Шестой арбитражный апелляционный суд 

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-1858/2021

12 июля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2021 года.Полный текст  постановления изготовлен 12 июля 2021 года.

          Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего Иноземцева И.В.

судей  Дроздовой В.Г., Жолондзь Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании:

от Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска:   ФИО2, представитель по доверенности от 23.12.2020 № 08-27/16253;

от общества с ограниченной ответственностью «Застройщик ДВ»: ФИО3, представитель по доверенности от 03.08.2020 

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы  Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска, общества с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ»

на решение от 24.02.2021

по делу № А73-10216/2020

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску Департамента муниципальной собственности Администрации города  Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Застройщик-ДВ» (ОРГН 1042700136192, ИНН 

<

***>)

о взыскании 5 362 876 , 95 руб.

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Застройщик- ДВ»

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

об обязании произвести перерасчет арендной платы

третье лицо: Комитет администрации города Хабаровска по управлению Индустриальным районом 

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города  Хабаровска (далее – ДМС г. Хабаровска, Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Застройщик ДВ» (далее – ООО «Застройщик ДВ», общество) о взыскании 4 926 282, 72  руб.  - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.07.2007 № 1037 за период с 01.02.2018 по 31.01.2020, 436 594,23  руб.  - неустойки за период с 12.02.2018 по 31.01.2020.

ООО «Застройщик-ДВ» обратилось с арбитражный суд со встречным иском о перерасчете размера арендной платы за период с 01.02.2018 по 31.01.2020 из расчета фактически переданной и занимаемой площади земельного участка 7 736 кв.м, (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

 К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет администрации города  Хабаровска по управлению Индустриальным районом (далее - Комитет, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 24.02.2021 с ООО «Застройщик-ДВ» в пользу Департамента взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.02.2018 по 31.01.2020 в размере 1 642 094, 24  руб., неустойка за период с 12.02.2018 по 31.01.2020. в размере 146 094, 94  руб., в остальной части первоначального иска отказано.

В удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Застройщик ДВ» и Департамент обратились в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В апелляционной жалобе ООО «Застройщик-ДВ» просит отменить решение в части отказа в удовлетворении встречного иска, удовлетворить исковое требование общества к Департаменту обязать произвести перерасчет арендной платы удовлетворить. 

В обоснование доводов жалобы указывает на не полное выяснение обстоятельствам дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. 

Департамент в своей  апелляционной жалобе просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требований к ООО «Застройщик-ДВ» и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указано на нарушение судом норм процессуального и  материального права, неполное выяснение обстоятельств дела.

Определениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2021 и 27.04.2021 апелляционные жалобы приняты к производству,  рассмотрение апелляционных жалоб назначено на 18.05.2021 на 14 часов 00 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Третье лицо, извещенное в порядке правил статьи 123 АПК РФ, и разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления  Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №  228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» своих представителей в судебное заседание не направило.

В судебном заседании представитель Департамента доводы апелляционной жалобы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, выступил против доводов апелляционной жалобы ООО «Застройщик-ДВ», просил решение в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Представитель ООО «Застройщик-ДВ» на доводах своей апелляционной жалобы настаивал, просил решение в части отказа в удовлетворении встречного иска отменить, в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента отказать. 

Представитель ООО «Застройщик-ДВ» ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для решения вопроса о заключении мирового соглашения с Департаментом.

Представитель Департамента поддержала ходатайство.

Определением апелляционного суда от 18.05.2021 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 08.07.2021 в  09 часов 00 минут.

 Стороны к мирному урегулированию спора  не пришли, представили суду совместный акт  обследования земельного участка от 10.06.2021. Общество представило схему расположения  гаражей на кадастровом плане территории, уточнение требования  об уменьшении размера платы по договору до 1 599 982, 76 руб.    

В заседании суда представители Департамента, ООО «Застройщик-ДВ» поддержали правовые позиции по спору,   дали пояснения  по исполнению договора аренды и использованию земельного участка.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34  АПК РФ.

Как следует из материалов  дела  и  установлено судом, 29.07.2007 между ДМС г. Хабаровска (арендодатель) и МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1037, предметом которого являлся земельный   участок площадью 8 734, 66 кв.м.   кадастровый номер 27:23:051118:0053 по адресу:  Индустриальный  район,  г. Хабаровск,  примерно в 40 м по направлению на запад от ориентира: 

<

...>, площадью 8 734, 66 кв.м  для использования под проектирование объекта: «Жилой дом МЖК по ул. Панфиловцев в Индустриальном районе г. Хабаровска». 

Срок действия договора с 29.06.2007 по 30.12.2007. 

В соответствии с пунктом 2.1  договора, за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц, в размере, установленном решением Хабаровской городской Думы. 

В  случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России  за каждый день просрочки (пункт 4.1).

В соответствии с особыми условиями  договора (пункт 7.2) земельный участок обременен правами других лиц – МУП г. Хабаровска «СЗ по ЖКУ» площадью 1 491, 76 кв.м, и ГСК № 554 площадью 998, 51 кв.м.;  (пункт 7.3) при проведении проектных работ в сроки, превышающие нормативные, применяются соответствующие повышающие коэффициенты, в том числе  – на период до 6 месяцев – 1,5, свыше 6 месяцев – 2,  на период свыше 12 месяцев – 3. 

Земельный участок передан арендатору по передаточному акту от 29.06.2007. 

На основании договора от 20.04.2011 между МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» и ООО «Застройщик-ДВ» права и обязанности   по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № 1037 перешли к  ООО «Застройщик-ДВ».

  Свои обязанности по оплате арендной  платы  ООО «Застройщик-ДВ» выполняло ненадлежащим образом, в связи с чем, ДМС г. Хабаровска обращался  к арендатору с исковыми требованиями о взыскании задолженности.

 Вступившими в законную силу решениями Арбитражного  суда Хабаровского края с общества взыскан долг за период с 01.11.2009  по 31.01.2012 в размере 3 560 708, 27 руб.,  пени за период с 10.11.2009  по 01.02.2012 в размере 386 582,57 руб. (решение от 23.04.2012 по делу  № А73-2492/2012);   долг за период с 01.05.2017 по 31.01.2018  в размере 1 844 432, 64  руб., пени за период с 10.05.2017 по 01.02.2018 в размере 72 800, 47  руб. (решение от 01.08.2018 по  делу  № А73-5363/2018).

Настоящий иск обоснован наличием задолженности за следующий  период  и отказ общества   удовлетворить  направленную Департаментом  претензию № 02-08/5407 от 08.05.2020.

В свою очередь, ООО «Застройщик-ДВ» ссылаясь на нахождение на арендуемом земельном участке гаражных боксов, необоснованное изменение базового размера  платы за единицу площади, обратилось с встречным исковым заявлением об уменьшении размера арендной платы.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобах и отзыве на них, заслушав представителей участвующих в деле лиц и изучив материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Учитывая обстоятельства возникшего спора связанного с пользованием  арендованного имущества  - земельного участка,  применению  подлежат положения Гражданского кодекса об аренде, Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ).

В соответствии с нормами статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в установленном размере, предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса.

В соответствии с подпунктом 7 пункта  1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса пользование землей в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту  1 статьи 39.7 Земельного кодекса  размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации 

В соответствии с условиями договора размер арендной платы рассчитывается по формуле: площадь земельного участка  х базовый размер арендной платы за 1 кв.м. для зоны 41 х коэффициент вида использования земельного участка (пункт 2.1). 

Договорной порядок расчета соответствовал указанному в пункте  2.1  положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки», утвержденного постановлением администрации города Хабаровска от 31.12.2014 № 5729, а именно, размер годовой арендной платы (А) определяется по формуле:  А = Б x К x S, 

где

Б - базовый размер для исчисления годовой арендной платы за единицу арендуемой площади земельного участка (1 квадратный метр) в размере фиксированной суммы в валюте Российской Федерации, определяемый исходя из местонахождения арендуемого земельного участка в определенной оценочной зоне и устанавливаемый правовым актом администрации города Хабаровска на момент заключения договора аренды;

К - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

S - площадь земельного участка, сдаваемого в аренду (кв. м).

Согласно  пункту 2.3 при изменении размера арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с решением Хабаровской городской Думы арендатор письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления решения в силу, внесение изменений в договор аренды не требуется. 

При рассмотрении дела возник спор  относительно обоснованности  применения повышающего коэффициента 3 (проектирование, превышающее нормативный срок)  примененного Департаментом за период с  01.02.2018 по 31.02.2020.

Департамент руководствовался постановлением администрации города Хабаровска от 31.12.2014 № 5729 «Об утверждении положения «О порядке определения арендной платы за земельные участки» (далее - Положение №  5729).

  Суд принял возражения  общества, учел вступивший в законную силу судебный акт суда общей юрисдикции (решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 04.06.2020  по делу № 2а-2364/2020) которым признан незаконным  абзац 11 пункта 2.1 Положения №  5729 в части применения повышающих коэффициентов, в связи с чем, пересчитал размер арендной  платы  без повышающего коэффициента в спорный период (2018, 2018, 2020 года).

 Оспаривая решение в данной части,  Департамент полагает, что коэффициенты подлежат применению до даты вступления решения  суда в силу.

Отклоняя доводы жалобы,   апелляционный суд  исходит из следующего.

Исходя их положений Градостроительного кодекса Российской Федерации, относящего проектирование жилого дома к одному из этапов строительства, общество которому выдано разрешение на строительство  от 25.02.2015 фактически использует земельный участок для этих целей.

В соответствии с решением  Центрального районного суда г. Хабаровска от 04.06.2020  по делу № 2а-2364/2020 признан незаконным и недействующим со дня вступления решения суда в законную силу абзац 11 пункта 2.1 Положения №  5729 в части применения повышающих коэффициентов, в случае окончания срока действия договора аренды земельного участка, рассчитанного в соответствии с подпунктами 1 - 3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса, в том числе при предоставлении данного земельного участка в аренду для завершения строительства на срок, предусмотренный подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса, при расчете размера арендной платы, учитывающие срок использования земельного участка по истечении срока действия договора аренды, определенного в соответствии с подпунктами 1 - 3 пункта 8, подпунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса: в первый год использования земельного участка - 1,5; во второй год использования земельного участка - 2,0; в третий год использования земельного участка - 3,0.

Признание нормативного акта недействующим с момента вступления в законную силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения суда о признании нормативного акта недействующим. 

Таким образом, признание в судебном порядке недействующим Положения №  5729 в части применения повышающих коэффициентов исключает возможность применения этих коэффициентов при расчете регулируемой арендной платы, в том числе за период уже истекший к моменту вступления в законную силу названного судебного акта.

 Доводы Департамента о необходимости применения при расчете арендной платы повышающих коэффициентов  вплоть до момента вступления в законную силу решения от 04.06.2020  по делу № 2а-2364/2020, противоречат правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №  6171/10, пункте 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации  № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  06.07.2016, пунктах 2, 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена».

Руководствуясь  изложенным, на основании измененных базовых ставок, но без применения повышающего коэффициента,  суд установил размер годовой арендной платы по договору аренды в 2018 и 2019 годах в размере 819 747, 84  руб. (68 312, 32  руб. в месяц), в 2020 году – 850 930, 58  руб. (70 910, 88  руб.  в месяц), взыскал основной долг в размере 1 642 094, 24  руб., отказав в остальной части.

В отношении встречных требований ООО «Застройщик-ДВ» установлено, что общество просило произвести  перерасчет  размера арендной платы за период с 01.02.2018 по 31.01.2020. 

 Встречные требования, мотивированы тем, что общество фактически занимает площадью земельного участка 7 736 кв.м. (с учетом уточнения заявленных требований).

В обоснование общество сослалось на условие договора (пункт 7.2) в котором оговорено обременение в пользу    ГСК № 554 площади 998, 51 руб. в связи с чем,  то общей площади участка 8 734, 66 кв.м. вычло  площадью 998, 51 кв.м. = 7 736 кв.м.).  

В апелляционном суде,  ООО «Застройщик-ДВ» просило считать арендуемую площадь занятой гаражами (блок-комнатами)  в размере 224 кв.м., которая определена на основании  осмотра  кадастрового инженера от 28.05.2021.

Проверив доводы жалобы общества,  апелляционный суд не усматривает оснований для ее удовлетворения по следующим  основаниям.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса, а также согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса  - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора.

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса о праве  арендатора потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

По смыслу данных норм, основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер. 

В рассматриваемом случае, как указано в договоре, передаточном акте, а также договора аренды земельного участка от 16.09.1997 Департамента и ГСК № 554, земельный участок обременен правами других лиц, в том числе ГСК № 554 площадью 998, 51 кв.м для строительства подземных гаражей и овощехранилищ. 

 Из пояснений сторон следует, что  после уточнения,  арендатор ссылается на находящиеся гаражи (блок-комнаты), относимость которых к ГСК № 554 (должен был  строить подземные гаражи) не подтверждена, в материалы дела не представлено таких доказательств.

Из актов обследования от 07.05.2018, 21.05.2020, 24.08.2020 следует, что земельный участок огорожен, ведутся строительные работы. О наличии некапитальных гаражей указано только в акте от 24.08.2020. Сторонами  также составлен акт обследования от 10.06.2021  в котором отражено нахождение  четырех некапитальных гаражей  (блок-комнат) общей площадью 86,4 кв.м. По расчету общества, со ссылкой на обследование кадастрового инженера  площадь 224 кв.м. Однако, пояснительная записка и схема расположения  от 28.05.2021 не позволяет определить порядок определения занимаемой площади некапитальных гаражей.

 Кроме того, обществом не представлено доказательств неисполнения Департаментом обязанности предоставить земельный  участок или ухудшение его состояния, за которое должен отвечать арендодатель.

Как установлено судом из представленной  переписки с Комитетом,  следует, что некапитальные гаражи на земельном участке установлены самовольно владельцами, имеющими личный автотранспорт и проживающими в данном квартале (письмо от 09.02.2021 № 01-48/880), собственники гаражных боксов  проинформированы об отсутствии правовых оснований для занятия территории и необходимости её освобождения. 

По  результатам рассмотрения обращений ООО «Застройщик-ДВ» об оказании содействия в выносе гаражей, Комитетом, Департаментом архитектуры, строительства и землепользования администрации г. Хабаровска, указывалось на готовность оказания содействия в решении вопроса о выносе гаражей.

 Соответственно, ООО «Застройщик-ДВ» как законный владелец участка вправе требовать  устранения нарушений его права на основании статей  304, 305  Гражданского кодекса.

   На основании изложенного, указанные обществом  обстоятельства  нахождения блок-комнат не связаны с недостатками земельного участка,   в требованиях арендатора об уменьшении размера платы отказано правомерно.

  В связи с просрочкой внесения арендной платы, Департамент, руководствуясь положениями статьи 330 Гражданского кодекса, пунктом 4.1 договора аренды № 1037 начислил  обществу пени из расчета 1/300  ключевой ставка Банка России за каждый день просрочки за период с 12.02.2018 по 31.01.2020 в размере 436 594,23  руб.  

Суд первой инстанции с учетом перерасчета размера платы, исключив повышающий коэффициент, взыскал сумму пени 146 094, 94  руб., отказав в остальной части.

Оснований для применения положений статьи  333 ГК РФ о снижении пени не установлено.

По приведенным  основаниям суд первой инстанции правомерно удовлетворил частично первоначальный иск и отказал во встречном иске.

Оснований для удовлетворения апелляционных  жалоб и отмены судебного акта по доводам заявителей не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от  24.02.2021 по делу № А73-10216/2020  Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

В.Г. Дроздова

Ж.В. Жолондзь