ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-3025/2021

г. Вологда

15 марта 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2022 года.

В полном объёме постановление изготовлено 15 марта 2022 года.

 

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Ралько О.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сармат» на решение Арбитражного суда Архангельской области от                     24 декабря 2021 года по делу № А05-3025/2021, 

 

установил:

товарищество собственников недвижимого имущества «Улица ФИО4 14/2» (адрес: 164504, 

<

...>; ИНН 

<

***>,                                         ОГРН 

<

***>; далее – Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сармат» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адреса: 164521, 

<

...>; далее – Компания) о взыскании 425 311 руб. 74 коп., в том числе 294 860 руб. 76 коп. неосновательного обогащения в размере денежных средств, полученных от аренды общего имущества собственников помещений дома по адресу: 

<

...> за период с января по декабрь 2020 года, 6 749 руб. 48 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2021 по 30.06.2021, 122 858 руб. 65 коп. неосновательного обогащения за период с января по апрель и за июнь 2021 года, 842 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.05.2021 по 30.06.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – Предприниматель). 

Решением суда от 24 декабря 2021 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Компания с решением суда не согласилась, в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома, которым были утверждены отчеты Компании, оспаривались ФИО3 в рамках дела № 2928/2021. Решением Северодвинского городского суда от 29.09.2021 ФИО3 было отказано. Таким образом, собственниками многоквартирного дома были согласованы и приняты решения о расходовании денежных средств, поступивших от Предпринимателя. Денежные средства от арендатора поступили на счет Компании на основании договора, признанного впоследствии недействительным, следовательно, Предприниматель имеет право на возврат уплаченных денежных средств.       

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) Товарищество создано путем реорганизации в форме выделения, об этом в ЕГРЮЛ  20.02.2015 внесена запись о регистрации, правопредшественником Товарищества является ТСЖ  «Улица ФИО4». Лицом, уполномоченным действовать от имени Товарищества, является председатель правления ФИО3 

Решением собрания собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД) по улице ФИО4 14/2 в городе Северодвинске от 23.12.2019 собственники приняли решения:  об изменении способа управления домом с товарищества собственников недвижимого имущества на управляющую компанию (решение по 3 вопросу повестки); заключении договора управления с Компанией  сроком на год (решение по 4 вопросу повестки); назначении ФИО3 представителем собственников при заключении договора управления с Компанией (решение по 15 вопросу повестки). 

На основании решения от 23.12.2019 собственники недвижимого имущества МКД в лице их представителя ФИО3 и Компания заключили договор управления от  10.02.2020 № 202013. В пунктах 7.1 и 7.2 договора управления  перечислены права и обязанности управляющей компании.

Компания 12.02.2020 обратилась  в государственную жилищную инспекцию Архангельской области (далее – ГЖИ) с заявлением о включении МКД по улице ФИО4 14/2 в городе Северодвинске в реестр лицензий. 

В соответствии с приказом ГЖИ от 26.02.2020 № 01-50/154 вышеуказанный МКД с 01.03.2020 включен в реестр в раздел МКД, управление которыми осуществляет Компания.

Согласно акту приема-передачи части общего имущества МКД 28.12.2019 в пользование Предпринимателю было передано помещение, площадью 47,6 кв.м, в акте описано техническое состояние передаваемого помещения, отражены сведения о передаче 4 ключей, а также показания имеющихся в помещении приборов учета.

Акт приема-передачи от 28.12.2019 от имени передающей стороны подписан представителем собственников ФИО3 

Компания (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды части общего имущества от 01.01.2020, по которому собственники недвижимого имущества МКД по улице ФИО4 14/2  передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть общего имущества дома, а именно: часть нежилого подвального помещения, площадью 47,6 кв. м, часть фасада дома размером 1 420 х 920 для размещения рекламного баннера.

Договор аренды от 01.01.2020 подписан от имени арендодателя представителем Компании, Предпринимателем как арендатором и представителем собственников дома ФИО3

Размер арендной платы указан в пунктах 3.2 и 3.3 договора аренды и составляет за нежилое подвальное помещение 23 800 руб. в месяц (НДС не уплачивается) и за размещение рекламного баннера на фасаде МКД - 771,73 в месяц (НДС не облагается), всего - 24 571 руб. 73 коп. в месяц.

Согласно пункту 6.1 договор вступает в силу с 01.01.2020 и действует до 31.12.2020. Если ни одна из сторон договора не заявила о его расторжении, договор считается пролонгированным на один год.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 22.06.2021 по делу № А05-3027/2021 суд удовлетворил исковые требования Товарищества и обязал Предпринимателя в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу освободить нежилое помещение площадью 47,6 кв.м., расположенное в подвале МКД по улице ФИО4, 14/2.

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 03.06.2021 по делу № 33-3025/2021 (том 2, листы 77–81) были удовлетворены исковые требования ФИО3, действующего в своих интересах и в интересах собственников МКД по ул. ФИО4, 14/2, к Предпринимателю и применены последствия недействительности ничтожной сделки: договора аренды части общего имущества от 01.01.2020 между Компанией и Предпринимателем путем возложения на Предпринимателя обязанности освободить нежилое подвальное помещение, расположенное в МКД по                  ул. ФИО4, 14/2 в течение одного месяца со дня вступления апелляционного определения в законную силу. 

Предприниматель освободила нежилое помещение площадью                       47,6 кв. м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: 

<

...>, о чем между Компанией и Предпринимателем составлен акт приема-передачи от 05.07.2021. 

За период с января 2020 года по декабрь 2020 года Предприниматель произвела уплату арендных платежей по договору на общую сумму                      294 860 руб. 76 коп., за период с января по апрель и за июнь 2021 года -               122 858 руб. 65 коп.  Денежные средства в указанном размере были уплачены Предпринимателем на расчетный счет Компании в соответствии с договором аренды от 01.01.2020. Размер произведенных Предпринимателем в пользу Компании арендных платежей подтверждается представленными в дело платежными поручениями, а также подписанным между Предпринимателем и Компанией актом сверки расчетов.

С 01.09.2021 управление МКД по ул. ФИО4, 14/2 осуществляет Товарищество (письмо ГЖИ от 20.08.2021 № 01-25/2470, том 2, лист 90).

Товарищество, ссылаясь на то, что у Компании не имелось оснований для передачи Предпринимателю в аренду общего имущества МКД и получения денежных средств от использования общего имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их обоснованными по праву, удовлетворил иск.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с  обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ  собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

В части 4 статьи 36 ЖК РФ  предусмотрено, что по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений относится  принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

К компетенции общего собрания собственников помещений относится  принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

В части 1 статьи 46 ЖК РФ предусмотрено, что решения общего собрания собственников помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД, за исключением предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Как правомерно указал суд первой инстанции, решение о заключении договора аренды и об определении лица, уполномоченного от имени собственников заключать такой договор, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений. При этом решение по данным вопросам должно быть принято квалифицированным большинством  (не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений). 

В рамках дела № А05-3027/2021 установлены следующие обстоятельства.

В связи с возникновением конфликтной ситуации между собственниками помещений в МКД, а также между собственниками помещений в МКД и Компанией в 2020–2021 годах проводилось несколько собраний собственников помещений МКД, созываемых как по инициативе  председателя правления ТСНИ ФИО3, так и по инициативе других собственников и Компании.

В апреле 2020 года при проведении собрания собственников МКД по инициативе ФИО3 в повестку собрания пятым вопросом включен вопрос о заключении договора аренды общего имущества с Предпринимателем, начиная с 01.01.2020 (торговый зал площадью 47,6 кв. м, рекламный баннер) и установлении арендной платы в размере 500 руб. за кв.м площади. Согласно выдержке из решения собрания от 30.04.2020 решение по пятому вопросу повестки собрания не принято.

В июне 2020 года  по инициативе ФИО3 проведено внеочередное собрание собственников помещений МКД (протокол от 15.06.2020). В повестку собрания включено 12 вопросов, в том числе связанные с отказом от исполнения договора управления с Компанией.  Вопрос о заключении договора аренды помещений, относящихся к общему имуществу дома, с Предпринимателем на повестке собрания в июне 2020 года не ставился, решение не принималось. 

В декабре 2020 года проведено внеочередное собрание собственников помещений. Собрание проведено по инициативе Компании, в повестку собрания включены вопросы, связанные с отменой решений, принятых на собрании в июне 2020 года, в частности, об отказе от договора управления с Компанией (протокол собрания  от 12.12.2020 № 3). В повестку собрания, оформленного протоколом от 12.12.2020 № 3, одиннадцатым вопросом включен вопрос о заключении договора аренды части общего имущества собственников помещения, площадью 46,7 кв.м, с Предпринимателем на срок с 01.01.2020 по 31.12.2021. Решение по 11 вопросу повестки собрания не принято, количество голосов, поданных за принятие решения, составило менее 2/3 от общего числа голосов собственников. 

В апреле 2021 года по инициативе Компания провела внеочередное собрание собственников помещений МКД, оформленное протоколом от 16.04.2021 № 4. В повестку собрания пятым вопросом включен вопрос о заключении договора аренды  части общего имущества собственников МКД – нежилого помещения, площадью 47,6 кв.м, с Предпринимателем на срок с 01.01.2020 по 31.12.2021.  Решение по пятому вопросу повестки собрания о заключении договора аренды с Предпринимателем не принято. За  принятие положительного решения не подано квалифицированное большинство голосов.

Суд первой инстанции установил, что, несмотря на конфликтную ситуацию между собственниками МКД, собственниками МКД и Компания ни на одном из общих собраний собственников МКД, проводимых по инициативе разных собственников и Компании как до подписания договора аренды с Предпринимателем, так и в последующем,  собственники не поддержали предложение и не приняли решение о передаче подвального помещения, площадью 47,6 кв. м, в аренду Предпринимателю, как того требуют положения пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, не определили Компанию в качестве лица, уполномоченного на заключение такого договора с Предпринимателем, в силу  пункта 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ. 

В договоре управления от 10.02.2020 отсутствуют условия о праве Компании на заключение договоров аренды общего имущества дома. В пункте 7.4 договора управления установлено, что собственники имеют право самостоятельно заключать договоры об использовании общего имущества  в соответствии с решениями общего собрания собственников с последующей передачей  договоров в управляющую компанию.

Как правильно указал суд первой инстанции, решение общего собрания о передаче в аренду Предпринимателю подвального помещения, площадью                47,6 кв.м, в доме по улице ФИО4 14/2 в городе Северодвинске, принятого в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ и в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ, как и решение о наделении Компании правом на заключение договора аренды в соответствии со статьей 608 ГК РФ,  пунктом 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ и в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в материалы дела не представлены. В повестку собрания, оформленного протоколом от 23.12.2019, включены, вопросы об изменении способа управления МКД, о заключении договора управления с управляющей компанией. Вопросы, касающиеся принятия решения о сдаче в аренду общего имущества МКД, об определении лица, уполномоченного заключать подобный договор от имени собственников, в повестке собрания отсутствовали, голосование по ним не проводилось и решение не принималось.

Поскольку договор аренды части общего имущества от 01.01.2020 между Компанией и Предпринимателем был заключен в отсутствие у собственников волеизъявления на передачу в аренду общего имущества, в апелляционном определении от 03.06.2021 № 33-3025/2021 Архангельский областной суд пришел к выводу о ничтожности данного договора и применил последствия его недействительности в виде обязания Предпринимателя освободить нежилое подвальное помещение в МКД по ул. ФИО4, 14/2. 

Решением по делу № А05-3027/2021 Арбитражный суд Архангельской области также обязал Предпринимателя освободить спорное помещение, в отношении которого решение общим собранием собственников МКД на сдачу его в аренду не принималось.

Обстоятельства, установленные судебными актами по делу                                 № А05-3027/2021 и по делу № 33-3025/2021, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициального значение для рассмотрения настоящего спора, в связи с чем не подлежит доказыванию вновь.

Исходя из положений части 1 статьи 46 ЖК РФ, доход от использования общего имущества собственников МКД распределяется только на основании решения общего собрания собственников, принятого квалифицированным большинством (не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД). 

Аналогичное положение закреплено в пунктах 3.7, 13.5 Устава Товарищества.

Какие-либо решения общего собрания собственников МКД по вопросам использования денежных средств, уплаченных Предпринимателем за пользование общим имуществом, не принимались.

 Общим собранием от 15–22 апреля 2020 года рассматривался вопрос о возложении на Компанию обязанности по оплате расходов на общедомовые нужды в период с декабря 2019 года по февраль 2020 года за счет средств собственников, полученных от аренды общего имущества. Однако, количество голосов, поданных за принятие такого решения, составило менее 2/3 от общего числа голосов собственников, то есть его нельзя признать принятым.

Из материалов дела видно, что в период с 01.01.2020 по 05.07.2021 спорные помещения МКД находились в пользовании Предпринимателя, которым по реквизитам Компании была произведена уплата арендных платежей в сумме 294 860 руб. 76 коп. за период с января по декабрь 2020 года и в сумме 122 858 руб. 65 коп. за период с января по апрель и за июнь                   2021 года, всего – 417 719 руб. 41 коп. 

Данная сумма является платой за пользование общим имуществом собственников МКД, а значит, в силу статей 248, 290 ГК РФ доход от такой платы является общим имуществом собственников помещений МКД.  

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

Поскольку общим собранием собственников помещений МКД не принималось решение о предоставлении Компании права на использование денежных средств, полученных от аренды общего имущества МКД; все уплаченные Предпринимателем суммы арендных платежей являются доходом от общего имущества МКД;  требование Товарищества о взыскании неосновательного обогащения в заявленном в иске размере является правомерным.

Также истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 749 руб. 48 коп. за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 на сумму 294 860 руб. 76 коп. (получена ответчиком в период с 16.04.2020 по 28.12.2020); 842 руб. 85 коп. за период с 01.05.2021 по 30.06.2021 на сумму 98 286 руб. 92 коп. (получена ответчиком в период с 25.01.2021 по 26.04.2021). 

Пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ предусмотрено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

О неосновательности получения денежных средств Компания должна была узнать в момент их получения. В связи с этим требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами правомерно.

Расчет процентов проверен судом первой инстанции и является верным.

Доводы подателя жалобы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку установленных судом первой инстанции обстоятельств и имеющихся  в деле доказательств, оснований для которой у апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 декабря              2021 года по делу № А05-3025/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сармат» – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

         А.Н. Шадрина

 

Судьи

         А.Я. Зайцева

 

         О.Б. Ралько