АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-486/2022

г. Биробиджан

26 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 20 апреля 2022 года. Полный текст решения изготовлен 26 апреля 2022 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Яниной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (с. Амурзет Октябрьского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син» (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019,

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019 в сумме 411 325 рублей 75 копеек за четвертый квартал 2021 года,

при участии представителя ответчика – ФИО2 (доверенность от 14.02.2022),

в отсутствие истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее – КУМИ администрации Октябрьского района, Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син» (далее – ООО «Да Син», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019 в сумме 411 325 рублей 75 копеек за четвертый квартал 2021 года, о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика просил суд отложить судебное заседание в связи с возможностью мирного урегулирования спора. Представил платежный документ об оплате задолженности по арендной плате за 4 квартал 2021 года.

Определением от 30.03.2022 предварительное судебное заседание отложено до 20.04.2022. Истцу предложено уточнить требования в части взыскания задолженности  по арендной плате.

Истец, в порядке статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) надлежащим образом извещенный о времени и месте проведения предварительного судебного заседания, в судебное заседание не явился, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовал. 

Согласно части 4 статьи 137 АПК РФ, если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Суд, учитывая надлежащее уведомление истца, а также отсутствие возражений относительно перехода к судебному разбирательству, в соответствии с частью 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела по существу.

В судебном заседании представитель ООО «Да Син» пояснил, что задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019 за четвертый квартал 2021 года погашена в полном объеме. Кроме того, оплачена арендная плата за второй и третий квартал 2021 года и за первый квартал 2022 года. Сроки оплаты по арендным платежам нарушены в связи с введением ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), невозможно было завести работников из Китая, отсутствовала возможность осуществлять деятельность на арендованном земельном участке. Вместе с тем, у Администрации Октябрьского района права защищены посредством начисления предусмотренной договором пени, размер которой составляет 36% годовых, что существенно выше установленной Банком России ставки. Начисление пени никогда Обществом не оспаривалось, пени оплачивались. Считает, что оснований для расторжения договора не имеется. Просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме.

Суд, на основании части 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие надлежащим образом извещенного истца. 

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.

КУМИ администрации Октябрьского района (Арендодатель) и ООО «Да Син» (Арендатор) 27.05.2019 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д (далее – договор аренды № 21 д от 27.05.2019, договор аренды) в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1575 6900 кв.м. с кадастровым номером 79:02:0603004:35, имеющий адресный ориентир: Еврейская автономная область, Октябрьский район, 5250 м. на северо-запад от 

<

...> села Ручейки.

Земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, в границах, указанных в схеме расположения земельного участка на кадастровом плане, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (Приложение № 3) (пункт 1.2 договора аренды № 21 д от 27.05.2019).

В соответствии с пунктом 1.2 срок действия договора установлен с 27.05.2019 по 26.12.2025.

Согласно пункту 3.1 договора аренды, арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала и до 01 декабря за четвертый квартал текущего года.

Размер годовой арендной платы за земельный участок установлен по результатам торгов в размере 1 645 303 рубля (пункт 3.3 договора аренды № 21 д от 27.05.2019).

Не использование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 3.5 договора аренды № 21 д от 27.05.2019).

По акту приема-передачи земельный участок 27.05.2019 передан ответчику.

24 ноября 2021 года с сопроводительным письмом № 4468 Комитет направил в адрес ООО «Да Син» соглашение о расторжении договора аренды № 21 д от 27.05.2019, указав на наличие задолженности по арендной плате за второй и третий кварталы 2021 года, предложил в добровольном порядке в течение 30 дней с момента настоящего уведомления подписать и вернуть экземпляры подписанного соглашения и акта приема-передачи земельного участка.

В претензии № 1114 от 03.12.2021 Комитет указал обществу на наличие задолженности по арендной плате по договору аренды № 21 д от 27.05.2019 в сумме 411 325 рублей 75 копеек, возникшей по состоянию на 01.12.2021 (за 4 квартал 2021 года). Предложил в досудебном порядке в течение 30 дней с момента получения претензии погасить задолженность в полном объеме, дополнительно сообщив о праве арендодателя требовать досрочного расторжения договора.

Неисполнение ООО «Да Син» претензии в добровольном порядке послужило снованием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее – ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Стороны согласовали существенные условия договора аренды № 21 д от 27.05.2019, договор подписан уполномоченными лицами. Требования пунктов 1, 2 статьи 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды соблюдены. Основания для признания договора аренды № 21 д от 27.05.2019 незаключенным или недействительным отсутствуют.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В силу статей 8, 9 АПК РФ, стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность по предоставлению арендатору во временное владение и пользование земельного участка по договору аренды № 21 д от 27.05.2019 исполнена, что подтверждается актом приема-передачи. Земельный участок передан в отсутствие претензий у принимающей стороны.

Ответчиком нарушены условия договора аренды № 21 д от 27.05.2019 по своевременной оплате за пользование земельным участком за четвертый квартал 2021 года, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами и не опровергается ответчиком.

Между тем, платежным поручением от 25.03.2022 № 30 ООО «Да Син» оплачена задолженность по договору аренды № 21 д от 27.05.2019  за четвертый квартал 2021 года. Факт оплаты задолженности подтверждён истцом в претензии от 28.03.2022 № 243.

Учитывая фактическую оплату ответчиком предъявленной в рамках настоящего спора суммы, основания для удовлетворения требований в указанной части отсутствуют.

Комитетом заявлено требование о расторжении договора аренды № 21 д от 27.05.2019 .

Материалами дела подтверждается тот факт, что на дату обращения КУМИ администрации Октябрьского района в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением ООО «Да Син» более двух раз нарушило сроки оплаты арендной платы:

- по делу № А16-2604/2021 решением от 19.11.2021 с общества взыскана задолженность по арендной плате за второй квартал 2021 года в сумме 411 325 рублей 75 копеек. Судебный акт вступил в законную силу;

- по делу № А16-3160/2021 решением от 20.01.2022 с общества взыскана арендная плата за третий квартал 2021 года в сумме 411 325 рублей. Судебный акт вступил в законную силу.

- в рамках настоящего дела заявлено о взыскании задолженности за 4 квартал 2021 года. 

Вместе с тем на дату рассмотрения дела задолженность по арендной плате полностью погашена обществом: 

за второй квартал 2021 года – платёжным поручением № 13 от 01.03.2022; 

за третий квартал 2021 года – представлено постановление об окончании исполнительного производства от 08.04.2022, согласно которому требования исполнительного листа на сумму 411 325 рулей 75 копеек, выданного по делу № А16-3160/2021 выполнены в полном объеме (платежное поручение должника от 28.03.2021);

за четвертый квартал 2021 года – платежным поручением № 30 от 25.03.2022.

Кроме того, обществом уже внесена арендная плата за 1 квартал 2022 года, что подтверждено платежным поручением № 40 от 05.04.2022.

Также, при рассмотрении настоящего спора, суд учитывает следующие обстоятельства.

Как пояснил представитель Общества, неисполнение требований договора аренды № 21 д от 27.05.2019 по своевременному внесению арендных платежей возникло по причине введения ограничительных мер, связанных с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), отсутствием возможности у общества привезти иностранных работников и в полном объеме осуществлять деятельность на арендованном земельном участке. 

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в пункте 8 Постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», применительно к нормам статьи 401 ГК РФ, согласно которой  обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан и т.п., могут быть признаны обстоятельствами, в настоящем случае объективно препятствующими обществу ведению нормальной сельскохозяйственной деятельности и своевременной оплате арендной платы.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019, заключен сроком на 6 лет и семь месяцев – до 26.12.2025.

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» даны разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, которым необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

 Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 № 14 также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Кроме того, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду доказательства такого нарушения: неполучение доходов, возможное несение дополнительных расходов или наступление других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора (определение Верховного Суда Российской Федерации от 7 июня 2011 года N 5-В11-27).

В силу приведенных правовых норм и правовых позиций высшей судебной инстанции расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя).

Учитывая, что: наличие долга по арендной плате явилось единственным основанием для расторжения договора аренды, которое устранено арендатором на момент рассмотрения дела по существу; оплачена арендная плата за первый квартал 2022 года, что свидетельствует о намерении арендатора продолжать арендные правоотношения и выплачивать арендные платежи; допущенное ответчиком нарушение по несвоевременному внесению арендных платежей не привело к возникновению у арендодателя ущерба (иного истцом не указано), суд считает возможным сохранить договорные отношения. В удовлетворении требований о расторжении догвоора аренды следует отказать. 

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации  (далее – НК РФ) освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии с абзацем вторым пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Руководствуясь статьями 65, 70, 137, 156, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района муниципального образования «Октябрьский муниципальный район» Еврейской автономной области  к обществу с ограниченной ответственностью «Да Син»: о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019; о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 21 д от 27.05.2019 в сумме 411 325 рублей 75 копеек за четвертый квартал 2021 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                           С.В. Янина