Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-10937/2020

г. Владивосток

28 июля 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июля 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн»,

апелляционное производство № 05АП-3805/2023 

на решение от 18.05.2023  судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-10937/2020 Арбитражного суда Приморского края 

по иску администрации Надеждинского муниципального района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.12.2002) 

к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.07.2006) 

третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, 

о взыскании 238 774,95 рублей 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» 

к администрации Надеждинского муниципального района 

о признании договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным, о взыскании 165 520,35 рублей 

в заседание явились:

представитель истца ФИО2 по доверенности от 02.05.2023, 

представитель ответчика ФИО3 по доверенности от 01.01.2021, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Надеждинского муниципального района (далее – Администрация, истец) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СК-Лайн» (далее – ООО «СК-Лайн», общество, ответчик) о взыскании 238 774,95 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 28.03.2017 №162-Н, в том числе 212 684,95 рублей основного долга, 26 089,48 рублей пени за период с 01.09.2017 по 01.06.2020 (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее - АПК РФ)).

Определением суда от 08.06.2022 к производству принято встречное исковое заявление ООО «СК-Лайн» о признании договора аренды земельного участка № 162-Н от 28.03.2017 недействительным в силу ничтожности, о взыскании с администрации 165 520,35 рублей внесенных арендных платежей.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2023 с ООО «СК-Лайн» в пользу Администрации взыскано 181 538,63 рублей основного долга, 19 957,03 рублей пени, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказать

Не согласившись с вынесенным решением, общество обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований, удовлетворении встречных требований. Апеллянт выражает несогласие с позицией суда первой инстанции, из которой он исходил при вынесении решения, о том, что договор аренды был расторгнут распоряжением Администрации от 19.05.2020, полагая, что договор аренды был прекращен на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как доказательств того, что ООО «СК-Лайн» после окончания действия договора продолжало занимать земельный участок, истцом не представлено. Ссылаясь на позицию Верховного Суда Российской Федерации (определение ВС РФ от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908), отмечает, что отсутствие акта приема-передачи не является доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом после окончания срока договора. Ссылается на предоставление ему в аренду земельного участка, непригодного для использования по целевому назначению, тогда как договор не содержал полных и достоверных сведений о состоянии земельного участка и расположении на нем объектов особого правового режима.

В заседании апелляционного суда представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возразила, считая обжалуемое решение законным и обоснованным.  

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств. 

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «СК-Авто» (арендатор) 28.03.2017 заключен договор № 162-Н аренды земельного участка. 

По условиям договора на основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 01.12.2016 № 160-нр, протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на заключение договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 10.02.2017 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:10:210001:4327 площадью 500 кв. м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: Приморский край; 

<

...> (далее участок), разрешенное использование: офисы, конторы, бизнес-центры для использования в целях строительства офисного здании в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. 

Согласно пункту 1.2. договора передача участка производится сторонами по акту приёма-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора. 

В силу пункта 1.3. договора срок аренды участка установлен на 18 месяцев с даты подписания договора (то есть, до 28.09.2018).

В силу пункта 2.1. договора арендная плата по договору составляет 110 346,90 рублей в год аренды находящегося в ведений Приморского края земельного участка от 10.02.2017. 

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата в размере 9 195,58 рублей  вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным.

В начале действия договора арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 11 034,69 рублей. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. 

В силу пункта 3.4.2. договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением, разрешенным использованием и требованиями утвержденной проектной документации. 

Согласно пункту 4.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений. 

В силу пункта 4.3. договора неиспользование арендатором участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы.

После подписания договора аренды и проведения ряда строительных работ по засыпке заболоченного земельного участка ООО «СК-Лайн» (ранее ООО «СК-АВТО») обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство, на которое получило отказ по причине расположения всего участка в охранной зоне инженерных сетей. 

Из ответа КГУП «Приморский водоканал» №161 от 22.11.2016 ООО «СК-Лайн» получило информацию о том, что в границах земельного участка проходят сети водоснабжения ДЗООмм, числящиеся в хозяйственном ведении предприятия. 

19.05.2020 Распоряжением Администрации № 979-р от 19.05.2020 договор № 162-Н от 28.03.2017 расторгнут, в связи с чем запись об аренде 28.05.2020 погашена.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате и пене, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

ООО «СК-Лайн», в свою очередь, заявило встречные требования, указав на невозможность использования спорного земельного участка в связи с нахождением на нем охранных зон, что, по мнению общества, указывает на ничтожность сделки.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что  спорные правоотношения сторон сложились в рамках договора аренды земельного участка и подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ и общими нормами об обязательствах.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, согласно статье 310 ГК РФ не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Одним из правовых оснований для взыскания с фактических пользователей земельных участков неосновательно сбереженных ими денежных средств является статья 65 ЗК РФ, исключающая возможность бесплатного пользования земельным участком.

Исходя из положений пунктов 1 и 2 статьи 655 ГК РФ, по общему правилу возврат арендованного имущества производится по подписываемому сторонами акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В рамках настоящего спора ответчик не доказал возврат истцу спорного земельного участка после истечения срока действия договора, равно как и не подтвердил уклонение истца от приемки участка, что влечет вывод о сохранении у общества обязанности по внесению арендной платы после расторжения договора.

Ссылка апеллянта в опровержение такого вывода на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 310-ЭС19-26908, согласно которому отсутствие акта не лишает арендатора возможности доказывать факт возвращения имущества с помощью иных доказательств, отвечающих критериям относимости, допустимости, достоверности и достаточности, апелляционным судом отклоняется, поскольку в указанном деле установлены иные фактические обстоятельства, а именно - неиспользование объекта после прекращения срока договора, которое в настоящем деле не доказано.

При этом коллегия отмечает, что даже при его доказанности факт неиспользования арендуемого имущества, на который ссылается апеллянт, в отсутствие препятствий к использованию со стороны арендодателя не имеет правового значения применительно к обязанности арендатора уплачивать арендную плату, о чем также свидетельствует согласованное сторонами условие пункта 4.3 договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора только в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

С учетом изложенного суд первой инстанции, произведя собственный расчет,  пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Администрации о взыскании 181 538,63 рублей основного долга. Расчет апелляционным судом проверен и признан верным.

За несвоевременное внесение арендных платежей истец на основании пункта 4.2 договора начислил ответчику 26 089,48 рублей пени за период с 01.09.2017 по 01.06.2020.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обществом обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами достигнуто, то к ответчику подлежит применению названная мера ответственности согласно условиям договора.

Проверив произведенный судом первой инстанции расчет неустойки, согласно которому неустойка составила 19 957, 03 рублей, суд апелляционной инстанции признал его верным, соответствующим условиям договора, обстоятельствам дела.

Возражая против удовлетворения первоначального иска и заявляя встречный иск, общество ссылалось на предоставление в аренду земельного участка, непригодного для использования по целевому назначению по причине нахождения в границах земельного участка сетей водоснабжения.

Оценивая законность встречных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 166 ГК РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Закон не устанавливает недействительность сделки в качестве последствия передачи в аренду имущества, непригодного к использованию.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Апелляционным судом установлено, что в пункте 3.4.3. договора аренды закреплена обязанность арендатора соблюдать условия использования участка, связанные с его особым правовым режимом: Через земельный участок проходит объект электросетевого хозяйства высокого напряжения. В соответствии с пунктом а статьи 10 постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условии использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в пределах охранных зон юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (без письменного решения о согласовании сетевой организации. 

При этом в акте приема-передачи от 28.03.2017 отражено, что земельный участок представляет собой частично заболоченный пустырь. На участке расположены инженерные коммуникации. Участок осмотрен арендатором, претензий к его состоянию не имеется.

То есть, общество было осведомлено об особенностях использования объекта аренды и, подписав договор и акт приема-передачи без замечаний и возражений, согласилось с наличием особых условий использования земельного участка. 

Относительно наличия в границах земельного участка сетей водоснабжения, о которых истцу по встречному иску стало известно позднее, суд обоснованно отметил, что общество имело возможность получить соответствующие сведения, если бы в разумные сроки приступило к проектированию и получению соответствующих разрешений. Однако, с заявлением о выдаче разрешения на строительство общество обратилось только в конце 2018 года.

Будучи профессиональным субъектом предпринимательской деятельности, общество должно было быть заранее осведомлено обо всех ограничениях (обременениях) такого участка, препятствующих его использованию по целевому назначению, либо такие ограничения должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора и передаче участка по акту приема-передачи и принять меры к проектированию и строительству объекта с учетом таких ограничений

Из положений абзаца третьего пункта 1 статьи 2 ГК РФ следует, что лицо, являясь хозяйствующим субъектом и действуя в рамках предпринимательской деятельности, осуществляемой им на свой риск, должно проявлять достаточную осмотрительность в делах и разумность при заключении сделок. 

Общество, осуществляющее предпринимательскую деятельность, являясь профессиональным участником рассматриваемых правоотношений, для которого действующим законодательством установлен повышенный стандарт осмотрительности, при должной степени заботливости несет риск негативных последствий своего делового просчета. 

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, не опровергают выводы суда первой инстанции, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.05.2023  по делу №А51-10937/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев