Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-87/2022

город Брянск

24 июня 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 21 июня 2022 года по окончании перерыва, объявленного в судебном заседании 15 июня 2022 года в соответствии со ст. 163 АПК РФ. 

Решение в полном объеме изготовлено 24 июня 2022 года.

Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, 

к обществу с ограниченной ответственностью «СтройДом - XXI», г. Брянск, 

третьи лица: ФИО2, г.Брянск,

Управление по строительству и развитию территории г. Брянска Брянской городской администрации, г. Брянск

о взыскании 2 389 902 руб. 10 коп.

при участии: 

от истца: ФИО3 по доверенности №01-08 от 10.01.2022, 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 27.12.2021 (до перерыва, по окончании перерыва не явились),

от третьих лиц: не явились,

установил:

Управление имущественных отношений Брянской области, г.Брянск (далее – Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением  к обществу с ограниченной ответственностью «СтройДом - XXI», г. Брянск (далее – ООО «СтройДом - XXI», ответчик) о взыскании 2 551 489 руб. 12 коп., в том числе 1 512 976 руб. 86 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и 38 512 руб. 26 коп. пени за период с 16.12.2020 по 26.11.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, Управление по строительству и развитию территории г. Брянска Брянской городской администрации, г. Брянск.

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований до 2 389 902 руб. 10 коп., в том числе 2 333 938 руб. 61 коп. долга по арендной плате за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и 55 963 руб. 49 коп. пени за период с 16.12.2020 по 26.11.2021.

Ходатайство судом удовлетворено в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено в рамках уточненных исковых требований.

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, о наличии дополнительных доводов и доказательств не заявил.

Ответчик в судебном заседании до объявления перерыва возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление, по окончании перерыва своего представителя в судебное заседание не направил.

Третьи лица письменные пояснения не представили, своих представителей в судебное заседание также не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, в порядке, установленном ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ. 

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №14А/15 от 12.10.2015 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015.

По условиям заключенного договора арендодатель предоставляет (передает) арендатору земельный участок площадью 9140 кв.м, кадастровый номер 32:28:0020932:52, расположенный по адресу: 

<

...> за плату в пользование (аренду), а арендатор принимает участок для его использования в соответствии с условиями настоящего договора. Участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование и целевое назначение: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей. Участок предоставляется для целей, связанных со строительством (многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей) в соответствии с условиями договора (п.п.1.1, 1.2, 1.5 договора). 

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.10.2015.

Согласно п.2.1 договора срок действия договора стороны согласовали на  10 лет (с 29.10.2015 по 28.10.2025).

В соответствии с п.3.1, п.3.2 договора размер ежегодный арендной платы установлен в соответствии с протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка №14А/15 от 12.10.2015 и составляет 6 532 000 руб. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка.

Арендная плата вносится ежеквартально не позднее 15 числа последующего месяца квартала (п.3.8 договора).

В качестве меры имущественной ответственности за нарушение срока оплаты по договору пунктом 5.9 стороны согласовали уплату пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств от размера невнесенной арендной платы за каждый день нарушения срока.

06.06.2016 между ФИО2 (цедент) и ООО «Стройдом - XXI» (цессионарий) заключен договор об уступке прав по договору аренды, по условиям которого цедент уступает цессионарию свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, расположенного по адресу: 

<

...> заключенному с Управлением имущественных отношений Брянской области, а цессионарий принимает их на себя и обязуется исполнять надлежащим образом, в соответствии с указанными условиями и в пределах срока вышеуказанного договора аренды земельного участка (п.1 указанного договора).

Ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним по данным истца образовалась задолженность за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 в размере 2 333 938 руб. 61 коп. (с учетом уточнения).

Претензионным письмом за исх. № 09-10479 от 05.10.2021 истец уведомил ответчика о ненадлежащем исполнении договорных обязательств по внесению арендной платы, необходимости погасить  образовавшуюся задолженность и уплатить пени.

Требования истца, изложенные в указанной выше претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают  гражданские права и обязанности. К  числу последних  относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

На основании ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Оценивая правовую природу договора, о взыскании задолженности и неустойки по которому заявлен настоящий иск, суд, исходя из содержания совокупности прав и обязанностей сторон, их объема, полагает, что в силу специфики своего предмета по правовому содержанию и характеру он является договором аренды. Отношения сторон по такому договору регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации  (параграфа 1 главы 34 «Аренда») (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1 ст.607 ГК РФ).

Согласно п.1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу п.1 ст. 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства по передаче арендатору имущества арендодатель исполнил надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Факт передачи арендатору земельного участка общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, расположенного по адресу: 

<

...> подтверждается имеющимся в материалах дела актом приема – передачи от 29.10.2015 и ответчиком не оспорен.

Поскольку арендатор принял земельный участок во временное владение и пользование, у него в силу закона и условий договора возникло обязательство по внесению арендной платы.

Статьей 307 Гражданского кодекса РФ предусмотрено право кредитора требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 614 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и даты внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

Статьей 42 Земельного Кодекса РФ также установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся их собственниками, своевременно производить платежи за землю.

В соответствии с п. 1 ст.65 Земельного Кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу п.3 ст.65 Земельного Кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу п.1 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Условиями спорного договора аренды сторонами определен размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения (раздел 3).

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за пользование земельным участком площадью 9140 кв.м. за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 составила 2 333 938 руб. 61 коп.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что на основании договора от 06.06.2016 уступки прав по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, ответчик, являясь арендатором земельного участка общей площадью 9140 кв.м. с кадастровым номером 32:28:0020932:52, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные многоэтажные жилые дома от 4 до 17 этажей, расположенного по адресу: 

<

...> для целей, связанных со строительством, обратился в Брянскую городскую администрацию за разрешением на строительство объекта капитального строительства. 

24.11.2016 ответчику Управлением по строительству и развитию территории города Брянска выдано разрешение на строительство №32-301-3067-2016, согласно которому ответчику на земельном участке с кадастровым номером 32:28:0020932:52 разрешено строительство объекта капитального строительства (многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной). 

В пункте 4 разрешения на строительство указано, что объект капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией состоит из первой очереди строительства (площадь застройки 808,81 кв.м) и второй очереди строительства (площадь застройки 844,32 кв.м).

По окончании строительства жилого дома (первая очередь строительства) ответчику  Управлением по строительству и развитию территории города Брянска было выдано разрешение №32-301-3067-2016 от 28.06.2019 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной (первая очередь строительства), расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 15.07.2019 право собственности на помещение (квартиру) с кадастровым номером 32:28:0020932:2594 в указанном жилом доме (первая очередь строительства) зарегистрировано 15.07.2019 (регистрационная запись №32:28:0020932:2594-32/001/2019-1).

По окончании строительства жилого дома (вторая очередь строительства) ответчику Управлением по строительству и развитию территории города Брянска было выдано разрешение №32-301-3067-2016 от 28.09.2020 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: многоэтажный многоквартирный жилой дом с пристроенной котельной (вторая очередь строительства), расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2020 право собственности на помещение (квартиру) с кадастровым номером 32:28:0020932:2762 в указанном жилом доме (вторая очередь строительства) зарегистрировано 03.12.2020 (регистрационная запись №32:28:0020932:2762-32/074/2020-1).

Таким образом, ответчик полагал, что договор аренды земельного участка в части площади, занятой первой очередью строительства, прекратил действия 15.07.2019, в полном объеме прекратил своё действие – 03.12.2020.   

Ответчик в возражениях также указал, что неоднократно обращался к истцу (письма №140 от 11.07.2019, №149 от 22.07.2019, №173 от 03.09.2019) с уведомлением о регистрации 15.07.2019 первого права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...> (первая очередь строительства), введенном в эксплуатацию, и  требованием об уменьшении при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 площади арендованного земельного участка на площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома.

Требования ООО «СтройДом - XXI» были оставлены истцом без удовлетворения, начисления за аренду производились, исходя из площади земельного участка 9 140 кв.м.

В пункте 26 постановления Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее: 

Согласно ч.1 ст.16 Федерального закона №189-ФЗ от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома на помещение (квартиру), расположенное в введенной в эксплуатацию части спорного многоквартирного жилого дома, договор аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015 прекратил свое действие в отношении площади застройки первой очереди строительства, поскольку право владения и пользования этой площадью перешло к собственникам жилых помещений, и соответственно у ответчика прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда  Российской Федерации от 06.12.2016 №305-ЭС16-16174 по делу №А40-130924/2014, от 06.02.2015 №301-ЭС14-7888 по делу №А43-17503/2013, от 14.08.2019 №301-ЭС19-12560 по делу №А17-5466/2018 применительно к земельным участкам, переданным в аренду для жилищного строительства определенной очередности сформирован правовой подход о правомерности начисления арендной платы с момента государственной регистрации права собственности первого собственника многоквартирного дома лишь за ту часть земельного участка, которая необходима для дальнейшего завершения строительства. При этом не требуется формирование (выделение из общего земельного участка) самостоятельного земельного участка, необходимого для эксплуатации возведенных на земельном участке жилых зданий, а с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме автоматически не подлежит взиманию арендная плата за ту часть земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и которая необходима для ею эксплуатации. 

Таким образом, спорный земельный участок, занятый жилым домом, перешедший в общую долевую собственность собственников жилых помещений, не может быть предметом арендных отношений и арендная плата за него не подлежит оплате.

В рамках настоящего дела истцом начислены и заявлены ко взысканию задолженность за период с 01.10.2020 по 30.09.2021 и пени за период с 16.12.2020 по 26.11.2021 по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015, исходя из всей площади земельного участка – 9140 кв.м.

Судом установлено, что Арбитражным судом Брянской области рассматривалось дело №А09-1625/2020 по иску Управления имущественных отношений Брянской области к ООО «СтройДом - XXI» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13.09.2018 по 31.03.2020 и пени за период с 16.12.2016 по 09.12.2020 по договору аренды земельного участка №3414 от 23.10.2015. Решением суда от 11.08.2021 по указанному делу Управлению имущественных отношений Брянской области в иске отказано.

При рассмотрении дела суд, установив, что 15.07.2019 зарегистрировано право собственности на помещение в первой очереди строительства, признал правомерными требования истца о взыскании платы за земельный участок площадью 4235 кв.м., необходимый для завершения строительства.

Определением суда от 19.02.2021 по делу №А09-1625/2020 была назначена судебная экспертиза по вопросу определения площади части земельного участка общей площадью 9140 кв.м, с кадастровым номером 32:28:0020932:52, по адресу: 

<

...>, которая не использовалась для эксплуатации введенной в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома, и которая была необходима для завершения строительства второй очереди строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно выводам экспертного заключения площадь части земельного участка общей площадью 9 140 кв.м, которая не использовалась для эксплуатации введенной в эксплуатацию первой очереди строительства многоквартирного жилого дома, и которая была необходима для завершения строительства второй очереди строительства многоквартирного жилого дома, составила 4 235 кв.м.

В соответствии с ч.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, суд считает, что в период с 15.07.2019 до завершения действия договора аренды 03.12.2020 (дата регистрации первого права собственности на помещение во второй очереди многоквартирного жилого дома)  ответчик был обязан вносить арендную плату, исходя из площади земельного участка 4235 кв.м.

Согласно контррасчету ответчика с 01.10.2020 по 03.12.2020 (регистрация права собственности на помещение во второй очереди строительства) начисление арендной платы произведено исходя из площади арендованного земельного участка 4235 кв.м. По расчету ответчика за 2-4 кварталы 2020 уплате подлежала арендная плата в размере 2 056 421 руб. 84 коп.

Ответчиком представлены в материалы дела доказательства внесения арендной платы и уплаты пени за просрочку платежа за спорные периоды (л.д.73-74).

Доводы, изложенные истцом в возражениях на отзывы ответчика, суд считает несостоятельными, противоречащими вышеуказанным нормам права, выводам вступившего в законную силу судебного акта по спору между теми же лицами из  того же договора, в связи с чем судом отклонены.

С учетом вышеизложенного исковые требования о взыскании с ответчика 2 333 938 руб. 61 коп. основного долга, а также начисленных на указанную сумму долга пени в размере 55 963 руб. 49 коп., не подлежат удовлетворению.

Согласно ст.101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с подп.1 п.1 ст.333.21 Налогового кодекса РФ при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска свыше              2 000 000 рублей государственная пошлина уплачивается в размере 33 000 рублей плюс 0,5 процент суммы, превышающей 2 000 000 рублей, но не более 200 000 рублей.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему делу о взыскании                   2 389 902 руб. 10 коп. составляет 34950 руб.

В соответствии с подп. 1.1. п.1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

На основании указанной нормы налогового законодательства при подаче настоящего иска государственная пошлина истцом  не уплачивалась.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, однако, не подлежат взысканию, поскольку в соответствии с пп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса РФ, истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167-171,176,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.

Судья                                                                                    О.В. Данилина