АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № Ф09-5228/25

Екатеринбург 30 января 2026 г. Дело № А60-6165/2025

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2026 г. Постановление изготовлено в полном объеме 30 января 2026 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Беляевой Н.Г., судей Суспициной Л.А., Журавлевой У.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2025 по делу № А60-6165/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 27.11.2023 № 66АА8207884).

Предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – Управление Росимущества в Свердловской области, ответчик) с исковым заявлением о признании договора аренды федерального имущества от 21.12.2021 № 66-06/1498 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и

имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. Заявитель жалобы, ссылаясь на нормы статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, настаивает на том, что спорный договор аренды является незаключенным в связи с несогласованностью его предмета, поскольку стороны не произвели действий по выделу арендуемой доли в натуре; указывает на то, что, вопреки выводам судов, спорный договор после получения решения о приостановлении его государственной регистрации (и последующего отказа в государственной регистрации) сторонами не исполнялся; полагает, что факт подписания между сторонами акта приема-передачи доли, которая обратно истцом ответчику не возвращена, не свидетельствует о том, что истец осталась титульным и фактическим владельцем спорных долей, в том числе с учетом обстоятельств последующего поведения ответчика по подписанию с иным лицом договора от 11.10.2024 купли-продажи тех же 6/100 долей в праве общей долевой собственности и их передаче (титульной и фактической) на основании соответствующего акта; выражает несогласие с выводом судов о преюдициальном характере обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023, в части вопросов, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку из текста указанного решения не следует, что суд оценивал договор с точки зрения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование своей правовой позиции предприниматель ФИО1 ссылается на практику арбитражных судов по ранее рассмотренным делам.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 03.11.2021 № КУВИ-002/2021-146258847 на недвижимое имущество с кадастровым номером 66:41:0704044:1934 с 26.02.2019 зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

Управление Росимущества в Свердловской области 02.12.2021 провело аукцион на заключение договора аренды федерального имущества в отношении имущества: доли в размере 6/100 в праве общей долевой собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, общей площадью 5 452,6 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> стр. 69, на 5 лет, победителем которого признана предприниматель ФИО1

Между предпринимателем ФИО3 (арендатор) и Управлением Росимущества в Свердловской области (арендодатель) заключен договор аренды федерального имущества от 21.12.2021 № 66-06/1498 (далее также – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (в аренду) федеральное имущество: 6/100 долей в праве собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, общей площадью 5 452,6 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, расположенный по адресу: 

<

...>, реестровый номер федерального имущества: П24660000224.

Согласно пункту 2.1 договора срок его действия составляет 5 лет с даты подписания.

В силу пункта 3.3.14 договора не позднее 3 рабочих дней со дня окончания срока аренды, установленного договором, арендатор обязан сдать арендодателю долю по акту приема-передачи, который составляется и подписывается арендодателем и арендатором в трех экземплярах.

В соответствии с пунктом 3.3.16 договора стороны обязаны обеспечить за свой счет государственную регистрацию договора в течение трех месяцев с момента его подписания. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, несет арендатор.

Пунктом 6.2.4 договора предусмотрено, что в случае досрочного расторжения договора или отказа арендатора от временного владения и пользования долей до прекращения в установленном порядке действия договора арендатор не освобождается от обязанности по перечислению в федеральный бюджет на код бюджетной классификации, указанный в пункте 5.2 договора, арендной платы, установленной договором или уведомлением арендодателя.

На основании акта приема-передачи от 21.12.2021 предприниматель ФИО3 приняла право владения и пользования общей долевой собственностью: 6/100 доли в праве собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание, общей площадью 5 452,6 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, расположенное по адресу: 

<

...>.

Договор передан предпринимателем ФИО1 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на государственную регистрацию.

Согласно уведомлению от 30.12.2021 № КУВД-001/2021-55028937/1 государственная регистрация договора приостановлена ввиду того, что в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить подлежащее передаче в качестве объекта аренды имущество.

В связи с тем, что в установленный срок указанные недостатки устранены не были, принадлежащая Российской Федерации и являющаяся объектом аренды доля в размере 6/100 в праве общей долевой собственности на объект недвижимости в натуре выделена не была, в государственной

регистрации договора аренды было отказано на основании уведомления от 30.03.2022 № КУВД001/2021-55028937/3.

Управлением Росимущества в Свердловской области в адрес предпринимателя ФИО3 направлена претензия от 27.07.2022 № 66-02/9551 с требованием об оплате задолженности по договору.

Истцом направлены возражения на претензию со ссылкой на то, что регистрирующий орган признал объект аренды не согласованным, а сам договор – незаключенным, доля в размере 6/100 в праве в натуре выделена не была, договор в соответствие законодательством не приведен, что послужило основанием для отказа в государственной регистрации. С учетом изложенного со ссылкой на ответ регистрирующего органа, истец сообщила о незаключенности договора ввиду несогласования его предмета, в связи с чем отказала в удовлетворении требования об оплате задолженности по договору.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023 исковые требования Управления Росимущества в Свердловской области к предпринимателю ФИО3 о взыскании задолженности по договору удовлетворены.

Полагая, что спорный договор является незаключенным, а начисления ответчика по внесению арендной платы необоснованными, предприниматель ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из отсутствия правовых и фактических оснований для признания спорного договора незаключенным с учетом установленных фактических обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец использовал помещение, переданное по договору, что подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны договора по своему усмотрению определяют его условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами

в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, как разъяснено в абзаце втором пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73), статьи 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Исходя из содержания приведенных норм права существенными условиями договора аренды недвижимости являются условия о предмете

договора (индивидуализирующие признаки передаваемого в аренду имущества) и размере арендной платы, в связи с чем несогласованность данных условий сторонами влечет незаключенность договора аренды.

Вместе с тем в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 15 постановления Пленума № 73, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – постановление Пленума № 49)).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 6 постановления Пленума № 49).

Таким образом, при исследовании вопроса заключенности договора суду следует установить факт согласования сторонами всех существенных условий договора, а в случае его отсутствия определить совершались ли по договору действия, свидетельствующие о согласованной воле сторон, направленной на исполнение принятых на себя договорных обязательств.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному и мотивированному выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным исходя из следующих установленных ими фактических обстоятельств.

Так, судами установлено и материалами дела подтверждено, что спорный договор заключен по результатам открытого аукциона, на котором определен размер арендной платы, при этом доля в праве общей долевой собственности, являющаяся предметом договора, фактически передана истцу на основании акта приема-передачи от 21.12.2021, что подтверждается обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу решением

Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023, которым удовлетворены требования Управления Росимущества в Свердловской области о взыскании с предпринимателя ФИО1 задолженности в рамках спорного договора (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом судом апелляционной инстанции правомерно принято во внимание длительное отсутствие возражений со стороны истца к ответчику в части индивидуализации предмета спорного договора, в том числе после совершения истцом, как арендатором, действий по передаче документов на государственную регистрацию спорного договора, получения им извещения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации (уведомление от 30.12.2021), об отказе в государственной регистрации прав (уведомление от 30.03.2022), претензии ответчика об оплате задолженности.

Из содержания вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023 также не следует, что сторонами договора заявлялись возражения относительно его действительности.

Доводы предпринимателя ФИО1, сводящиеся к указанию на отсутствие преюдициального характера обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023, в части вопросов, входящих в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку из текста указанного решения не следует, что суд оценивал договор с точки зрения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции как несостоятельная.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В связи с изложенным отсутствие в решении Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023 конкретного указания на заключенность спорного договора со ссылками на положения статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом выводов суда о наличии правовых и фактических оснований для взыскания с предпринимателя ФИО1 в пользу Управления Росимущества в Свердловской области задолженности по договору, не свидетельствует о том, что соответствующие обстоятельства не являлись предметом исследования с его стороны.

При этом из содержания обжалуемых судебных актов следует, что в рамках настоящего дела суды исходили из преюдициального характера

установленных в рамках дела № А60-43700/2023 обстоятельств в части фактической передачи и использования арендуемого имущества по договору со стороны истца, вместе с тем иные обстоятельства, входящие в предмет исследования в рамках настоящего спора, установлены судами первой и апелляционной инстанции по общим правилам доказывания (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы предпринимателя ФИО1 со ссылкой на факт отсутствия государственной регистрации спорного договора правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как не свидетельствующие об его незаключенности, в том числе с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума № 49, в силу которых по смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом, в то время как момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка предпринимателя ФИО1 на отсутствие действий, направленных на выдел спорной доли в натуре, также получила надлежащую правовую оценку со стороны судов первой и апелляционной инстанций, с учетом положений статей 244, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленных ими обстоятельств, свидетельствующих о том, что, заключая договор аренды, предприниматель ФИО1 фактически пользовалась предметом аренды (долями в праве собственности), более того, является собственником 4/10 доли в праве собственности на здание с кадастровым номером 66:41:0704044:1934, при этом порядок владения и пользования имуществом между участниками долевой собственности не определялся, другие участники долевой собственности не выдвигали возражений против использования предпринимателем ФИО1 объекта аренды.

При этом суд кассационной инстанции отмечает, что в ходе судебного разбирательства по рассмотрению кассационной жалобы представитель предпринимателя ФИО1 пояснил, что принадлежащая ей доля в праве собственности на здание с кадастровым номером 66:41:0704044:1934 в свою очередь переданы в аренду, что в целом свидетельствует об отсутствии у нее неопределенности по вопросу владения и пользования имуществом, находящегося в долевой собственности.

С учетом изложенного, установив факт передачи истцу арендуемых им долей в рамках спорного договора, осуществления им прав арендатора, в том числе с учетом совершения им действий по обращению в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации спорного договора, длительное отсутствие возражений истца по вопросу индивидуализации предмета спорного договора, в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о неопределенности истца в отношении содержания

соответствующих договоренностей в рамках спорного договора, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2024 по делу № А60-43700/2023, суды первой и апелляционной инстанций сделали верный вывод об отсутствии правовых и фактических оснований для признания спорного договора незаключенным, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Указание заявителя жалобы на судебную практику в обоснование своей позиции не свидетельствует о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм материального права с учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего спора.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по существу были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и подлежат отклонению по основаниям, приведенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.05.2025 по делу № А60-6165/2025 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2025 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.Г. Беляева

Судьи Л.А. Суспицина

У.В. Журавлева