АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАБАЙКАЛЬСКОГО КРАЯ

672002 г.Чита, ул. Выставочная, 6

http://www.chita.arbitr.ru; е-mail: info@chita.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А78-3436/2017

г.Чита

31 мая 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2017 года

Решение изготовлено в полном объёме 31 мая 2017 года

Арбитражный суд Забайкальского края в составе судьи Т.В. Архипенко,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

администрации муниципального района "Шилкинский район" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков № 454 от 18.07.2014  за период с 01.01.2016 по  29.03.2016 в размере 374 456,56 руб., неустойки в размере 46777,21 руб. за период с 01.01.2016 по 15.12.2016,

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского поселения «Шилкинское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился, извещен,

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности от 30.01.2015;

от третьего лица – представитель не явился, извещен.

В судебном заседании суд установил:

администрация муниципального района "Шилкинский район" (истец) обратилась в арбитражный суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Звезда" (ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков № 454 от 18.07.2014  за период с 01.01.2016 по  29.03.2016 в размере 374 456,56 руб., неустойки в размере 46777,21 руб. за период с 01.01.2016 по 15.12.2016.

Исковое заявление согласно реестру электронного распределения дел поступило на рассмотрение судье Архипенко Т.В., и было принято судьей Гончарук Е.В. в порядке взаимозаменяемости судей на основании распоряжения исполняющего обязанности председателя Арбитражного суда Забайкальского края от 01.11.2016 (часть 5 статьи 18 АПК РФ).  

Исковое заявление было принято судом к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 04.04.2017 суд в соответствии с пунктом 4 части 5 статьи 227 АПК РФ перешел из упрощенного порядка рассмотрения дела в общий порядок искового производства.

Определением суда от 03.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского поселения «Шилкинское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края (далее – третье лицо).

Истец и третье лицо извещены о рассмотрении дела в суде надлежащим образом заказными письмами с уведомлениями по правилам статьи 123 АПК РФ, явку представителей в суд не обеспечили.

В порядке частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя истца и третьего лица.

Ответчик требования оспорил по доводам, изложенным в отзыве, указал, что в соответствии с пунктом 2 соглашения № 3 от 29.03.2016 установлен срок оплаты арендных платежей – не позднее 10 дней после регистрации соглашения № 2 от 29.03.2016, доказательств регистрации которого в материалы дела не представлено.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав письменные документы, установил следующие обстоятельства.

Между истцом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Спецмонтаж» (Арендатор) 18.07.2014 заключен договор аренды земельного участка № 454, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору в пользование сроком на 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4751 кв.м., кадастровый номер 75:24:240224:300, расположенный по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата исчисляется с 18.07.2014, в пункте 2.1 приведен расчет ежегодной арендной платы.

Арендные платежи вносятся ежеквартально согласно графику (Приложение № 1) не позднее 15-го числа последнего месяца.

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы может измениться в связи с изменениями кадастровой стоимости земельного участка и по другим основаниями, предусмотренными законодательством РФ, но не более одного раза в год.

Пунктом 2.5 сторонами согласовано условие о начислении неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки в случае неуплаты арендных платежей.

Договор аренды зарегистрирован 12.08.2014 в УФРС по Забайкальскому краю.

В соответствии с договором от 08.10.2014 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 454 от 18.07.2014, заключенным между ООО «Спецмонтаж» (Арендатор) и ООО «Звезда» (Новый арендатор), ответчик принял на себя все права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды земельного участка. Договор 21.10.2014 зарегестрирован в УФРС по Забайкальскому краю.

Между администрацией муниципального района "Шилкинский район" и ООО «Звезда» 29.03.2016 подписано соглашение № 2 о расторжении договора аренды земельного участка № 454 от 18.07.2014.

В пункте 2 соглашения предусмотрено, что окончательные взаиморасчеты по договору будут произведены сторонами не позднее 10 дней после регистрации настоящего соглашения. В соответствии с пунктом 7 соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Помимо этого между истцом и ответчиком подписано соглашение № 3 от 29.03.2016 об оплате за период фактического использования земельного участка, в пункте 2 которого определен размер арендной платы за спорный земельный участок за период с 01.01.2016 по 29.03.2016 – 374 456,56 руб.

Сторонами определено, что оплата вносится не позднее 10 дней после регистрации соглашения № 2 от 29.03.2016 о расторжении договора аренды земельного участка.

Письмом от 15.12.2016 истец уведомляет ответчика о необходимости оплаты задолженности.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, исчислив договорную неустойку за период с 01.01.2016 по 15.12.2016 в размере 46 777,21 руб.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы определяется договором аренды (статья 22 Земельного кодекса).

Статьей 309 Гражданского кодекса установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается  (статья 310 Гражданского кодекса).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.03.2017 № 99/2017/11636146 земельный участок площадью 7451 кв. м, кадастровый номер 75:24:240224 по адресу: 

<

...>,  относится к категории земель - земли населенных пунктов; разрешенное использование - для строительства многоквартирного дома, данные о правообладателе отсутствуют.

Суд считает необоснованным довод ответчика об отсутствии обязательств по оплате арендных платежей со ссылкой на пункт 2 соглашения № 3 от 29.03.2016 и пункт 2 соглашения № 2 от 29.03.2016, так как отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может являться основанием для освобождения сторон от его исполнения и от уплаты арендных платежей (определение ВС РФ от 12.12.2016 № 306-ЭС16-16343).

Вместе с тем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска в полном объеме в связи со следующим.

Согласно положениям статей 420, 608 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, в том числе лица, установленные статьями 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 125 Гражданского кодекса от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как следует из положений частей 1, 2 и 3 статьи 19 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон № 131-ФЗ) полномочия органов местного самоуправления, установленные федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, по вопросам, не отнесенным в соответствии с названным федеральным законом к вопросам местного значения, являются отдельными государственными полномочиями, передаваемыми для осуществления органам местного самоуправления. Наделение органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации допускается, если это не противоречит федеральным законам. Отдельные государственные полномочия, передаваемые для осуществления органам местного самоуправления, осуществляются органами местного самоуправления муниципальных районов и органами местного самоуправления городских округов, если иное не установлено федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации.

Законом № 131-ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не отнесено к числу вопросов местного значения поселения и муниципального района.

Порядок разграничения государственной собственности на землю регулируется Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее по тексту Закон № 137-ФЗ).

Согласно положениям пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.01.2017) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, по общему правилу осуществляются:

органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Из приведенных норм следует, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, закреплены за разными органами государственной власти и местного самоуправления федеральным законом, не являются отдельными государственными полномочиями субъекта Российской Федерации, которые могут быть переданы органам местного самоуправления в порядке части 6 статьи 26.3 Закона № 184-ФЗ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.04.2016 по делу № 306-ЭС15-18438, при передаче распорядительных полномочий в отношении арендуемого земельного участка от одного органа местного самоуправления другому органу, судам следует руководствоваться положениями статьи 48 АПК РФ о процессуальном правопреемстве.

В случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса (статья Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, поскольку в силу Закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя по договорам аренды с 01.03.2015 в силу закона должны перейти к администрации городского поселения «Шилкинское».

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, спорный земельный участок относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, расположен на территории городского поселения Шилкинское.

Ввиду изменения порядка распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, суд приходит к выводу вывод о том, что права арендодателя по спорному договору аренды перешли к администрации городского поселения «Шилкинское» с 01.03.2015, независимо от переоформления договора аренды.

Таким образом, учитывая, что распорядительные функции переданы от органов местного самоуправления муниципальных районов к органам местного самоуправления поселений, суд пришел к выводу о том, что администрация муниципального района "Шилкинский район" лишена возможности представлять интересы государства в области земельных правоотношений по рассматриваемой категории земельных участков, независимо от периода образования задолженности.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса переход права собственности на сданное  в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Перемена лиц в обязательстве регулируется главой 24 Гражданского кодекса.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 384 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, поскольку изменился распорядитель земель, государственная собственность на которые не разграничена, администрация муниципального района "Шилкинский район" выбыла из правоотношений; права арендодателя по договору аренды земельного участка от 18.07.2014 № 454 перешли к городскому поселению «Шилкинское» муниципального района «Шилкинский район» Забайкальского края.

С передачей распорядительных функций к администрации городского поселения «Шилкинское» перешло и право требования о взыскании арендных платежей, соответственно, администрация муниципального района «Шилкинский район» не является стороной в арендных правоотношениях, не может выступать надлежащим истцом по требованию о взыскании арендных платежей, как до, так и после замены распорядителя земельным участком.

Аналогичный подход сложился в судебной практике (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2016 по делу №А78-900/2016).

При таких обстоятельствах, в силу статьи 125 Гражданского кодекса администрация городского поселения «Шилкинское» является функциональным правопреемником по спорному договору аренды с 01.03.2015, соответственно на момент обращения в суд с иском администрация муниципального района "Шилкинский район" не обладала полномочиями по распоряжению земельным участком, в связи с чем является ненадлежащим истцом. 

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Госпошлина по иску относится на истца по правилам статьи 110 АПК РФ. Истец освобожден от уплаты госпошлины по п.1.1 ч.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня принятия.

Судья Т.В. Архипенко