АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-37496/2023

19 октября 2023 года

г. Екатеринбург

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 19 октября 2023 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи                                Е.Ф. Нестеровой, при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-37496/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью «ПРОСПЕКТ «ЗОЛОТОЙ КАМЕНЬ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – общество «ЗОЛОТОЙ КАМЕНЬ», истец)

к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее – Министерство, ответчик)

о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 7-1069 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Екатеринбурга (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, представитель по доверенности от 03.08.2023 № 18/18 

от ответчика: ФИО2, удостоверение от 30.09.2021 № 75, представитель по доверенности от 09.11.2022 № 17-01/82/27365

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество «ПРОСПЕКТ «ЗОЛОТОЙ КАМЕНЬ» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 7-1069. 

Ответчик не согласен с исковыми требованиями, считает отказ от договора аренды земельного участка от 23.08.2017 № 7-1069 обоснованным в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Представитель Администрации, поддерживая позицию ответчика, пояснил, что на земельном участке строительство не ведется, представлен акт обследования земельного участка. 

В судебном заседании 20.09.2023 представитель истца представил возражения на позицию ответчика и третьего лица. Возражения приобщены к материалам дела.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «УКС-Инвест» заключен договор аренды земельного участка от 23.08.2007 № 7-1069, в соответствии с условиями которого арендатору передан земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:0559 площадью 121840 кв.м. для проектирования и строительства инженерных сетей, инженерной подготовки территории и индивидуальных жилых домов.

По соглашению от 02.09.2007 права и обязанности по договору переданы закрытому акционерному обществу «УКС Инвест».

На основании дополнительного соглашения от  01.12.2014 срок аренды установлен до 18.12.2017.

По договору от 30.11.2020 права и обязанности арендатора перешли от закрытого акционерного общества «УКС Инвест» к индивидуальному предпринимателю ФИО3.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО3 и обществом «Проспект «Золотой Камень» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.04.2021 № 09/04, в соответствии с условиями которого новый арендатор (ответчик) принимает все права и обязанности арендатора по договору аренды от 23.08.2007 № 7-1069.

Таким образом, общество «Проспект «Золотой Камень» с 21.04.2021 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:559, право аренды зарегистрировано, регистрационная запись 66:41:0000000:559-66/199/2021-5 (на основании Договора аренды земельного участка от 23.08.2007 № 7-1069), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования и строительства инженерных сетей, инженерной подготовки территории и индивидуальных жилых домов.

Согласно п. 6.1. договора срок договора аренды земельного участка до 18.11.2017. В случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 12.11.2020 № 17-01-82/4442 Министерство сообщило обществу «УКС Инвест» о том, что договор считается действующим, возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Министерство направило в адрес истца письмо от 22.12.2022 № 07-01-82/31738 с требованием предоставить информацию об освоении земельного участка за истекший период и планируемых сроках начала строительства. 

Истцом 18.01.2023 направлен ответ с указанием предпринятых мер для освоения земельного участка (инженерно-геодезические изыскания с подерновой съемкой, инженерно-геологические изыскания, разработана концепция зонирования земельного участка, выданы ТУ для присоединения к электросетям) и планы мероприятий на ближайшее время.

Письмом от 28.03.2023 № 17-01-25/7326 Министерство направило в адрес истца уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 28.03.2023 № 17-01-25/7326 в одностороннем порядке на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

О своем несогласии с односторонним расторжением договора истец направил ответчику письмо от 16.05.2023 № 627/18, в котором указал, что истцом за прошедший промежуток времени уже начаты работы по строительству индивидуальных жилых домов, строительству МОП и иные  работы.

Письмом от 08.06.2023№ 17-01-25/14746 Министерство повторно указало на прекращение договора аренды земельного участка. 

Истец полагая, что отказ от договора аренды является недействительным, ссылаясь на наличие в действиях ответчика признаков злоупотребления, обратился с настоящим иском в суд.

Ответчик требования не признал, указал на наличие у него в силу продления договора аренды на неопределенный срок права в любой момент немотивированно заявить отказ от договора аренды, таким правом ответчик воспользовался, просит в иске отказать. 

Администрация, поддерживая позицию Министерства, указала на право арендодателя на односторонний отказ от договора, заключенного на неопределенный срок. Ссылаясь на акты обследования земельного участка от 05.12.2022 № 779/7-2022 и от 26.07.2023 № 479/7-2023, Администрация указала, что строительные работы на земельном участке не ведутся.

Рассмотрев заявленные требования, оценив представленные доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд не установил оснований для удовлетворения требований на основании следующего.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 ГК РФ).

Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка в целях строительства установлен до 18.11.2017, при этом арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределенный срок.

Право арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 ГК РФ.

При этом отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" (далее - Постановление № 54) предусмотрено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 13 Постановления № 54).

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного (возобновленного) на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Таким образом, закон не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора.

В обоснование своих доводов истец представил письменные доказательства и пояснения о принятых им действиях по освоению земельного участка с 2021 года.

Так, за 2021 год: произведены инженерно-геодезические изыскания с подеревной съемкой, - разработана концепция зонирования земельного участка, разработаны разделы АР и ПЗУ (Схема планировочной организации земельного участка) для строительства Коттеджного поселка «Золотой камень-2»,  АО Россети Урал выданы ТУ для присоединения к электрическим сетям от 12.10.2021 № 218-204-154-2021.

За 2022 год: произведены инженерно-геологические изыскания. Работы произведены на основании договора подряда от 07.07.2022 № 026/07-2022.

За 2023 год: произведены работы по устройству временного ограждения земельного участка для строительства Коттеджного поселка «Золотой камень-2», произведены работы по расчистке территории земельного участка для строительства Коттеджного поселка «Золотой камень-2» от насаждений,  произведены работы по забивке свай, устройству монолитных конструкций по 6 жилым домам, произведены работы по расчистке территории на основании договора подряда от 15.02.2023 № 02/23-рп, осуществлена поставка материалов для производства работ (строительства зданий) на основании представленных в материалы дела договоров.

Материалами дела подтверждается, что ответчик письмом от 22.12.2022 № 07-01-82/31738 запросил у истца сведения об освоении земельного участка. Истец такие сведения направил. Между тем, оценив представленные документы, Министерство направило в адрес истца уведомление о расторжении договора.

Кроме того, от Администрации в материалы дела представлен акт обследования земельного участка 05.12.2022 № 779/7-2022 из содержания которого следует, что земельный участок покрыт древесно-кустарниковой растительностью, признаки ведения строительных работ отсутствуют. Согласно акту обследования от 26.07.2023 № 479/7-2023 осваиваемая территория расчищена от кустарников, залито 4 бетонных плиты, строительные материалы, техника, персонал отсутствуют. У Администрации также не имеется сведений о получении разрешений на строительство.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд установил, что  активные работы по расчистке территории, забивке свай и устройству монолитных конструкций начаты истцом после получения уведомления о расторжении договора, при этом в период действия договора аренды истец к строительству не приступил.

Действуя добросовестно и разумно, истец имел возможность предвидеть реализацию арендодателем права на отказ от договора аренды в любое время, то есть принял на себя риски, связанные с неосуществлением строительства недвижимости на участке в течение срока действия договора. 

Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права, учитывая реализацию права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют. 

 Доводы истца о наличии в действиях ответчика признаков злоупотребления правом судом отклоняются.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В рассматриваемом случае доводы о злоупотреблении правом со стороны ответчика не подтверждены представленными в материалы дела доказательствами и не основаны на нормах действующего законодательства. 

Судебные расходы по оплате государственной пошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении заявленных требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

3. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяЕ.Ф. Нестерова