АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-14188/2024

г. Краснодар

25 апреля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом с использованием системы веб-конференции, от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 13.11.2024), третьего лица – администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района – ФИО3 (доверенность от 09.01.2025), в отсутствие истца – комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы индивидуального предпринимателя ФИО1 и администрации Щепкинского сельского поселения Аксайского района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А53-14188/2024, установил следующее.

Комитет по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) со следующими исковыми требованиями: о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 455; восстановлении права аренды на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/5, площадью 3571 кв. м; взыскании 398 660 рублей 78 копеек задолженности по указанному договору и 20 087 рублей 55 копеек пени (требования в уточненной редакции – т. 1, л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Щепкинского сельского поселения Аксайского района (далее – администрация).

Решением от 18.10.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 23.12.2024, исковые требования удовлетворены в части: признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 13.11.2023 № 455; применены последствия недействительности сделки в виде погашения записи о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213; восстановлена запись о праве аренды предпринимателя на указанный земельный участок на основании договора аренды от 21.04.2023 № 54; в удовлетворении остальной части иска отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины по иску. При разрешении спора суды признали, что площадь выкупленного предпринимателем земельного участка (3571 кв. м) несоразмерна площади расположенного на нем объекта недвижимости – склада (50,2 кв. м). Кроме того, не является самостоятельным объектом недвижимости складская площадка, которая представляет собой улучшение земельного участка. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) записи о праве собственности на такой объект не является основанием для вывода о самостоятельном его характере. Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка. Согласно правилам землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения Аксайского района, в редакции решения собрания депутатов Аксайского района от 28.12.2022 № 117, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне П-1/21. Зона промышленных, производственных, коммунальных и складских объектов V класса опасности, полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону «Центральный» (подзоны не установлены), полностью в приаэродромной территории аэродрома Ростов-на-Дону (ФИО4) (подзоны № 3, 4, 5, 6). Основным видом использования земельного участка является склад, в параметрах разрешенного использования минимальный процент застройки составляет 21%. Поскольку складская площадка не является объектом недвижимого имущества, постольку при заключении договора купли-продажи от 13.11.2023 № 455 требование о минимальном проценте застройки не соблюдено. Из представленной комитетом фототаблицы по состоянию на 07.02.2024 следует, что спорный объект представляет собой поросшую сорной растительностью площадку с насыпанной эпизодически песчано-гравийной смесью в отсутствие любых фундаментов и других, прочно связанных с землей строений (т. 1, л. 

<

...>). Само строение склада площадью 50,2 кв. м не имеет смонтированных дверей и оконных конструкций, по виду является брошенным сооружением, в отсутствие подведенных и подключенных коммуникаций (свет, газ, вода и др.). Объекты, возведение которых позволило предпринимателю заключить договор купли-продажи, после приобретения земельного участка в собственность снесены (демонтированы). Создав на земельном участке площадью 3571 кв. м объект площадью 50,2 кв. м, предприниматель не приобрел право на выкуп земли. Таким образом, действия по приобретению права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, совершены предпринимателем в обход закона, ввиду чего оспариваемая сделка недействительна (ничтожна), поскольку противоречит нормам действующего законодательства и нарушает публичные интересы. В этой связи требования комитета удовлетворены в части погашения в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 и восстановления записи о праве аренды, полученном ответчиком на торгах, поскольку срок аренды не истек. Оснований для возложения на ответчика обязанности по возврату уплаченной по договору купли-продажи суммы суды не усмотрели ввиду сохранения владения и пользования ответчиком данным земельным участком, которые подлежат оплате в рамках договора аренды от 21.04.2023 № 54. Отсутствуют и основания для взыскания арендной платы и неустойки, поскольку предприниматель уплатил по договору купли-продажи сумму, превышающую заявленную в иске. Денежные обязательства между сторонами подлежат урегулированию в рамках восстановленных арендных отношений.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 18.10.2024 и постановление апелляционного суда от 23.12.2024 отменить, указывая, что складская площадка введена в эксплуатацию вместе со зданием склада: они представляют собой единый недвижимый комплекс. Согласно заключению специалиста от 16.09.2024 № 761-З процент застройки земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600009:8213 составляет 36,3% с учетом строений и сооружений, указанных в проектной документации. Данный показатель превышает установленный правилами землепользования и застройки Щепкинского сельского поселения минимальный процент застройки (21%), однако, данному заключению не дана судебная оценка. Вывод судебных инстанций о том, что складская площадка не имеет самостоятельного назначения, не является основанием для признания договора  купли-продажи от 13.11.2023 № 455 недействительным. Площадь складской площадки в любом случае должна быть учтена при определении процента застройки и площади земельного участка, подлежащего выкупу. Целевое использование земельного участка предполагает размещение таких объектов, как склады и складские площадки. Согласно пункту 31 Национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2023 «Торговля. Термины и определения», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30.06.2023 № 469-ст, склад – это специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций. Судами неправильно истолкованы разъяснения, приведенные в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 25). По своей правовой природе складская площадка является сооружением – результатом строительства, представляющего собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Кроме того, обжалуемыми судебными актами затрагиваются права, не привлеченного к участию в настоящем деле, ИП ФИО5, с которым предприниматель заключил предварительный договор аренды спорного земельного участка, что является процессуальным нарушением.

В кассационной жалобе администрация также просит решение от 18.10.2024 и постановление апелляционного суда от 23.12.2024 отменить, направить дело на новое рассмотрение, отметив, что предпринимателю выдано разрешение на строительство от 10.07.2023 № 61-502311-1970-2023, которое включало в себя два этапа строительства: первый – здание склада, второй – складская площадка. После окончания строительства предприниматель обратился за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По результатам рассмотрения заявления выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 13.10.2023 № 61-502311-308-2023 и 61-502311-309-2023. Суды пришли к неправомерному выводу о том, что складская площадка не является объектом недвижимости и не обладает признаками капитальности, поскольку суд не обладает специальными познаниями для установления технических (строительных) вопросов создания строения в целях последующей правовой квалификации объекта в качестве движимой или недвижимой вещи.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции.

В судебном заседании в режиме «Онлайн» представители предпринимателя и администрации пояснили доводы кассационных жалоб. Комитет явку представителя в суд кассационной инстанции не обеспечил, извещен согласно статьям 121, 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено на основании части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы настоящего дела, доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что обжалуемые судебные акты отмене (изменению) не подлежат, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, по итогам торгов (в форме аукциона) между комитетом и предпринимателем заключен договор от 21.04.2023 № 54 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 площадью 3571 кв. м, расположенного по адресу (имеющего адресные ориентиры): Ростовская область, Аксайский район, Щепкинское сельское поселение, 

<

...> з/у 7/5, с разрешенным использованием – склады, сроком на 2 года 6 месяцев. В протоколе открытых аукционных торгов также указана цель использования земельного участка – строительство склада.

Администрация выдала предпринимателю разрешение на строительство от 10.07.2023 № 61-502311-1970-2023, включающего два этапа строительства: первый – здание склада, второй – складская площадка. Проектная документация на строительство разработана ООО «Ярдиз».

По окончании строительства ответчик получил разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 13.10.2023 № 61-502311-308-2023 и 61-502311-309-2023.

20 октября 2023 года в ЕГРН за предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое здание – склад площадью 50,2 кв. м и открытую складскую площадку.

На основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) межу администрацией и предпринимателем заключен договор от 13.11.2023 № 455 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 площадью 3571 кв. м по цене 765 818 рублей 81 копейка, рассчитанной в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 06.04.2015 № 243 «Об установлении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже таких земельных участков без проведения торгов».

Впоследствии покупателем произведен снос здания склада и складской площадки, о чем в администрацию подано уведомление от 15.02.2024.

В феврале 2024 года работы были окончены, и предприниматель уведомил  администрацию о завершении сноса объектов.

Комитет, полагая, что спорные объекты не соответствовали характеристикам недвижимого имущества, их площадь явно недостаточна для застройки земельного участка (3571 кв. м) в целях выкупа, обратился с исковым заявлением о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункты 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В пунктах 74 и 75 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснено следующее. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

На основании статьи 39.1 Земельного кодекса земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, в собственность за плату на основании договора купли-продажи (подпункт 2 пункта 1).

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего кодекса.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Таким образом, в случае, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на часть земельного участка, занятого этим объектом и необходимого для его использования. В этой связи лицом, желающим приобрести в собственность испрашиваемый земельный участок, должна быть доказана потребность в таком участке с учетом функционального назначения объекта недвижимости, градостроительных, а также иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 38 постановления от 23.06.2015 № 25 вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса). Закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этомпо общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520).

Суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11052/09).

Исследовав представленные доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований комитета, признав недоказанной ответчиком соразмерность предоставленной предпринимателю по договору купли-продажи от 13.11.2023 № 455 площади земельного участка (3571 кв. м) площади расположенного на нем объекта недвижимости (50,2 кв. м). Документы, подтверждающие необходимость использования площади земельного участка, превышающей площадь объекта недвижимости в 71 раз, материалы дела не содержат. В обход установленной процедуры предприниматель получил земельный участок, явно превышающий его потребности в эксплуатации принадлежащего ему здания (склада), чем нарушил права муниципального образования на получение денежных средств при реализации земельного участка (его части) на конкурентных началах. Поскольку при заключении договора купли-продажи от 13.11.2023 № 455 нарушен порядок распоряжения публичной собственностью, что свидетельствует о нарушении публичных интересов, суды признали данную сделку недействительной (ничтожной) как противоречащую действующему законодательству. Объекты созданы для формальной легализации выкупа земельного участка, находящегося в публичной собственности, что свидетельствует о совершении действий в обход закона. В порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки суд первой инстанции, поддержанный апелляционной коллегией, погасил в ЕГРН запись о праве собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600006:8213 и восстановил запись об аренде на данный участок.

Наличие у ИП ФИО5 обязательственных отношений с предпринимателем не свидетельствует о том, что обжалуемый судебный акт принят о правах и обязанностях данного лица, ввиду чего апелляционный суд не усмотрел оснований для привлечения указанного лица к участию в деле. Иные доводы кассационных жалоб проверены судами при разрешении спора и отклонены со ссылкой на положения закона и материалы дела.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Кроме того, коллегия не может не учитывать сложившуюся в округе судебную практику (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.03.2025 по делу № А53-14192/2024, от 03.04.2025 по делу № 53-14190/2024 со схожими обстоятельствами).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2024 по делу № А53-14188/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин