ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Хлыновская, д. 3, г. Киров, Кировская область, 610998

http://2aas.arbitr.ru, тел. 8 (8332) 519-109

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-2039/2021

г. Киров

14 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 февраля 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бычихиной С.А.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

в отсутствие участвующих в деле лиц,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО3

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2023 по делу № А82-2039/2021

по иску муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» город Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305760205300022)

о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, 

установил:

муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» город Ярославля (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – Предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 710 789,23 руб. за период с 01.03.2019 по 31.07.2020, пеней в размере 219 550,43 руб. за период с 12.03.2019 по 14.07.2020 с продолжением начисления в размере 0,15% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки до даты фактической уплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2023 исковые требования удовлетворены.

Предприниматель обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении требований.

В апелляционной жалобе Предприниматель указывает, что договор аренды земельного участка от 08.11.2012 заключен в отношении площади земельного участка 54 кв.м, следовательно, согласно условиям договора при расчете размера арендной платы необходимо исходить из согласованной площади в размере 54 кв.м., а не 1942 кв.м, как предъявляет Агентство.

Кроме того, ссылаясь на судебный акт общей юрисдикции, указывает, что часть помещений признана общим имуществом собственников помещений в здании многофункционального торгового центра, что не было учетно судом первой инстанции.

В дополнительных пояснениях, ссылаясь на решение Арбитражного суда Ярославкой области от 18.08.2019 по делу № А82-7770/2018, Предприниматель считает, что расчет арендной платы должен производиться с применением ставки «земельные участки спортивных клубов» (6д), а не ставки «земельные участки под объектами розничной торговли» (5а). Кроме того, по мнению Предпринимателя, арендная плата подлежит уменьшению, а пени не подлежат начислению в период действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее – Постановление № 428).

Агентство в отзыве на апелляционную жалобу с доводами Предпринимателя не согласно, просит решение суда оставить без изменения. Указывает, что судебный акт общей юрисдикции, на который ссылается Предприниматель, вступил в законную силу за пределами срока, указанного в исковых требованиях о взыскании долга.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, дополнительные пояснения сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В силу статьи 35 названного кодекса при переходе права собственности на здание на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. В случае перехода права собственности к нескольким собственникам, порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил следующее. Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым этим зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Также в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее.

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, согласно решению Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2010 по делу № А82-14955/2007 за Предпринимателем признано право собственности на объект недвижимости – здание торгового центра, расположенное по адресу: 

<

...> за домом 52б.

Впоследствии зданию торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров и аптекой присвоен адрес: 

<

...> дом 52г.

Постановлением мэрии города Ярославля от 08.10.2012 № 2190 (т.1 л.д.79) Предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 3141 кв. м. Установлено, что площадь оплачиваемого Предпринимателем земельного участка подлежала расчету исходя из доли в праве принадлежащих ему помещений, расположенных в здании (54 кв.м.).

Агентство (арендодатель) и Предприниматель (соарендатор) заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 08.11.2012 № 24397-мл (далее – договор), по условиям которого арендодатель предоставляет за плату, соарендатор принимает в аренду и использует совместно с другими собственниками (пользователями) частей здания (сооружения) земельный участок с кадастровым номером 76:23:010601:54 площадью 3 141 кв.м., расположенный по Ленинградскому проспекту, дом 52г, в Дзержинском районе города Ярославля, кадастровый квартал № 010601, категория земель – «земли населенных пунктов», вид функционального использования – «для эксплуатации здания торгового центра многофункционального назначения с отделами промышленных товаров и аптекой». 

Срок действия договора аренды – с 08.10.2012 по 07.10.2037 (пункт 6.2 договора).

За аренду земельного участка в соответствии с действующим законодательством начисляется арендная плата. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца включительно (пункты 3.1 и 3.3 договора).

Согласно пункту 5.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная пошлина на которые не разграничена в Ярославской области.

В приложении 2 к договору приведен расчет арендной платы за земельный участок площадью 54 кв.м. (доля в праве собственности). 

Вместе с тем, поскольку на основании решения суда по делу № А82-14955/2007 предприниматель является собственником всего здания торгового центра общей площадью 3862 кв.м., то и земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания, перешел в пользование Предпринимателя в полном объеме.

В дальнейшем Предприниматель осуществлял отчуждение принадлежащих ему нежилых помещений в указанном здании, в связи с чем доля в праве на помещения  уменьшалась, соответственно, уменьшалась подлежащая оплате доля арендуемого земельного участка. В спорный период площадь земельного участка, приходящаяся на Предпринимателя, составляет 1942 кв.м. из общей площади 3141 кв.м., что подтверждено материалами дела, выписками из ЕГРП, свидетельствами о государственной регистрации права собственности (том1, л.д.157-184). 

Агентство в уведомлениях от 12.02.2018, 20.04.2018, 13.12.2018 и 07.03.2019 сообщило об изменении размера регулируемой арендной платы с учетом площади 1942 кв.м. 

Таким образом, арендованный Предпринимателем земельный участок не ограничился использованием лишь одного помещения, на которое приходится 54 кв.м. земельного участка.

Агентством на основании договора аренды произведен расчет арендной платы исходя из площади земельного участка, приходящейся на ответчика, с учетом выбытия из его собственности помещений в здании и с применением ставки по виду функционального использования «земельные участки под объектами розничной торговли».  

Возражая против заявленных требований, Предприниматель ссылался на приложение № 2 к договору, согласно которому на него приходится площадь 54 кв.м., в то время как Агентство произвело расчет исходя из площади 1942 кв.м.

Данный довод признается апелляционным судом несостоятельным, поскольку из хронологии событий следует, что поскольку за Предпринимателем признано право собственности на все здание, то и земельный участок, необходимый для эксплуатации и обслуживания здания, перешел в пользование Предпринимателя в полном объеме в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ. В силу принципа платности использования земли, пользование земельным участком под зданием подлежит оплате собственником здания. В дальнейшем доля в помещениях Предпринимателя уменьшалась в связи с отчуждением помещений иным лицам по договору на участие в инвестировании строительства и, соответственно, уменьшалась подлежащая оплате доля арендованного земельного участка.

Кроме того, указанный довод Предпринимателя был предметом рассмотрения в деле № А82-9967/2019 в споре между теми же лицами, в отношении этого же земельного участка за предыдущий период и ему дана оценка судами трех инстанций.

Таким образом, Агентство правомерно при расчете арендной платы исходило из площади 1942 кв.м. Расчет Агентства соответствует обстоятельствам дела, положениям статьи 35 Земельного кодекса РФ и вышеприведенным разъяснениям Пленума ВАС РФ, поскольку при расчёте Агентом учтено и решение суда по делу № А82-14955/2007 и факты последующего отчуждения помещений в здании.

Согласно Постановлению мэрии г. Ярославля от 26.02.2019 № 203, которым утверждены ставки арендной платы, размер ставки определяется в зависимости от наименования вида разрешенного (функционального) использования. Так, в пункте 6 приложения к постановлению  мэрии г. Ярославля от 26.02.2019 № 203 установлено, что земельные участки под объектами розничной торговли отнесены к группе использования 5а со ставкой 10,503. Таким образом, из нормативных актов следует, что ставки арендной платы применяются в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с правоустанавливающими документами, а не в зависимости от вида фактического использования.

Поскольку из материалов дела (из официальных сведений о кадастровом учете (том 1 стр.33), из содержания договора аренды от 08.11.2012) следует, что вид разрешенного использования спорного участка – это эксплуатации здания торгового центра многопрофильного назначения с отделами промышленных товаров и аптекой, Агентство правомерно применило ставку 10,503 по виду функционального использования земли под зданием №5а «земельные участки под объектами розничной торговли». При этом материалами дела подтверждается, что на спорном участке расположено именно торговое здание, а не здание спортивного клуба в целом. Спортивные клубы расположены лишь в отдельных помещениях.  

Кроме того, правомерность применения данной ставки также была предметом исследования по делу № А82-9967/2019.  Изменений в договор, связанных в видом разрешенного использования, в спорном периоде также не внесены. 

Ссылка Предпринимателя на апелляционное определение от 11.02.2021 по делу № 33-38/2021, согласно которому помещение № 17 признано общим имуществом собственников, в рассматриваемом случае правового значения не имеет, поскольку указанный судебный акт вступил в законную силу за пределами спорного периода. В спорном периоде арендная плата была рассчитана на с учетом правоустанавливающих документов, имеющихся в деле.

Исследовав довод Предпринимателя о том, что пени не подлежат начислению в период действия моратория, введенного постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» (далее – Постановление № 428) суд пришел к следующему.

Согласно подпункту «а» пункт 1 Постановления № 428 введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении, в том числе предпринимателей, код основного вида деятельности которых в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности указан в перечне отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее – Перечень), утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – Постановление № 434). Исходя из требований нормативных актов применительно к мораторию, пострадавшие отрасли определялись по основному виду деятельности.

Как следует из материалов дела, основным видом деятельности Предпринимателя, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ),  является – торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах (код ОКВЭД - 47.11).

Таким образом, поскольку указанный вид деятельности не включен в Перечень, утвержденный Постановлением № 434, действие моратория на Предпринимателя не распространяется.

Вместе с тем, суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора не применил часть 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), а также постановление Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439) и не выяснил вопрос о наличии у арендатора права на получение отсрочки по уплате арендной платы.

Согласно пункту 1 и 3 постановления № 439 арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции предоставляется отсрочка арендной платы на срок до 1 октября 2020 года начиная с даты введения режима повышенной готовности.

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению  на территории Российской Федерации новой короновирусной инфекции от № 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020) право на отсрочку уплаты арендной платы имеют, в том числе, индивидуальные предприниматели – арендаторы недвижимого имущества, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Таким образом, если арендатор недвижимого имущества исходя из основного или дополнительного вида осуществляемой им экономической деятельности имеет право потребовать предоставления отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и фактически пострадал в результате распространения новой коронавирусной инфекции, то он не лишен права на получение отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной указанной нормой, в отношении данного объекта. Таким образом, исходя из содержания постановления № 439 и Обзора судебной практики отсрочка предоставлялась исходя как из основного, так и дополнительных видов деятельности.

Из выписки ЕГРЮЛ следует, что дополнительным видом деятельности Предпринимателя является деятельность в области спорта (код ОКВЭД – 93.1), деятельность в области отдыха и развлечений (код ОКВЭД – 93.2). Предпринимателем представлены документы, подтверждающие фактическое осуществление спортивной деятельности.

Согласно Постановлению № 434 вид деятельности «Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений» (код ОКВЭД – 93) включен в перечень отраслей в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Тот факт, что Предприниматель не обратился в Агентство с заявлением о предоставление отсрочки, не свидетельствует о том, что суду не следовало применить нормативные акты, предусматривающие отсрочку арендной платы при разрешении спора о взыскании долга и пени.

С учетом изложенного, Предприниматель имеет право на предоставление отсрочки уплаты арендной платы за спорный период. В связи с законно установленной отсрочкой уплаты арендных платежей, пени не подлежали начислению за период отсрочки (пп.в) п.3 постановления № 439).

Согласно справочному расчету Агентства сумма неустойки с учетом предоставленной Предпринимателю отсрочки составляет  203 328,68 руб. за период с 12.03.2019 по 14.07.2020. Расчет проверен судом и признан верным. Таким образом, с Предпринимателя подлежат взысканию пени в сумме 203 328,68 руб.

Учитывая изложенное, апелляционная жалоба Предпринимателя подлежит удовлетворению частично, а решение суда – изменению в части размера взысканных пени (пункт 1 части 2 статьи 270 АПК РФ в связи с неприменением закона, подлежащего применению).

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  ФИО3 удовлетворить частично.

Решение Арбитражного суда Ярославской области от 22.02.2023 по делу № А82-2039/2021 изменить в части.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

«Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 305760205300022) в пользу муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» город Ярославля (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 914 117,91 руб., в т.ч. задолженности по арендной плате в размере 710 789,23 руб. по договору от 08.11.2012 №24397-МЛ аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора за период с 01.03.2019 по 31.07.2020, пени за нарушение сроков внесения арендной платы в размере 203 328,68 руб. за период с 12.03.2019 по 14.07.2020 с продолжением начисления в размере 0,15% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки до даты фактической уплаты задолженности.».

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Председательствующий                               

Судьи

С.А. Бычихина

ФИО4

ФИО1