ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-16/2023

21 июня 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена   11 июня 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  21 июня 2024 года.

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Изотовой С.В.,

судей  Ракчеевой М.А., Тарасовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от АО «Спецстрой» представитель не явился,

от ООО «Амета» посредством веб-конференции представителя ФИО2 (доверенность от 22.07.2023),

от ИП ФИО3 представитель не явился,

от ООО «Честный повар» представитель не явился,

от ИП ФИО4 представитель не явился,

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Честный повар» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2024 по делу №А21-16/2023 (судья  С.А. Зинченко) по  иску:

акционерного общества «Спецстрой» (адрес: 236001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

общества с ограниченной ответственностью «Амета» (адрес: 236001, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

индивидуального предпринимателя ФИО3 (г. Калининград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Честный повар» (адрес:  236029, 

<

...> зд. 162Г, пом. VI, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>),

третьи лица: 

индивидуальный предприниматель ФИО4(г. Калининград),

администрация городского округа «Город Калининград» (адрес: 236022, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании неосновательного обогащения, 

установил:

акционерное общество «Спецстрой» (далее – АО «Спецстрой»), общество с ограниченной ответственностью «Амета» (далее – ООО «Амета»), индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО3 обратились в арбитражный суд с иском с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Честный повар» (далее – ООО «Честный повар») в пользу АО «Спецстрой» 101 195 руб. неосновательного обогащения, в пользу ООО «Амета» - 249 063  руб. неосновательного обогащения, в пользу ИП ФИО3 – 349 432 руб. неосновательного обогащения.

К участию в  деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель ФИО4 и администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация).

Решением от 04.03.2024 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Честный повар» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит  решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что  в расчете стоимости арендной платы земельного участка учитывается использование фасадной  стены, однако оценщику не ставился вопрос о связи с фасадом здания, у эксперта отсутствует специальное строительное или иное техническое смежное образование, дающее основание для выводов о техническом способе крепления и юридическом определении неделимости конструкции, объекты-аналоги не являются корректными, удовлетворяя исковые требования, суд не указал, о каком общем имуществе  здания идет речь, стальные закладные, на которые опирается навес,  выходят из фасада здания со стороны помещения, принадлежащего третьему лицу, использование закладных не предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников помещений,  у истцов отсутствуют какие-либо права на земельный участок.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Амета»  просит оставить решение без изменения, указывает, что, обращаясь с настоящим иском, соистцы руководствовались положениями главы 17.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая с 01.09.2022 определяет права и обязанности собственников помещений в таком здании; ответчик не оспаривает, что эксплуатирует сезонную площадку ресторана, но продолжает настаивать, что не использует несущую (фасадную) стену здания, что не соответствует материалам дела, в представленном отчете  указано, что «сезонная площадка ресторана площадью 150 кв. м технически связана и пристроена к ограждающей несущей (фасадной) стене здания и конструктивно использует часть земельного участка, при этом  конструкция сезонной  площадки неделима, она не может эксплуатироваться без  одновременного использования ограждающей несущей (фасадной) стены.

В судебном  заседании представитель ООО «Амета» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве, указал, что в настоящее время не является собственником помещения в указанном здании.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО «Спецстрой», ООО «Амета», ИП ФИО3 и ИП ФИО4 являются собственниками помещений  площадью 321,8 кв. м с кадастровым номером 39:15:130819:569, 460,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:130819:1446, 64,6 кв. м с кадастровым номером 39:15:130819:1445 и 675,9 кв. м с кадастровым номером 39:15:130819:586 соответственно  в здании с кадастровым номером 39:15:130819:1242, расположенном  по адресу: 

<

...>, находящемся на земельном участке с кадастровым номером  39:15:130819:25, что также подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делам№ А21-5087/2022, А21-1597/2022, А21-5088/2022.

Правоустанавливающие документы на указанный земельный участок до настоящего времени не оформлены.

По договору аренды  от 14.03.2017 ФИО4 передала в аренду  ООО «Честный повар»  принадлежащее ей помещение для размещения ресторана.

Ссылаясь на то, что ответчик  перед фасадом здания устроил и эксплуатируют сезонную площадку ресторана площадью 150 кв. м, технически связанную и пристроенную к ограждающей несущей (фасадной) стене здания, которая является общим имуществом собственников помещений в указанном здании, а также использует часть земельного участка, занятого зданием, истцы обратились в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, определил размер неосновательного обогащения исходя из величины рыночной стоимости земельного участка площадью 150 кв. м с кадастровым номером 39:15:130819:25. 

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. 

При этом, как усматривается из статьи 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними. 

Аналогичные положения содержатся в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

Таким образом, право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 

Толкование данных норм права дано Верховным Судом Российской Федерации в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (далее - Обзор), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, а также в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016№ 304-ЭС16-10165. 

Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ ГК РФ дополнен статей 287.4, пунктом 2 которой установлено, что собственнику помещения принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании и сооружении (статья 287.5).

Согласно статье 287.5 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество (пункт 1 статьи 259.1). Предназначение имущества для удовлетворения общих потребностей собственников помещений, машино-мест может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест о приобретении, создании или об образовании общего имущества. 

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом. 

В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности. 

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи  287.3 ГК РФ собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271).

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Пунктами 1, 2 статьи 652 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (пункт 1). Если договором не определено передаваемое арендатору право на земельный участок, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Вместе с тем ответчик  самовольно стал  пользоваться неделимым земельным участком в части, свободной от капитальных строений, по своему усмотрению, в собственных коммерческих интересах, без получения законных правовых оснований для подобной деятельности, чем нарушил права других собственников помещений в указанном здании.

Однако, не предприняв мер к оформлению прав на указанный земельный участок,  истцы не имеют права распоряжаться  указанным земельным участком, а, следовательно, извлекать какой-либо доход, они вправе владеть и пользоваться этим земельным участком лишь в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации нежилого здания.

Довод истцов о том, что  в размер платы за пользование указанным земельным участком входит плата за пользование фасадом противоречит представленному в материалы дела отчету, которым определена рыночная стоимость  арендной платы за земельный участок,  оценщик определяет рыночную стоимость сравнительным подходом, используя в качестве объектов-аналогов предложения об аренде только земельных участков.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам№ А21-1597/2022, А21-5087,2022, А21-5088/2022 с истцов по настоящему делу Администрацией  взыскана плата за пользование указанным земельным участком, в связи с чем истцы не лишены возможности обратиться в суд с иском о взыскании убытков.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.03.2024 по делу № А21-16/2023  отменить.

В иске отказать.

Взыскать с акционерного общества «Спецстрой», общества с ограниченной ответственностью «Амета», индивидуального предпринимателя ФИО3 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, по 1 000 руб. с каждого.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

С.В. Изотова

Судьи

 

М.А. Ракчеева

 М.В. Тарасова