/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-8434/2017

г. Краснодар

19 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 марта 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Чесняк Н.В. и Трифоновой Л.А., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Антипова Андрея Анатольевича (ИНН 615400358804, ОГРНИП 304615429200334) – Ратычева В.В. (доверенность от 25.04.2017), от ответчика – акционерного общества «Специальное конструкторское бюро "Виброприбор"» (ИНН 6154090291, ОГРН 1046154001300) –  Нанавьян Н.К. (доверенность от 22.01.2018), в отсутствие ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ИНН 6163097776, ОГРН 1096195001704) и третьих лиц: Шахрая Александра Валерьевича, Вяльшина Александра Анатольевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Антипова Андрея Анатольевича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу № А53-8434/2017 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Антипов А.А. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском о взыскании неосновательного обогащения с АО «Специальное конструкторское бюро "Виброприбор"» (далее – общество) в размере 1 056 548 рублей 02 копеек и с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (далее – управление) в размере 299 833 рублей 36 копеек.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Шахрай А.В. и Вяльшин А.А.

Решением от 29.05.2017 (судья Бутенко З.П.) иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что ответчики в силу закона обязаны нести бремя содержания общего имущества здания. Суд указал на то, что предприниматель обосновал неотложность проведения капитального ремонта крыши; факт несения затрат истца подтвержден материалами дела; взыскание произведено соразмерно долям ответчиков в имуществе.

Постановлением апелляционного суда от 30.10.2017 решение от 29.05.2017 отменено, в иске отказано. Суд исходил из того, что основными условиями для возложения на одних собственников обязанности возместить расходы, понесенные другим собственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми названными лицами проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества; ответчики согласия на ремонтные работы не давали. Истец не обосновал срочный характер проведения ремонтных работ и не представил доказательств залития его имущества. Предприниматель не представил доказательств надлежащего уведомления всех собственников нежилых помещений о проведении комиссионных осмотров, а также принятия собранием собственников решения о капитальном ремонте крыши.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить постановлениеи оставить в силе решение. Заявитель указывает, что на общем собрании собственников здания стороны пришли к выводу о необходимости ремонта кровли, обязанность по заключению договора с экспертной организацией возложена на общество, которое данное обязательство не исполнило, как и не стало предпринимать каких-либо реальных действий по реализации ремонтных работ. Необходимость проведения спорных работ подтверждена совокупностью представленных доказательств. Стоимость ремонта определена  на условиях публичного конкурса, о проведении которого уведомлены все собственники, Вопреки мнению апелляционной коллегии, частичный ремонт кровли в интересах предпринимателя был невозможен, поскольку его помещения расположены на 2 этаже вдоль всего здания с фасадной стороны, то есть 1/2 площади кровли находится над помещениями истца; конструкция кровли (единое монолитное покрытие, наклонное к центру) исключала возможность такого ремонта; данные обстоятельства подтверждаются материалами дела. Ответчики злоупотребляют правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Заявитель настаивает на обоснованности выводов суда первой инстанции.

Отзывы на жалобу в суд не поступили.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель общества просил жалобу отклонить.

Изучив материалы дела и выслушав представителей названных лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.

Как видно из материалов дела, в нежилом здании (производственный корпус № 14 Б), расположенном по адресу: г. Таганрог, пер. Биржевой спуск, 8-в) предпринимателю на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 501,6 кв. м; обществу – 3278,1 кв. м; Шахрай А.В. – 192,8 кв. м; Вяльшину А.А. – 52,3 кв. м; Российской Федерации в лице управления – 930,2 кв. м.

В процентном соотношении площади помещений собственников к общей площади помещений здания составляют: у общества – 65,93%; управления – 18,71%; предпринимателя – 10,09%; Шахрая А.В. – 3,878%; Вяльшина А.А. – 1,40%;общая площадь нежилых помещений здания по внутренним обмерам – 4972,1 кв. м.

Предприниматель указывает, что кровля здания находилась в ненадлежащем техническом состоянии, требовался срочный капитальный ремонт крыши;начиная с 2013 года, он неоднократно уведомлял всех собственников здания о необходимости осуществления капитального ремонта кровли, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

Согласно ведомости дефектов от 25.05.2013 и локальной смете от 20.05.2013 № 1 на ремонт кровли здания стоимость ремонта кровли составляла 3 079 297 рублей.

Актом строительно-технической экспертизы об определении стоимости работот 16.09.2013, проведенной по поручению предпринимателя экспертом Головко В.Е.(член НП СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»), установлено,что текущее техническое состояние кровли здания ветхое, не соответствует СНиПи требует ремонта; определен объем и перечень необходимых работ на 2 993 275 рублей.

Протоколом общего собрания от 19.09.2013 все собственники (кроме управления, не привлеченного к собранию в связи с отсутствием информации о собственникеподвала – бомбоубежища) признали необходимость проведения ремонта, нормативный срок которого наступил в 2010 году.

Из письма от 18.06.2014 № 1018 МБУ «Управления защиты от чрезвычайных ситуаций населения и территории г. Таганрога» предпринимателю стало известно о том, что в здании имеется встроенное защитное сооружение гражданской обороны (подвал; бомбоубежище), которое является федеральной собственностью, числится в реестре Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствийпо Ростовской области, и закреплено за обществом.

Предприниматель организовал проведение общего собрания собственников помещений 03.07.2015, предварительно направив им уведомленияс приложением ведомости дефектов от 25.05.2013, локальной сметы от 20.05.2013 № 1и строительно-технической экспертизы. Однако собрание не состоялось в связи с неявкой собственников.

Поскольку решение по проведению неотложного капитального ремонта кровли собственниками не принято, предприниматель созвал общее собрание на 18.03.2016, что подтверждается уведомлением от 24.02.2016; на данном мероприятии присутствовали представители общества, предпринимателя и Шахрая А.В.; решениепо вопросу ремонта кровли также не принято (протокол внеочередного общего собрания собственников помещений здания от 18.03.2016).

29 апреля 2016 года предприниматель разместил в газете «Таганрогская правда» объявление о конкурсе среди подрядных организаций на проведение ремонта кровли спорного здания.

Предприниматель повторно инициировал созыв общего собрания собственников помещений, назначив его проведение на 02.06.2016 в 12 часов 00 минут, предварительно разослав всем собственникам соответствующие уведомления от 29.04.2016. Однако собрание не состоялось в связи с неявкой собственников.

По итогам проведенного конкурса в качестве подрядной организации выбрано ООО «ТаганрогСтрой», цена коммерческого предложения по ремонту кровли здания составила 1 602 530 рублей.

23 июня 2016 года предприниматель (заказчик) и ООО «ТаганрогСтрой» (подрядчик) заключили договор подряда № Д-6/16 на выполнение ремонтных работ кровли спорного нежилого здания (кровля плоская, мягкая, из наплавляемых материалов, площадь 1113 кв. м). Цена договора – 1 602 530 рублей (пункт 2.2).

Предприниматель уведомил остальных собственников о заключении названного договора, направив им копии данного договора; указанным лицам предложено принять участие в осуществлении контроля за ходом выполнения ремонтных работ, а такжев их приемке, что подтверждается уведомлением от 24.06.2016 об итогах проведенного конкурса и заключении договора подряда на осуществление капитального ремонта кровли здания и соответствующими телеграммами от 07.10.2016.

Во исполнение договора подрядчик выполнил работы на согласованную сторонами сумму, результат работ принят, что подтверждается соответствующей справкой формы КС-3 и актом формы КС-2.

Заказчик в свою очередь платежными поручениями от 28.06.2016 № 396, от 11.07.2016 № 390, от 15.07.2016 № 399, от 22.07.2016 № 414, от 09.08.2016 № 456и от 15.08.2016 № 457 перечислил подрядчику 1 602 530 рублей.

24 ноября 2016 года предприниматель направил собственникам помещенийв здании предложение об оплате суммы расходов, соответствующей доле каждого в стоимости капитального ремонта кровли.

Исходя из уточненных данных и определения соотношения долей на общее имущество здания, размер долевого участия в капитальном ремонте кровли здания составил: общества – 65,93% (1 056 548 рублей 02 копеек), управления – 18,71%(299 833 рублей 36 копеек), предпринимателя – 10,09% (161 695 рублей 27 копеек), Шахрай А.В. – 3,878% (62 017 рублей 91 копейка), Вяльшина А.А. – 1,40% (22 435 рублей 44 копеек).

Вяльшин А.А. и Шахрай А.А. согласились на возмещение своей части понесенных расходов по оплате ремонтных работ. Общество и управление оставили данное предложение без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчики обязаны возместить понесенные расходы на проведение ремонта кровли, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

В силу пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещенияв котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Аналогичная позиция содержится в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, собственник помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание принадлежащего ему помещения.

Согласно действующему гражданскому законодательству к расходампо содержанию общего имущества относятся осуществляемые собственникамипо взаимной договоренности платежи, а также издержки по содержанию и сохранению общего имущества, в том числе и по ремонту имущества. Эти расходы должны производиться по соглашению всех участников общей собственности, так как содержание имущества в надлежащем состоянии – это составная часть владения и пользования им. Следовательно, в случае, если один из сособственников понесет расходы, относящиеся к пользованию имуществом, он не вправе будет взыскать их с других сособственников, если они возражают против этих расходов. Исключения из этого правила представляют собой случаи, когда необходимость ремонта носит неотложный характер.

С учетом приведенных разъяснений основными условиями для возложения на одних сособственников обязанности возместить расходы, понесенные другим сособственником на ремонт общего имущества, является согласование со всеми сособственниками проводимых ремонтных работ либо необходимость их проведения для сохранения имущества.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, пришел к выводу о обоснованности требований предпринимателя.

Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции пришелк выводам о том, что ответчики своего согласия на ремонтные работы не давали; предприниматель не обосновал неотложный характер проведения ремонтных работи не представил доказательства залития его имущества. Кроме того, истец не уведомил всех собственников нежилых помещений о проведении комиссионных осмотров. Решение собрания собственников о капитальном ремонте крыши не принято, в связи с чем предприниматель не вправе взыскивать свои расходы с других сособственников, которые возражают против этих расходов. Отклоняя представленные истцом доказательства, апелляционный суд указал на односторонний характер данных документов.

Однако суд апелляционной инстанции не учел следующее.

Из протокола собрания от 19.09.2013 усматривается согласие собственников помещений в спорном здании с тем, что покрытие кровли дома местами пришлов негодность, происходят протечки и имеется необходимость произвести восстановительный ремонт покрытия кровли, нормативный срок которого наступилв 2010 году; данные обстоятельства стороны не оспаривали. Собранием возложена обязанность проведения соответствующей экспертизы на общество, однако оно данную обязанность не исполнило. Предприниматель неоднократно обращался к остальным собственникам с предложением рассмотреть вопрос о проведении экспертизы и ремонта кровли, вместе с тем названные лица его предложения не приняли, в связи с чем истец самостоятельно инициировал проведение строительной экспертизы.

В акте экспертизы от 20.09.2013 содержатся следующие выводы: на покрытии имеются повсеместные разрывы кровельного ковра, пузыри, вздутия, воздушные мешки, вмятины, проколы, что не соответствует требованиям, предъявляемым к готовым кровельным покрытиям. На поверхности кровли наблюдаются бессточные понижения, нарушена динамика поверхностного стока в направлении внутреннего водостока. Нарушены примыкания кровель к стенам и парапетам, отсутствуют покрытия парапетовиз оцинкованной стали. Физический износ кровельного ковра составляет 65%,что соответствует полной замене кровли. Учитывая данные обстоятельства, эксперт определил состояние кровли спорного здания как ветхое, не соответствующее действующим строительным нормам (правилам) и требующее капитального ремонта. Данные выводы подтверждены приложенными к заключению фотоснимками.

Выводы эксперта ответчиками не опровергнуты, возражения по существу исследования не представлены.

Кроме того, следует отметить, что ремонт произведен по итогам конкурса, фактическая стоимость работ составила 1 602 530 рублей.

Все свои действия предприниматель сопровождал соответствующими уведомлениями в адрес остальных собственников; каких-либо принципиальных возражений относительно предпринятых им мер ответчики не заявляли.

Оценив данные обстоятельства в совокупности, суд первой инстанции пришелк обоснованному выводу о необходимости проведения срочного ремонта и возложениина ответчиков обязанности компенсировать фактические расходы истца.

Из представленных истцом апелляционному суду фотографий следует наличие многочисленных следов залития помещений здания по всем конструктивным элементам (лестничных маршей левого и правого крыла 1, 2, 3, 4 этажей, а также помещений 4 этажа), что  не соответствует выводу апелляционного суда об отсутствии доказательств протечек воды.

При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не было оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, в связи с чем постановление следует отменить, решение – оставить в силе.

Руководствуясь статьями 110, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 по делу№ А53-8434/2017 отменить, решение Арбитражного суда Ростовской областиот 29.05.2017 по тому же делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                      В.Ф. Кухарь

Судьи                                                                                                                     Л.А. Трифонова

                                                                                                                                Н.В. Чесняк