АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А45-35707/2023

г. Новосибирск

26 сентября 2024 года

резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2024 года

решение в полном объеме изготовлено 26 сентября 2024 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Копкиным Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>)

о понуждении к государственной регистрации 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 

Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 

<

***>), 

Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 

<

***>),

ФИО1;

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» 

к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» 

о признании незаключенным договора залога

исковому заявлению ФИО1 

к обществу с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-Финанс»,

обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса»

о признании недействительным договора залога

при участии  в судебном заседании представителей:

общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» - ФИО2, доверенность от 20.02.2024, паспорт, диплом, ФИО3, доверенность от 18.04.2024, удостоверение адвоката

общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» - ФИО4, доверенность от 05.09.2023, паспорт, диплом

ФИО1 (онлайн): - ФИО5, доверенность б-н от 19.01.2024,паспорт, диплом

установил:

общество с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (далее - истец, компания) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  к обществу с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (далее - ответчик, общество), в котором просит обязать общество получить согласие администрации рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области для государственной регистрации залога (ипотеки)  объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п.  Краснообск; произвести государственную регистрацию залога (ипотеки) объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649, площадью 6981 кв.м, месторасположение: Новосибирская область, Новосибирский район, р.п.  Краснообск.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ФИО1.

Определением от 13.02.2024 к производству приято встречное исковое заявление общества к компании о признании незаключенным договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023.

Определением от 17.06.2024 дело № А45-18525/2024 по рассмотрению заявления ФИО1 к компании о признании недействительным договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023 объединено с делом № А45-35707/2023.

Определением от 04.07.2024 общество привлечено соответчиком по исковому заявлению ФИО1

В ходе судебного разбирательства представители  компании указывали на то, что исковое заявление ФИО1 не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, поскольку заявленные требования не связаны с осуществлением ФИО1 предпринимательской деятельности, договор займа заключался ею, не как индивидуальным предпринимателем. 

В судебном заседании представители истца указали на то, что в целях процессуальной экономии, полагают возможным рассмотрение иска ФИО1 в арбитражном суде.

Требования компании мотивированы тем, что общество, на основании договора аренды являясь правообладателем земельного участка, на котором расположен предмет залога, уклоняется от совершения действий, направленных на государственную регистрацию объекта залога (ипотеки)  - объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:19:180601:649.

Ответчик, возражая против заявленных требований, ссылается на незаключенность договора залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023 (далее – договора залога № 1), в связи с недостижением сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.  Данные доводы положены и в основу встречного искового заявления. 

Администрация в отзыве указала на необходимость получения согласия собственника земельного участка для регистрации залога (ипотеки), также указала, что обращение ответчика о получении согласия для государственной регистрации  залога (ипотеки)  будет рассмотрено в установленном порядке. 

ФИО1 возражала против удовлетворения первоначального иска, ссылаясь на то, что в договоре залога от 26.08.2022, заключенного ФИО1 и обществом предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. В данном случае первичным залогодержателем является ФИО1, которая не давала согласия на передачу заложенного имущества в последующий залог. 

Данные доводы положены в основу исковых требований ФИО1. Заявляя о признании недействительным договора залога № 1, ФИО1  указала на то, что последующий залог нарушает ее права и законные интересы. 

Компания, возражая против встречного иска, указал на то, что общество при заключении договора залога № 1 действовало не добросовестно, кроме того, оснований для признания договора не заключенным не имеется, поскольку договор залога № 1 исполнялся обществом, в частности, в мае 2023 года общество совместно с компанией подали в Росреестр совместное заявление  о регистрации ипотеки. 

Против требования ФИО1 компания возражает, указывая на отсутствие нарушений прав и законных интересов ФИО1, со ссылкой на разъяснения Верховного суда Российской Федерации, данных в пункте 44 постановления пленума от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей». 

Общество требования ФИО1 не оспаривало, полагает, что имеются основания для признания договора залога № 1 недействительной сделкой. 

Представители компании, общества, ФИО1 в судебном заседании поддержали изложенные позиции. 

Рассмотрев материалы дела, суд установил. 

19.04.2023 компанией и обществом  был заключен договор займа № 1 (далее по тексту - договор займа № 1) на сумму 3000000 рублей сроком возврата до 19.10.2023.

В обеспечение исполнения обязательств общества по договору займа № 1, между компанией и обществом 19.04.2023 был заключен договор залога № 1 принадлежащего обществу недвижимого имущества: объекта незавершенного строительства, месторасположение Новосибирская обл., Новосибирский р-н, р.п. Краснообск, площадь 6981 кв.м, принадлежащий обществу на праве собственности.

15.05.2023 компания и общество заключили двухстороннее соглашение № 1 к договору займа № 1 в связи с передачей дополнительных денежных средств в качестве суммы займа в размере 2000000  рублей сроком возврата до 19.10.2023. В пункте 5 соглашения указано, что в обеспечение возврата суммы займа, общество передает компании в качестве залога недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1. договора залога № 1.

После заключения соглашения, залогом обеспечены требования в размере 5000000 рублей.

Исходя из положений законодательства, компания  в мае 2023 года обратилась к обществу о необходимости осуществления государственной регистрации ипотеки. 11.05.2023 стороны подали совместное заявление в Росреестр. 18.05.2023 Росреестр возвратил заявление без рассмотрения, в связи с отсутствием информации об уплате государственной пошлины. 

Земельный участок, с которым прочно связан предмет залога, принадлежит обществу на праве владения и пользования на основании договора аренды земельного участка № 31 аз/2017 от 27.07.2017, заключенного с администрацией рабочего поселка Краснообска Новосибирского района Новосибирской области.  Права и обязанности арендатора перешли к обществу на основании соглашения соглашение от 31.03.2019.

Компания со ссылкой на статьи 62,  69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), указывает, что в данном случае  для регистрации ипотеки земельного участка  требуется согласие собственника. Факт того, что общество его не предоставило такого согласия, выяснился только в процессе рассмотрения заявления о государственной регистрации ипотеки Росреестром.

27.10.2023  компания направила обществу уведомление с  просьбой получить все необходимые согласия и содействие в процедуре регистрации ипотеки (залога), обществу было предложено встретиться для регистрации ипотеки 10.11.2023 в 08:00 утра в МФЦ по адресу: 

<

...> либо провести электронную регистрацию залога в Росреестре. В уведомлении компания также указала обществу на возможность перенести встречу на удобное для него время.

Уведомление было направлено службой доставки СДЭК по юридическому адресу общества, а также посредством деловой переписки генеральному директору, общество отказалось получать уведомление, от ответа в деловой переписке генеральный директор общества также воздержался.

15.11.2023 компания подала заявление и документы в электронном формате для регистрации предмета залога в Росреестре, посредством единого портала Госуслуг и Росреестра, и направила обществу новое уведомление с просьбой обеспечить взаимодействие по электронной регистрации предмета залога в Росреестре в течение 5  рабочих дней.

Общество со своей стороны заявление не подписало, документы для государственной регистрации не предоставило. 

Указывая на то, что общество уклоняется от своих обязанностей по регистрации предмета залога, компания обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском. 

Основанием для обращения общества со встречным иском послужило мнение общества о том, что при заключении договора залога № 1 стороны не согласовали все существенные условия договора. 

26.08.2022 между обществом и ФИО1 был заключен договор залога недвижимого имущества, предметом которого является объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 54:19:180601:649, адрес: Новосибирская обл., Новосибирский р-н., р. п. Краснообск, площадью 6981 кв. м, то есть имеет – объект, аналогичный объекту залога по договору залога № 1, таким образом, имеет место быть предшествующая ипотека, ФИО1 является первоначальным залогодержателем указанного имущества. 

Обременения на объект в виде ипотеки по договору залога от 26.08.2022 между обществом и ФИО1 зарегистрированы в ЕГРН 14.03.2023,  номер государственной регистрации 54:19:180601:649-54/169/2023-2. Соответственно, на момент заключения договора залога № 1 между обществом и компанией, сведения об обременении в виде ипотеки на предмет залога уже были отражены в ЕГРН. 

Пунктом 4.1.1. договора залога недвижимого имущества от 26.08.2022 предусмотрен запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. 

Указывая на то, что первоначальный залогодержатель ФИО1 не давала своего согласия на последующий залог, с последующим залогом не согласна, последующий залог нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с требованием о признании недействительным договора залога № 1.  

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, су пришел к следующим выводам. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением, указанным в статье, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке  право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.

Статьей 8 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. 

Согласно пунктам 1, 2, 3 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Исходя из разъяснений, данных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее – постановление пленума № 23) для возникновения залога недвижимой вещи в договоре об ипотеке также должна быть указана оценка (стоимость) предмета ипотеки (пункт 1 статьи 9 Закона об ипотеке). Условие о стоимости предмета ипотеки считается согласованным, в том числе, если между сторонами достигнуто соглашение о порядке ее определения.

Согласно абзацем 2 статьи 69 Закона об ипотеке, пункту  3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Нормой абзаца 3 статьи 69 Закона об ипотеке установлено, что если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте  1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Приведенные правовые нормы требуют одновременно с ипотекой здания и ипотеки земельного участка, на котором оно расположено либо права аренды такого земельного участка.

Суд, проанализировав содержание договора залога № 1, пришел к выводу о том, что указанный договор не содержит существенных условий, предусмотренных законом: не указана оценка предмета ипотеки, не указан порядок определения оценки (стоимости) предмета ипотеки, не указан номер регистрации права залогодателя на предмет ипотеки, не указано право аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не указан срок аренды земельного участка, не указана оценка муниципального арендованного имущества (земельного участка).  

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума № 23 договоры об ипотеке, заключенные после 01.07.2014, считаются заключенными с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Исходя из установленных обстоятельств, суд пришел к выводу, что компания и общество не согласовали все существенные условия, необходимые для  заключения договора залога. 

При таких обстоятельствах,  договор залога № 1 нельзя признать заключенным. 

Довод компании о том, что сторонами были согласованы существенные условия договора залога № 1, опровергается содержанием договора. 

Доводы компании о том, что общество признанием основного обязательства (договора займа) подтвердило действие договора залога № 1 и кроме того, начало исполнять договор залога № 1 (было подано совместное заявление о регистрации ипотеки), не опровергают выводы о незаключенности договора ввиду несогласования существенных условий. 

Довод компании о недобросовестном поведении общества документально не подтвержден. 

При таких обстоятельствах, требование о признании договора залога № 1 незаключенным подлежит удовлетворению.

Относительно требований ФИО1 суд пришел к следующим выводам. 

На основании пункта  1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 статьи 43 Закона об ипотеке последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

В пункте 46 постановления Пленума № 23  указано, что в предшествующем договоре об ипотеке может содержаться запрет последующей ипотеки. Если последующий залогодержатель знал или должен был знать о таком запрете, то последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору, если последний докажет, что оспариваемый им последующий договор залога нарушает его права и законные интересы (абзац первый пункта 3 статьи 43 Закона об ипотеке). При наличии в ЕГРН сведений об ипотеке последующий залогодержатель не вправе ссылаться на то, что он не знал или не должен был знать о запрете последующей ипотеки (пункты 3, 4 статьи 1, статья 8.1 ГК РФ).

Судом установлено, что договор залога недвижимого имущества от 26.08.2022, заключенный между обществом и ФИО1 содержит  запрет на передачу предмета залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя. 

Обременение объекта недвижимости в связи с заключением договора залога недвижимого имущества зарегистрировано в ЕГРН (запись об ограничении прав и обременении объекта недвижимости: ипотека № 54:19:180601:649- 54/169/2023-2 от 14.03.2023).

Согласно положениям части 2 статьи 324 ГК РФ если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий. 

Таким образом, заключение договора залога № 1 подразумевает наличие письменного согласия первоначального залогодержателя - ФИО1, которая такого  согласия не давала. 

Довод компании о том, что в ЕГРН содержатся сведения о сроке действия ипотеки - по 30.06.2023,  не свидетельствует об отсутствии необходимости получения письменного согласия первоначального залогодержателя на передачу имущества в последующий залог, с учетом того, что договор залога № 1 между компанией и обществом заключался 19.04.2023. 

Также судом отклоняется довод компании об отсутствии у ФИО1 нарушенного права и законных интересов, со ссылкой на то, что в случае заключения последующего договора залога с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором залога, о чем залогодержатель по последующему договору знал или должен был знать, его требования к залогодателю удовлетворяются с учетом условий предшествующего договора залога, если их несоблюдение повлекло нарушение прав и законных интересов предшествующего залогодержателя.

Как следует из условий договора залога недвижимого имущества от 26.08.2022 (пункт 4.3.4) залогодержателю предоставлено право обратить взыскание на предмет залога до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении залогодателем обязанностей, во внесудебном порядке, предъявив требование залогодателю. При этом право собственности на предмет залога переходит к залогодержателю в течение 5 дней с момента направления извещения об обращении взыскания на предмет залога. 

При таких условиях, договор залога № 1 прямо нарушает права и законные ФИО1, нарушает требования закона и является ничтожной  сделкой в силу части 2 статьи 168 ГК РФ. 

В силу части 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Исходя из изложенного, требования компании удовлетворению не подлежат. 

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л :

в удовлетворении первоначального искового заявления отказать. 

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Признать незаключенным договор залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>).

  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей. 

Требования ФИО1 удовлетворить. 

Признать недействительным договор залога № 1 от 19.04.2023 в обеспечение договора займа № 1 от 19.04.2023, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью микрокредитная компания «Элти-финанс» (ИНН 

<

***>)  в пользу ФИО1 (дата рождения 03.04.1978) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью спортивный комплекс «Сибирская арена тенниса» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (дата рождения 03.04.1978) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей. 

 Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

 

Судья                                                                                             Н.С. Галкина