АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-2468/2024

город Саранск

13 ноября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 13 ноября 2025 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Кшняйкина Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                    Петрушковой К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЛИГА" 

к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Жилкоммунстрой"

с привлечением в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, председателя совета многоквартирного дома № 26 по ул. Красноармейской г. Саранска ФИО1, ФИО2,

об обязании устранить недостатки выполненных работ,

при участии представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности №1-03/24 от 11.03.2024 г., 

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 10.02.2025 г., 

от третьих лиц: не явились,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЛИГА" (далее - ООО УК "ЛИГА", истец) обратилось в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Жилкоммунстрой" (далее - ООО ПФ "Жилкоммунстрой", ответчик) об устранении недостатков выполненных работ.

Иск мотивирован выявлением недостатков строительных работ многоквартирного дома №26 по адресу: 

<

...>.

Ответчик исковые требования в полном объеме не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнении к нему.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены председатель совета многоквартирного дома № 26 по ул. Красноармейской г.Саранска ФИО1, собственник нежилого помещения №72 ФИО2.

ФИО1 поддержала уточненные исковые требования в полном объеме.

ФИО2 относительно удовлетворения требований в части устранения недостатков конструктивных элементов нежилого помещения №72 (торцов крылец, ступеней, отделочного слоя) возражала.

На основании части 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц.

Из материалов дела судом установлено следующее.

Многоквартирный дом №26 по адресу: 

<

...> (далее МКД), застройщиком которого является ООО ПФ "Жилкоммунстрой", введен в эксплуатацию 5 декабря 2018 года (Разрешение №13-ru 13301000-141-2018).

Строительство спорного МКД осуществлялось на денежные средства застройщика и впоследствии реализованы на основании договоров купли-продажи.

ООО УК "ЛИГА" на основании решения общего собрания собственников помещений МКД и в соответствии с договором управления от 24.08.2023 осуществляла управление спорным МКД.

14 ноября 2023 года комиссией в составе представителей ООО УК "ЛИГА" и председателя совета МКД ФИО1 составлен акт осмотра МКД, согласно которому на спорном МКД выявлены следующие недостатки: 

дефекты отделочного слоя элементов торцов крыльца (вход в нежилые помещения, электрощитовую, подвал);

дефекты ж/б конструкций крыльца (ступеней) в виде выкрашивания;

дефект отделочного слоя цоколя;

дефекты в виде трещин, растрескивания, выкрашивания бетонного покрытия отмостки;

дефекты бетонного покрытия в виде выкрашивания тротуара и асфальтового покрытия в виде трещин;

многочисленные дефекты отделочного слоя конструктивных элементов и дефекты ж/б ступеней в виде выкрашивания (вход в подвал);

высохшие следы мест застоя воды на примыкании, нет защитного покрытия монтажной пены, не убран строительный мусор на кровле;

с 1-го по 14 этажи имеются дефекты отделочного покрытия стен лестничных клеток, коридоров;

не заделано отверстие в стене лифтового холла;

не оборудована контейнерная площадка для сбора ТБО согласно проекта;

не работает система аварийной пожарной сигнализации дымоудаления; 

постоянный запах канализацией в квартирах на верхних этажах;

отсутствуют электропривода на регулирующих клапанах температуры«Danfoss» системы отопления;

на техническом этаже: имеются следы протечки кровли, имеется дефект в виде трещин в месте заделки межплитных швов, отсутствует изоляция на трубопроводе отопления, имеется дефект в виде трещин, отслоение шпатлевочного слоя в месте заделки межплитных швов, не   заделано   технологическое   отверстие   в   месте   пpoклaдки   инженерных коммуникаций, местами отсутствует стяжка пола.

В связи с обнаружением вышеуказанных недостатков, ООО УК "ЛИГА", действуя в интересах собственников МКД, обратилось к ООО ПФ "Жилкоммунстрой"  с претензионным требованием от 22.11.2023 об устранении недостатков, указанных в акте осмотра от 14.11.2023, которые последним не были устранены, что послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно положениям части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в частности, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, а также надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

С учетом приведенных норм жилищного законодательства, условий договора управления многоквартирным домом от 24.08.2023, истец в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества, вправе обращаться в суд с настоящим иском в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им жилом доме.

В рассматриваемом случае ответчик является застройщиком спорного МКД, требования истца связаны с выявлением недостатков общего имущества в многоквартирном доме, допущенных при его строительстве, а не квартир, переданных впоследствии по договорам купли-продажи.

Ответственность застройщика предусмотрена Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). 

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик, обязанный передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Право участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в объекте долевого строительства в разумный срок предусмотрено пунктом 2 статьи 7 Закона N 214-ФЗ.

Положениями частей 5, 5.1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что гарантийный срок на объект долевого строительства составляет не менее пяти лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, в отношении которого этот срок установлен не менее трех лет. По общему правилу гарантийный срок исчисляется с момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства, являвшегося предметом договора (например, квартиры).

Из содержания приведенных правовых норм следует, что в пределах гарантийного срока устанавливается презумпция вины застройщика за недостатки (дефекты) выполненных работ, выявленные в пределах гарантийного срока.

Как следует из материалов дела, претензия о недостатках многоквартирного дома направлена истцом в адрес ответчика 22.11.2023, то есть в  пределах пятилетнего срока, исчисляемого с момента передачи квартиры 11.01.2019 по первому передаточному акту по представленному в материалы дела Договору №1 купли-продажи квартиры от 11.01.2019.

С целью определения характера образования выявленных недостатков судом назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Региональный центр судебных экспертиз».

Согласно Заключению эксперта №31/25 от 11.09.2025 в спорном многоквартирном доме выявлены следующие недостатки.

По отделочному слою элементов торцов крыльца (вход в нежилое помещение, электрощитовую, подвал) окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия, отслоение штукатурного слоя местами.

Выкрашивание ж/б конструкций крыльца (ступеней): лестница (спуск в ИТП); лестница (спуск в электрощитовую) 11 ступеней; лестница (спуск в НЖП) 12 ступеней.

По отделочному слою цоколя (по всему периметру дома) местами наблюдается отпадение окрасочного слоя цоколя, отслоение армирующей ленты в швах, отпадение местами цементно-песчаной штукатурки по периметру дома площадью 55 м2.

Трещины ветвистого характера на бетонном покрытии отмостки местами, выкрашивания по периметру площадью 58,7м2.

Отставание крепления местами, отслоения местами кровельного покрытия в местах примыканий площадью 10 м2.

Отсутствие части металлических фартуков парапетов на кровле 10 шт.

Данные недостатки эксперт относит как к производственным, так и эксплуатационным.

Отсутствует наружный слой герметизации по периметру дверного блока. Отсутствие вытяжного стояка канализации на кровле. Трещины в асфальтовом покрытии площадью 4.35 м2.

Высохшие следы от застоя воды кровле площадью 6 м2. Конец водоотводящего лотка к воронке выше части крыши на 19 мм (образовался контруклон).

Следы протечки кровли площадью 6 м2., дефект в виде трещин в месте заделки межплитных швов площадью 4 м2., дефекты стяжки пола площадью 5м2 в техническом этаже.

Данные недостатки эксперт относит к производственным.

На кровле наблюдается мусор в виде листвы и раствора. Раствор от верха парапетов (отсутствие части металлических отливов).

Коррозия защитных фартуков из стали листовой оцинкованной на парапетах (парапетных зонтов) на кровле 1,5 м2.

На отделочном покрытии стен лестничных клеток коридоров имеются светлые разводы, вспучивания и отслоения окрасочного слоя.

Нарушение изоляции на трубопроводе отопления (отсутствует, незакреплена) - 30 м.

На гидрозатворе проложенной ливневой канализации в подвальном помещении по стене с выходом на улицу наблюдаются темные потеки (отсутствие герметизации). Металлический предмет в трубе.

Данные недостатки эксперт относит к эксплуатационным.

Заключение эксперта №31/25 от 11.09.2025 суд признал достаточно ясным, полным, обоснованным, отвечающим требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На возникшие по проведенному исследованию вопросы экспертом даны исчерпывающие ответы, сомнений в обоснованности выводов эксперта у суда не возникло, противоречий в выводах эксперта судом не установлено.

По результатам экспертизы истец уточнил требования, просил обязать ответчика устранить следующие недостатки строительных работ:

дефекты отделочного слоя элементов торцов крыльца (вход в нежилые помещения, электрощитовую, подвал);

дефекты ж/б конструкций крыльца (ступеней) в виде выкрашивания: лестница (спуск в ИТП) 8 ступеней; лестница (спуск в электрощитовую) 11 ступеней; лестница (спуск в НЖП) 12 ступеней;

дефекты отделочного слоя цоколя по всему периметру дома (отпадение красочного слоя цоколя, отслоение армирующей ленты в швах, отпадение цементо-песчаной штукатурки) площадью 55 м2;

дефекты в виде трещин, растрескивания, выкрашивания бетонного покрытия отмостки по всему периметру площадью 58,7м2.

дефекты бетонного покрытия в виде выкрашивания тротуара и асфальтового покрытия в виде трещин площадью 4,35 м2.;

дефекты кровельного покрытия в местах примыканий (отслоение) площадью 10 м2.;

установить частично отсутствующие фартуки парапетов на кровле 10 шт.;

на техническом этаже устранить следы протечки кровли площадью 6 м2, дефект в виде трещин в месте заделки межплитных швов площадью 4 м2., восстановить местами стяжку пола площадью 5 м2.;

постоянный запах канализацией в квартирах на верхних этажах (отсутствует вытяжной стояк канализации на кровле);

восстановить наружный слой герметизации по периметру дверного блока выхода на кровлю;

застой воды вследствие отсутствия уклона на кровле площадью 6 м2.;

на примыкании, нет защитного покрытия монтажной пены, не убран строительный мусор на кровле;

контруклон (конец водоотводящего лотка к воронке выше части крыши на 19 мм);

произвести ремонтно-восстановительные работы парапетных зонтов из стали листовой оцинкованной, которые установлены в нарушение п. 5.1.23 СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76 (с Изменениями N1, 2, 3);

устранить причины поступления грунтовых и сточных вод в подвальное помещение.

Возражая относительно уточненных требований, ответчик указывает на ненадлежащее исполнение истцом обязательств по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества, принятого после ввода МКД в эксплуатацию, в соответствии с нормативными актами, регламентирующими эксплуатацию жилого фонда и содержания общедомового имущества, в связи с чем полагает, что истцом не доказан факт того, что выявленные недоставки возникли по его вине, оснований для удовлетворения требований в части недостатков, по которым экспертом установлен двойственный характер их образования не имеется.

Данный довод ответчика признан судом несостоятельным, поскольку вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден документально.

Доказательств того, что истцом на момент составления акта осмотра от 14.11.2023 ненадлежащим образом осуществлялись мероприятия, предусмотренные утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, материалы дела не содержат.

При этом представленные ответчиком в дело акты освидетельствования скрытых работ, акт приемки фасадов здания от 30.06.2017, акт приемки благоустройства жилого дома от 30.06.2016, заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства от 03.08.2018, акт приемки объекта капитального строительства от 26.11.2018, в подтверждение качественно выполненных работ при строительстве спорного МКД, судом во внимание не принимаются, поскольку не опровергают факт выявления строительных недостатков, которые могли образоваться впоследствии в период гарантийной ответственности ответчика. 

Кроме того, ответчик и третье лицо ФИО2 возражали относительно удовлетворения требования об устранении недостатков конструктивных элементов (торцов крыльца, ступеней, отделочного слоя) входов в нежилое помещение №72, принадлежащее на праве собственности ФИО2, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно вступившему в законную силу решению Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по делу №2-2004/2023 от 3 ноября 2023 года нежилое помещение №72 имеет специальное назначение и не является общим имуществом многоквартирного дома.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В статье 134 ГК РФ указано, что если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

В силу статьи 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В рассматриваемом случае входы в нежилое помещение №72 являются частью этого помещения, собственник которого не уполномочивала истца обратиться в суд с требованием об устранении недостатков конструктивных элементов входов в нежилое помещение №72.

При указанных обстоятельствах требование в части устранения дефектов отделочного слоя элементов торцов крыльца (вход в нежилые помещения, электрощитовую, подвал), дефектов ж/б конструкций крыльца (ступеней) в виде выкрашивания: лестница (спуск в ИТП), лестница (спуск в электрощитовую), лестница (спуск в НЖП) удовлетворению не подлежит.

Принимая во внимание выводы экспертного заключения, подтверждающие факт наличия производственных строительных недостатков, в том числе тех, которые носят двойственный характер их образования,  в отсутствие доказательств ненадлежащего содержания общего имущества МКД на момент составления акта осмотра от 14.11.2023, суд признает требование истца об устранении строительных недостатков (дефектов) обоснованным и подлежащим удовлетворению в части устранения дефектов отделочного слоя цоколя по всему периметру дома (отслоение окрасочного слоя и цементно-песчаной штукатурки, отслоение армирующей ленты в швах) на площади 55 м2; дефектов в виде трещин, растрескивания, выкрашивания бетонного покрытия отмостки по всему периметру на площади 58,7м2; дефектов бетонного покрытия в виде выкрашивания тротуара в виде трещин  на площади 4,35 м2; отслоения кровельного покрытия в местах примыканий  на площади 10 м2; установки частично отсутствующих фартуков парапетов на кровле 10 шт. - 0,75м х 2,4м.; устранения на техническом этаже следов протечки кровли на площади 6 м2, трещин в месте заделки межплитных швов на площади 4 м2, восстановления местами стяжки пола на площади 5 м2.; монтажа фановой трубы стояка канализации с выходом на кровлю, восстановления наружного слоя гермитизации по периметру дверного блока выхода на кровлю; устранения застоя воды вследствие отсутствия уклона на кровле на площади 6 м2, контруклона (конец водоотводящего лотка к воронке выше части крыши на 19 мм); устранения причины поступления грунтовых и сточных вод в подвальное помещение.

В силу части 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства (пункты 22, 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

В рассматриваемом случае, суд считает возможным и разумным установить срок для исполнения настоящего решения в течение 30 дней со дня его вступления в законную силу.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Согласно абзацу второму пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

На основании изложенного, расходы истца на оплату госпошлины относятся на ответчика и подлежат возмещению истцу в размере 6000руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

1. Обязать общество с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Жилкоммунстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в течение 30 календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу устранить недостатки строительных работ в многоквартирном доме № 26 по ул. Красноармейская, г. Саранска, а именно:

устранить дефекты отделочного слоя цоколя по всему периметру дома (отслоение окрасочного слоя и цементно-песчаной штукатурки, отслоение армирующей ленты в швах) на площади 55 м2;

устранить дефекты в виде трещин, растрескивания, выкрашивания бетонного покрытия отмостки по всему периметру на площади 58,7м2;

устранить дефекты бетонного покрытия в виде выкрашивания тротуара в виде трещин  на площади 4,35 м2;

устранить отслоение кровельного покрытия в местах примыканий  на площади 10 м2;

установить частично отсутствующие фартуки парапетов на кровле 10 шт. - 0,75м х 2,4м.;

устранить на техническом этаже следы протечки кровли на площади 6 м2, трещины в месте заделки межплитных швов на площади 4 м2, восстановить местами стяжку пола на площади 5 м2.; смонтировать фановую трубу стояка канализации с выходом на кровлю, восстановить наружный слой гермитизации по периметру дверного блока выхода на кровлю;

устранить застой воды вследствие отсутствия уклона на кровле на площади 6 м2, устранить контруклон (конец водоотводящего лотка к воронке выше части крыши на 19 мм);

устранить причины поступления грунтовых и сточных вод в подвальное помещение.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Установить для общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Жилкоммунстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебную неустойку в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЛИГА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на случай неисполнения в установленный срок настоящего решения в размере 1000руб. за каждый день просрочки исполнения судебного акта. 

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Производственная фирма "Жилкоммунстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "ЛИГА" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) госпошлину в размере 6000руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                          Ю.А. Кшняйкин