АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

Факс 460-945, 460-952, адрес сайта-http://sakhalin.arbitr.ru/

Электронная почта-info@sakhalin.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-3369/2018

г. Южно-Сахалинск

19 февраля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 12.02.2020, решение в полном объеме изготовлено 19.02.2020.

 

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Веретенникова И.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Чистый город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 694490, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Управа» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 694490, 

<

...>)

третьи лица – администрация муниципального образования городского округа «Охинский», общество с ограниченной ответственностью «Гарант»

о взыскании задолженности по договору аренды контейнерных площадок,

в отсутствие представителей сторон.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Чистый город»  (далее – истец, ООО «Чистый город») обратилось в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» (наименование изменено на ООО «Управа» 07.08.2018, согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц, далее – ответчик, ООО «Управа») о взыскании 660 000 рублей задолженности по договору аренды контейнерных площадок № 17/01-16 от 01.01.2016, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 90 302 рубля 93 копейки. 

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статьей 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В обоснование заявленных требований указано, что 01.01.2016 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды контейнерных площадок № 17/01-16, согласно которому размер арендной платы составляет 55 000 рублей в месяц без учета НДС. Согласно акту приема-передачи объектов аренды (контейнерных площадок) от 01.01.2016, арендатор комиссионно принял от арендодателя контейнерные площадки. Истцом в адрес ответчика были выставлены счета на оплату, которые ответчиком не оплачены. 

Определением суда от 13.08.2018 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация муниципального образования городского округа «Охинский», общество с ограниченной ответственностью «Гарант».

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 05.10.2018, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного суда апелляционной инстанции от 21.12.2018 исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Чистый город» удовлетворены, с общества с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Чистый город» взыскана сумма основного долга в размере 660 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 90 302 рубля 93 копейки, всего взыскано 750 302 (семьсот пятьдесят тысяч триста два) рублей 93 копейки. С общества с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» в доход федерального бюджета взыскано 18 006 (восемнадцать тысяч шесть) рублей государственной пошлины. 

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.2019 решение Арбитражного суда Сахалинской области от 05.10.2018, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.

В судебное заседание истец, ответчик, третьи лица не явились, о дате и месте проведения заседания уведомлены надлежащим образом.

В связи с изложенным, судом определено рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик в отзывах на исковое заявление против удовлетворения исковых требований возражал в полном объеме, полагает, что в обязанности ООО «Управа», как управляющей организации входит обеспечение содержания придомовых контейнерных площадок для сбора твердых бытовых отходов населения, указал, что спорный договор не заключался. Обратил внимание суда на то, что правоустанавливающих документов на спорные контейнерные площадки и земельные участки истец ответчику не предоставил. Указал, что при обращении к конкурсному управляющему ООО «Гарант» (ранее осуществляло функции единоличного исполнительного органа ООО «Управа» в период времени, когда осуществлялось строительство спорных контейнерных площадок) конкурсный управляющий пояснил, что спорные контейнерные площадки были построены управляющей организацией за счет тарифа для населения обслуживаемых многоквартирных домов, включающего плату за ТБО. Пояснил, что ООО «Управа» вынужденно подписало договор с протоколом разногласий в отсутствие правоустанавливающих документов от истца на спорные контейнеры.

Истец в возражениях на отзыв ответчика указал, что в материалах дела отсутствуют сведения о наличии права собственности иных лиц на спорные контейнерные площадки, обратил внимание суда на то, что за прошедший период времени с момента создания площадок имели место изменения управляющих компаний конкретных домов, следовательно, у спорных площадок должны изменяться собственники, либо быть созданными за счет средств жителей домов, что не может быть осуществлено из средств технического обслуживания, поскольку не входит в стандартные платежи. Указал, что право собственности на земельный участок не является доказательством права собственности на спорные площадки. Пояснил, что ранее в г. Оха использовался иной способ сбора отходов, а именно движение с заранее определенными остановками автомобиля-мусоровоза в который мусор принимался непосредственно от граждан, однако, данная система отходов была изменена, ООО «Чистый город» назначено оператором создаваемой иной системы сбора отходов – контейнерной.

В отзыве на иск/ответе на запрос суда администрация муниципального образования городского округа «Охинский» указала, что акт об утверждении контейнерного способа сбора твердых коммунальных отходов (далее – ТКО) не принимался, схемы размещения контейнерных площадок для сбора ТКО разрабатываются управляющей компанией, обслуживающей конкретные площадки и согласовываются с уполномоченными органами муниципального образования.

Изучив материалы дела и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд установил следующее.

01.01.2016 между ООО «Чистый город» (арендодатель) и ООО «Управление домами № 6» (переименовано в ООО «Управа») (арендатор) заключен договор аренды контейнерных площадок № 17/01-16, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное пользование (в аренду) открытые контейнерные площадки, оборудованные для размещения мусорных контейнеров по акту передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенные по адресам в соответствии с приложением № 1 к договору (пункт 1.1., с учетом протокола разногласий от 08.06.2016).

Согласно разделу 3 спорного договора, размер арендной платы за пользование имуществом составляет 55 000 рублей в месяц, 660 000 рублей в год без учета НДС. Арендная плата осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя на основании счета-фактуры, в течении 5 банковских дней с момента её получения. 

В соответствии с пунктом 5.1, настоящий договор аренды вступает в силу с 01.01.2016 по 31.12.2016, если за месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не потребовала его расторжения, договор считается заключенным на следующий год на тех же условиях.

Согласно акту приема-передачи объектов аренды (контейнерных площадок) от 01.01.2016 имущество передано в аренду ответчику.

Истцом в адрес ответчика выставлены счета на оплату № 625 от 30.06.2016, № 743 от 31.07.2016, № 1015 от 30.09.2016, № 1191 от 31.10.2016, № 1299 от 30.11.2016, № 1422 от 30.12.2016 на общую сумму 660 000 рублей оплата по которым ответчиком произведена не была.

Истцом, 09.04.2018 в адрес ответчика направлялась претензия об оплате задолженности по арендным платежам. Поскольку от ответчика ответа не последовало и оплата произведена не была, истец обратился в суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, проанализировав правоотношения между истцом и ответчиком, с учетом постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.2019, суд приходит к следующим выводам.

ООО «Управление домами № 6», ООО «Управление домами № 4» (06.07.2016 прекратило деятельность путем реорганизации в форме присоединения к ООО «Управление домами №6», о чем имеется запись в едином государственном реестре юридических лиц) в спорный период являлись управляющей компанией домов, адреса которых указаны в приложении № 1 к спорному договору аренды контейнерных площадок № 17/01-16. Данный факт сторонами не оспаривается и подтверждается сведениями ресурса «Реформа ЖКХ» в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», который в спорный период Приказом Минрегиона России от 02 апреля 2013 года № 124 определен официальным сайтом в сети Интернет, предназначенным для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. 

Согласно сведениям ресурса «Реформа ЖКХ», между обществом с ограниченной ответственностью «Управление домами № 4», обществом с ограниченной ответственностью «Управление домами № 6» в лице директора ФИО2 и собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирных жилых домов по адресам, указанным в приложении к спорному договору аренды контейнерных площадок № 17/01-16 заключены договоры управления многоквартирными домами (далее - МКД), целью которых является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах, обеспечение беспрепятственного предоставления коммунальных и иных услуг собственникам, членам семьи собственников, нанимателям и членам его семьи, поднанимателям, арендаторам, субарендаторам и иным лицам, пользующимися помещениями на законных основаниях.

Согласно пунктам 2.3 договоров управления многоквартирными домами, состав общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого осуществляется управление и его состояние указаны в приложениях № 1 к договорам.

В приложениях к заключенным договорам, указан перечень общего имущества МКД, площадь общего имущества, перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества многоквартирных жилых домов, в том числе услуги по уборке контейнерных площадок и прилегающей территории, ремонт, покраска и восстановление ограждений контейнерных площадок, вывозу мусора.

Из спорного договора аренды и акта приема-передачи к нему следует, что предметом договора являлись контейнерные площадки, которые по существу представляют собой части земельных участков, имеющие покрытие и ограждения, расположенные по адресам, указанным в приложении № 1 к спорному договору и акте приема-передачи.

При этом указанные контейнерные площадки предназначены для размещения мусорных контейнеров многоквартирных жилых домов.

С учетом вышеизложенного, суд пришел к выводу о том, что спорные контейнерные площадки находятся в общей собственности владельцев помещений в многоквартирных жилых домах, лиц по иным законным основаниям, предоставляющим жилые помещения гражданам в найм или социальный найм (собственники указаны в договорах на управление многоквартирными домами), расположенных по адресам, указанным в приложении № 1 к спорному договору № 17/01-16 от 01.01.2016 и поскольку спорные контейнерные площадки по существу представляют собой части земельных участков, имеющие покрытие и ограждения, такие участки входят в состав общего имущества многоквартирных жилых домов.

Распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности владельцев помещений в многоквартирном жилом доме также осуществляется с применением специальных норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, в том числе по соглашению всех участников долевой собственности. 

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Вместе с тем, в данном случае, с учетом специальных норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, истец не вправе был распоряжаться спорным имуществом, поскольку такое право может быть предоставлено по соглашению собственников спорного имущества.

Сделка по распоряжению земельным участком, находящимся в публичной собственности, неуполномоченным лицом посягает на публичные интересы и в силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной.

Распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности владельцев помещений в многоквартирном жилом доме также осуществляется с применением специальных норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, в том числе по соглашению всех участников долевой собственности. При несоблюдении этих условий такая сделка в силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ может быть признана недействительной по иску заинтересованного лица (оспоримая сделка).

В соответствии с частью 1 статьи 173.1 ГК РФ, сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (часть 2 статьи 173.1 ГК РФ).

При этом, в силу части 3 указанной статьи, лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (пункт 1 статьи 65 АПК РФ).

Истцом документы позволяющие установить право на распоряжение спорным имуществом (согласие собственников спорного имущества) в материалы дела не представлены. 

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что спорный договор № 17/01-16 от 01.01.2016 является недействительной сделкой, поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства согласия собственников спорного имущества на сдачу его в аренду управляющей компании, с которой у собственников заключены договоры на управление МКД.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами (часть 1 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 26 (1) Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме»), в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме входят работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов.

Ответчик пользуется названным в спорном договоре имуществом в силу осуществления обязанностей по управлению многоквартирными жилыми домами, которым наделен собственниками.

С учетом вышеизложенного, пользование общим имуществом владельцев помещений многоквартирного жилого дома на основании договора управления исключает внесение платы за пользование этим имуществом третьему лицу, не уполномоченному участниками общей собственности на получение платежей за пользование их общим имуществом.

Пользование ответчиком спорным имуществом по иным, не связанным с арендой законным основаниям, исключает взыскание с ООО «Управа» арендной платы в пользу истца, так как правомочие по пользованию спорным имуществом возникло у ответчика не из договора аренды.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

При распределении судебных расходов, понесенных истцом в виде уплаты государственной пошлины, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ, регламентирующей, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Чистый город» отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Чистый город» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 694490, 

<

...>) в доход федерального бюджета 18 006 (восемнадцать тысяч шесть) рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента вынесения в полном объеме через Арбитражный суд Сахалинской области.

 

Судья                                                                                    И.Н. Веретенников