АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-11031/2023

г. Владивосток

25 апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Е.Р. Яфаевой, при ведении протокола секретарем судебного заседания Гайдук В.А., помощником судьи Кан А.Д., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Монарх Сибирь» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо: акционерное общество «Учебный центр» (ИНН 

<

***>),

о взыскании 473892руб.,

при участии (до и после объявленного судом перерыва):

от истца: ФИО2  паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика посредством веб-конференции: ФИО3 паспорт, доверенность, диплом.

от третьего лица: не явился,

установил:

истец – индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Монарх Сибирь» (далее – общество) о взыскании 473892руб. по договору субаренды нежилого помещения № 4-21 от 01.07.2021, в том числе 116000руб. основного долга, 222172руб. убытков, 135720руб. неустойки за период с 02.02.2023 по 07.04.2023.

В судебном заседании ответчик заявлял устное ходатайство об отложении судебного разбирательства.

Истец возражал против удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства, просил объявить перерыв в судебном заседании.

Учитывая возражения истца, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд 20.03.2024 объявлял перерыв в судебном заседании до 03.04.2024, а также до 15.04.2024.

Из материалов дела следует, что предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) 01.07.2021 заключили договор № 4-21 субаренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, Литер 2, первый этаж, помещение № 27, на поэтажном плане первого этажа, общей площадью 63,1 кв.м (далее – договор). Указанное помещение передано предпринимателю акционерным обществом «Учебный центр» (далее – АО «Учебный центр»), являющегося собственником спорного помещения, согласно заключенного договора от 30.08.2019 № 22/19 аренды нежилого помещения 

В соответствии с пунктом 8.1 договора срок его действия установлен с 01.07.2021 на неопределенный срок.

Размер арендной платы и порядок расчетов по договору сторонами согласован в разделе 4 договора (с учетом дополнительного соглашения от 22.02.2022 к договору).

В соответствии с пунктом 8.3 договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

Пунктом 3.3 договора установлено, что по истечении срока действия договора или при его досрочном расторжении арендатор обязан освободить помещения от принадлежащего ему движимого имущества и вернуть помещения арендодателю по акту приема-передачи в том состоянии, в котором арендатор их получил, с учетом нормального износа и со всеми неотделимыми улучшениями. Если помещения возвращены с недостатками (т.е. в ухудшенном состоянии по сравнению с тем состоянием помещений, в котором арендатор его получил), арендатор обязан оплатить стоимость восстановительного ремонта согласно смете независимого оценщика, в течение 14 дней с даты предъявления соответствующего требования арендодателем.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что если арендатор не возвратил помещения, либо возвратил их несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также уплаты пени, указанной в пункте 6.7 договора.

Актом приема-передачи от 01.07.2021 арендодатель передал, а арендатор принял помещение, указанное в договоре аренды. Согласно указанному акту переданное помещение на момент передачи находится в отремонтированном состоянии и соответствует условиям договора аренды, целевому назначению, а арендатор замечаний и претензий не имеет. В том числе арендатору передан 1 ключ от арендуемого помещения от 1 замка.

Письмом от 21.12.2022 общество сообщило предпринимателю о желании расторгнуть договор по соглашению сторон, указав ожидаемую дату расторжения договора 31.01.2023.

Актом приема-передачи от 02.02.2023, составленного в связи с расторжением договора, установлено, что помещение на момент осмотра передается со следующими существенными недостатками (пункт 1):

- повреждение напольного покрытия (ламита) по всей площади помещения в виде потертостей, механических повреждений, которые не могли появиться в процессе эксплуатации с учетом нормального износа;

- на стенах и потолке имеются механические повреждения в виде дыр от сверления, вкрученных саморезах, повреждена штукатурка и покраска, также в несущей стене имеется сквозное отверстие от кондиционера;

- на стенах и потолке проведены кабель каналы с электропроводкой и распаячные коробки, предположительно для подключения электропитания камер видеонаблюдения;

- на трех окнах ПВХ установлены жалюзи. В результате их установки саморезами были испорчены рамы окон, что существенно ухудшает их внешний вид и функционал. Также на окнах имеются следы от скотча.

Пунктом 2 акта приема-передачи указано обществу о существенности выявленных недостатков, а также на необходимость проведения восстановительного ремонта с целью их устранения, согласно смете независимого оценщика. О дате проведения независимой оценки помещения общество будет уведомлено заблаговременно посредством направления электронного письма, либо текстовым сообщением на указанные номера любым из способов.

Кроме того, в пункте 3 акта приема-передачи указано, что по окончанию осмотра ключ от арендуемого помещения арендатором передан арендодателю.

Указанный акт приема-передачи от 02.02.2023 подписан предпринимателем.

В материалы дела также представлены замечания общества к акту приема-передачи от 06.02.2023, согласно которому ответчик полагал, что датой составления акта является 31.01.2023, в том числе возражал по описанию состояния объекта аренды на момент возврата арендодателю, изложив их в своей редакции.

Предприниматель указанные замечания к акту не подписал, не согласившись с доводами, указанными в данных замечаниях.

Уведомлением от 06.03.2023 предприниматель сообщил обществу о проведении независимой экспертизы для фиксации фактического состояния помещения, а также определения объема необходимых работ по восстановлению помещения.

Истец полагая, что в отсутствие подписанного соглашения о расторжении договора договор является действующим, направил в адрес общества уведомление от 06.06.2023 о расторжении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, согласно представленного в материалы дела заключения общества с ограниченной ответственностью «Экспертно консультационный центр Апрайзер Групп (группа оценщиков)» № 21/2023 по результатам обследования спорного помещения, заказанного истцом, установлено, что фактическое состояние помещения является преимущественно неудовлетворительным, причиной возникновения недостатков является повреждение имущества, а также агрессивный износ вследствие превышения нагрузок. Рыночная стоимость ремонтно-восстановительных работ, материалов и сопутствующих затрат согласно указанного заключения составляет 222172руб.

Полагая, что договор расторгнут 05.04.2023, а у общества имеется задолженность по внесению арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить имеющуюся задолженность, а также убытки в виде стоимости восстановительного ремонта.

В представленном ответе на претензию общество возражало против предъявленных требований.

В связи с тем, что ответчик задолженность и убытки не оплатил, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Ответчик в представленном отзыве на исковое заявление возражал против удовлетворения исковых требований, возражая против представленного предпринимателем заключения, в том числе полагая, что эксперту не предоставлена информация о том, что общество владело спорным помещением с 31.12.2019, согласно представленным договорам субаренды, а также полагая, что фактическая передача спорного помещения состоялась 31.01.2023, в связи с чем договор считает расторгнутым с указанной даты и у общества отсутствует задолженность по внесению арендных платежей, а соответственно и отсутствует задолженность по неустойке.

В представленных пояснениях, истец возражал против доводов ответчика, полагая, что представленное предпринимателем заключение составленным в надлежащем виде, а содержащиеся в нем выводы надлежащими. Также истец полагал, что в отсутствие соглашения о расторжении договора, составленного в письменной форме договор продолжал действовать до одностороннего отказа арендодателя от договора – 05.04.2023.

В представленном отзыве на исковое заявление АО «Учебный центр» поддержало исковые требования предпринимателя в полном объеме.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Аренда».

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как установлено пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Как установлено материалам дела, договор заключен на неопределенный срок, вместе с тем, письмом от 21.12.2022 общество сообщило о желании расторгнуть договор по соглашению сторон, указав ожидаемую дату расторжения договора 31.01.2023.

Сторонами фактически не оспаривается, что передача помещения произошла 31.01.2023, в результате чего составлен акт приема-передачи 02.02.2023.

Указанный акт приема-передачи составлен и подписан истцом.

Вместе с тем, стороны фактически не оспаривает, что при составлении указанного акта присутствовал представитель ответчика.

Кроме того, суд учитывает, что в пункте 3 акта приема-передачи от 02.02.2023 указано, что по окончанию осмотра ключ от арендуемого помещения арендатором передан арендодателю.

Сам факт того, что указанный акт приема-передачи не подписан ответчиком не опровергает того обстоятельства, что истец при составлении такого акта указал о передаче ключей от помещения.

В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Вместе с тем из материалов дела следует, что сторонами принимались действия по прекращению договорных отношений.

Возражений на представленное письмо ответчика от 21.12.2022 не представлено.

Кроме того, суд учитывает представленный в материалы дела акт приема-передачи спорного помещения от 02.02.2023, тот факт, что указанный акт подписан истцом, а также тот факт, что в указанном акте содержится пункт о передаче ключей от спорного помещения.

Истец возражал против того обстоятельства, что ключи от помещения были переданы предпринимателю, вместе с тем, учитывая содержание указанного акта приема-передачи, суду не представлено доказательств в обоснование изложенного довода.

Помимо изложенного, ответчик надлежащим образом исполнил обязанность по освобождению спорного помещения от принадлежащего ему имущества.

Материалами дела также подтверждается то обстоятельство, что арендная плата за пользование спорным имуществом за январь 2023 года ответчиком оплачена в полном объеме.

Кроме того, в материалы дела представлен счет на оплату от 25.03.2023 № 57 «Расходы на электроэнергию за февраль 2023 г.» на сумму 10руб.07коп., что также подтверждает тот факт, что ответчиком спорное помещение в заявленный истцом период не использовалось.

Вместе с тем, доказательств использования ответчиком спорного помещения в заявленный истцом период суду не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждено наличие волеизъявления сторон на прекращение договорных отношений, факт использования помещения в спорный период истцом не доказан, а также наличие акта приема-передачи, подписанного истцом, в связи с чем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за спорный период с 02.02.2023 по 07.04.2023.

В силу пункта статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Однако, учитывая, что судом не установлен факт наличия задолженности, в связи с чем не установлен и факт просрочки исполнения обязательства, то к ответчику не подлежит применению ответственность в виде оплаты пени, в связи с чем указанное требование не подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в размере 222172руб.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 2 указанной статьи установлено, что убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 5 указанной статьи размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства

Как установлено пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Из пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что Кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником.

Как установлено материалами дела, при приеме спорного помещения в аренду актом приема-передачи от 01.07.2021. Согласно указанному акту переданное помещение на момент передачи находилось в отремонтированном состоянии и соответствует условиям договора аренды, целевому назначению, а арендатор замечаний и претензий не имел.

Вместе с тем, как установлено актом приема-передачи от 02.02.2023, а также замечаниями общества к акту приема-передачи от 06.02.2023 на момент возврата спорного помещения истцу имелись недостатки.

Наличие недостатков при возврате спорного помещения истцу ответчиком фактически не оспорено.

Руководствуясь пунктом 3.3 договора, истец обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно консультационный центр Апрайзер Групп (группа оценщиков)», в результате чего составлено заключение № 21/2023.

Вместе с тем в материалы дела представлены доказательства направления уведомления общества о проведении осмотра, однако представители ответчика явку при проведении осмотра не обеспечили.

Как следует из заключения, оно составлено с учетом представленных документов, в том числе спорного договора и составленных в соответствии с ним актам.

Кроме того, судом неоднократно ставился вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, вместе с тем представитель ответчика возражал против назначения судебной экспертизы, полагая ее назначение нецелесообразным, а свою позицию подтвержденной материалами дела.

Учитывая изложенное, суд считает представленное заключение № 21/2023 относимым доказательством в части установления размера причиненных убытков.

Судом также не принимается во внимание представленный ответчиком контррасчет убытков, учитывая, что заключение составлено специалистом, имеющим специальные познания в области оценки.

Доказательств осуществления текущего ремонта в период аренды помещения и возврата помещения в состоянии, предусмотренном договором, ответчик в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил.

Стороны не оспаривают, что до заключения спорного договора общество также занимало спорное помещение с 2019 года.

Объективных доказательств надлежащего состояния помещения на момент возвращения его арендодателю или проведения текущего ремонта в деле не имеется. Неотражение в акте приема-передачи от 01.07.2021 каких-либо возможных недостатков арендованного помещения, подробного описания его состояния, является риском арендатора, принявшего имущество без замечаний и претензий к его состоянию.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в пункте 13, указал следующее. В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Учитывая изложенное, суд считает требование истца о взыскании убытков подлежащим удовлетворению в заявленном размере – 222172руб.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со статьей 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Монарх Сибирь» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 222172руб. убытков, а также 5850руб. расходов на уплату госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                  Яфаева Е.Р.