Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-90626/25-92-600

г. Москва

12 августа 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 июля 2025 года

Полный текст решения изготовлен 12 августа 2025 года

Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н. 

При ведении протокола судебного заседания секретарем Федоровой Е.С.

Рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «УМНЫЙ РИТЕЙЛ» (ИНН 

<

***>)

к ответчику УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ИНН: 

<

***>)

третьи лица: 1) ООО «Прогресс», 2) ООО «МАГАЗИН ОВОЩИ-ФРУКТЫ «ИНИ» (ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным и отмене решения от 13.01.2025 № КУВД-001/2024-66647702/1, об обязании,

при участии: 

от заявителя – не явился, извещен;

от ответчика – ФИО1 дов. от 28.01.2025 №Д-50/2025, удост., диплом;

от третьих лиц – не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

ООО «УМНЫЙ РИТЕЙЛ» (далее – заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным и отмене решения от 13.01.2025 № КУВД-001/2024-66647702/1.

Заявитель и третье лицо в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, оценив представленные доказательства, арбитражный суд признал заявление не подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из заявления следует, что между ООО «Умный Ритейл» (далее - Заявитель, Арендатор) и ООО «Магазин овощи-фрукты «Ини» был заключен договор аренды нежилого помещения от 31 января 2023 г. № ДА/МСК/ВР-0102/23, в соответствии с которым, Арендодатель передал в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: РФ, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, ул. ФИО2, дом 15, помещение 1/1 (далее - Помещение).

17 октября 2023 г. между ООО «Умный Ритейл», ООО «Магазин овощи-фрукты «Ини», и ООО «Прогресс» было заключено Соглашение о замене стороны по Договору к Договору аренды нежилого помещения от 31 января 2023 г. № ДА/МСК/ВР-0102/23, в связи с тем, что в отношении Помещения 17 октября 2023 г. был зарегистрирован переход права собственности от ООО «Магазин овощи-фрукты «Ини» к ООО «Прогресс».

01 ноября 2024 г. между ООО «Умный Ритейл» и новым арендодателем ООО «Прогресс» было заключено Дополнительное соглашение №Б/Н к Договору аренды нежилого помещения от 31 января 2023 г. № ДА/МСКУВР-0102/23, в соответствии с которым Стороны решили дополнить Раздел 1 Договора пунктом 1.8.: «1.8. Настоящий договор подлежит государственной регистрации».

25 декабря 2024 г. Арендатором был передан пакет документов для регистрации Договора.

13 января 2025 г. от Межмуниципального отдела регистрации недвижимости по Новомосковскому и Троицкому административным округам г. Москвы Управления Росреестра по Москве (далее - Заинтересованное лицо) поступило Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, которое мотивировано тем, что не была осуществлена государственная регистрация Договора аренды в пользу первоначального арендатора.

Заявитель считает указанное решение Заинтересованного лица незаконным, необоснованным, нарушающим п. 1 ст. 131, п. п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1. ст. 26, ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в связи с чем обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

 В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

 Как установлено судом, 25.12.2024ООО «Умный ритейл» обратилось в Управление с заявлением КУВД-001 /2024-66647702 о государственной регистрации договора аренды в отношении нежилою помещения с кадастровым номером 77:02:0020003:7361, расположенного по адресу: 

<

...>.

13.01.2025регистрационные действия были приостановлены Управлением в соответствии с п.п. 7, 49 ч. 1 ст. 26 Закона о недвижимости.

14.04.2025 Управлением в государственной регистрации было отказано. В качестве правоустанавливающих документов для проведения государственной регистрации заявителем в Управление были представлены:

-Договор аренды нежилого помещения от 31.01.2023 (далее — Договор аренды), заключенный между ООО "Магазин овощи-фрукты "ИНИ"(Арендодатель) и ООО "Умный ритейл" (Арендатор) в отношении помещения расположенного по адресу: Российская Федерация, горд Москва, ул. ФИО2, д. 15 в здании с кадастровым номером 77:02:0020003:1019, Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, улица ФИО2, дом 1 5;

-Соглашение о замене стороны по Договору к Договору аренды нежилого помещения ДА/МСК/ВР-0102/23 от 17.10.2023г. (далее-Соглашение), заключенное между ООО "Магазин овощи-фрукты "ИНИ" (Арендодатель), ООО "Умный ритейл" (Арендатор) и ООО "Прогресс" (Новый арендодатель) в отношении помещения расположенного по адресу: Российская Федерация, горд Москва, ул. ФИО2, д. 15 в здании с кадастровым номером 77:02:0020003:1019, Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, улица ФИО2, дом 15;

- Дополнительное соглашение к Договору аренды нежилого помещения ДА/МСК/ВР-0102/23 от 31.01.2023г. заключенное между ООО "Прогресс" (Арендодатель) и ООО "Умный ритейл" (арендатор) в отношении помещения расположенного по адресу: 

<

...> в здании с кадастровым номером 77:02:0020003:1019, Российская Федерация, город Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Бутырский, улица ФИО2, дом 15.

Требования заявителя мотивированы тем, что первоначальный собственник вышеуказанного объекта недвижимости (он же первоначальный арендодатель) в лице ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ» 31.01.2023 заключил договор аренды с ООО «Умный ритейл» (арендатор) на срок до 30.12.2023. Впоследствии, не успев зарегистрировать указанный договор аренды, ООО «Магазин овощи-фрукты» 17.10.2023 продал вышеуказанное помещение ООО «Прогресс», которое в свою очередь впоследствии также 17.10.2023 заключило дополнительное соглашение с ООО «Умный ритейл» к вышеуказанному договору аренды о замене первоначального арендодателя на нового, то есть с ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ» на ООО «Прогресс». Кроме того, 01.11.2024 между ООО «Прогресс» и ООО «Умный ритейл» было заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, которым стороны изменили передаваемую в аренду площадь в сторону ее уменьшения, срок действия договора аренды, а также размер арендной платы.

Все три вышеуказанных соглашения одновременно в рамках одного заявления с однократной оплатой государственной пошлины были сданы на государственную регистрацию.

Отказывая в регистрации вышеуказанных документов, Управление правомерно исходило из следующего.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 651 ГК РФ Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом для третьих лиц Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор (ст. 452 ГК РФ).

Правовые последствия таких сделок наступают после их регистрации (ч. 1 ст. 164 ГК).

Вместе с тем, государственная регистрация Договора аренды в пользу первоначального арендодателя (ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ») не осуществлена, в связи с чем осуществление государственной регистрации Соглашения не представляется возможным.

Кроме того, как уже было отмечено выше, ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ» (первоначальный арендодатель) с 17.10.2023 не является собственником передаваемого в аренду недвижимого имущества.

При этом п. 1 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (и. 2 ст. 209 ГК РФ).

Таким образом, при осуществлении регистрации в настоящее время вышеуказанного договора аренды будут нарушены положения ст. 209 ГК РФ, а также ст. 608 ГК РФ, согласно которой право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Кроме того, первоначальный договор аренды между ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ» и ООО «Умный ритейл» заключен на срок менее года (с 31.01.2023 до 30.12.2023).

Учитывая изложенное в соответствии с положениями п. 2 ст. 651 ГК РФ представленный договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При этом дополнительное соглашение, которым стороны продлевают срок действия Договора аренды было заключено 01.11.2024, то есть после истечения срока действия Договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона о недвижимости каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

При этом, самостоятельные заявления о государственной регистрации вышеуказанных документов в Управление не поступали.

Кроме того, заявитель, обращаясь в Управление, по сути ходатайствовал о регистрации трех различных соглашений, при этом оплатив государственную пошлину только один раз.

Соглашение по сделке, требующей государственной регистрации, по общему правилу регистрируется в том же порядке, что и сама сделка (п. 2 ст. 389 ГК РФ, которым установлено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом).

Учитывая вышеизложенное, провести заявленные регистрационные действия на основании представленных документов не представляется возможным

Для регистрации вышеуказанных документов заявителям необходимо было:

- представить в Управление самостоятельное заявление на регистрацию Договора аренды нежилого помещения от 31.01.2023; указав срок в договоре аренды более года в период, когда ООО «Магазин овощи-фрукты «ИНИ» было еще собственником арендуемого объекта;

- представить в Управление самостоятельное заявление на регистрацию Соглашение о замене стороны по Договору к Договору аренды нежилого помещения ДЛ/МСКУВР-0102/23 от 31 января 2023г.;

Оплатить при этом за каждое регистрационное действие государственную пошлину в соответствии ГК РФ, однако заявитель этого не сделал, видимо решив сэкономить.

В заявлении, направленном в суд, представитель ООО «Умный ритейл» ФИО3 просто указывает и перечисляет нормы действующего гражданского законодательства и Закона о недвижимости, не ссылаясь на то, что, по его мнению, нарушило Управление при принятии оспариваемого уведомления о приостановлении.

Учитывая изложенное, в настоящее время стороны не лишены возможности восстановить свои права путем составления нового договора аренды, в котором будут указаны его актуальные условия, необходимый срок действия и актуальный собственник, представив его на регистрацию с оплатой государственной пошлины.

Кроме того заявитель в рамках настоящего спора обжалует решение Управления о приостановлении регистрации.

Удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению возможно нарушенных прав заявителя, так как в настоящее время Управлением уже принято окончательное решение об отказе в регистрации от 14.04.2025, что подтверждается материалами регистрационного дела.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты возможно нарушенных прав.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований заявителя должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Глава 24 ЛПК РФ предусматривает возможность защиты нарушенных прав путем оспаривания ненормативных актов, решений и действий (бездействия) государственных органов.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться указание на признание оспариваемого решения незаконными и обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лип совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 ЛПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий, бездействия органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия, бездействия незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

По смыслу положений главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя, их восстановления и должно соответствовать нарушенному праву с учетом обстоятельств дела. При выборе способа устранения нарушенного права арбитражный суд определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения, и не связан конкретными формулировками требования заявителя об устранении нарушения, равно как и выбором им того или иного способа восстановления нарушенных прав и законных интересов.

Между тем, такой способ восстановления прав, как возложение на Управление обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды не соответствует характеру допущенного Управлением нарушения, а именно принятием решения о приостановлении регистрации.

Между тем, последующим решением Управление отказало заявителю в регистрации. 

В совместном постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в абзаце втором пункта 1 установлено следующее: если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 ГК РФ он может признать такой акт недействительным.

Для признания недействительным оспариваемого Заявителем решения необходимо наличие двух обязательных условий: наличие нарушения прав Заявителя и несоответствие оспариваемого акта закону.

Обязанность Заявителя доказать нарушение своих прав вытекает из части 1 статьи 4, части 1 статьи 65, части 1 статьи 198 и части 2 статьи 201 АПК РФ.

В рамках рассматриваемого дела заявителем не доказано, что Управлением были нарушены его права и законные интересы. Вышеизложенные обстоятельства являются достаточным для того, чтобы считать, что требование Заявителя не основано на законе, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, а также то, что право Заявителя, за защитой которого он обратился в суд, не нарушено.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Расходы по государственной пошлине возлагаются на заявителя согласно ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 123, 156, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований по заявлению ООО «УМНЫЙ РИТЕЙЛ» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве полностью.

Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.