 29 марта 2010 года, договора аренды земельного участка №91 от 6 марта 2008 года, суд приходит к выводу о несостоятельности довода ответчика.

25 марта 2005 года между арендодателем, администрацией муниципального образования «город Железногорск Курской области» и арендатором, закрытым акционерным обществом «Завод ЖБИ-3» заключен Договор №130 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно пункту 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений с кадастровым номером 46:30:000015:0006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 307170, 

<

...> (далее – Участок), для использования в целях застройки жилого микрорайона, в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью – 137 761,9 кв. метров.

В соответствии с пунктом 8.1. договора аренды №130 от 25.03.2005 года инженерно-транспортные объекты, школа и детский сад после ввода в эксплуатацию передаются в муниципальную собственность безвозмездно. Общеобразовательная школа и детский сад должны начать функционировать к моменту ввода в эксплуатацию 30% общей площади жилых домов. Заказчик-застройщик в случае передачи построенных жилых домов на техническое обслуживание муниципальным предприятиям города, передает в муниципальную собственность 2% жилой площади домов.

29 марта 2010 года между администрацией города Железногорск и ЗАО «ЗЖБИ-3» был заключен договор аренды земельного участка №65, согласно которого ЗАО «ЗЖБИ-3»  передан в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:30:000015:27, площадью 175 837 кв. м, с местоположением: 

<

...> для использования в целях застройки жилого микрорайона сроком с 22.03.2010 по 31.12.2012.   Договор аренды № 65 от 29.03.2010 содержит раздел 8 «Особые условия договора», предусматривающие обязанность Арендатора как заказчика-застройщика микрорайона разработать проект застройки микрорайона в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, нормативными требованиями и условиями конкурса, в том числе своими силами и за счет собственных средств осуществить строительство общеобразовательной школы и детского сада(яслей), инженерных сетей :водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, ЦРП,ГРП,ТТП,ТП и КНС с последующей передачей их после ввода в эксплуатацию в муниципальную собственность безвозмездно.

Как следует из содержания договора аренды №65 от 29 марта 2010 года, Раздел 8, иные условия этого договора не содержат обязанности завода в случае передачи построенных жилых домов на техническое обслуживание муниципальным предприятиям города, передать в муниципальную собственность 2% жилой площади домов. Из договора №65 следует, что передача инженерно-транспортных объектов, школы и детского сада в муниципальную собственность не зависит от факта передачи построенных домов на техническое обслуживание муниципальным предприятиям города Железногорск.

6 марта 2008 года между арендодателем, Администрацией города Железногорск Курской области, и арендатором, закрытым акционерным обществом «Завод ЖБИ-3» заключен договора аренды №91 находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:30.000015:006, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> (далее – Участок) для использования в целях: застройка жилого микрорайона №13 в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему Договору, площадью 220 903,99 кв.м.

В соответствии с пунктом 8.1. договора аренды земельного участка №91 от 6 марта 2008 года заказчик-застройщик, в случае передачи построенных жилых домов на техническое обслуживание муниципальным предприятиям города, передает в муниципальную собственность безвозмездно 2% жилой площади домов.

Таким образом, судом установлено, что пункты 8.1. договора аренды №130 и договора аренды земельного участка №91 от 6 марта 2008 года возлагают на застройщика обязанность передать в муниципальную собственность 2% жилой площади домов в случае передачи построенных домов муниципальным предприятиям города на техническое обслуживание.

Согласно пункту 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), под техническим обслуживанием зданий применительно к жилым домам понимается содержание и ремонт общего имущества многоквартирного домах, стандарты и порядок осуществления указанной деятельности установлены специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Стандарты и порядок осуществления указанной деятельности установлены специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

В то же время, как уже судом было установлено, договоры на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока не содержат положений, свидетельствующих о том, что они заключены на основании или во исполнение решений собственников помещений в многоквартирных домах при выборе способа управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

Ремонт и содержание общего имущества жилых домов (технологическое обслуживание) предметом соглашений о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока не является. Целью заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока являлось устранение АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» как застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока  в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, отношения, регулируемые соглашениями о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока, имеют отличную правовую природу от отношений, предусмотренных пунктом 8.1. договора аренды №130 от 25.03.2005 и пунктом 8.1. договора аренды земельного участка №91 от 6 марта 2008 года.

По приведенным основаниям суд также отклоняет утверждение ответчика о существовании обычая. В соответствии со статьей 5 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под обычаем понимается не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств. В материалы дела не предоставлено доказательств систематического и устойчивого привлечения застройщиками муниципальных предприятий города Железногорск Курской области для цели устранения застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Возражая на исковые требования, ФИО2 приводит довод об аффилированности  АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3»  с ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» и о возможности истца влиять на решения, принимаемые ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» через участие в уставных капиталах этих общества акционеров АО «ЗЖБИ-3» ФИО3 и ФИО4

Возражения ответчика также мотивированы тем, что ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» действовали в рамках одного холдинга, который был организован ФИО3, ФИО4, и взаимосвязанные сделки, совершенные среди аффилированных участников холдинга, не могут рассматриваться как сделки, совершенные в обычных рыночных условиях между независимыми контрагентами.

Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает такого понятия, как холдинг, однако в соответствии с пунктом 1 статьи 67.3 Гражданского кодекса Российской Федерации хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное товарищество или общество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом. До 1 сентября 2014 года понятие дочернего и основного общества содержалось в пункте 1 статьи 105 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой хозяйственное общество признается дочерним, если другое (основное) хозяйственное общество или товарищество в силу преобладающего участия в его уставном капитале, либо в соответствии с заключенным между ними договором, либо иным образом имеет возможность определять решения, принимаемые таким обществом.

Верховный Суд РФ в пункте 13 «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019) разъяснил, что пункт 1 статьи 67.3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает открытый перечень критериев, позволяющих квалифицировать общества в качестве основного и дочернего. Фактическая возможность определять такие решения не связана напрямую с размером участия одного общества в уставном капитале другого или наличием договора между ними, а обусловлена, например, корпоративной структурой группы компаний, порядком заключения сделок, установленным внутри такой группы, степенью участия в управлении обществом со стороны иных участников общества и т.д. Поэтому отсутствие формального признака контроля (50% и более участия в уставном капитале дочернего общества) не препятствует установлению наличия иной фактической возможности определять решения, принимаемые дочерним обществом. Удовлетворение таким дополнительным критериям подлежит оценке с учетом доказательств, представленных сторонами.

В соответствии с правовой позицией, сформированной Постановлением Президиума ВАС РФ от 04.12.2012 N 8989/12 по делу N А28-5775/2011-223/12, экономические отношения между основным и дочерним обществами могут предполагать не только вложения основного общества в имущество дочернего на стадии его учреждения, но и на любой стадии его деятельности. Кроме того, экономическая целесообразность в отношениях дочернего и основного обществ может вызывать необходимость и обратной передачи имущества. При этом отсутствие прямого встречного предоставления является особенностью взаимоотношений основного и дочернего обществ, представляющих собой с экономической точки зрения единый хозяйствующий субъект. Учитывая подконтрольность общества концерну и общие цели их экономической деятельности, для реализации которых может возникать необходимость в перераспределении имущества (ресурсов) между основным и дочерним обществами, квалификация любых совершаемых между такими лицами сделок по передаче имущества без прямого встречного предоставления в качестве дарения является ошибочной.

В дело не предоставлено доказательств того, что акционерное общество «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» когда-либо имело участие в ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт».

Судом установлены следующие фактические обстоятельства, которые не оспариваются лицами, участвующими в деле.

АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» (ОГРН: 

<

***>) создано 28.04.2001 года, основным видом деятельности истца заявлено строительство жилых и нежилых зданий.

Согласно выписке из реестра акционеров АО «Специализированный застройщик ЖБИ-3» на дату рассмотрения спора ФИО3 принадлежит 2 009 908 акций общества, что составляет 98,49% от общего количества акций (2 040 720).

Общество с ограниченной ответственностью «Комфорт» (ОГРН: 

<

***>) организовано 9 сентября 2009 года. В качестве видов деятельности данного общества заявлено: производство, передача и распределение пара и горячей воды. Участниками ООО «Комфорт» на дату рассмотрения спора являются ФИО3 с долей участия 50% и ФИО2 с долей участия также 50%.

ООО «Управляющая компания «Комфорт» (ОГРН: 

<

***>) было создано 22 августа 2014 года. Основным видом деятельности данного общества заявлено управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе. На момент рассмотрения спора участниками ООО «УК Комфорт» являются ФИО3 с долей в уставном капитале 54%, ФИО2  с долей в уставном капитале – 36% и ООО «Комфорт» с долей в уставном капитале 10%.

Судом проанализированы уставы ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт». 

В соответствии с Уставом ООО «Комфорт» от 20 февраля 2010 года (Утвержден общим собранием участников, Протокол №3 от 20 февраля 2010 года, пункты 9.4.3., 9.4.13., 9.4.19, 9.5.) решения об образовании единоличных исполнительных органов общества, а также об одобрении крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, - принимается всеми участниками общества единогласно.

Условие о единогласном принятии решения при голосовании по вопросу повестки дня об избрании единоличного исполнительного органа общества также содержатся в Уставе ООО «УК Комфорт», пункты 9.5, 9.4.3. (Утвержден Протоколом №1 от 14 августа 2014 года). Решения по вопросу об одобрении крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность, принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников общества (пункты 9.5., 9.4.19 Устава ООО «УК Комфорт»).

Согласно пунктам 9.4.6, 9.5 Устава ООО «Комфорт» и пунктам 9.4.6, 9.5 Устава ООО «УК Комфорт» решение о распределении прибыли принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов участников Общества.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, обладание ФИО3 долей в уставном капитале ООО «УК Комфорт» в размере 54% и в уставном капитале ООО «Комфорт» в размере 50% не позволяет указанному лицу определять решения, принимаемыми органами управления этих хозяйственных обществ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 67.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 105 Гражданского кодекса Российской Федерации) признаки основного и дочернего общества возникают, когда экономический контроль основного общества над дочерним возникает в соответствии с заключенным между ним договором. Законы о хозяйственных обществах (ст. 6 Закона об АО, ст. 6 Закона об ООО) указывают, что между основным и дочерним обществами может быть заключен договор, который предусматривает обязательные для дочернего общества указания, и что наличие такого договора служит основанием для привлечения основного общества к ответственности по сделкам, совершенным дочерним обществом во исполнение этих указаний.

В материалы дела не предоставлено доказательств заключения между истцом, ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» договоров, согласно условиям которых у истца возникало бы право определять решения, принимаемые органами управления ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт».

Кроме того, признаком осуществления хозяйственной деятельности группой взаимосвязанных организаций, состоящей из материнской (головной) компании и дочерних обществ, является, в силу положений п. 91, п. 96, п. 97 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утв. Приказом Министерства финансов РФ № 34н от 28.07.1998 года, составление сводной бухгалтерской отчетности, включающей показатели отчетов дочерних обществ, находящихся на территории Российской Федерации и за ее пределами. Между тем, сводная бухгалтерская отчетность не составлялась, доказательств обратного ответчик суду не представил (ст. 65 АПК РФ). 

В документах бухгалтерского учета и отчетности АО «Специализированный застройщик ЖБИ-3», ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» не содержится информация о финансовом положении всей группы, напротив, бухгалтерская отчетность формировалась и формируется отдельно в отношении каждого самостоятельного хозяйствующего субъекта – АО «Специализированный застройщик ЖБИ-3»,  ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт».

В  силу пункта 2 статьи 67.3 Гражданского кодекса Российской Федерации основное хозяйственное товарищество или общество отвечает солидарно с дочерним обществом по сделкам, заключенным последним во исполнение указаний или с согласия основного хозяйственного товарищества или общества (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации) (аналогичные положения содержатся в пункте 28 Постановление Пленума ВАС РФ от 18.11.2003 N 19 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах»).

 Ответчики не предоставили доказательств того, что правовой механизм, предусмотренный пунктом 2 статьи 67.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда-либо применялся между сторонами.

Судом установлено, что истец, ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» занимаются различным видами деятельности: основным видом деятельности истца является строительство жилых и нежилых зданий, основным видом деятельности ООО «Комфорт» заявлено производство, передача и распределение пара и горячей воды, ООО «УК Комфорт» заявлен основной вид деятельности - управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе.

Как пояснил ФИО2 в письменных пояснениях от 1 октября 2019 года по делу №А35-3394/2019, в состав холдинговой группы подлежат включению также жилищно-строительные кооперативы, ООО «ЭСТ-ОКЕАН», ООО «ЭСТ-АКВА».  Однако ответчиком не приводится никаких доказательств наличия холдинговых отношений между указанными юридическими лицами с учетом предмета настоящего спора и фактических обстоятельств дела, более того, согласно сведениям из ЕГРЮЛ, ООО «ЭСТ-ОКЕАН», ООО «ЭСТ-АКВА» имеют виды деятельности, отличные как от деятельности истца, так и от деятельности ООО «Комфорт» (ООО «УК Комфорт»):  1) ООО «ЭСТ-ОКЕАН», ОГРН: 

<

***>; зарегистрировано в качестве юридического лица 28.03.2003; заявлен основной вид деятельности 68.20 Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, 2) ООО «ЭСТ-АКВА», ОГРН: 

<

***>; зарегистрировано в качестве юридического лица 20.05.2005; заявлен основной вид деятельности - 46.73 Торговля оптовая лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием.

Таким образом, судом установлено, что отношения между АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3», ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» не являются отношениями между материнской и дочерними компаниями и не обладают признаками, характерными для участников холдинга.

Судом отклоняются возражения ответчиком о злоупотреблении правом со стороны ФИО3

В соответствии со статьей 71 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ «Об акционерных обществах» право требовать возмещения убытков с единоличного исполнительного органа предоставлено как акционеру, так и самому обществу.

ФИО3, будучи акционером истца, с иском к ответчику о взыскании убытков не обращался.

На дату обращения в суд с иском (09.01.2019 года) руководителем истца являлся ФИО15 (протокол годового общего собрания акционеров Акционерного общества «Завод ЖБИ-3» от 22.10.2018 года), ФИО3 избран на должность генерального директора истца 30 июня 2021 года (протокол общего собрания акционеров от 30 июня 2021 года).

Таким образом, учитывая, что иск к ФИО2 предъявлен обществом, а не акционером и на дату поступления в суд искового заявления ФИО3 руководителем истца не являлся, у суда отсутствуют основания расценивать обращение акционерного общества в суд с рассматриваемыми требованиями в качестве злоупотребления правом. 

В этой связи и на основании положений статей 15 и 53 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, приведенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», арбитражный суд приходит к выводу о доказанности истцом совокупности условий для привлечения бывшего руководителя  АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» ФИО2 к ответственности.

Также суд признает доказанной причинно-следственную связь между действиями ответчика и наличием заявленных ко взысканию убытков. 

ФИО2 не опроверг относимыми и допустимыми доказательствами приведенные в материалах дела доводы истца и установленные обстоятельства, не подтвердил соблюдение им принципов добросовестности и разумности при осуществлении полномочий генерального директора АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3».

В связи с этим суд признает исковые требования АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» законными, обоснованными и правомерными. 

Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям признаются судом необоснованным

По смыслу статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может обратиться в суд в установленный гражданским законодательством срок - срок исковой давности. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение. В абзаце втором пункта 10 Постановления N 62 разъяснено, что в случаях, когда требование о возмещении убытков предъявлено самим юридическим лицом, срок исковой давности исчисляется не с момента нарушения, а с момента, когда юридическое лицо, например, в лице нового директора, получило реальную возможность узнать о нарушении, либо когда о нарушении узнал или должен был узнать контролирующий участник, имевший возможность прекратить полномочия директора, за исключением случая, когда он был аффилирован с указанным директором.

Исходя из анализа норм законодательства, подлежащих применению к рассматриваемым правоотношениям сторон, и обстоятельств настоящего дела, арбитражный суд приходит к выводу, что реальная возможность узнать об имевших место нарушениях и предъявить настоящий иск возникло у АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3»  не ранее 10.05.2016, когда ФИО2 был освобожден от должности генерального директора общества, ввиду чего требование истца, предъявленное в арбитражный суд 12.04.2019, заявлено в пределах срока давности.

При этом суд учитывает, что смена руководителя общества является существенным для дела обстоятельством, поскольку до 10.05.2016 акционеры АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» были лишены возможности достоверно установить факт нарушения своих прав и их защиту, так как ФИО2 самостоятельно контролировал ведение бухгалтерской и налоговой отчетности, в том числе той, которая предоставлялась общему собранию акционеров.

Иной подход, в том числе предложенный ответчиком, означал бы зависимость реализации обществом права на защиту своих интересов от воли недобросовестно действующего единоличного исполнительного органа и ставил бы участников общества, не обладающих возможностью постоянно контролировать органы управления юридическим лицом, в заведомо невыгодное положение, сопряженное с невозможностью реальной защиты своих интересов в ситуации, когда факт совершения сделок скрывается органом управления юридическим лицом, и при этом срок исковой давности продолжает течь.

Ссылки ответчика на то, что акционеры общества могли узнать об этом ранее (в т.ч. из сведений, представленных в годовой отчетности на общем собрании акционеров, в результате проведения обязательного годового аудита, работы ревизионной комиссии общества) отклоняются как не основанные ни на материалах дела, ни на нормах права.

Действительно, Закон об акционерных обществах и Закон об обществах с ограниченной ответственностью предусматривает право участника получать информацию о деятельности общества и знакомиться с его бухгалтерскими книгами и иной документацией в установленном его уставом порядке, однако не устанавливает его обязанности запрашивать у единоличного исполнительного органа общества документы о финансово-хозяйственной деятельности общества в каждом отчетном периоде.

При этом финансовые показатели АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3», на которые ссылается ответчик, в данном случае не имеют правового значения,

Суд полагает, что с учетом презумпции добросовестности субъектов гражданского оборота, у участников в отсутствие обоснованных сомнений в добросовестности директора Общества ФИО2 не имелось обязанности (мотивированной необходимости) в запросе подробной информации о финансовых обязательствах Общества.

Судом учтены разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным от 30.07.2013 N 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», согласно которым суду надлежит принимать во внимание ограниченные возможности членов коллегиальных органов юридического лица по доступу к информации о юридическом лице, на основании которой они принимают решения.

В соответствии со статьей 31 Закона об акционерных обществах акционеры - владельцы обыкновенных акций общества могут участвовать в общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции, а также имеют право на получение дивидендов, а в случае ликвидации общества - право на получение части его имущества.

Объем информации, которая предоставляется акционерам для участия в общем собрании акционеров, ограничен компетенцией общего собрания и повесткой дня (статья 52 ФЗ РФ «Об акционерных обществах»). 

Информированность истца, а также контролирующих акционеров о сделках не подтверждается бухгалтерской отчетностью общества, которая утверждалась на общем собрании акционеров, так как правила оформления бухгалтерской отчетности не предусматривают возможности отражать в ней информацию о спорных хозяйственных операциях, с указанием содержания хозяйственной операции, ее даты и реквизитов сделки.

В материалы дела предоставлены Протоколы общих собраний акционеров АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3», согласно которым на собраниях акционеров вопрос о заключении договоров инвестирования между АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» и ООО «Комфорт», ООО «УК Комфорт» не обсуждался и в повестку дня не вносился. В повестку общих собраний акционеров также не включался вопрос о заключении с ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» договоров на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока, не одобрялись акционерами и не обсуждались соглашения о зачете, а также факт выполнения ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» каких-либо работ по устранению строительных недостатков.

ФИО2 ссылается на данные ежегодного аудита хозяйственной деятельности АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» за период с 2009 года по 2015 год.

В материалы дела предоставлены аудиторские заключения по бухгалтерской (финансовой) отчетности АО «ЗЖБИ-3» по состоянию на 31 декабря 2014 года и на 31 декабря 2015 года. Однако из содержания аудиторских заключений не следует, что аудиторами при их подготовке анализировались и давалась оценка договорам инвестирования, зачета, передачи домов на гарантийное обслуживание, - аудиторские заключения не содержат информацию о спорных сделках. Аудиторские заключения за прошлые периоды также не имеют ссылок на спорные сделки. Сам по себе факт отсутствия в аудиторских заключения вывода об убытках общества по вине ФИО2 как единоличного исполнительного органа не свидетельствует об информированности истца о заключенных сделках.

Материалы дела подтверждают, что ФИО2 в период осуществления функций единоличного исполнительного органа общества в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности завода, а также в налоговом учете величину гарантийных обязательств не отражал.

В соответствии с пунктом 24 ПБУ 8/2010, пунктом 19 ПБУ 8/01 по каждому признанному в бухгалтерском учете оценочному обязательству в отчетности организацией должна быть раскрыта информация, в том числе: 1) величина, по которой оценочное обязательство отражено в бухгалтерском балансе организации, на начало и конец отчетного периода; 2) сумма оценочного обязательства, признанная в отчетном периоде; 3) сумма оценочного обязательства, списанная в счет отражения затрат или признания кредиторской задолженности в отчетном периоде; 4) списанная в отчетном периоде сумма оценочного обязательства в связи с ее избыточностью или прекращением выполнения условий признания оценочного обязательства; 5) увеличение величины оценочного обязательства в связи с ростом его приведенной стоимости за отчетный период (проценты); 6) характер обязательства и ожидаемый срок его исполнения; 7) неопределенности, существующие в отношении срока исполнения и (или) величины оценочного обязательства; 8) ожидаемые суммы встречных требований или суммы требований к третьим лицам в возмещение расходов, которые организация понесет при исполнении обязательства, а также активы, признанные по таким требованиям в соответствии с пунктом 19 ПБУ 8/2010.

 В исключительных случаях, когда раскрытие информации об оценочных обязательствах в объеме, предусмотренном ПБУ 8/2010, наносит или может нанести ущерб организации в ходе урегулирования последствий лежащих в их основе обязательств и фактов, организация может не раскрывать такую информацию. В этом случае организация должна указать общий характер соответствующего оценочного обязательства и причины, по которым более подробная информация не раскрывается (пункт 28 ПБУ 8/2010).

Согласно статье 14 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» в общем случае годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность коммерческой организации состоит из бухгалтерского баланса, отчета о финансовых результатах и приложений к ним.

В соответствии с Приказом Минфина России от 02.07.2010 N 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» (далее - Приказ N 66н), которым утверждены действующие сегодня формы бухгалтерской отчетности организаций (за исключением кредитных организаций, государственных (муниципальных) учреждений), к приложениям к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах относятся, в частности, иные приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о финансовых результатах, которые именуются как пояснения.

Согласно пункту 4 Приказа N 66н пояснения к бухгалтерскому балансу, отчету о финансовых результатах, отчету о целевом использовании средств оформляются в табличной и (или) текстовой форме. Содержание оформленных в табличной форме пояснений определяется организациями самостоятельно, но с учетом Приложения N 3 к Приказу N 66н.

Как следует из вышеназванного Приложения, сведения об оценочных обязательствах отражаются в разделе 7 «Оценочные обязательства», где должна быть отражена информация по каждому виду оценочного обязательства и указаны сведения по его остаткам на начало года и на конец отчетного периода, а также признанные оценочные обязательства, погашенные и списанные как избыточные суммы. Согласно примечаниям к формам бухгалтерского баланса и отчету о финансовых результатах ссылка на пояснение 7 «Оценочные обязательства» делается: 1) в бухгалтерском балансе (в разделе IV «Долгосрочные обязательства» по строке «Оценочные обязательства» - если предполагаемый срок исполнения оценочных обязательств превышает 12 месяцев после отчетной даты; в разделе V «Краткосрочные обязательства» по строке «Оценочные обязательства» - если предполагаемый срок исполнения оценочных обязательств не превышает 12 месяцев после отчетной даты; 2) в отчете о финансовых результатах по строкам: «Прочие доходы»; «Прочие расходы».

В материалы дела предоставлена бухгалтерская отчетность за спорный период с 2009 года по 2016 год включительно.

В нарушение изложенных правил, в бухгалтерском учете и отчетности общества оценочные обязательства АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» по гарантийному ремонту не отражены. Следовательно, из представленной бухгалтерской отчетности Общества за спорный период не усматривается наличие у Общества оценочных обязательств, что может свидетельствовать о сокрытии ФИО2 от участников Общества информации, касающейся их корпоративных прав.

Таким образом, ни в рамках анализа годовой отчетности на общем собрании акционеров, ни в результате проведения обязательного годового аудита, ни по результатам работы ревизионной комиссии общества до смены руководителя общества не представлялось возможным установить, что действия бывшего руководителя носили противоправный, не обусловленный интересами обществом, характер.

Только в результате смены руководства общества оно получило реальную возможность узнать о произведенных прежним руководителям выплатах самому себе в отсутствии на то законных оснований.

Возражая на иск ссылкой на пропуск срока исковой давности, ответчик утверждает, что основные акционеры АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» ФИО3 и ФИО4 на момент совершения спорных сделок были участниками контрагента по сделкам, поэтому они не могли не знать о деятельности общества. Однако вопреки доводу ФИО2 на общих собраниях участников ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» вопросы о спорных сделках также не обсуждались, - доказательства обратного в материалы дела не предоставлены.

Позиция ФИО2 о том, что конечный выгодоприобретатель всех обществ ФИО3 получал ежемесячно консолидированную отчетность по всем обществам от ФИО2 не подтверждена материалами дела. Тот факт, что ФИО3 участвовал в хозяйственной деятельности ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт», прекращал полномочия генерального директора, получал дивиденды от деятельности этих обществ, не подтверждает факт осведомленности о спорных хозяйственных операциях.

Ответчик мотивирует пропуск срока исковой давности тем, что ФИО3 являлся членом правления кооперативов, где принималось решение о внесении целевого взноса в размере 2% от общей площади и, по этой причине, не мог не знать о характере совершенных операций. Однако, как судом было установлено ранее, отношения между членами кооперативов, кооперативами и истцом, определяющие условия и порядок внесения целевых взносов, имели иную правовую природу по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов (технического обслуживания). Предметом же соглашений о передаче домов на обслуживание в течение гарантийного срока являлись отношения иного рода – по устранению застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока.

При данных обстоятельствах подлежит применению иной порядок исчисления срока исковой давности, предусмотренный в абзаце втором пункта 10 Постановления N 62, согласно которому, в случаях, когда требование о возмещении убытков предъявлено самим юридическим лицом, срок исковой давности исчисляется не с момента нарушения, а с момента, когда юридическое лицо, например, в лице нового директора, получило реальную возможность узнать о нарушении, либо когда о нарушении узнал или должен был узнать контролирующий участник, имевший возможность прекратить полномочия директора, за исключением случая, когда он был аффилирован с указанным директором.

Следовательно, АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» срок исковой давности не пропущен.

Признавая обоснованным требования истца по настоящему делу, суд отмечает, что применительно к фактическим обстоятельствам по настоящему делу, именно обществу принадлежит право выбора способа защиты, которым должно быть восстановлено его нарушенное право: либо взыскание убытков с директора, либо взыскание долга с контрагента. Данный вывод суда соответствует правовой позиции, сформулированной в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица». 

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно пункту 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с пунктом 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, в день предъявления иска.

Руководитель организации по отношению к юридическому лицу является работником с особым статусом (статьи 273, 274 Трудового кодекса Российской Федерации), т.е. руководитель вступает с организацией в трудовые отношения, под которыми понимаются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции (ст. 15 ТК РФ).

В соответствии со статьей 246 Трудового кодекса Российской Федерации размер ущерба, причиненного работодателю при утрате и порче имущества, определяется по фактическим потерям, исчисляемым исходя из рыночных цен, действующих в данной местности на день причинения ущерба, но не ниже стоимости имущества по данным бухгалтерского учета с учетом степени износа этого имущества.

Согласно разъяснений п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 16.11.2006 N 52 «О применении судами законодательства, регулирующего материальную ответственность работников за ущерб, причиненный работодателю», при оценке доказательств, подтверждающих размер причиненного работодателю ущерба, суду необходимо иметь в виду, что в соответствии с частью первой статьи 246 Трудового кодекса Российской Федерации при утрате и порче имущества он определяется по фактическим потерям, исчисляемым исходя из рыночных цен, действующих в данной местности на день причинения ущерба, но не ниже стоимости имущества по данным бухгалтерского учета с учетом степени износа этого имущества.

При определении размера убытков суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения свои имуществом (часть 1 статьи 209 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, объекты недвижимости могут быть вовлечены в легальный оборот только после их государственной регистрации за соответствующим лицом.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», судам рекомендовано при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, устанавливать правовую природу соответствующих договоров. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать такие договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу статей 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с нормами пунктом 6 статьи 1 Закона о регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения спорных договоров, и согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ), вступившего в силу с 01.01.2017, государственная регистрация перехода права собственности на основании договора проводится по заявлению сторон договора.

Учитывая вышеприведенные нормы права, суд приходит к выводу, что размер убытков следует определять в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт».

Из предоставленных в материалы дела сведений из Управления Росреестра по Курской области, а также сведений об основных характеристиках на объект недвижимости от 13.04.2020, 20.04.2020, 21.04.2020 года и 23.04.2020, судом установлено, что ООО «Комфорт» и ООО «УК Комфорт» зарегистрировало право собственности на следующее недвижимое имущество.

На основании договора от 01 октября 2009 года №80-007/09 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000011:1870 (Площадь ОКС'a: 67,7).

На основании договора от 28 февраля 2010 года №80-014/10 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на сети газоснабжения к жилым домам 1,2,3,4,1А,14 в микрорайоне №13 с к/н 46:30:000035:290. 

На основании договора от 28 февраля 2010 года №80-023/10 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на внеквартальные сети напорной канализации от КНС к жилым домам 1,2,3,4,1А,14 с к/н 46:30:000014:9413 (Площадь ОКС'a: Не определена), внеквартальные сети водоснабжения и водоотведения к жилым домам 1,2,3,4,1А,3А,14 с к/н 46:30:000014:9807 (Площадь ОКС'a: Не определена), здание с к/н 46:30:000015:1617 (Площадь ОКС'a: 25). 

На основании договора от 27 сентября 2010 года №80-024/10 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000050:1417 (Площадь ОКС'a: 67,8). 

На основании договора от 03 апреля 2012 года№80-090/14 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000015:1892 (Площадь ОКС'a: 23,3), помещение с к/н 46:30:000015:1881 (Площадь ОКС'a: 20). 

На основании договора от 10 сентября 2012 года №80-089/14 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на здание с к/н 46:30:000015:1616 (Площадь ОКС'a: 25,).  

На основании договора от 06 сентября 2012 года №80-080/13 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на основании данного договора только на сооружение с к/н 46:30:000000:1179 (Площадь ОКС'a: Не определена), помещение с к/н 46:30:000015:1880 (Площадь ОКС'a: 29,4), помещение с к/н 46:30:000015:1871 (Площадь ОКС'a: 24,3).  

На основании договора от 10 декабря 2009 года №80-032/11 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000011:2622 (Площадь ОКС'a: 346,2). 

На основании договора от 15 июня 2011 года №80-021/12 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000034:2917 (Площадь ОКС'a: 61,5).  

На основании договора от 10 сентября 2011 года №80-055/12 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000015:257 (Площадь ОКС'a: 75,1).  

На основании договора от 10 февраля 2012 года №80-022/12 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000015:962 (Площадь ОКС'a: 99).  

На основании договора от 13 сентября 2012 года №80-088/14 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на сооружения, назначение: сооружения канализации протяженностью 484 м. с к/н 46:30:000015:946 (Площадь ОКС'a: не определена). 

На основании договора от 20 октября 2012 года №80-078/13 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на основании данного договора на помещение с к/н 46:30:000015:2511 (Площадь ОКС'a: 85,5).  

На основании договора от 25 августа 2014 года №80-091/14 на инвестирование строительства явилось строительство ООО «УК Комфорт» зарегистрировало право собственности на помещение с к/н 46:30:000015:1945 (Площадь ОКС'a: 84,4).  

На основании договора от 01 апреля 2011 года №80-039/11 на инвестирование строительства нежилого помещения ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на основании данного договора на нежилое помещение (крышную котельную №3 с оборудованием) площадью 81 кв. м, расположенную на крыше по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:30:000015:906. 

На основании договора от 20 декабря 2011 года №80-046/12 на инвестирование строительства ООО «Комфорт» зарегистрировало право собственности на нежилое помещение площадью 40,4 кв. м, расположенное на 1 этаже по адресу: 

<

...>, помещение VII с кадастровым номером 46:30:000034:2706. 

В ходе рассмотрения дела с целью определения размера причиненных истцу убытков АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы. 

Определением суда от 30.10.2020 по делу назначена судебная комплексная строительно-техническая оценочная экспертиза, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 1 октября 2009 года №80-007/09, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000011:1870) - по состоянию на 10 марта 2010 года?

2. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт)» по договору инвестирования от 28 февраля 2010 года №80-014/10, а именно сетей газоснабжения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 14 в микрорайоне №13 (к/н 46:30:000035:290) - по состоянию на 30 мая 2010 года?

3. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 28 февраля 2010 года №80-023/10, а именно внеквартальных сетей напорной канализации от КНС к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1 А, 14 с к/н 46:30:000014:9413, внеквартальных сетей водоснабжения и водоотведения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14 с к/н 46:30:000014:9807, здания насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1617, - по состоянию на 10 июня 2010 года?

4. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 27 сентября 2010 года №80-024/10, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000050:1417), - по состоянию на 27 сентября 2010 года?

5. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-090/14 от 03 апреля 2012 года, а именно помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1892, помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1881?

6. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 6 сентября 2012 года №80-080/13, а именно наружных сетей водопровода - сооружение с к/н 46:30:000000:1179 (Площадь ОКСа: не определена), помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1880, помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1871, - по состоянию на 25 декабря 2012 года?

7. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 сентября 2012 года №80-089/14, а именно здания с оборудованием с к/н 46:30:000015:1616, - по состоянию на 19 апреля 2013 года?

8. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 13 сентября 2012 года №80-088/14, а именно сооружения канализации протяженностью 484 м. с к/н 46:30:000015:946, по состоянию на 25 декабря 2012 года?

9. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 20 октября 2012 года №80-078/13, а именно помещения с к/н 46:30:000015:2511 по состоянию на 1 октября 2014 года?

10. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 февраля 2012 года №80-022/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:962), - по состоянию на 20 октября 2012 года?

11. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 сентября 2011 года №80-055/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:257), - по состоянию на 22 октября 2012 года?

12. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 19 декабря 2009 года №80-032/11, а именно помещения с к/н 46:30:000011:2622, - по состоянию на 12 мая 2010 года?

13. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 15 июня 2011 года №80-021/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000034:2917), - по состоянию на 29 декабря 2011 года?

14. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-039/11 от 1 апреля 2011 года, а именно технических нежилых помещений общей площадью 134.55 кв. м., в том числе крышной котельной №3 с оборудованием общей площадью 85.5 кв. м., расположенной в доме па крыше, в осях №1-2. в рядах А-В, согласно ТЭО и проектной документации, площадка для обслуживания крышной котельной общей площадью 49.05 кв. м, - по состоянию на 10 июня 2011 года?

15. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-046/12 от 20 декабря 2011 года, а именно офиса обшей площадью 38,7 кв. м., расположенного на первом этаже дома, в осях 9-14, в рядах А-Б, согласно ТЭО и проектной документации, - по состоянию на 29 декабря 2011 года?

16. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-091/14 от 25 августа 2014 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:1945), - по состоянию на 1 сентября 2014 года?

17. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-115/15 от 1 октября 2015 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:3086), - по состоянию на 18 декабря 2015 года?

18. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-115/16 от 21 апреля 2016 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:3329), - по состоянию на 27 апреля 2016 года?

В ходе проведения по делу судебной экспертизы в Арбитражный суд Курской области поступило ходатайство АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» о внесении изменений в формулировки вопросов №14 и №15, указанные в определении суда от 30 октября 2020 года.

При рассмотрении ходатайства АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» о внесении изменений в формулировки вопросов №14 и №15, указанные в определении суда от 30 октября 2020 года, арбитражный суд исходил из того, что внесение изменений в формулировки вопросов обусловлено представленными в материалы дела документами из Управления Росреестра по Курской области после назначения судом экспертизы.

Так, из ответа Управления Росреестра по Курской области на запрос суда, а также письма Управления Росреестра по Курской области №18-0044/20 от 11.02.2021 в адрес ООО «Комфорт» следует, что по договору 80-046/12 от 20.12.2011 зарегистрировано право собственности ООО «Комфорт» на переданный обществу Истцом объект с кадастровым номером 46:30:000034:2706.

Из письма Управления Росреестра по Курской области №18-0044/20 от 11.02.2021 следует, что по договору 80-039/11 от 01.04.2011 года зарегистрировано право собственности ООО «Комфорт» на переданный обществу истцом объект с кадастровым номером 46:30:000015:906.

Определением суда от 03.12.2021 по делу судом внесены изменения в формулировки вопросов №14, №15 указанные в определении Арбитражного суда Курской области от 30 октября 2020 года. Вопросы, поставленные перед экспертами, изложены в следующей редакции:

14. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-039/11 от 01 апреля 2011 года, а именно нежилого помещения (крышной котельной №3 с оборудованием) площадью 81 кв. м, расположенного на крыше по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:30:000015:906 по состоянию на 10 июня 2011 года?

15. Какова рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-046/12 от 20 декабря 2011 года, а именно нежилого помещения площадью 40,4 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>, помещение VII с кадастровым номером 46:30:000034:2706 по состоянию на 29 декабря 2011 года?

24 января 2022 года в материалы дела поступило экспертное заключение №01/А35-12/2019. 

Экспертами по результатам проведения судебной комплексной строительно-технической оценочной экспертизы были сделаны следующие выводы:

1.Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 1 октября 2009 года №80-007/09, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000011:1870) - по состоянию на 10 марта 2010 года составляет 7 014 327,60 рублей без НДС.

2. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт)» по договору инвестирования от 28 февраля 2010 года №80-014/10, а именно сетей газоснабжения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 14 в микрорайоне №13 (к/н 46:30:000035:290) - по состоянию на 30 мая 2010 года составляет 4 838 067,00 рублей без НДС.

3. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 28 февраля 2010 года №80-023/10 по состоянию на 10 июня 2010 года, а именно внеквартальных сетей напорной канализации от КНС к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1 А, 14 с к/н 46:30:000014:9413, внеквартальных сетей водоснабжения и водоотведения к жилым домам 1, 2, 3, 4, 1А, 3А, 14 с к/н 46:30:000014:9807 составляет 14 985 358,00 рублей, здания насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1617 составляет 3 029 967,60 рублей, а всего по договору - 18 015 325,60 рублей без НДС.

4. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 27 сентября 2010 года №80-024/10, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000050:1417), - по состоянию на 27 сентября 2010 года составляет 7 814 914,80 рублей без НДС.

5. Рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-090/14 от 03 апреля 2012 года, а именно помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1892, помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1881 не может быть определена.

6. Рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 6 сентября 2012 года №80-080/13 -помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1880 и помещения насосной станции с оборудованием с к/н 46:30:000015:1871 не может быть определена. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 6 сентября 2012 года №80-080/13 - наружных сетей водопровода - сооружение с к/н 46:30:000000:1179 - по состоянию на 25 декабря 2012 года составляет 5 786 078,00 рублей без НДС. 

7. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 сентября 2012 года №80-089/14, а именно здания с оборудованием с к/н 46:30:000015:1616, - по состоянию на 19 апреля 2013 года составляет 3 914 005,20 рублей без НДС.

8. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 13 сентября 2012 года №80-088/14, а именно сооружения канализации протяженностью 484 м. с к/н 46:30:000015:946, по состоянию на 25 декабря 2012 года составляет 1 809 421,18 рублей без НДС.

9. Определить рыночную стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 20 октября 2012 года №80-078/13, а именно помещения с к/н 46:30:000015:2511 по состоянию на 1 октября 2014 года не представляется возможным ввиду отсутствия информации об объектах-аналогах на указанную дату и законодательного запрета на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Однако, вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 20 октября 2012 года №80-078/13, а именно помещения с к/н 46:30:000015:2511 по состоянию на 1 октября 2014 года в случае использования объектов-аналогов на текущую дату и применения индексного метода к полученным результатам составляет 935 759,59 рублей без НДС.

10. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 февраля 2012 года №80-022/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:962), - по состоянию на 20 октября 2012 года составляет 9 288 492,00 рублей без НДС.

11. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 10 сентября 2011 года №80-055/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:257), - по состоянию на 22 октября 2012 года составляет 9 288 492,00 рублей без НДС.

12. Определить рыночную стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 19 декабря 2009 года №80-032/11, а именно помещения с к/н 46:30:000011:2622, - по состоянию на 12 мая 2010 года не представляется возможным ввиду отсутствия информации об объектах-аналогах на указанную дату и законодательного запрета на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Однако, вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 19 декабря 2009 года №80-032/11, а именно помещения с к/н 46:30:000011:2622, - по состоянию на 12 мая 2010 года в случае использования объектов-аналогов на текущую дату и применения индексного метода к полученным результатам составляет 3 248 779,13 рублей без НДС.

13. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования от 15 июня 2011 года №80-021/12, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000034:2917), - по состоянию на 29 декабря 2011 года составляет 8 245 398,00 рублей без НДС.

14. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-039/11 от 01 апреля 2011 года, а именно нежилого помещения (крышной котельной №3 с оборудованием) площадью 81 кв. м, расположенного на крыше по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 46:30:000015:906 по состоянию на 10 июня 2011 года составляет 7 897 700,40 рублей без НДС.

15. Определить рыночную стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-046/12 от 20 декабря 2011 года, а именно нежилого помещения площадью 40,4 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>, помещение VII с кадастровым номером 46:30:000034:2706 по состоянию на 29 декабря 2011 года не представляется возможным ввиду отсутствия информации об объектах-аналогах на указанную дату и законодательного запрета на использование информации о событиях, произошедших после даты оценки.

Однако, вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «Комфорт» по договору инвестирования №80-046/12 от 20 декабря 2011 года, а именно нежилого помещения площадью 40,4 кв. м, расположенного на 1 этаже по адресу: 

<

...>, помещение VII с кадастровым номером 46:30:000034:2706 по состоянию на 29 декабря 2011 года в случае использования объектов-аналогов на текущую дату и применения индексного метода к полученным результатам составляет 844 282,09 рублей без НДС.

16. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-091/14 от 25 августа 2014 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:1945), - по состоянию на 1 сентября 2014 года составляет 9 586 515,60 рублей без НДС.

17. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-115/15 от 1 октября 2015 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:3086), - по состоянию на 18 декабря 2015 года составляет 9 950 770,80 рублей без НДС.

18. Вероятная рыночная стоимость имущества, переданного ООО «УК Комфорт» по договору инвестирования №80-115/16 от 21 апреля 2016 года, а именно крышной котельной с оборудованием (помещение с к/н 46:30:000015:3329), - по состоянию на 27 апреля 2016 года составляет 10 166 011,00 рублей без НДС.

Согласно пункту 5 статьи 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Суд считает допустимым при определении убытков руководствоваться выводами судебной экспертизы. 

Рыночная стоимость недвижимости определена на дату передачи инвестору, что соответствует статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Оценивая вероятностный характер выводов экспертов суд учитывает, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следовательно, применительно к оценочным экспертизам, учитывая, что в соответствии с ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции (абз. 2 ст. 3), заключение всегда будет носить вероятностный характер.

Оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, ввиду соответствия требованиям АПК РФ и Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон N 73-ФЗ).

 В соответствии со статьей 7 Закона N 73-ФЗ, который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого.

 С учетом изложенного, предупреждения судебного эксперта об уголовной ответственности, данных им суду пояснений, основания для вывода о сомнительности или противоречивости выводов составленных им исследований отсутствуют.

Вопреки позиции ответчика, экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в заключении отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой. Ответы эксперта на поставленные вопросы являются определенными, понятными и не противоречивыми.

Изложенные заявителем возражения по экспертному заключению не принимаются судом как не основанные на содержании экспертизы. По существу, указанные возражения сводятся к несогласию с выводами, сделанными квалифицированным специалистом в области соответствующих познаний.

Представленная ответчиком в материалы дела рецензия на заключение эксперта, является субъективным мнением частных лиц и не может являться доказательством, безусловно опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Наличие убытков предполагает определенное уменьшение имущественной сферы потерпевшего, на восстановление которой направлены правила ст. 15 ГК РФ. Указанные в этой статье принцип полного возмещения вреда, а также состав подлежащих возмещению убытков обеспечивают восстановление имущественной сферы потерпевшего в том виде, который она имела до правонарушения. Вместе с тем по общему правилу исключается как неполное возмещение понесенных убытков, так и обогащение потерпевшего за счет причинителя вреда. В частности, не могут быть включены в состав убытков расходы, хотя и понесенные потерпевшим в результате правонарушения, но компенсируемые ему в полном объеме за счет иных источников. В противном случае создавались бы основания для неоднократного получения потерпевшим одних и тех же сумм возмещения и, соответственно, извлечения им имущественной выгоды, что противоречит целям института возмещения вреда.

Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 13.12.2018 N 305-ЭС18-10125, при расчете понесенных кредитором убытков суммы НДС, которые могут быть представлены кредитором к вычету, должны быть исключены из расчета убытков.

Из экспертного заключения № 01/А35-12/2019 следует, что расчет стоимости имущества произведен без учета НДС.

Таким образом суд установил, что по результатам проведенной экспертизы  рыночная стоимость имущества в отношении которого истцом заявлено требование о возмещении убытков, вытекающих из договоров инвестирования от 01 октября 2009 года №80-007/09, от 28 февраля 2010 года №80-014/10, от 28 февраля 2010 года №80-023/10, от 27 сентября 2010 года №80-024/10, от 03 апреля 2012 года№80-090/14, от 10 сентября 2012 года №80-089/14, от 06 сентября 2012 года №80-080/13, от 10 декабря 2009 года №80-032/11, от 15 июня 2011 года №80-021/12, от 10 сентября 2011 года №80-055/12, от 10 февраля 2012 года №80-022/12, от 13 сентября 2012 года №80-088/14, от 20 октября 2012 года №80-078/13, от 25 августа 2014 года №80-091/14, от 01 апреля 2011 года №80-039/11, от 20 декабря 2011 года №80-046/12, составила 98 527 558 рублей 19 копеек.

Заявлением от 07.06.2022 истец уменьшил исковые требования о взыскании убытков с ФИО2 Также в заявлении об уменьшении исковых требований от 07.06.2022 истец признал факт оказания ему коммунальных услуг общей стоимостью 10 452 067 рублей 49 копеек.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что размер убытков, причиненных Истцу действиями ФИО2 равен рыночной стоимости имущества по договорам на инвестирование строительства в размере 98 527 558 рублей 19 копеек за вычетом стоимости оказанных Истцу коммунальных услуг на сумму 10 452 067 рублей 49 копеек и составляет 88 075 490 рубля 70 копеек.

В отношении взыскания долга по договору №80-115/15 на инвестирование строительства объекта от 1 октября 2015 года арбитражный суд отмечает следующее.

Как усматривается из материалов дела, 01 октября 2015 года между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №80-115/15 на инвестирование строительства объекта.  По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «УК Комфорт» за плату крышную котельную общей проектной площадью 84,4 кв. м., расположенную на кровле многоквартирного жилого дома №9 в блок-секциях 5-6, в осях 1с-4с, согласно ТЭО и проектной документации.  

В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 18 декабря 2015 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому ООО «УК Комфорт» передано имущество - крышная котельная общей проектной площадью 84,4 кв. м., расположенная на кровле многоквартирного жилого дома №9 в блок-секциях 5-6, в осях 1с-4с, согласно ТЭО и проектной документации. Договорная стоимость имущества составила 12 696 800 рублей 00 копеек.  

Как следует из предоставленных в материалы дела сведений из Управления Росреестра по Курской области, а также сведений об основных характеристиках на объект недвижимости от 21.04.2020 года, ООО «УК Комфорт» зарегистрировало право собственности на основании данного договора на помещение с к/н 46:30:000015:3086 (Площадь ОКС’a: 98,8). Договор Инвестирования подписан от АО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО12

Пунктом 1.1 договора №80-115/15 от 01 октября 2015 года на инвестирование строительства объекта установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность по акту при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 данного договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета общей проектной площади Помещений, которая составляет 84,4 квадратных метров.

В связи с неоплатой приобретенного имущества истец обратился с требованием о взыскании долга.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11.

Из содержания договора №80-115/15 от 1 октября 2015 года следует, что целью сторон являлось передача в собственность ООО «УК Комфорт» объектов недвижимого имущества за денежные средства.

Учитывая содержание условий договора, исключающего квалификацию правоотношений сторон по типу договора простого товарищества и договора подряда, судом подлежат применению к спорным правоотношениям нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Купля-продажа».

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Материалами дела подтверждается и не отрицается лицами, участвующими в деле, что ООО «УК Комфорт» оплату денежными средствами в размере, согласованном в договоре №115/15 от 01.10.2015 за полученное в собственность недвижимое имущество не осуществляло.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт», возражая против удовлетворения исковых требований, указывает что обязательства по оплате были прекращены зачетом встречного однородного требования. По договору на инвестирование строительства объекта от 01 октября 2015 года №80-115/15 обязательства по оплате на сумму 12 696 800 рублей 00 копеек прекращены односторонним заявлением ООО «УК Комфорт» о зачете встречных требований б/н от 31.08.2017 в счет обязательств АО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока№№: 10/2016 от 01.01.2016, 11/2016 от 01.07.2016, 25/2016 от 18.10.2016, 9/2016 от 31.03.2016, 9А/2015 от 17.02.2015, 9Б/2016 от 30.09.2015, 9В/2016 от 30.09.2016.

Суд установил, что 01.06.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №10/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора определено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №77. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 5 500 700 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

01.07.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №11/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №79. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 7 130 577 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

10.10.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №25/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

...> дом №25 (адрес почтовый: 

<

...>). Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 3 997 772 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

31.03.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №75. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 9 907 719 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

17.02.2015 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9А/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. В материалы дела также представлено дополнительное соглашение №1 к данному договору. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего и внутриквартирного имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока, предоставляемого Застройщиком. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на гарантийное техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №71/2. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего и внутриквартирного имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда в период гарантийного срока, предоставляемого застройщиком. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 6 032 183 рубля. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований, либо ООО «УК Комфорт», предварительно уведомив АО «Завод ЖБИ-3», может привлечь иную организацию для устранения указанных недостатков. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

03.09.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9В/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> дом №9В. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 2 046 239 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

Толкование договоров на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока осуществляется судом на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых позиций, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с п. 6 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Договоры на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока не содержат положений, свидетельствующие о том, что они заключены на основании или во исполнение решений собственников помещений в многоквартирных домах при выборе способа управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ. Стороны не отрицают, что условия договоров относительно содержания и ремонта общего имущества жилых домов не исполнялись сторонами. Предметом спорных договоров не является технологическое обслуживание, так как согласно пункту 11 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), под техническим обслуживанием зданий применительно к жилым домам понимается содержание и ремонт общего имущества многоквартирного домах, стандарты и порядок осуществления указанной деятельности установлены специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами".

При толковании договоров судом произведено системное толкование сложившихся обязательств, с учетом пояснений ООО «УК Комфорт», согласно которым целью заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока являлось устранение акционерным обществом «специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» как застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока  в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Для цели правильного разрешения спора суд считает необходимым установить факт исполнения ООО «УК Комфорт» условий договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока.

Обязанность застройщика по устранению недостатков закон связывает с наличием адресованного застройщику требования в письменной форме от участника долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Сторонами в дело не предоставлено доказательств обращений участников долевого строительства (жильцов) по правилам пункта 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ к ЗАО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» с требованиями в письменной форме об устранении недостатков в жилых домах, в отношении которых были заключены договоры на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока.

Судом также учтено, что ООО «УК «Комфорт» не является застройщиком, поэтому у указанного юридического лица отсутствует предусмотренная статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязанность устранять недостатки в объекте строительства в течение гарантийного срока.

В соответствии с пунктами 2.1.3 договоров на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока Сторона -1 (ООО «УК Комфорт») приняла на себя обязанность письменно извещать Сторону-2 (АО «Завод ЖБИ-3») обо всех обнаруженных недостатках (дефектах), в том числе скрытых, допущенных в процессе строительства дома.

Письменные извещения ООО «УК Комфорт», адресованные истцу о недостатках в строительстве, в деле отсутствуют.

Пунктами 5.1 и 5.2 договоров установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. 

Двусторонние акты, фиксирующие недостатки и сроки их устранения, сторонами и третьими лицами в дело не предоставлены.

Лицами, участвующими в деле, не доказано наличие в жилых домах строительных недостатков, обнаруженных в период гарантийного срока и предъявленных застройщику.

Акты выполненных работ, подписанные между ООО «УК Комфорт», с одной стороны, и истцом, с другой стороны, в материалах дела отсутствуют. 

Между тем, суд учитывает, что акты выполненных работ хотя и являются наиболее распространенными в гражданском обороте документами, фиксирующими выполнение подрядчиком работ, в то же время не являются единственным средством доказывания соответствующих обстоятельств. Законом не предусмотрено, что факт выполнения работ подрядчиком может доказываться только актами выполненных работ

Судом были предприняты действия, направленные на получение доказательств выполнения ООО «УК Комфорт» работ по всем имеющимся договорам на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока (определение Арбитражного суда Курской области от 07 октября 2019 года, определение Арбитражного суда Курской области 11 апреля 2019 года). ООО «УК Комфорт» доказательства выполнения работ в материалы дела не предоставили. 

Предоставленные ООО «УК Комфорт» акты об оказанных услугах не содержат вида и перечня выполненных работ, их объема, а потому факт выполнения какого-либо рода услуг либо работ не подтверждают. В актах изложено наименование хозяйственной операции: «гарантийное обслуживание» с номером дома и стоимостью оплаты. Акты содержат указание, что «услуги выполнены полностью и в срок». Однако каждый из имеющихся в деле актов составлен не по результатам пятилетнего периода действия договоров о гарантийном обслуживании, а непосредственно после их подписания. То есть акты не могут подтверждать факт выполнения какого-либо вида работ за пять лет гарантийного обслуживания.

В подтверждение факта выполнения работ ООО «УК Комфорт» предоставлены в дело документы. 

Указанные доказательства не могут быть судом приняты во внимание по следующим обстоятельствам.

Судом установлено, что ООО «УК Комфорт» является управляющей организацией в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 20 февраля 2021 года  N 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019, сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Порядок хранения технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - Правила N 416).

До 26.09.2018 пункт 21 Правил N 416 был изложен в редакции, согласно которой в случае отсутствия у ранее управляющей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением МКД, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом.

Согласно приведенной редакции пункта 21 Правил N 416, которая перестала действовать с 26.09.2018, управляющая организация была обязана передать новой управляющей организации только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей управляющей организации, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче.

Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами N 491, подпунктом "а" пункта 4 Правил N 416 прямо отнесены к стандартам управления МКД.

К документам, связанным с управлением МКД отнесены документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подпункт «б» пункта 24 Правил №491. Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 N 303-ЭС21-5287 по делу N А04-2984/2020, следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанной нормы права ООО «УК Комфорт» не доказало, что работы, отраженные в представленных документах, относятся именно к гарантийным работам.

ООО «УК Комфорт» не делает ссылки на конкретный договор (договоры) о гарантийном обслуживании, к которым представленные доказательства относятся. ООО «УК Комфорт» не обосновало и не доказало, что лица, в пользу которых работы выполнялись, предъявляли когда-либо свои требования к заводу об устранении недостатков в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ либо статьей 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».  Ответчик также не доказал, что завод когда-либо обращался к ООО «УК Комфорт» с требованием о выполнении работ, в том числе на основании заключенных договоров о гарантийном обслуживании.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) управляющая организация наделена полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Судом установлено, что в материалы дела не предоставлено доказательств обращения жильцов к истцу с требованием об устранении недостатков в приобретенных квартирах в период гарантийного срока. С требованиями к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе в пределах гарантийного срока управляющая организация – ООО «УК Комфорт», - также не обращалась.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ООО «Комфорт» не представило надлежащих доказательств, в том числе первичных учетных документов, подтверждающих факт выполнения работ по договорам на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Заявление о зачете не связывает контрагента, и он, полагая, что сделанное заявление не повлекло правового эффекта в виде прекращения его требования к лицу, заявившему о зачете, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании соответствующей задолженности. При рассмотрении имущественного требования о взыскании подлежат проверке судом доводы ответчика о наличии у него встречного однородного требования к истцу и о прекращении обязательств полностью или в соответствующей части в результате сделанного заявления о зачете.

Согласно статье Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Зачет как односторонняя сделка (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть признан судом недействительным, в частности, по основаниям, предусмотренным главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом установлено, что требования, заявленные к зачету (долг АО «Завод ЖБИ-3» перед ООО «УК Комфорт» за выполненные работы по договорам на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока) фактически не существовали, так как не доказан статус АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» как должника в отношении ООО «УК Комфорт», что исключает саму возможность осуществления зачета ввиду отсутствия встречного требования, поэтому заявления о зачете по несуществующим обязательствам не соответствует положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным (аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2021 N Ф10-3431/2021 по делу N А08-3754/2020).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ООО «УК Комфорт» по оплате по договору от 01 октября 2015 года между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» №80-115/15 на инвестирование строительства объекта, - зачетом встречного однородного требования прекращены не были.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (П. 8 раздела «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Возражая против иска, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности о взыскании задолженности.

Статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судебного решения об отказе в иске. 

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (пункты 1, 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора №80-115/15 на инвестирование строительства объекта от 01 октября 2015 года не предусматривают сроков оплаты за переданный инвестору объект инвестирования.

Из статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что указанная норма не может быть применена, если срок исполнения обязательства в том числе установлен законом.

С учетом пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям, вытекающим из договора купли-продажи недвижимости, подлежат применению нормы статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Аналогичная позиция изложена в пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.10.1997 N 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки».

По договору №80-115/15 от 01 октября 2015 года объект инвестирования передан ответчику 18 декабря 2015 года, что подтверждается актом приема-передачи объекта инвестирования.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В договоре №80-115/15 на инвестирование строительства объекта от 01 октября 2015 года порядок и сроки принятия сторонами мер по досудебному урегулированию не предусмотрены

Судом установлено и не отрицается ответчиком, что 18 декабря 2018 года ООО «Управляющая компания «Комфорт» получено от истца требование, датированное 14 декабря 2018 года, об оплате стоимости переданного по договору инвестирования имущества, подписанное представителем АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» ФИО16 В требовании имеется ссылка на договор инвестирования строительства объекта №80-115/15 от 1 октября 2015 года.

Утверждение ответчика о том, что к требованию не приложен документ, подтверждающий полномочия лица, его подписавшего, в связи с чем полагает, что претензия не подписана уполномоченным лицом, не принимается судом, поскольку Компания полномочия своего представителя не оспаривает.

Из материалов дела усматривается, что с исковым заявлением истец обратился в суд 9 января 2019 года.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно п. 3 ст. 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

В соответствии с пунктом 14 «Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020) из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Согласно пункту 4 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Таким образом, с учетом исключения срока соблюдения претензионного порядка истцом - 30 дней (требование от 14 декабря 2018 года, которое получено ответчиком 18 декабря 2018 года), принимая во внимание, что исковое заявление поступило в Арбитражный суд Курской области 9 января 2019 года, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по предъявленному истцом требованию не пропущен.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном указанным Кодексом.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ установлено, что гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором. Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть соблюден на момент подачи искового заявления.

В силу пункта 8 части 2 статьи 125 АПК РФ в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении претензионного или иного досудебного порядка.

В пункте 7 части 1 статьи 126 АПК РФ установлено, что к исковому заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Несоблюдение истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора в силу пункта 5 части 1 статьи 129 АПК РФ является самостоятельным основанием для возвращения искового заявления.

Исходя из гражданско-правовой природы заявленного требования, основанного на неисполнении ответчиком денежного обязательства суд исходит из необходимости соблюдения претензионного порядка. Поскольку соглашением сторон не установлено иное, суд полагает обоснованно применение в данном случае 30-дневного срока, установленного частью 5 статьи 4 АПК РФ.

При исследовании имеющихся в деле документов судом установлено, что истцом в материалы дела представлена копия требования истца от 14.12.2018 года и доказательства вручения ее ответчику 18.12.2018. Согласно штампу канцелярии суда, исковое заявление поступило в суд 09.01.2019, то есть, тридцатидневный срок, установленный законом для досудебного урегулирования спора, не истек. 

В абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» (далее - Постановление Пленума N 18) разъяснено, что если досудебное урегулирование спора является обязательным, исполнение данной обязанности выступает условием реализации права лица на обращение в суд (пункт 1 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 5 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора является не только формальное направление претензии в адрес ответчика, но и соблюдение предусмотренного законом или договором срока, по истечении которого истец может обратиться в суд.

Целью установления положениями процессуального законодательства либо соглашением сторон данного срока, как и досудебного порядка в целом, является урегулирование спора без вмешательства суда. Обращение лица в суд до истечения этого срока препятствует достижению названной цели. Принятие судом искового заявления до истечения указанного срока не согласуется с принципом равенства сторон.

Таким образом, в рассматриваемом случае в отсутствие досрочного ответа ответчика на претензию исковое заявление подлежало принятию к производству по истечении тридцати календарных дней со дня ее направления - это следует из приведенных выше норм права, пункта 8 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, и пункта 22 Постановления Пленума N 18.

Между тем необходимо учитывать, что согласно положениям пункта 8 части 2 статьи 125, статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно, без дополнительных расходов на уплату госпошлины, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав (пункт Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2015 N 306-ЭС15-1364).

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием для защиты лицом своих нарушенных прав в судебном порядке, в связи с чем при решении вопроса о возможности оставления иска без рассмотрения суду, исходя из указанных выше целей претензионного порядка, необходимо учитывать перспективы возможного досудебного урегулирования спора.

Принимая во внимание позицию каждой из спорящих сторон, учитывая наличие в материалах настоящего дела претензии (требования), направленной ответчику, суд исходит из того, что из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Так, получив требование истца 18.12.2018, ответчик не предпринял мер для урегулирования спора с истцом. 

Оставление иска без рассмотрения в данном конкретном случае, исходя из процессуального поведения ответчика, не привело бы к добровольному восстановлению ответчиком нарушенных прав и законных интересов истца, и напротив, привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав истца, а также не соответствовало бы целям законодательного установления претензионного порядка.

В связи с чем, изучив материалы дела, оценив доводы сторон, суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика 12 696 800 рублей задолженности по договору №80-115/15 на инвестирование строительства объекта.

В отношении взыскания долга по договору №80-115/16 на инвестирование строительства объекта от 21 апреля 2016 года арбитражный суд отмечает следующее.

Как усматривается из материалов дела 21 апреля 2016 года между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №80-115/16 на инвестирование строительства объекта. По данному договору завод принял обязательство построить по адресу 

<

...> (строительный) и передать в собственность ООО «УК Комфорт» за плату крышную котельную №12 общей проектной площадью 150,86 кв. м., расположенную на кровле многоквартирного жилого дома №11 (строительный), в блок-секции в осях 2-3, (ось 1с-4с, ряд Б-И) согласно ТЭО и проектной документации.  

В материалах дела имеется акт приема-передачи имущества от 27 апреля 2016 года, подписанный в двустороннем порядке, по которому ООО «УК Комфорт» передано имущество - крышная котельная №12 общей проектной площадью 150,86 кв. м., расположенная на кровле многоквартирного жилого дома №11 (строительный), в блок-секции в осях 2-3, (ось 1с-4с, ряд Б-И) согласно ТЭО и проектной документации. Договорная стоимость имущества составила 10 802 299 рублей 62 копейки.  

Как следует из предоставленных в материалы дела сведений из Управления Росреестра по Курской области, а также сведений об основных характеристиках на объект недвижимости от 21.04.2020 года, ООО «УК Комфорт» зарегистрировало право собственности на основании данного договора на помещение с к/н 46:30:000015:3329 (Площадь ОКС’a: 154,9). Договор Инвестирования подписан от АО «Завод ЖБИ-3» ФИО2, от ООО «Комфорт» ФИО12

Пунктом 1.1 договора №80-115/16 от 21 апреля 2016 года на инвестирование строительства объекта установлено, что в обязанности Инвестора по договору входит направлять денежные средства на финансирование Объекта инвестирования и по окончании его строительства принять Объект инвестирования в собственность по акту при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. В соответствии с пунктом 1.4 Договора по окончании строительства и получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию Объект инвестирования передается Инвестору по Акту при условии внесения денежных средств в полном объеме, в том числе суммы затрат Застройщика за передачу дома с Объектом инвестирования на техническое обслуживание специализированной эксплуатирующей организации, которые определяются исходя из стоимости 2% общей площади жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями разбитой на всех Инвесторов пропорционально получаемым в собственность площадям жилых (нежилых) помещений и рассчитываемой на основании действующей у Заказчика-Застройщика в момент ввода жилого дома с Объектом инвестирования в эксплуатацию цены 1 кв. метра. Согласно пункту 2.1 этого же договора Объект инвестирования оплачивается Инвестором из расчета проектной площади Помещений, которая составляет 150,86 квадратных метров.

В связи с неоплатой приобретенного имущества истец обратился с требованием о взыскании долга.

В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 «Купля-продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимость выявления гражданско-правовой природы договоров, именуемых сторонами как "инвестиционные", выражена и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4784/11 и от 24.01.2012 N 11450/11.

Из содержания договора №80-115/16 от 21 апреля 2015 года следует, что целью сторон являлось передача в собственность ООО «УК Комфорт» объекта недвижимого имущества за денежные средства.

Учитывая содержание условий договора, исключающего квалификацию правоотношений сторон по типу договора простого товарищества и договора подряда, судом подлежат применению к спорным правоотношениям нормы главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации «Купля-продажа».

Согласно статье 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Материалами дела подтверждается и не отрицается лицами, участвующими в деле, что ООО «УК Комфорт» оплату денежными средствами в размере, согласованном в договоре №115/16 от 21.04.2016 за полученное в собственность недвижимое имущество не осуществляло.

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт», возражая против удовлетворения исковых требований, указывает что обязательства по оплате были прекращены зачетом встречного однородного требования. По договору на инвестирование строительства объекта от 21 апреля 2016 года №80-115/16 обязательства по оплате на сумму 10 802 299 рублей 62 копейки прекращены односторонним заявлением ООО «УК Комфорт» о зачете встречных требований б/н от 31.08.2017 в счет обязательств АО «Завод ЖБИ-3» по договорам на обслуживание в течение гарантийного срока.

Суд установил, что 01.06.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №10/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора определено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №77. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 5 500 700 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

01.07.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №11/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №79. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 7 130 577 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

10.10.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №25/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

...> дом №25 (адрес почтовый: 

<

...>). Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 3 997 772 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

31.03.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №75. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.6 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 9 907 719 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

17.02.2015 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9А/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. В материалы дела также представлено дополнительное соглашение №1 к данному договору. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего и внутриквартирного имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока, предоставляемого Застройщиком. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на гарантийное техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> д. №71/2. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего и внутриквартирного имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда в период гарантийного срока, предоставляемого застройщиком. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 6 032 183 рубля. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований, либо ООО «УК Комфорт», предварительно уведомив АО «Завод ЖБИ-3», может привлечь иную организацию для устранения указанных недостатков. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

03.09.2016 между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» заключен договор №9В/2016 на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока. Пунктом 1.1 договора установлено, что его предметом является содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в течение гарантийного срока со дня подписания настоящего договора. В соответствии с п. 1.2 по данному договору ООО «УК Комфорт» приняло на техническое обслуживание за вознаграждение жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> дом №9В. Согласно п. 2.1.1 данного договора стороны согласовали условие, что ООО «УК Комфорт» обязано обеспечивать содержание и ремонт общего имущества жилого дома с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта на условиях, определенных для домов государственного и муниципального жилищного фонда. В соответствии с пунктом 2.3.4 договора в случае устранения недостатков ООО «УК Комфорт», по согласованию между сторонами АО «Завод ЖБИ-3» обязано оплатить понесенные ООО «УК Комфорт» расходы в течение 10 дней после подписания двустороннего акта выполненных работ. Согласно пункту 2.4.2 договора АО «Завод ЖБИ-3» обязано выполнить за свой счет работы по устранению скрытых недостатков (дефектов), выявленных в течение гарантийного срока. Из пункта 3.2 договора следует, что размер вознаграждения за принятие на техническое обслуживание дома составляет 2 046 239 рублей. Пунктами 5.1 и 5.2 договора установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. Устранение недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, осуществляется ООО «УК Комфорт». В том случае, если устранение требует специализированных познаний в области строительства, а также специализированных материалов, приборов и т. д. недостатки (дефекты) могут быть устранены АО «Завод ЖБИ-3» своими силами и средствами с последующим возмещением понесенных расходов с ООО «УК Комфорт», в том числе путем зачета встречных однородных требований. Доказательств наличия и устранения недостатков (дефектов) в порядке, установленном данными условиями, в материалы дела не представлено.

Толкование договоров на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока осуществляется судом на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовых позиций, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».

В соответствии с п. 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) содержание договора определяется в соответствии с его общепринятой трактовкой и пониманием его условий сторонами. Если положения договора могут иметь несколько значений либо не позволяют достоверно установить значение отдельных положений, суды обязаны выявить действительную и реальную волю сторон. Основным способом ее установления являются показания сторон или их представителей по условиям договора и обстоятельствам дела. Суд обязан учитывать в совокупности все собранные по делу доказательства с целью выявления действительной воли сторон и исключения каких-либо сомнений в ее достоверности.

Договоры на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока не содержат положений, свидетельствующие о том, что они заключены на основании или во исполнение решений собственников помещений в многоквартирных домах при выборе способа управления многоквартирным домом в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Стороны не отрицают, что условия договоров относительно содержания и ремонта общего имущества жилых домов не исполнялись сторонами. Предметом спорных договоров не является технологическое обслуживание, так как согласно пункту 11 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019), под техническим обслуживанием зданий применительно к жилым домам понимается содержание и ремонт общего имущества многоквартирного домах, стандарты и порядок осуществления указанной деятельности установлены специальными Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами".

При толковании договоров судом произведено системное толкование сложившихся обязательств, с учетом пояснений ООО «УК Комфорт», согласно которым целью заключения договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока являлось устранение акционерным обществом «специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» как застройщиком строительных недостатков в течение гарантийного срока  в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Для цели правильного разрешения спора суд считает необходимым установить факт исполнения ООО «УК Комфорт» условий договоров на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока.

Обязанность застройщика по устранению недостатков закон связывает с наличием адресованного застройщику требования в письменной форме от участника долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Сторонами в дело не предоставлено доказательств обращений участников долевого строительства (жильцов) по правилам пункта 6 статьи 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ к ЗАО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» с требованиями в письменной форме об устранении недостатков в жилых домах, в отношении которых были заключены договоры на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока №№: 10/2016 от 01.01.2016, 11/2016 от 01.07.2016, 25/2016 от 18.10.2016, 9/2016 от 31.03.2016, 9А/2015 от 17.02.2015, 9Б/2016 от 30.09.2015, 9В/2016 от 30.09.2016.

Судом также учтено, что ООО «УК «Комфорт» не является застройщиком, поэтому у указанного юридического лица отсутствует предусмотренная статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ обязанность устранять недостатки в объекте строительства в течение гарантийного срока.

В соответствии с пунктами 2.1.3 договоров на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока Сторона -1 ( ООО «УК Комфорт») приняла на себя обязанность письменно извещать Сторону-2 (АО «Завод ЖБИ-3») обо всех обнаруженных недостатках (дефектах), в том числе скрытых, допущенных в процессе строительства дома.

Письменные извещения ООО «УК Комфорт», адресованные истцу о недостатках в строительстве, в деле отсутствуют.

Пунктами 5.1 и 5.2 договоров установлено, что наличие недостатков (дефектов), в том числе скрытых, выявленных в течение гарантийного срока, и сроки их устранения фиксируются двухсторонним актом. 

Двусторонние акты, фиксирующие недостатки и сроки их устранения, сторонами и третьими лицами в дело не предоставлены.

Лицами, участвующими в деле, не доказано наличие в жилых домах строительных недостатков, обнаруженных в период гарантийного срока и предъявленных застройщику по договору.

Акты выполненных работ, подписанные между ООО «УК Комфорт», с одной стороны, и истцом, с другой стороны, в материалах дела отсутствуют. 

Между тем, суд учитывает, что акты выполненных работ хотя и являются наиболее распространенными в гражданском обороте документами, фиксирующими выполнение подрядчиком работ, в то же время не являются единственным средством доказывания соответствующих обстоятельств. Законом не предусмотрено, что факт выполнения работ подрядчиком может доказываться только актами выполненных работ

Судом были предприняты действия, направленные на получение доказательств выполнения ООО «УК Комфорт» работ по всем имеющимся договорам на содержание и ремонт общего имущества жилых домов в течение гарантийного срока (определение Арбитражного суда Курской области от 07 октября 2019 года, определение Арбитражного суда Курской области 11 апреля 2019 года). ООО «УК Комфорт» доказательства выполнения работ в материалы дела не предоставили. 

Предоставленные ООО «УК Комфорт» акты об оказанных услугах не содержат вида и перечня выполненных работ, их объема, а потому факт выполнения какого-либо рода услуг либо работ не подтверждают. В актах изложено наименование хозяйственной операции: «гарантийное обслуживание» с номером дома и стоимостью оплаты. Акты содержат указание, что «услуги выполнены полностью и в срок». Однако каждый из имеющихся в деле актов составлен не по результатам пятилетнего периода действия договоров о гарантийном обслуживании, а непосредственно после их подписания. То есть акты не могут подтверждать факт выполнения какого-либо вида работ за пять лет гарантийного обслуживания.

Судом установлено, что ООО «УК Комфорт» является управляющей организацией в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении ВС РФ от 20 февраля 2021 года  N 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019, сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Порядок хранения технической документации на МКД и иных документов, связанных с управлением этим домом, установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами" (далее - Правила N 416).

До 26.09.2018 пункт 21 Правил N 416 был изложен в редакции, согласно которой в случае отсутствия у ранее управляющей МКД организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на МКД, иных документов, связанных с управлением МКД, указанных в Правилах N 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение трех месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил N 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил N 416, передать их по отдельному акту организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом.

Согласно приведенной редакции пункта 21 Правил N 416, которая перестала действовать с 26.09.2018, управляющая организация была обязана передать новой управляющей организации только ту техническую документацию и документы, которые, в свою очередь, были ранее получены от предыдущей управляющей организации, но были утрачены (отсутствовали) на момент возникновения обязанности по их передаче.

Прием, ведение, хранение, актуализация и восстановление (при необходимости) технической документации на МКД и иных связанных с управлением МКД документов, предусмотренных Правилами N 491, подпунктом "а" пункта 4 Правил N 416 прямо отнесены к стандартам управления МКД.

К документам, связанным с управлением МКД отнесены документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подпункт «б» пункта 24 Правил №491. Согласно Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.08.2021 N 303-ЭС21-5287 по делу N А04-2984/2020, следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение вышеуказанной нормы права ООО «УК Комфорт» не доказало, что работы, отраженные в представленных документах, относятся именно к гарантийным работам.

ООО «УК Комфорт» не делает ссылки на конкретный договор (договоры) о гарантийном обслуживании, к которым представленные доказательства относятся. ООО «УК Комфорт» не обосновало и не доказало, что лица, в пользу которых работы выполнялись, предъявляли когда-либо свои требования к заводу об устранении недостатков в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ либо статьей 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей".  Ответчик также не доказал, что завод когда-либо обращался к ООО «УК Комфорт» с требованием о выполнении работ, в том числе на основании заключенных договоров о гарантийном обслуживании.

Согласно Определению Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС19-20516(5) управляющая организация наделена полномочиями действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе предъявлять к застройщику иски об устранении недостатков в общем имуществе дома. Судом установлено, что в материалы дела не предоставлено доказательств обращения жильцов к истцу с требованием об устранении недостатков в приобретенных квартирах в период гарантийного срока. С требованиями к застройщику об устранении недостатков в общем имуществе в пределах гарантийного срока управляющая организация – ООО «УК Комфорт», - также не обращалась.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ООО «Комфорт» не представило надлежащих доказательств, в том числе первичных учетных документов, подтверждающих факт выполнения работ по договорам на содержание и ремонт общего имущества жилого дома в течение гарантийного срока.

В силу статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Заявление о зачете не связывает контрагента, и он, полагая, что сделанное заявление не повлекло правового эффекта в виде прекращения его требования к лицу, заявившему о зачете, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании соответствующей задолженности. При рассмотрении имущественного требования о взыскании подлежат проверке судом доводы ответчика о наличии у него встречного однородного требования к истцу и о прекращении обязательств полностью или в соответствующей части в результате сделанного заявления о зачете.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации для прекращения обязательств зачетом, по общему правилу, необходимо, чтобы требования сторон были встречными, их предметы были однородными и по требованию лица, которое осуществляет зачет своим односторонним волеизъявлением (далее - активное требование), наступил срок исполнения. Указанные условия зачета должны существовать на момент совершения стороной заявления о зачете.

Зачет как односторонняя сделка (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть признан судом недействительным, в частности, по основаниям, предусмотренным главой 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основанием для признания заявления о зачете как односторонней сделки недействительным может являться нарушение запретов, ограничивающих проведение зачета или несоблюдение условий, характеризующих зачитываемые требования (отсутствие встречности, однородности, ненаступление срока исполнения).

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Судом установлено, что требования, заявленные к зачету (долг АО «Завод ЖБИ-3» перед ООО «УК Комфорт» за выполненные работы по договорам на содержание и ремонт общего имущества в течение гарантийного срока) фактически не существовали, так как не доказан статус АО «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» как должника в отношении ООО «УК Комфорт», что исключает саму возможность осуществления зачета ввиду отсутствия встречного требования, поэтому заявления о зачете по несуществующим обязательствам не соответствует положениям статьи 410 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожным (аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2021 N Ф10-3431/2021 по делу N А08-3754/2020).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», возражение ответчика о том, что требование истца основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации  недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что обязательства ООО «УК Комфорт» по оплате по договору от 21 апреля 2016 года между АО «Завод ЖБИ-3» и ООО «УК Комфорт» №80-115/16 на инвестирование строительства объекта, - зачетом встречного однородного требования прекращены не были.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи (П. 8 раздела «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017).

Таким образом, на основании изложенного арбитражный суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснил следующее.

Принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (пункт 1).

По общему правилу, отнесение судебных расходов на ответчика обусловлено тем, что истцу (заявителю) пришлось обратиться в суд с требованием о защите права, нарушенного другой стороной (ответчиком), то есть расходы возлагаются на лицо, следствием действий которого явилось нарушение права истца.

При подаче искового заявления к ФИО2 истцом была уплачена государственная пошлина в размере 200 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №1914 от 29 марта 2019 года.

При обращении с исковым заявлением к ООО «Управляющая компания «Комфорт» истцом была уплачена государственная пошлина в размере 86 484 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №5644 от 05 декабря 2018 года, а также в размере 77 011 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №5645 от 05 декабря 2018 года. Вместе с тем сумма исковых требований после объединения споров в одно производство к ООО «Управляющая компания «Комфорт» составила 23 499 099 руб. 62 коп. В связи с чем сумма государственной пошлины от указанной суммы составляет 140 496 руб. 00 коп.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Определением от 30 октября 2020 года по настоящему делу арбитражным судом была назначена экспертиза с установлением вознаграждения экспертам в размере 550 000 руб. 00 коп. Указанные расходы также подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

Также было заявлено ходатайство о привлечении в качестве соответчиков ФИО3, ФИО4. 

В силу части 5 статьи 46 АПК РФ при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.

Если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску - часть 5 статьи 47 АПК РФ.

Истец не выразил своего согласия на привлечение соответчиков, в связи с чем в удовлетворении заявленного ходатайства надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении ходатайства о привлечении в качестве соответчиков ФИО3, ФИО4 отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» 88 075 490 руб. 70 коп. убытков, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб. 00 коп., расходы на проведение экспертизы в размере 550 000 руб. 00 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Комфорт» в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» сумму задолженности в размере 23 499 099 руб. 62 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 140 496 руб. 00 коп.

Возвратить акционерному обществу «Специализированный застройщик Завод ЖБИ-3» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 22 999 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд                       через Арбитражный суд Курской области; в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                          С.Л. Сергеева