АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А64-4945/2020

г.Калуга

26 января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2022 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

В.И. Смирнова

У.В. Серокуровой

ФИО1

при участии в заседании 

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «Калипсо»

от ответчика: 

Администрации города Тамбова Тамбовской области

от третьего лица:

Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова

 

не явились, извещено надлежащим образом;

 

не явились, извещена надлежащим образом;

 

не явились, извещён надлежащим образом;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калипсо» на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 по делу №А64-4945/2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Калипсо» (далее - истец, ООО «Калипсо») обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к Администрации города Тамбова Тамбовской области (далее - ответчик) о признании права собственности на объект незавершенного строительства - 3-х этажный магазин с офисом общей площадью 523,2 м², готовностью 30%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 68:29:0214011:14 по адресу: 

<

...>.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен - Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано, суд возвратил ООО «Калипсо» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 44 331 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «Калипсо» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, приняв по делу новый судебный акт. Общество в жалобе указало на нарушение судами норма процессуального и материального права.

Администрация г.Тамбова Тамбовской области отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г.Тамбова отзыва, либо пояснений, суду округа не представил.

В порядке статьи 158 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы откладывалось определениями от 01.12.2021 на 19.01.2022.

Стороны в судебное заседание не явились, представителей не направляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе, отзыве на неё, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов, с учетом следующего.

Как следует из материалов дела, установлено судами, что постановлением мэра города Тамбова от 23.05.2005 №3126 ООО «Калипсо» предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 68:29:0214011:14, площадью 661 м², сроком на 11 месяцев под строительство трехэтажного здания магазина с офисом по ул.Носовской, 20 в г.Тамбове.

На основании указанного постановления между ООО «Калипсо» и Комитетом по управлению земельными ресурсами города Тамбова заключен договор аренды земельного участка №195 от 16.06.2005 сроком действия до 23.04.2006.

Отделом строительного контроля мэрии города Тамбова ООО «Калипсо» было выдано разрешение на строительство №160 от 23.09.2005 трехэтажного здания магазина с офисом, сроком действия до 23.08.2006.

В связи с длительным согласованием разрешительной документации на строительство ответчик обратился в Комитет градостроительства и землепользования администрации города Тамбова с заявлением от 30.10.2006 о продлении срока действия разрешения на строительство, которое оставлено без ответа.

На аналогичное обращение ответчика от 31.10.2006 Администрация города Тамбова сообщила письмом от 23.11.2007 о необходимости обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, поскольку срок действия договора аренды от 16.06.2005 №195 истек 23.04.2006.

20.12.2007 ответчик вновь обратился к Администрации города Тамбова с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, на которое получен отказ от 29.01.2008.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2008 по делу №А64-2043/08-16 признано недействительным решение Администрации города Тамбова №1-8-40 от 29.01.2008 об отказе ООО «Калипсо» в продлении срока разрешения на строительство, на Администрацию города Тамбова возложена обязанность продлить ООО «Калипсо» срок разрешения на строительство трехэтажного здания магазина по ул.Носовской, 20 в г.Тамбове.

Согласно техническому паспорту от 15.01.2019, выданному ГУПТИ Тамбовской области, площадь объекта составляет 523,3 м², готовность 30%.

Техническим заключением ОАО «Тамбовкоммунпроект» подтверждено, что объект незавершенного строительства соответствует строительным, санитарным, противопожарным нормам и дальнейшее строительство с последующей эксплуатацией здания магазина с офисом по ул. Носовской, возможно.

Полагая, что произвести государственную регистрацию права собственности на спорный объект во внесудебном порядке не представляется возможным, истец обратился в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящими исковыми требованиями.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано, суд возвратил ООО «Калипсо» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 44 331 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «Калипсо» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учетом следующего.

В обоснование заявленных требований о признании права собственности общество ссылается на положения пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, признаются объектами незавершенного строительства (пункт 10 статьи 1 ГК РФ).

При этом ответчиком не оспаривается, что объект незавершённого строительства создан за счёт средств общества.

В силу положений статьи 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В данном случае судами по материалам дела установлено, что начало строительства спорного объекта недвижимого имущества имело место не ранее 2005 года с учётом постановления Мэрии г.Тамбова от 23.05.2005 №3126 и соответствующего разрешения на строительство от 23.09.2005.

При этом в ходе рассмотрения дела сторонами не оспаривалось, что ранее право собственности на спорный объект недвижимого имущества не было зарегистрировано за кем-либо.

Таким образом, как правомерно указано судами, но не учитывается подателем кассационной жалобы, согласно пунктам 58 и 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ. При этом удовлетворение иска о признании права возможно только в отношении возникшего (существующего) права, принадлежность которого истцу оспаривается ответчиком.

Ссылка подателя кассационной жалобы на невозможность регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в установленном порядке не имеет документального подтверждения.

Действительно, в данном случае судом первой инстанции со ссылкой на объяснения истца отмечено, что спорный объект незавершенного строительства был построен в период действия договора аренды земельного участка от 16.06.2005 №195, что свидетельствует о строительстве спорного объекта с соблюдением норм действующего законодательства. Из решения Арбитражного суда Тамбовской области от 03.07.2008 по делу №А64- 2043/08-16 в течение 2008 года ООО «Калипсо» произведены работы по закладке фундамента с последующей кладкой двух этажей здания. При этом, согласно техническому паспорту на объект незавершенного строительства, подготовленному 15.01.2019 года, объект незавершенного строительства, 30% готовности, площадью 523,30 м², состоит из трех этажей и подвала. Из экспликации к поэтажному плану здания (строения) следует, что площадь третьего этажа – 33,7 м². 

На основании изложенного судом первой инстанции сделан вывод, что документальных доказательств возведения спорного объекта, площадью 523,30 м², в период действия договора аренды земельного участка от 16.06.2005 №195, в материалах дела не имеется, то есть объект является самовольной постройкой. При этом судом первой инстанции истцу не было предложено уточнить основания заявленных требований со ссылкой на статью 222 ГК РФ и представить соответствующие доказательства.

Судом апелляционной инстанции, при исследовании вопроса о том, является ли спорный объект самовольной постройкой и поэтому не может быть зарегистрирован в общеустановленном порядке, исследованы представленные в материалы дела общий журнал работ, акты скрытых работ, составленные в период 2008 года, судебные акты по делам №А64-2043/08-16, А64-496/2019, А64-4001/08-22 и сделан вывод, что объект незавершенного строительства правомерно возведен в 2008 году на земельном участке, предоставленном в аренду для строительства в период его действия.

Поскольку Администрацией не представлялось в материалы дела доказательств осуществления обществом строительных работ вне сроков действия разрешительной документации и договора аренды и в деле таких доказательств не имеется, у суда кассационной инстанции с учётом доводов жалобы и позиции истца об отсутствии у объекта признаков самовольной постройки не имеется достаточных оснований для пересмотра указанного вывода суда апелляционной инстанции.

Ссылка ответчика в отзывах по делу на то, что спорный объект является самовольной постройкой лишь только в связи с тем, что 28.09.2011 обществом было получено письмо-уведомление Администрации о прекращении действия договора аренды №195 от 16.06.2005 и поэтому в настоящее время у истца не имеется правоустанавливающих документов на земельный участок отклоняется судом кассационной инстанции. 

Согласно подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В соответствии со статьёй 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 №10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.

Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 №14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Законодатель в статье 131 ГК РФ в целях обеспечения стабильности гражданского оборота установил необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

При этом по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При таких обстоятельства и в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.

На основании изложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения требований ООО «Калипсо» о признании права собственности на объект незавершённого строительства не имеется, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Кроме того, судом апелляционной инстанции с учётом намерения ООО «Калипсо» завершить строительство объекта недвижимости правомерно указано, что в силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 24 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. При этом если участок предоставлен в аренду до 01.03.2015, то отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок без торгов (определение Верховного Суда Россйиской Федерации от 19.09.2017 №305-ЭС17-7338).

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства само по себе не является правовым препятствием для завершения строительства в установленном порядке.

Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Принимая во внимание изложенное, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов по делу не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 14.12.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 по делу №А64-4945/2020 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                    В.И. Смирнов

Судьи                                                                                              У.В. Серокурова

                                                                                                           ФИО1