ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-8113/2017

город Ростов-на-Дону

25 января 2019 года

15АП-17627/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 января 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Емельянова Д.В.,

судей Н.В. Сулименко, Д.В. Николаева,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Булатовой К.В., Пушкиной А.А.,

при участии:

от ФИО1: представителя ФИО2 по доверенности от 18.07.2018, представителя ФИО3 по доверенности от 18.07.2018,от финансового управляющего ФИО4: представителя ФИО5 по доверенности от 09.01.2019,

от Ростовского РФ АО «Россельхозбанк»: представителя ФИО6 по доверенности от 06.03.2018,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО7 

на определение Арбитражного суда Ростовской области

от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017 об отказе в признании сделки должника недействительнойпо заявлению финансового управляющего ФИО7

к ФИО1 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8 (ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>),

принятое в составе судьи Овчинниковой В.В.,

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО8 (далее – должник) в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий ФИО7 с заявлением о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков от 18.02.2016, заключенных с ФИО1, применении последствий недействительности сделок в виде возврата в конкурсную массу должника недвижимого имущества:

- земельного участка, категория земель: земли населенных, площадью34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1210, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 802 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1260, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1320, расположенного по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20.

Определением суда от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017 в удовлетворении заявления отказано, в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина. 

Не согласившись с определением суда от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017, финансовый управляющий ФИО7 обратился в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не учел тот факт, что у должника также имеется земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600013:1481, площадью 34 800 кв.м., который находится в залоге у АО «Россельхозбанк». Залоговая стоимость указанного участка составила 23 891 790 руб. Выводы об отсутствии доказательств того, что приведенные управляющим земельные участки являются аналогичными, противоречат материалам дела. На момент совершения оспариваемой сделки у должника имелись неисполненные обязательства перед ФИО1 на сумму 5 000 000 руб., перед бюджетом, АО «Росельхозбанк». Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства финансовой возможности ФИО1 оплатить, приобретаемые земельные участки, не представлены справки по форме 3-НДФЛ.

Законность и обоснованность определения Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017 проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО9 просит обжалуемое определение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В отзыве на апелляционную жалобу АО «Россельхозбанк» просит обжалуемое определение отменить, апелляционную жалобу –удовлетворить.

В судебном заседании представитель финансового управляющего ФИО7  поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил определение суда отменить.

Представитель Ростовского РФ АО «Россельхозбанк» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе финансового управляющего ФИО7, просил определение суда отменить.

Представители ФИО1 поддержали доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просили определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением суда от 17.01.2018 (резолютивная часть от 15.01.2018) в отношении ФИО8 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реализация имущества. Финансовым управляющим утверждена кандидатура ФИО7.

Сведения о введении в отношении должника процедуры реализация имущества гражданина опубликованы в газете «КоммерсантЪ» № 10 от 20.01.2018, стр. 162.

Между ФИО8 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 18.02.2016 заключены:

1)    договор купли-продажи земельного участка б/н от 18.02.2016, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и принял земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - базы отдыха, туристические базы, гостиницы, без расположенных на нем объектов недвижимого имущества, площадью 34 800 кв.м., кадастровый номер 61:02:0600013:1210, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20;

2)    договор купли-продажи земельного участка б/н от 18.02.2016, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и принял земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - базы отдыха, туристические базы, гостиницы, без расположенных на нем объектов недвижимого имущества, площадью 34 802 кв.м., кадастровый номер 61:02:0600013:1260, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20;

3)    договор купли-продажи земельного участка б/н от 18.02.2016, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил и принял земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - базы отдыха, туристические базы, гостиницы, без расположенных на нем объектов недвижимого имущества, площадью 34 800 кв.м., кадастровый номер 61:02:0600013:1320, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20.

Регистрация права собственности за покупателем произведена 03.03.2016 года в Управлении Росреестра по Ростовской области.

В соответствии с пунктом 5 указанных договоров передача земельных участков произведена до подписания договоров, которые носят силу передаточных актов.

В пункте 3 указанных договоров указано, что земельный участок по заявлению сторон продавец продал покупателю за 100 000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу до подписания договора.

Полагая, что указанная сделка является недействительной по основаниям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, финансовый управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Согласно ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и пункта 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии со статьей 213.1. Закона о банкротстве отношения, связанные с банкротством граждан и не урегулированные настоящей главой, регулируются главами I -VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона.

В силу абзаца 2 пункта 7 статьи 213.9. Закона о банкротстве финансовый управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени гражданина заявления о признании недействительными сделок по основаниям, предусмотренным статьями 61.2 и 61.3 настоящего Федерального закона, а также сделок, совершенных с нарушением настоящего Федерального закона.

Пунктом 13 статьи 14 Федерального закона «Об урегулировании особенностей несостоятельности (банкротства) на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.06.2015 № 154-ФЗ установлено, что абзац второй пункта 7 статьи 213.9 в редакции ФЗ от 29.06.2015 № 154-ФЗ применяется к совершенным с 1 октября 2015 года сделкам граждан, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Сделки указанных граждан, совершенные до 1 октября 2015 года с целью причинить вред кредиторам, могут быть признаны недействительными на основании статьи 10 ГК РФ по требованию финансового управляющего или конкурсного кредитора (уполномоченного органа) в порядке, предусмотренном пунктами 3 - 5 статьи 213.32 в редакции ФЗ от 29.06.2015 № 154-ФЗ.

Установлено, что оспариваемые финансовым управляющим сделки совершены 18.02.2016, следовательно, сделка может быть оспорена как на основании статьи 10 ГК РФ, так и по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона нала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правамкредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с пунктом 6 постановление Пленума ВАС РФ №63, согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия:

а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества;

б)  имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, при определении соотношения пунктов 1 и 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве судам надлежит исходить из следующего.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Если же подозрительная сделка с неравноценным встречным исполнением была совершена не позднее чем за три года, но не ранее чем за один год до принятия заявления о признании банкротом, то она может быть признана недействительной только на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве при наличии предусмотренных им обстоятельств (с учетом пункта 6 настоящего Постановления).

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Установлено, что спорная сделка совершена 18.02.2016, переход права зарегистрирован 03.03.2016, производство по делу возбуждено 03.04.2017, т.е. оспариваемые сделки совершены в период, предусмотренный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

При этом на момент совершения сделок у должника имелись неисполненные обязательства перед кредиторами.

Так, из материалов дела следует, что между АО «Россельхозбанк» и ООО «Единство» 24.03.2015 был заключен кредитный договор № 

<

***>, в соответствии с которым банк обязался предоставить заемщику в кредит денежные средства в размере 60 500 000 руб., с процентной ставкой 23,72% годовых, на срок до 15.03.2016, а заемщик обязался возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по вышеуказанному кредитному договору между Банком и ФИО8 были заключены договор поручительства № 

<

***>-9 от 24.03.2015 и договор об ипотеке (залоге) земельного участка № 

<

***>-7.10 от 24.03.2015.

ООО «Единство» не исполнило свои обязательства по кредитному договору, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме 74 606 647,91 рублей.

Кроме того, 29.07.2015 между АО «Россельхозбанк» и ООО «Единство» (заемщик) заключен кредитный договор № 

<

***> об открытии кредитной линии, в соответствии с условиями которого Банк обязывался открыть кредитную линию на общую сумму, которая по совокупному размеру входящих в нее лимитов выдачи не превышает 65 000 000 рублей под 19,53% годовых, а заемщик, в свою очередь, обязывался возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, сроки и на условиях кредитного договора. Окончательный срок возврата кредита -15.07.2016.

В обеспечение исполнения заемщиком своих обязательств по вышеуказанному кредитному договору между банком и ФИО8 были заключены договор поручительства № 

<

***>-9 от 29.07.2015 и договор об ипотеке (залоге) земельного участка № 

<

***>-7.10 от 29.07.2015.

ООО «Единство» не исполнило свои обязательства по кредитному договору № 

<

***>, в связи с чем образовалась задолженность в сумме 82 350 570,08 рублей.

Таким образом, общая сумма задолженности перед Банком составила 159 957 217,99 руб., которая включена в реестр требований определением Арбитражного суда Ростовской области от 02.11.2017 по настоящему делу.

Установлено, что ФИО8 в период с 25.11.2014 и на дату совершения оспариваемых сделок являлся собственником 60% долей в уставном капитале ООО «Единство» (основного заемщика), а также в период с 25.11.2014 и на дату совершения оспариваемых сделок являлся единоличным исполнительным органом - директором ООО «Единство».

Следовательно, ФИО8 как учредителю и единственному руководителю ООО «Единство», а также поручителю общества по кредитному договору было либо должно было быть известно, что у общества имеется задолженность в значительном размере, срок возврата которой 15.03.2016 и 15.07.2016.

Таким образом, ФИО8 являясь лицом, контролирующимООО «Единство», и солидарным поручителем по кредитным договорам с ООО «Единство», знал о невозможности исполнения обязательств по кредитным договорам и осознавал неизбежность предъявления требований к нему, как к солидарному поручителю, в связи с чем реализовал земельные участки по заниженной стоимости.

В оспариваемых договорах указано, что стоимость земельных участков составляет 100 000 руб.

Положениями части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы (часть 3 указанной статьи).

Исходя из положений статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции лицами, участвующими в деле, не было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, в связи с чем, суд счел возможным разрешить спор по имеющимся материалам дела.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект.

Кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11, определение Верховного Суда РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171 по делу N А12-44790/2015).

Из материалов дела следует, что по состоянию на 14.06.2018:

-  земельного участка, категория земель: земли населенных, площадью 34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1210, составила 19 836 руб.;

-  земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 802 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1260, составила 19 837,14 руб.;

-  земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1320, составила 19 836 руб.

Однако по состоянию на 18.02.2016 кадастровая стоимость земельных участков составляла 9 196 248 руб., 9 196 776, 52 руб. и 9 196 248 руб. соответственно.

С целью уточнения информации о значительном  изменении кадастровой стоимости суд апелляционной инстанции определением от 13.12.2018 обязал Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ростовской области представить надлежаще заверенные копии всех документов, явившихся основанием для изменения кадастровой стоимости в отношении спорных объектов.

Из представленных документов и сведений следует, что на основании заявления ФИО1 от 20.08.2015 № 61-0-1-21/3101/2015-6531 о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости и приложенных документов (декларация от 20.08.2015) в кадастр недвижимости 24.08.2015 внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1210 на «Базы отдыха, туристические базы, гостиницы».

Согласно п. 2.3.7 Методических указаний, в случае расширения количества видов разрешенного использования земельного участка его кадастровая стоимость определяется в соответствии с п. 2.1.16 Методических указаний. Согласно п. 2.1.16 Методических указаний, в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования, его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Измененный 24.08.2015 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1210 относится к 8 группе видов разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения» и к 6 группе видов разрешенного использования: «Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц» (далее - 6 группа ВРИ НП). В соответствии с вышеуказанными положениями Методических указаний кадастровая стоимость в таком случае определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка.

Для кадастрового квартала 61:02:0600013 таким значением является средний удельный показатель кадастровой стоимости 264,26 руб./кв.м, утвержденный постановлением Правительства Ростовской области от 25.11.2014 № 778 «Об утверждении средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов по кадастровым кварталам, населенным пунктам, муниципальным районам (городским округам) Ростовской области и групп видов разрешенного использования земельных участков» (далее - Постановление № 778), для земель, отнесенных к 6 группе ВРИ НП.

В этой связи 24.08.2015 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1210 определена Филиалом в соответствии с вышеуказанными положениями Методических указаний в размере 9 196 248 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 264,26 руб./кв.м, утвержденного Постановлением № 778, для земель, отнесенных к 6 группе ВРИ НП. Результаты определения указанной кадастровой стоимости отражены в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 24.08.2015.

На основании заявления ФИО1 от 12.07.2016 № 61-0-1-21/3101/2016-4536 о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости и приложенных документов (декларация от 12.07.2016) в кадастр недвижимости 10.08.2016 внесены изменения в сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1210 на «Зеленые насаждения не искажающие исторически ценную ландшафтную среду».

Согласно п. 2.3.2 Методических указаний, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

В этой связи 10.08.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1210 определена Филиалом в соответствии с п. 2.3.2 Методических указаний в размере 19 836 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 0,57 руб./кв.м, утвержденного Постановлением № 778, для земель, отнесенных к 14 группе видов разрешенного использования: «Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами» (далее -14 группа ВРИ НП). Результаты определения указанной кадастровой стоимости отражены в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 10.08.2016. Однако при внесении в кадастр недвижимости указанных сведений о кадастровой стоимости были ошибочно внесены сведения об удельном показателе кадастровой стоимости 264,26 руб./кв.м. В связи с чем указанная техническая ошибка 02.09.2016 исправлена путем внесения сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, определенной в размере 19 836 руб. с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости 0,57 руб./кв.м, утвержденного Постановлением № 778. Результаты определения указанной кадастровой стоимости отражены в Акте определения кадастровой стоимости земельных участков от 02.09.2016.

Аналогичным образом на основании заявлений ФИО1 27.07.2016 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1260 с «Базы отдыха, туристические базы, гостиницы» на «Зеленые насаждения не искажающие исторически ценную ландшафтную среду»; 10.08.2016 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600013:1320 с «Базы отдыха, туристические базы, гостиницы» на «Зеленые насаждения не искажающие исторически ценную ландшафтную среду», в связи с чем изменилась кадастровая стоимость земельных участков.

Таким образом, изменение кадастровой стоимости переданных по оспариваемой сделке земельных участков обусловлено изменением вида разрешенного использования, а не ошибками, допущенными при проведении массовой оценки земель. Кроме того, заявления ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельных участков поданы после совершения оспариваемых договоров.

Поскольку на момент совершения оспариваемой сделки земельные участки имели вид разрешенного использования «Базы отдыха, туристические базы, гостиницы», в связи с чем их кадастровая стоимость составила 9 196 248 руб., 9 196 776, 52 руб. и 9 196 248 руб., суд апелляционной инстанции принимает сведения о кадастровой стоимости участков в качестве доказательств явной неравноценности встречного исполнения по оспариваемым договорам.

Кроме того, 29.07.2015 земельные участки 61:02:0600013:1481 и 61:02:0600013:1499 с разрешенным использованием - блокированные жилые дома, переданы ФИО8 в обеспечение обязательств ООО «Единство» на основании договора № 150739/022-7.10 об ипотеке земельного участка. При этом, залоговая стоимость земельного участка 61:02:0600013:1481 составила 23 891 790,00 руб., оценочная - 36 756 600, 00 руб.; залоговая стоимость земельного участка 61:02:0600013:1499 – 14 348 815, 00 руб., оценочная - 22 075 100, 00 руб., согласно пп. 3.3., 3.4. договора ипотеки.

Также как и земельные участки, переданные по оспариваемым договорам, участок с кадастровым номером 61:02:0600013:1481, площадью 34 800 кв.м, расположенный по тому же адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20, имеет в настоящее время вид разрешенного использования «Зеленые насаждения не искажающие исторически ценную ландшафтную среду», однако залоговая стоимость участка составила23 891 790, 00 руб.

Установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:02:0600013:1210, 61:02:0600013:1260 расположены в зоне Р-3.

При этом в соответствии с подпунктом 8 пункта 9.1 статьи 23 Правил землепользования и застройки ст. Старочеркасская, Аксайского района, Ростовской области, в редакции решения Собрания депутатов Старочеркассого сельского поселения от 12.02.2014 № 53 режим содержания зоны строго регулирования застройки (Р-3) предусматривает строительство новых зданий и сооружений, архитектурно-художественное решение которых должно быть подчинено общему масштабному соответствию сложившейся исторической застройке, основным историческим приемам и традициям (путем регенерации высоты, материала стен, отделки, пластики и членений, цветового решения, характера крыш и кровель), характерным для застройки станицы, при соблюдении ограничения общей высоты сооружения не более 9 метров до конька крыши и протяженности фасадов, выходящих на красные линии, до 12 метров.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии возможности ведения строительства на приобретенных земельных участках судом апелляционной инстанции отклоняется, как необоснованный.

Судом апелляционной инстанции также проанализирован рынок продажи земельных участков в станице Старочеркасской Аксайского района Ростовской области - предложения с сопоставимой стоимостью (100 000 руб.) в настоящее время отсутствуют. Каких-либо оснований предполагать значительное изменение рынка с момента совершения спорных сделок у суда не имеется.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции с учетом объективных установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о возможности использования кадастровой стоимости земельных участков (9 196 тыс. руб.) на момент совершения оспариваемых договоров. 

Следовательно, оспариваемые сделки совершены в отсутствие равноценного встречного предоставления, по многократно заниженной стоимости. 

Доводы ФИО1 о том, что земельный участки были приобретены должником по такой же цене (100 000 рублей за каждый), вследствие чего отсутствуют основания для вывода о неравноценности, судебной коллегией отклоняются, так как каждая из совершенных сделок (приобретение и реализация должником земельных участков) подлежит самостоятельной оценке судом с учетом отчуждения имущества в период подозрительности.

Также отклоняются доводы об отчуждении имущества должником по рыночным ценам, в обоснование чего представлены справки 15.06.2015 (л.д. 131-138 т. 1), поскольку указанная в справках информация не является отчетом об оценке рыночной стоимости и отражает итоги проведенных консультационных исследований. При этом указанные в ней сведения опровергаются объективными фактическими обстоятельствами дела. 

В определении Верховного Суда РФ от 22.12.2016 N 308-ЭС16-11018 по делу N А22-1776/2013 разъяснено, что право сторон по своему усмотрению определять договорную цену закреплено в статьях 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, а продажа имущества по цене ниже рыночной сама по себе не противоречит действующему законодательству. Вместе с тем отчуждение недвижимости по цене, заниженной многократно, очевидно свидетельствовало о том, что должник преследовал цель вывода ликвидного имущества. Это, в свою очередь, не могло не породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнений относительно правомерности отчуждения. Поэтому покупатель, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств, при которых должник за почти символическую цену (менее 5 процентов от рыночной стоимости) продает квартиру. Он не мог не осознавать то, что сделка с такой ценой нарушает права и законные интересы кредиторов, справедливо рассчитывающих на удовлетворение их требований за счет равноценного денежного эквивалента, полученного от реализации недвижимости. При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры был признан Верховным Судом РФ недействительным на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что существенным образом заниженная стоимость земельных участков по отношению к их кадастровой стоимости (более чем в 90 раз) – не могла не породить у добросовестного покупателя сомнений относительно добросовестности действий продавца, поэтому покупатель, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку обстоятельств реализации спорного имущества и возможности ущемления сделкой прав третьих лиц – кредиторов должника. 

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недействительности договоров купли-продажи земельных участков от 18.02.2016, заключенных между ФИО8 и ФИО1.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, что в настоящее время собственником земельных участков является ФИО1, в связи с чем надлежит обязать ответчика возвратить в конкурсную массу должника земельные участки.

Кредиторы и иные лица, которым передано имущество или перед которыми должник исполнял обязательства или обязанности по сделке, признанной недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2, пункта 2 статьи 61.3 Закона о банкротстве и Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества приобретает право требование к должнику, которое подлежит удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве) (п. 3 ст. 61.6 Закона о банкротстве).

Таким образом, после возврата в конкурсную массу имущества, ответчик приобретет право требования к должнику по возврату денежных средств, уплаченных по данной сделке.

С учетом указанной нормы, установленных по делу обстоятельств, в качестве последствия недействительности сделки суд апелляционной инстанции считает необходимым восстановить право требования ФИО1 к ФИО8 на сумму 300 000 руб.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку при принятии определения от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017 суд первой инстанции пришел к выводам, не соответствующим установленным по делу обстоятельствам, обжалованный судебный акт подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2018 по делу № А53-8113/2017 отменить. 

Заявление удовлетворить. 

Признать недействительными договоры купли-продажи земельных участков от 18.02.2016, заключенные между ФИО8 и ФИО1. 

Применить последствия недействительности сделок. 

Обязать ФИО1 возвратить ФИО8 следующее имущество: 

- земельный участок, категория земель: земли населенных, площадью 34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1210, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 802 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1260, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20; 

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 34 800 кв.м., с кадастровым номером 61:02:0600013:1320, расположенный по адресу: Ростовская область, Аксайский район, АО «Старочеркасское», поле № 20.

Восстановить право требования ФИО1 к ФИО8 на сумму 300 000 руб. 

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб. за рассмотрение заявления и 3 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                                         Д.В. Емельянов

 

Судьи                                                                                                           Н.В. Сулименко

 

              Д.В. Николаев