АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

                                                            

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-27616/2018

г. Краснодар

07 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 19.11.2018г.

Полный текст решения изготовлен 07.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город – курорт Анапа (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 353440, Краснодарский край, г. Анапа (далее – истец, Управление)

к обществу с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ОГРН 

<

***>,

ИНН 

<

***>), 350040, 

<

...> (далее –

ответчик, ООО «Коммерцкапитал», общество)

о расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048; о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 467 350,09 рублей, пени за период с 26.01.2018 по 20.06.2018 в сумме 14 729,62 рублей

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

Управление обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Коммерцкапитал» о расторжении договора аренды от 28.10.2015                № 3700007048; о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 в размере 467 350,09 рублей, пени за период с 26.01.2018 по 20.06.2018 в сумме 14 729,62 рублей.

Требования мотивированы неисполнением обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы по договору аренды от 28.10.2015                             № 3700007048.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлен.

Ответчик заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу № А32-43701/2018.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено, поскольку отсутствует необходимость в данном процессуальном действии. Рассмотрение настоящего дела возможно по имеющимся в деле доказательствам и не зависит от выводов по делу                     № А32-43701/2018.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что задолженность по арендной плате погашена в полном объеме третьим лицом, в связи с чем основания к досрочному расторжению договора аренды отсутствуют.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.

Исследовав материалы дела,  суд установил, что на основании постановления администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 19.10.2015 № 4709 управление (арендодатель) и ООО «КоммерцКапитал» (арендатор) заключили договор аренды от 28.10.2015 № 3700007048 земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 6097 кв. м, с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, расположенного по адресу: 

<

...> для размещения объектов курортного назначения на срок до 06.07.2060.

В силу пункта 1.4 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору с 19.10.2015 без каких-либо иных документов по передаче имущества.

В пунктах 2.1, 2.3 договора годовая арендная плата составляет 675 182 руб. и вносится авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке  принимать решение о досрочном расторжении договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение одного квартала, а также использования участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 25.12.2015.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1504 не используется, капитальные и некапитальные строения на участке отсутствуют. 

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН от 24.04.2018 № 23/001/063/2018-9002 арендатором изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка с «для размещения объектов курортного назначения» на «многоэтажные многоквартирные дома».

В связи с неиспользованием спорного земельного участка по назначению, изменением вида разрешенного использования участка в отсутствие согласования уполномоченного органа, а также в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы обществу направлена претензия от 25.04.2018 № 27.05-3064 с требованием устранить в 30-дневный срок выявленные нарушения (погасить задолженность по арендной плате и пени; привести вид разрешенного использования в соответствие с условиями договора аренды). При этом управление проинформировало общество, что в случае неустранения в установленный срок выявленных нарушений, будет обращаться в суд с иском о досрочном расторжении договора.

4 июня 2018 года управление повторно направило обществу претензию от 31.05.2018 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени и предупредило о досрочном расторжении договора в судебном порядке в случае неустранения указанных нарушений.

В связи с неустранением указанных нарушений 14.06.2018 управление направило обществу уведомление от 08.06.2018 № 27.05-4277 о досрочном расторжении договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048, приложив к уведомлению соглашение о расторжении договора.

Уведомление вручено обществу 18.06.2018, что подтверждается распечаткой с сайта «Почта России» (отслеживание почтовых отправлений).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком обратился в суд с настоящим иском. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно статьям  309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.

  Обязательства по внесению арендной платы ответчиком исполнялись ненадлежащим образом, за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 за обществом числилась задолженность в размере 467 350,09 рублей.

  Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.03.2018 по делу             № А32-11130/2018 принято к производству заявление ООО «Гермес-А» о признании ООО «КоммерцКапитал» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 04.06.2018 по делу № А32-11130/2018 в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение, временным управляющим утвержден ФИО3

В соответствии с пунктами 1-4 постановления Пленума ВАС РФ № 63 от 23.07.2009 согласно пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ              «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам, срок исполнения которых наступил на дату введения наблюдения, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного данным Законом порядка предъявления требований к должнику; по ходатайству кредитора приостанавливается производство по делам, связанным с взысканием с должника денежных средств. Кредитор в этом случае вправе предъявить свои требования к должнику в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

По смыслу указанной нормы Закона о банкротстве кредиторы не вправе обращаться к должнику для удовлетворения своих требований в индивидуальном порядке после даты вынесения судом определения о введении наблюдения. Такие требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона о банкротстве денежные обязательства относятся к текущим платежам, если они возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом, то есть даты вынесения определения об этом.

Судам при применении данной нормы необходимо учитывать, что в силу                   статьи 2 Закона о банкротстве под денежным обязательством для целей этого Закона понимается обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму по гражданско-правовой сделке и (или) иному основанию, предусмотренному Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ), бюджетным законодательством Российской Федерации (в связи с предоставлением бюджетного кредита юридическому лицу, выдачей государственной или муниципальной гарантии и т.п.).

Таким образом, в качестве текущего платежа может быть квалифицировано только то обязательство, которое предполагает использование денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По смыслу этой нормы текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку денежные обязательства по внесению арендной платы за период с 26.03.2018 по 30.06.2018 возникли у общества  после принятия заявления о признании должника банкротом, такие требования являются текущими и подлежат рассмотрению в общем порядке.

Ответчиком представлены в дело платежные  поручения от 19.10.2018 № 74 (на сумму 22098, 99  руб.) и № 75 (на сумму 704898, 20 руб.), в соответствии с которыми             ИП ФИО4 произвела погашение задолженности по арендной плате и пени по договору аренды от 28.10.2015 № 3700007048 за ООО «КоммерцКапитал».

   Учитывая представленные ответчиком платежные документы, а также заявленный истцом период взыскания задолженности по арендной плате и пени, требования истца о взыскании долга за период с 26.03.2018 по 30.06.2018 и пени за период с 26.03.2018 по 20.06.2018 удовлетворению не подлежат.

   В тоже время, требования о взыскании арендной платы за период с 01.01.2018 по 26.03.2018 текущими не являются и подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) ООО «КоммерцКапитал». 

Таким образом, требование управления в части взыскания с ответчика арендной платы за период с  01.01.2018 по 26.03.2018 и пени за период с 26.01.2018 по 26.03.2018 подлежат оставлению без рассмотрения на основании подпункта 4 пункта 1                          статьи 148 АПК РФ.

   Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 28.10.2015                      № 3700007048.

По смыслу статьи  450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ  договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из материалов дела следует, что обществом нарушены сроки внесения арендной платы по договору более трех раз (долг за 1-3 квартал оплачен 19.10.2018, то есть с нарушением установленного пунктом 2.3 договора срока).

Кроме того, согласно представленному истцом акту сверки взаиморасчетов от 30.10.2018 за обществом числится задолженность по арендной плате за 4 квартал 2018 года в размере 237 548, 11 руб., которая должна была быть оплачена до 10.10.2018.Доказательства погашения указанной задолженности ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 года (в редакции от 25 января 2013 года) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73) согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. 

Материалами дела подтверждается неоднократное, систематическое неисполнение ООО «КоммерцКапитал» обязанности по своевременному внесению арендной платы.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

Невнесение обществом арендной платы за период с 01.01.2018 по 10.10.2018 суд признает существенным нарушением договора аренды. Арендная плата до настоящего времени арендатором за указанный период в полном объеме не внесена.

Доказательства исполнения обязательств по договору аренды в части своевременного и добровольного внесения арендной платы либо исполнения вступивших в законную силу судебных актов о взыскании арендных платежей ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется как несостоятельный в силу нижеследующего.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истец в материалы дела представил претензии от 31.05.2018 № 27.05-3992 о погашении задолженности по арендной плате и пени, от 08.06.2018 № 27.05-4277 о досрочном расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды. Все указанные претензии направлены обществу по его юридическому адресу: 

<

...> и получены адресатом 18.06.2018, что подтверждается информацией с сайта «Почта России».

Довод ответчика о том, что претензии должны были быть направлены по адресу арбитражного управляющего, судом отклоняется как несостоятельный, поскольку ответчиком не представлены доказательства уведомления истца об изменении адреса арендатора (конкурсного управляющего), по которому необходимо направлять почтовую корреспонденцию. Кроме того, наблюдение введено в отношении должника 04.06.2018, конкурсное производство – 25.06.2018, то есть после направления претензий в адрес арендатора.

Таким образом, истец представил надлежащие доказательства соблюдения претензионного порядка. 

При этом судом отклоняется довод конкурсного управляющего общества о том, что право аренды спорного земельного участка включено в конкурсную массу                       ООО «КоммерцКапитал», в связи с чем расторжение договора аренды нарушит интересы кредиторов.

С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве и пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 4.3.1 договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048 установлено ограничение на передачу прав и обязанностей по договору аренды без письменного согласия арендодателя.

Доказательства, подтверждающие получение такого согласия обществом, в материалах дела отсутствуют и суду не представлены.

Более того, как следует из искового заявления, воля арендатора направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику.

Представленные в дело документы свидетельствуют о согласии арендодателя на передачу в уставный капитал общества права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0101049:209, общей площадью 46000 кв. м, тогда как предметом спорного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, площадью 6097 кв. м. При этом передачу в уставный капитал общества права аренды осуществляла Компания Джесинта ИНК, Британские Виргинские острова.

При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие обществу имущественные права по договору аренды от 28.10.2015                       № 3700007048  не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636 по делу № А60-37449/2015.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает допущенные ответчиком нарушения условий договора аренды от 28.10.2015 № 3700007048 существенными, что является достаточным основанием для досрочного расторжения договора в соответствии со  статьями 450, 619 ГК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ уплату госпошлины следует возложить на ответчика.

           Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 65, 70, 110, 148, 156, 159, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу – отклонить.

Требование истца в части взыскания с ответчика арендной платы за период с  01.01.2018 по 26.03.2018 и пени за период с 26.01.2018 по 26.03.2018 оставить без рассмотрения.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.10.2015 № 3700007048.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Коммерцкапитал», г. Краснодар в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение является основание для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении права в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0000000:1504, общей площади 6097 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.  

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко