Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-642/2018

г. Хабаровск

26 марта 2018 года

Резолютивная часть решения от 14.03.2018г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе  судьи Левинталь О.М. 

рассмотрел в порядке упрощенного производства дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Интерлес» (ОГРН 

<

***>,ИН 2723176112, 680007, 

<

...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 313272307000034, ИНН 

<

***>)

о взыскании 78 061 руб. 28 коп.

Общество с ограниченной ответственностью «Интерлес» обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору № 16-14/р от 27.12.2014г.  аренды  коридорной площади в здании, расположенном по пер. Спортивному д. 4 в г. Хабаровске в размере 74 492 руб. 78 коп. за период с сентября 2017 года по январь 2018 года, пени в размере 3 568 руб. 50 коп. за период с 01.10.2017 по 19.01.2018.

Определением суда от 23.01.2018 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

 Ответчик с иском не согласен. Указывает, что дополнительным соглашением  от  22.03.2017г. № 6 к договору аренды  стороны изменили п.6.3. договора в части оплаты и согласовали с 01.04.2017г. арендную плату в размере  9 440 руб.  включая НДС. Указывает, что с мая 2017г. по 15.12.2017г. произведена оплата в размере 75 066 руб., тогда как следовало оплатить 65 770 руб. 53 коп., в связи с чем задолженности не имеется.

 Истец с  доводами ответчика не согласен. Указал,  что снижение арендной платы было предоставлено арендаторам бизнес-центра при условии отсутствия задолженности по аренде. Согласно акту сверки за 1 квартал 2017г. задолженность у ИП ФИО1 отсутствовала. В связи с появлением у Арендатора задолженности в апреле 2017 г. в размере 4 912 руб. на основании пункта 2.2 дополнительного соглашения № 6 Арендодатель в одностороннем порядке приостановил действие данного дополнительного соглашения и выставил счет на оплату за аренду в мае 2017г. без предоставления скидки. Расчеты арендной платы в последующие месяцы 2017 г. были произведены по условиям дополнительного соглашения № 5 от 07 марта 2017 г., т.к. отсутствовали основания для возобновления действия дополнительного соглашения № 6.

 Резолютивная часть решения принята судом 14.03.2018г.

Истец обратился с заявлением от 21.03.2018г.  о составлении мотивированного решения.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между  ООО «Интерлес» (арендодатель) и  ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды от  27.12.2014 №16-14/р согласно которому Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование (аренду) коридорную площадь общей площадью 15,12 (пятнадцать целых двенадцать десятых) кв, метров, за исключением общей площади столбов (6 штук), находящихся на данной площади (0, 36м ! расположенную на 3 (третьем) этаже административного здания справа от лестницы по адресу: 

<

...>. 4; коридорную площадь, общей площадью - 16,08 (шестнадцать целых восемь десятых) кв. метров, за исключением общей площади столбов (6 штук), находящихся на данной площади (0,36 м2) расположенную на 3 (третьем) этаже административного здания слева от лестницы по адресу: 

<

...>, а также обеспечивает Арендатору свободный доступ на указанную площадь. (Приложение № Г). Свидетельство о государственной регистрация права 27 АГ № 026574 от 18.08.2014 г.

 Согласно п. 4.1.5. в случае просрочки платежей по базовой либо переменной арендной плате более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней. Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды, уведомив об этом Арендатора. Такое уведомление должно быть вручено адресату под «входящий», либо направлено Почтой России или курьерской службой. В случае направления уведомления Арендатору почтовым отправлением он считается уведомленным должным образом по истечении 10 (десяти) календарных дней от даты направления Арендодателем уведомления заказным письмом на адрес Арендатора.

Арендная плата за пользование арендуемой площади (далее - «Арендная плата») складывается из базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. ( п.6.1.)

 Согласно п.6.2. базовая часть арендной платы включает расходы Арендодателя на содержание арендуемой площади, в том числе уборку указанной площади и мест общего пользования, охрану, вывоз бытовых отходов и иные расходы Арендодателя, за исключением расходов, которые являются базой для расчета переменной арендной платы согласно пункту 6.3. Базовая арендная плата Договора устанавливается в размере 885,00 рублей за 1 кв. метр арендуемой площади в месяц, в том числе НДС (18%) 135,00 рублей. Оплата за всю арендуемую площадь 31,2 кв. метров составляет 27 612,00 рублей (двадцать семь тысяч шестьсот двенадцать) рублей, в том числе НДС (18%) - 4 212,00 рублей (четыре тысячи двести двенадцать) рублей 00 копеек.

Размер платы за возмещение расходов на рекламу деятельности Торгового центра «Мебель Центр» производится исходя из следующих показателей:

- доля арендуемой площади (складские помещения учитываются с коэффициентом 0,5) от обшей площади арендуемой площади Торгового центра «Мебель Центр»;

- сумма расходов на рекламу деятельности Торгового центра «Мебель Центр» в месяц. ( п.6.2.)

Оплата базовой и переменной арендной платы осуществляется ежемесячно авансом в срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета от Арендодателя, который в свою очередь выставляет счет не ранее 25-го (двадцать пятого) числа месяца, предшествующего расчетному месяцу. Фактом оплаты по договору является поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя. ( п.6.4.)

Согласно п.6.5. счёт передаётся Арендатор посредством его почтового ящика, находящегося в холле здания, где находится арендуемая площадь. Неполучение счёта не является основанием нарушения сроков оплаты арендной платы.

Помещения переданы по акту приема-передачи  от 01.01.2015г.

Стороны подписали к договору шесть дополнительных соглашений.

 Согласно дополнительному соглашению № 4 стороны внесли изменения в п.6.3. договора,  указав,  что п.6.3.. Переменная арендная плата рассчитывается на базе расходов по услугам, потребленным Арендатором в помещении в течение календарного месяца:

6.3.1.электроэнергия;

6.3.2.- холодная вода и водоотведение;

6.3.4. - реклама деятельности Торгового центра «Мебель Центр».»

  Согласно  дополнительному соглашению № 5  с 09.03.2017г. п.11. договора изложили в редакции, изменяющей площадь   передаваемого в аренду помещения    и оплату базовой части арендной платы: коридорную площадь общей площадью 16 кв.м, за исключением общей площади столбов (6 штук), находящихся на данной площади, расположенную на 3 (третьем) этаже административного здания слева от центральной лестницы по адресу: 

<

...>. 4, здание «В» 9 (согласно схеме приложение № 1), оплата за всю арендуемую площадь 16 кв.м составляет  4 915 руб. 20 коп.  в т.ч. НДС.

  Помещение площадью 15.2 возвращено арендодателю, площадью 16 кв.м. получено по акту приема-передачи от 09.03.2017г.

Согласно дополнительному соглашению № 6 с 01.03.2017г. стороны согласовали: «1.1.  С  01 апреля 2017 г. пункт 6.2 Договора изложить в следующей редакции: «6.2. Базовая часть арендной платы включает расходы Арендодателя на содержание помещения, в том числе уборку помещения и мест общего пользования, охрану помещения, вывоз бытовых отходов. Базовая арендная плата составляет сумму в размере 9 440,00 (Девять тысяч четыреста сорок рублей 00 коп.) рублей в месяц, включая НДС (18%) - 1 440,00 (Одна тысяч четыреста сорок рублей 00 коп.) рублей».

1.2. С 01 апреля 2017 г. в пункте 6.3 Договора из состава переменой арендной площади исключается   стоимость   услуг   за   потребление   электроэнергии,   холодной    воды водоотведения, тепловой энергии. 

2.2. В случае нарушения Арендатором сроков оплаты или прочих обязательств сопл; договору аренды Арендодатель оставляет за собой право приостановить действие настоящего дополнительного соглашения в одностороннем порядке.»

 06.12.2017г. истцом в адрес ответчика направлена претензия № 317  о наличии задолженности  в размере 48 168 руб. 37 коп. и требованием ее оплаты.

Претензия оставлена без удовлетворения, задолженность не оплачена.

Рассмотрев материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в связи со следующим.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Указанный пункт введен Федеральным законом от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Названный Закон вступил в силу с 01.06.2016.

Таким образом, с 01.06.2016 обязательным условием для рассмотрения дела в суде является соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором и за исключением названных в части 5 статьи 4 Кодекса дел.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к исковому заявлению, среди прочего, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами соблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора с ответчиком являются копия претензии и документы, подтверждающие ее направление ответчику.

  Требование заявлено о взыскании денежной суммы долга и неустойки по договору,  что предусматривает обязательный досудебный претензионный порядок.

Под досудебным порядком урегулирования споров принято понимать закрепление в договоре или законе условий о направлении претензии или иного письменного уведомления одной из спорящих сторон другой стороне, а также установление сроков для ответа и других условий, позволяющих разрешить спор без обращения в судебные инстанции. При этом соответствующий пункт договора должен содержать определенную четко прописанную договором процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон правоотношения (форма претензии, порядок и срок ее предъявления и рассмотрения).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в обзоре судебной практики №4 (2015) по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

На основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом в материалы дела представлена претензия от 06.12.2017 с требованием оплатить задолженность по спорному договору в  размере 48 168 руб. 37 коп.

 Согласно исковому заявлению и расчету к нему истец настаивает  на  взыскании суммы задолженности с сентября 2017г. по январь 2018г. в размере 74 492 руб. 78 коп.

 Т.о. истцом не была направлена претензия на сумму требования 26 324 руб. 41 коп.,  которую суд  расценивает,  как образовавшуюся после 06.12.2017г., поскольку по состоянию на 06.12.2017г. имелась задолженность согласно тексту претензии в размере  48 168 руб. 37 коп.

 При таких обстоятельствах,  поскольку истцом не соблюден претензионный порядок в отношении суммы требования задолженности 26 324 руб. 41 коп., указанное требование подлежит оставлению без рассмотрения.

Согласно п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» если кредитором соблюден претензионный порядок в отношении суммы основного долга, считается соблюденным и претензионный порядок в отношении процентов, взыскиваемых на основании статьи 395 ГК РФ. Аналогичные правила применяются при взыскании неустоек, процентов, предусмотренных статьей 317.1 ГК РФ и т.п.

  С учетом изложенного,  поскольку истцом не соблюден претензионный порядок в отношении суммы задолженности 26 324 руб. 41 коп., не может быть рассмотрено и требование о взыскании неустойки от заявленной суммы долга.

 На основании изложенного,  исковые требования  в отношении суммы задолженности 26 324 руб. 41 коп., и требование о взыскании неустойки от заявленной суммы долга подлежат оставлению судом без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 606, 607  Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном размере, предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором.

В отношении заявленной суммы долга 48 168 руб. 37 коп., указанной в претензии суд приходит к выводу,  что задолженность, с учетом  указания периода требования в предоставленном истцом расчете  и даты направления претензии 06.12.2017г.,  заявлена за период с сентября 2017г. по 06.12.2017г.

 Как следует из материалов дела, сторонами заключено дополнительное соглашение   № 6 от 01.03.2017г., согласно которому  стоимость арендной платы установлена в части базовой величины  9 440 руб. в т.ч. НДС.

  С  учетом согласованной сторонами величины арендной платы за период с  сентября 2017г. по 06.12.2017г. ответчику надлежало уплатить 30 147 руб. 10 коп. (9 440 руб. х 3 мес. + 1 827 руб. 10 коп. (за 6 дней декабря 2017г.))

  Ответчиком в материалы дела предоставлены платежные документы, подтверждающие,  что за период  с 29.06.2017г. по 20.11.2017г. истцу было оплачено 75 066 руб. 06.  коп.

Согласно условиям договора  оплата предусмотрена авансом до 25 –го числа предыдущего месяца.

   Ответчиком  предоставлены платежные документы чеки-ордера  в т.ч. от 25.08.2017г. на  5 206 руб. 06 коп., от 18.09.2017г. на 6 000 руб.,  от 25.09.2017г. на 7 000 руб. , от 05.10.2017г. на 6 000 руб.,  от 07.11..2017г. на 10 700 руб.,  от 20.11.2017г. на  5 000 руб. ,  всего на сумму  40 906 руб. 06 коп. 

Поскольку суд рассматривает требование за период с  сентября 2017г. по 06.12.2017г.,   за который с учетом дополнительного соглашения № 6  подлежала оплате сумма 30 147 руб. 10 коп. арендной платы , при наличии подтверждения платежными документами ответчика  суммы  оплаты 40 906 руб. 06 коп.,  наличия задолженности суд не усматривает.

 Довод истца о том,  что согласно п. 2.2. дополнительного соглашения  в случае нарушения Арендатором сроков оплаты или прочих обязательств сопл; договору аренды Арендодатель оставляет за собой право приостановить действие настоящего дополнительного соглашения в одностороннем порядке,  что было им сделано  после образовавшейся задолженности ответчика в апреле 2017г. судом отклоняется.

В соответствии ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно  ст. 453 ГК РФ  при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменном виде (Дополнительное соглашение) и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон. (п.9.1.  договора)

 Согласно условиям  п.9.5. договора каждая из сторон настоящего договора вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив об этом другую сторону.

 Проанализировав буквальное условие договора и дополнительного соглашения № 6,  суд приходит к выводу, что   согласование  условия дополнительного соглашения  по  приостановлению  оплаты  арендной платы в размере  9 440 руб. является  условием, изменяющим договор, и    не может быть произведено арендодателем без извещения об этом арендатора.

 При этом, исходя из буквального толкования понятия «приостановление» влечет, по общему правилу, возможность «возобновления» действия. 

 При этом, согласовав  возможность приостановления действия дополнительного соглашения,   и приостановив действие дополнительного соглашения в одностороннем  истцом  не указано, является ли приостановление окончательной отменой льготного условия  при нарушении срока оплаты,  либо временной мерой до  погашения возникшей  задолженности.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Истец не предоставил суду доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ  того,  что истец изменил действие дополнительного соглашения № 6,  уведомив об этом арендатора.

  В рассматриваемом случае одностороннее действие арендодателя по изменению обязательств  арендатора по изменению  размера  арендной платы,   нарушает ранее согласованное условие п.9.1. договора и не  влечет для арендатора правовых последствий.

  С учетом  изложенного,  суд не может признать обоснованным выставление истцом ответчику  счетов,  предоставленных ответчиком, на оплату  за  июль – сентябрь 2017г.  в размере,  в размере, не соответствующим условиям дополнительного соглашения № 6.

 При этом требование в части  оплаты переменной части арендной платы (расходы на рекламу), указанной в выставленных счетах,   удовлетворению не подлежит,  поскольку  истцом  в нарушение ст. 65 АПК РФ,  документально факт несения  указанных  расходов суду не подтвержден.

Т.о. требование истца о взыскании задолженности по  арендной платы   в размере 48 168 руб. 37  коп. по состоянию на 06.12.2017г. не обоснованно и  не подлежит удовлетворению на основании вышеназванных норм права.

С учетом изложенного,  суд не усматривает оснований для удовлетворения иска в части наличия задолженности.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно представленным ответчиком  платежным документам за период с  29.06.2017г. по 24.07.2017г. ответчиком было оплачено 34 160 руб., что суд расценивает как оплату за июль- август 2017г. с учетом п. 6.4. договора.

 С учетом дополнительного соглашения № 6   по  размеру арендной платы 9  440 руб. в указанную сумму входила переплата за последующие месяцы.

 С учетом установленной величины арендной платы,  подлежащей оплате в спорный период,   судом не установлено просрочки оплаты за период с сентября по 06.12.2017г., оснований для взыскания  неустойки не имеется.

 При этом суд считает необходимым  обратить внимание на  то, что согласованная редакция п. 6.4.- 6.5. договора предусмотрена обязанность передавать счет для оплаты « не ранее 25 числа», т.е. после 25-го числа ,  при этом передача его осуществляется через почтовый ящик, находящийся в холле,  что   исключает возможность   определить   дату фактического выставления счета,  его передачи   арендодателем и  получения ответчиком, что исключает возможность установить  дату начала течения периода исчисления ответственности   арендатора за неисполнения обязательств по оплате.

С учетом изложенного, исковые требования  не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по государственной пошлине, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В  удовлетворении исковых требований  по договору № 16-14/р от 27.12.2014г.  аренды  коридорной площади в здании, расположенном по пер. Спортивному д. 4 в г. Хабаровске в части задолженности  48 168 руб. 37  коп. по состоянию на 06.12.2017г., неустойки  отказать.

Требование в части задолженности 26 324 руб. 41 коп.  оставить без рассмотрения.

 Возвратить  обществу с ограниченной ответственностью «Интерлес» (ОГРН 

<

***>,ИН 2723176112, 680007, 

<

...>) из федерального бюджета 2 000 руб. госпошлины, оплаченной по платежному поручению № 53 от 15.01.2018г.

 Арбитражный суд составляет мотивированное решение по заявлению лица, участвующего в деле, которое может быть подано в течение пяти дней со дня размещения настоящего решения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда – со дня принятия решения в полном объеме.

Решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по данному делу, могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции – Арбитражный суд Дальневосточного округа только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 АПК РФ.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае составления мотивированного решения арбитражного суда решение вступает в законную силу по истечении срока, установленного для подачи апелляционной жалобы. В случае подачи апелляционной жалобы решение арбитражного суда первой инстанции, если оно не отменено или не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Судья                                                                                        О.М.Левинталь