Арбитражный суд Московской области

      107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-71868/23

28 марта 2024 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 марта 2024 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Администрации городского округа Щёлково (141100, Московская область, Г. Щёлково, пл. Ленина, д.2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.03.2003, ИНН: 

<

***>, КПП: 505001001)

к ИП ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.10.2004)

третье лицо:

-Комитет по архитектуре и градостроительству Московской Области (143407, Московская область, Красногорск город, Строителей бульвар, дом 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 502401001)

 

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии: согласно протоколу, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково обратилась в суд с иском к ИП ФИО2 со следующими требованиями:

-Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Щёлково задолженность по арендной плате в размере 2 983 660,35 рублей за 2 кв. 2023 и пени в размере 131 281.06 рублей за период с 21.03.2023 по 16.06.2023 по договору аренды земельного участка от 09.12.2002 № 9-14.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по архитектуре и градостроительству Московской Области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец дал пояснения, поддержал заявленные требования. Ответчик дал пояснения, возражал в удовлетворении требований. Для исследования материалов дела, судом объявлен перерыв до 27.03.2024г. После перерыва слушание дела продолжено согласно протоколу.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав мнения явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 50:14:0000000:152497, площадью 1958,7 кв.м., расположенное по адресу:  Московская область, городской округ Щелково, 

<

...> строение 100.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №9-14 от 09.12.2002г. Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040102:7, площадью 760 кв.м.,  под размещение торгового дома и земельный участок с кадастровым номером 50:14:0040102:8, площадью 6510 кв.м., под благоустройство, расположенные в Мальцевском сельском округе вблизи квартала Малое Хомутово под размещение торгового дома на 49 лет.

Размер и порядок внесения арендной платы истцом рассчитан в соответствии с главой 4 Договора, а также Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области».

Истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Поскольку ответа не последовало, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Арендная плата истцом рассчитывается по формуле: 

Апл = Аб  х Кд х Пкд х Км х S, где Апл – арендная плата за земельный участок, Аб -базовый размер арендной платы за 1 кв.м., Кд – коэффициент вида деятельности, Пкд – повышающий коэффициент, Км – коэффициент месторасположения, S – площадь арендуемого участка.

Сторонами не оспаривается, что  на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0040102:8 расположена часть 3-этажного нежилого здания с кадастровым номером 50:14:0000000:152497, на земельном участке с кадастровым номером 50:14:0040102:7 расположено 3-этажное нежилое здание с кадастровым номером 50:14:0000000:152497.

Из вышеизложенного следует, что объект недвижимости истца расположен на двух земельных участках.

Возражая против заявленных требований, ответчик указывает, что истцом неверно рассчитывается арендная плата, поскольку земельные участки ограничены в оборотоспособности.

Суд соглашается с доводом ответчика в связи со следующим.

Согласно поступившим в материалы дела письменным пояснениям Комитета по Архитектуре и градостроительству Московской области,  спорные земельные участки расположены: 

- полностью расположены в зоне планируемого размещения объектов автомобильного транспорта: «Западный обход города Щелково»;

- частично расположены в зоне планируемого размещения линии рельсового пассажирского транспорта: «Мытищи-Королев-Ивантеевка-Щелково».

Кроме того, решением Администрации отказано в государственной услуге «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность без проведения торгов». Одним из причин отказа также являлось, что земельные участки ограничены в обороте согласно Постановлению Правительства Московской области от 25.03.2016 №230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области».

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Ранее (до 01.03.2015) аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков на территории Московской области, государственная собственность на которые не разграничена, установлен статьей 14 Закона Московской области № 23/96-03.

Вместе с тем в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы утверждены постановлением № 582.

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленным без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу № АЛЛ 18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), на который сослались суды, сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующим с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

Аналогичные подходы изложены в Определении Верховного суда Российской Федерации №305-ЭС19-4399 от 24.06.2019г., Определении Верховного суда Российской Федерации  №305-ЭС20—4264 от 25.06.2020г.

Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 (пункт 33 практики применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства), сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой, если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, выше указанного в принципе № 7 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом статьей 453 ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1).

В силу пункта 1 статьи 39.7  Земельного кодекса Российской Федерации постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.2009 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

В настоящем случае, условие об исчислении арендной платы, установленное договорами  аренды земельных участков противоречит  действующему законодательству Российской Федерации, а именно положениям статьи 39.7 ЗК РФ, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, Постановления Правительства РФ от 05.05.2017 № 531.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что при определении размера арендной платы по договорам аренды, ограниченным в обороте, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531. 

В соответствии пп. «г», п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582) в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Материалами дела установлено, что спорные земельные участки ограничен в обороте. Исходя из вышеуказанных норм, по спорным договорам подлежит применению при расчете арендной платы Принципом № 7, установленным Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

В связи с чем, арендная плата должна была начисляться следующим образом:

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040102:7 за 2023г. составляет 4 607 902,80 руб.

4 607 902,80*1,5%=69 118,54 руб. (арендная плата в год)

69 118,54/4=17 279,63 (арендная плата за квартал).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:14:0040102:8 за 2023г. составляет 36 780 783,90 руб.

36 780 783,90*1,5%=551 711,76 руб. (арендная плата в год)

551 711,76/4=137 927,94 руб. (арендная плата за квартал).

На основании изложенного, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию арендная плата за 2 квартал 2023г. в размере 155 207,57 руб.

В связи с чем, требования истца по взысканию арендной платы подлежат удовлетворению в части. 

Истец также просит взыскать пени в размере 131 281,06 рублей за период с 21.03.2023 по 16.06.2023.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Судом установлено, что истец рассчитывает неустойку, исходя из 0,05 %, начиная с 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Вместе с тем, истцом не приняты во внимание условия договора.

Так, согласно п. 4.1 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета на календарный год не позднее 10 числа первого месяца квартала.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невыполнения п. 4.1 в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефенансирования ЦБ.

Судом предложено истцу обосновать начисление неустойки с указанной даты и применением 0,05%, либо представить дополнительное соглашение, где изменены условия договора.

Истцом запрошенные документы в материалы дела не представлены.

Также судом установлено, что истец просит взыскать пени с 21.03.2023г. на задолженность в размере 2 983 660 руб., взысканную решением суда по делу №А41-53336/23.

В связи с чем, судом произведен перерасчет неустойки на задолженность взысканную решением суда по делу №А41-53336/23 с 21.03.2023г., с 11.04.2023г. на задолженность за 2 квартал 2023г., где неустойка составляет 68 240,26 руб.

Требования в данной части также подлежат удовлетворению в части.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Администрации городского округа Щёлково задолженность по договору аренды земельного участка от 09.12.2002 № 9-14  по арендной плате за 2 квартал 2023 года в размере 155 207,57 руб., пени  за период с 21.03.2023г. по 16.06.2023г. в размере 68240,26 руб. 

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  в доход федерального бюджета госпошлину в размере 7469 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                    СудьяО.ФИО3