ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-84388/2023

18 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

 /тр11

Резолютивная часть постановления объявлена     10 сентября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 сентября 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Сотова И.В.

судей  Аносовой Н.В., Тойвонена И.Ю.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем В.А. Овчинниковым

при участии:  

от ООО «Строительно Монтажное Управление 585»: ФИО1 по доверенности от 01.02.2023

от УВМ ГУ МВД  по СПб и ЛО: ФИО2 по доверенности от 25.05.2024

 

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции, заявление ФИО3 

о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства, 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1», 

 третьи лица: ООО «ЛенОблСтрой», ООО «Строительно Монтажное Управление 585» и ФИО4 

 

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) от 08.12.2023 ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (далее – должник, общество) признано несостоятельным (банкротом) с применением правил § 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5. 

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» №240 от 23.12.2023. 

ФИО3 (далее – кредитор, ФИО3) обратился в арбитражный суд с возражениями по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства, в которых он просил признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства требование о передаче жилого помещения: квартиры № 465, проектной площадью 27,4 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме со встроенными помещениями по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, 

<

...>, кадастровый №47:07:09110006:44 (далее – жилое помещение, квартира), оплаченной в сумме 1 800 000 руб.

Определением арбитражного суда от 21.03.2024  к участию в споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно его предмета, привлечены ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Строительно Монтажное Управление 585».

Определением от 06.04.2024 суд первой инстанции признал обоснованным требование ФИО3 о передаче вышеуказанного жилого помещения с указанием размера исполненных обязательств в сумме 1 180 940 руб. и включил его в реестр требований участников строительства ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1». 

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий должником просил определение от 06.04.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований кредитора, ссылаясь на недоказанность факта оплаты как по первоначальному договору долевого участия, так и по последующим договорам цессии (от 12.12.2018 № 47:07:0911006:44-47/012/2018-263 и от 23.06.2021 № 47:07:0911006:44-47/168/2021-709).

Отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Определением от 28.05.2024 апелляционный суд отложил судебное разбирательство и предложил ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Строительно Монтажное Управление 585» представить доказательства оплаты по договорам цессии от 12.12.2018 № 47:07:0911006:44-47/012/2018-263 и от 23.06.2021 № 47:07:0911006:44-47/168/2021-709.

В  судебном заседании 25.06.2024 представитель ООО «Строительно Монтажное Управление 585» во исполнение  определения от 28.05.2024 представил акт зачета взаимных требований № В10 от 01.04.2018 между ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1», а также договор цессии от 15.04.2021 между ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1», ФИО4 и ООО «Строительно Монтажное Управление 585» и платежное поручение № 245 от 05.05.2021.

Определением от 25.06.2024 апелляционный суд, установив, что к участию в настоящем обособленном споре не привлечено лицо,  являющееся участником цепочки сделок со спорной квартирой (в частности, стороной договора цессии от 15.04.2021) – ФИО4, права и обязанности которой вследствие этого затрагиваются обжалуемым судебным актом, перешел к рассмотрению дела №А56-84388/2023/тр.11 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дел в суде первой инстанции, привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно его предмета, ФИО4 и отложил судебное разбирательство; помимо этого, апелляционный суд направил запрос в Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о предоставлении актуальных сведений о регистрации по месту жительства и/или по месту  пребывания ФИО4

От Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области истребуемые судом документы к судебному заседанию 18.07.2024 не поступили, ввиду чего апелляционный суд определением от этой же даты назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о наложении штрафа на Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области).

В суд 23.07.2024, 06.08.2024 и 15.08.2024  от Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области поступили истребуемые судом документы (адресные справки в отношении ФИО4)

В настоящем судебном заседании представитель Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области возражала против наложения штрафа; представитель ООО «Строительно Монтажное Управление 585» данный вопрос оставил на усмотрение апелляционного суда.

Поскольку истребуемые у Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области документы представлены указанным лицом в суд, апелляционный не усмотрел в этой связи оснований для наложения на Управление по вопросам миграции ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (ГУ МВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) судебного штрафа.

Представитель ООО «Строительно Монтажное Управление 585» поддержал требования  ФИО3 

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения заявления в отсутствие их представителей.

Апелляционный суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил следующие обстоятельства:

Как следует из материалов дела, между ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (застройщик) и ООО «ЛенОблСтрой» (дольщик) 29.08.2017 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого №ДУ-29-08-2017-28  (далее – договор), по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный настоящим договором  срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: РФ, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, поселок Романовка, д. №33, кадастровый №47:07:0911006:44 (далее – Объект) и после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать дольщику квартиру со следующими характеристиками: номер квартиры - 465, этаж - 7, секция - 4, площадь -  27,4 кв.м,  строительные оси - 31-33;А2-Г/1 (далее – квартира), а дольщик - уплатить застройщику установленный договором долевой взнос, размер которого в соответствии с пунктом 5.1 договора составляет 1 180 940 руб., и принять квартиру по Акту приема-передачи после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. 

Регистрация Договора произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (номер регистрационного округа 47) 27.11.2017, номер регистрации 47:07:0911006:44-47/012/2017-48. 

Впоследствии - 12.12.2018 г. -  между ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (застройщик), ООО «ЛенОблСтрой» (дольщик-1) и ООО «Строительно Монтажное Управление 585» (дольщик-2) был заключен договор цессии, по условиям которого, по договору долевого участия застройщик обязался  в предусмотренный этим договором срок с привлечением  подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: РФ, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, поселок Романовка, д. №33, кадастровый №47:07:0911006:44, и после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать дольщику-1 квартиру-студию, имеющую следующие проектные характеристики: площадь – 27,4 кв.м, месторасположение квартиры: этаж – 7, секция – 4, условный номер (индекс) – 465, строительные оси: 31-33;А2-Г/1. 

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора цессии, с согласия застройщика дольщик-1 передает, а дольщик-2 принимает на себя все права и обязанности по договору долевого участия. 

Дольщик-1 при подписании настоящего договора цессии передает дольщику-2 договор долевого участия и сопутствующие к нему документы (пункт 3 договора цессии). 

В подтверждение оплаты по договору в апелляционный суд представлен акт зачета от 01.04.2018, согласно которому, ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» пришли к соглашению о зачете взаимных требований на общую сумму 45 991 410 руб., в т.ч. задолженности по договору №ДУ-29-08-2017-28  от 29.08.2017 в размере 1 180 940 руб. 

Кроме того, в материалы дела представлен договор цессии от 15.04.2021 между ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (застройщик), ФИО4 (дольщик-1) и ООО «Строительно Монтажное Управление 585» (дольщик-2), согласно которому, права и обязанности стороны по договору долевого участия (дольщика) переданы в пользу ООО «Строительно Монтажное Управление 585» не от ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (согласно предыдущему договору), а от ФИО4 (вместе с платежным поручением № 245 от 05.05.2021 на сумму 1 330 000 руб. – в качестве доказательств оплаты ООО «Строительно Монтажное Управление 585» этой цессии)

В этой связи имеется противоречие между представленными документами (в части цедента по договорам, в результате которых право требования по договору долевого участия перешло к ООО «Строительно Монтажное Управление 585»), что, однако, по мнению коллегии, не влияет на результаты рассмотрения настоящего спора, поскольку никто из участников дела не оспаривает, что ООО «Строительно Монтажное Управление 585»было промежуточным звеном (цессионарием/цедентом) в цепочке сделок, в результате которых права  и обязанности долбьщика по договору долевого участия перешли к ФИО3, а именно - в дальнейшем, 23.06.2021 между ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1» (застройщик), ООО «Строительно Монтажное Управление 585» (дольщик-1) и ФИО3 (дольщик – 2) был заключен договор цессии, по условиям которого, по договору долевого участия застройщик обязался  в предусмотренный этим договором срок с привлечением  подрядных организаций построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: РФ, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, поселок Романовка, д. №33, кадастровый №47:07:0911006:44, и после получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать дольщику-1 квартиру-студию, имеющую следующие проектные характеристики: площадь – 27,4 кв.м, месторасположение квартиры: этаж – 7, секция – 4, условный номер (индекс) – 465, строительные оси: 31-33;А2-Г/1. 

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора цессии, с согласия застройщика дольщик-1 передает, а дольщик-2 принимает на себя все права и обязанности по договору долевого участия. 

Дольщик-1 при подписании настоящего договора цессии передает дольщику-2 договор долевого участия и сопутствующие к нему документы (пункт 3 договора цессии).  

В соответствии  с пунктом 5 договора цессии, стороны пришли к взаимной договоренности внести изменения в пункт 3.1 договора долевого участия, изложив его в следующей редакции: «3.1. Застройщик обязуется передать Дольщику квартиру по Акту приема-передачи не позднее 30.06.2022г. Застройщик вправе передать Квартиру Дольщикам досрочно, в любое время после фактического получения Разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Дольщик не вправе отказаться от досрочной приемки Квартиры». 

В соответствии с пунктом 7 договора цессии, цена настоящего договора цессии составила 1 800 000 руб. На момент заключения договора цессии цедент исполнил финансовое обязательство перед застройщиком по договору долевого участия в полном объеме в сумме 2 448 080 руб. (пункт 6 договора цессии). 

Пунктом 8 договора цессии установлен следующий порядок расчетов:

- часть суммы в размере 15 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств дольщика-2 не позднее 5 (пяти) дней с момента регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области;

- часть суммы в размере  1 785 000 руб. оплачивается с использованием покрытого, безотзывного аккредитива, открытого дольщиком-2 в ПАО Сбербанк, не позднее 10 (десяти) дней с момента подписания настоящего договора в пользу дольщика-1 ООО «Строительно Монтажное Управление – 585». Сумма аккредитива 1 785 000 руб. Залог в силу закона между дольщиком-1 и дольщиком-2 не возникает. 

Договор цессии от 23.06.2021 зарегистрирован в управлении Росреестра по Ленинградской области 14.07.2021 за № 47:07:0911006:44-47/168/2021-709.

В качестве доказательства оплаты обязательств по договору цессии представлены копия банковского ордера №30-19 от 23.06.2021 и копия аккредитива №15210777 от 23.06.2021. 

ФИО3 обратился к конкурсному управляющему с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства ООО «Ленинградская Областная Строительная компания № 1».

Уведомлением от 26.01.2024 конкурсный управляющий сообщил об отказе во включении требования в реестр требований о передаче жилого помещения по причине, помимо прочего, отсутствия документов об оплате обязательства по договору  № 465  от 29.08.2017, что послужило основанием для обращения кредитора в суд с рассматриваемыми возражениями.

В соответствии с частью 1 статьи 223 АПК РФ и статьей 32 Закона о банкротстве, дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

При этом банкротство застройщиков осуществляется с учетом специальных правил, установленных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве, требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию.

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика требования о передаче жилых помещений могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика (пункт 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 2 статьи 201.4 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты получения сведений от руководителя застройщика уведомляет всех выявленных участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений. Конкурсным управляющим в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве, должно быть также опубликовано уведомление о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве, денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему. Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства в случае обоснованности предъявленного требования (пункт 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В силу пункта 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

В соответствии с пунктом 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве, требования участников строительства, по которым заявлены возражения, рассматриваются арбитражным судом в порядке, установленном статьей 60 Закона о банкротстве.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства. Копия определения о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства направляется лицу, заявившему возражения, и конкурсному управляющему не позднее дня, следующего за днем вынесения определения арбитражного суда.

Согласно положениям подпунктов 1, 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, для целей настоящего параграфа используются следующие понятия: лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования; участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (договор, предусматривающий передачу жилого помещения) (подпункт 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения, требования о передаче машино-места и нежилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения инвестиционного договора.

При рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований с указанием сведений о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе, стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре); сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором (пункты 1-3 статьи 201.7 Закона о банкротстве).

При этом, в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что в силу пунктов 3 - 5 статьи 71 и пунктов 3 - 5 статьи 100 Закона о банкротстве проверка обоснованности и размера требований кредиторов осуществляется судом независимо от наличия разногласий относительно этих требований между должником и лицами, имеющими право заявлять соответствующие возражения, с одной стороны, и предъявившим требование кредитором - с другой стороны. При установлении требований кредиторов в деле о банкротстве судам следует исходить из того, что установленными могут быть признаны только требования, в отношении которых представлены достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

В данном случае, как указано выше, в подтверждение факта оплаты по договору долевого участия и  по договору  цессии кредитором, а также третьим лицом  - ООО «Строительно Монтажное Управление 585» в материалы дела, помимо прочего, представлены копии платежного поручения № 245 от 05.05.2021, банковского ордера №30-19 от 23.06.2021,  аккредитива №15210777 от 23.06.2021, а также  акт сверки расчетов между ООО «Строительно Монтажное Управление 585» и ФИО3 за период с 01.01.2021 по 04.08.2021 (на сумму 1 800 000 руб.).

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Ввиду изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд полагает доказанным кредитором ФИО3 факт исполнения обязательств по оплате как по договору долевого участия, так и по договорам уступки прав (цессии), в связи с чем, его требование подлежит включению в реестр участников строительства.

При этом, отклоняя довод управляющего о недоказанности факта оплаты цены договора участия в долевом строительстве со стороны ООО «ЛенОблСтрой» в пользу застройщика (должника), апелляционный суд исходит из того, что порядок банкротства организаций - застройщиков многоквартирных домов, введенный параграфом 7 главы IX  Закона о банкротстве, направлен на защиту прав граждан, принимающих участие в строительстве жилья, профинансировавших возведение многоквартирного дома и справедливо рассчитывающих на получение встречного эквивалента в виде жилого помещения, а основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов, о чем, в частности, свидетельствует установление для граждан третьей приоритетной очереди удовлетворения требований по отношению к другим кредиторам (пункт 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве), поэтому применение названных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей, что исключает предъявление к таким гражданам излишних (чрезмерных) требований по предъявлению ими доказательств оплаты по договорам с застройщиком помимо тех, которые у них сохранились, поскольку у граждан нет безусловной обязанности хранить все документы, связанные с их взаимоотношениями с застройщиком.

В этой связи коллегией также принято во внимание, что договор долевого участия в строительстве жилого дома и договоры уступки прав (цессии) зарегистрированы в Управлении Росреестра по Ленинградской области.

Согласно части 10 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора цессии) государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Иных указаний по форме, порядку составления и виду справки, ее техническом исполнении, законом не установлено, таким образом проводя регистрацию перехода прав по договору долевого участия, государственные органы подтверждают возможность оформления данного документа в виде простой справки.

С учетом положений приведенной нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами были выполнены.

При этом апелляционный  суд также исходит из того, что договор долевого участия и договор цессии не признаны недействительными сделками; оплата кредитором стоимости жилого помещения по договору цессии подтверждается материалами спора; доказательств, свидетельствующих о недостоверности представленных документов, в материалы дела также не представлено, равно как и ходатайств об их  фальсификации (статьи 9, 65 АПК РФ), а обстоятельства мнимости совершенных сделок, в результате которых право требования передачи квартиры перешло к кредитору, а также применение повышенного стандарта доказывания с учетом возможной аффилированности участников сделок (если конкурсный управляющий или иное заинтересованное лицо полагает их имеющими место быть), могут быть положены в основу оспаривания сделок как по общегражданским нормам, так и по специальным основаниям законодательства о банкротстве (абзац 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"), что может  являться предметом самостоятельного обособленного спора.

Тем не менее суд апелляционной инстанции в этой связи отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кредитор в данном случае является аффилированным лицом по отношению к ООО «Строительно Монтажное Управление 585» или должнику, равно как не усматривает суд и наличия согласованных действий между кредитором и указанными юридическими лицами.

Апелляционной коллегией также учитываются разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в определениях от 17.07.2015 N 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 N 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 N 303-ЭС16-19319, в соответствии с которыми, сведения единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке.

Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.

В ходе многоступенчатой проверки передачи права и экспертизы представленных на регистрацию документов, государственными регистраторами Управления Росреестра в установленном законом порядке сделка проверяется на предмет наличия пороков. После совершения соответствующих действий по государственной регистрации и отражения в публичном реестре соответствующей записи, такая запись для третьих лиц будет обладать признаком публичной достоверности.

Таким образом, сведения, отраженные в реестре прав, для каждого последующего приобретателя уступленного права требования будут презюмировать знание о регистрации договора, а, следовательно, законность уступленного права;  соответственно, лицо, полагающееся на такую информацию, будет признаваться добросовестным участником гражданского оборота, и в отношении таких лиц в силу закона действует иммунитет защиты добросовестного приобретателя, как гарантия защиты конституционного права на жилище, в связи с чем приобретатель права требования в отношении спорной квартиры в порядке уступки права требования не должен нести неблагоприятные последствия несовершенной системы отношений застройщика и его контрагентов.

При этом, переход права требования к должнику от лица, являвшегося первоначальным участником строительства, к последующим участникам строительства, в том числе к кредитору, предъявившему требование, не противоречит законодательству, а для признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с застройщиком - должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача застройщику денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (подпункт 3 пункта 1, пункт 6 статьи 201.1, статья 201.7 Закона о банкротстве в редакции, применимой к спорным правоотношениям).

Таким образом, по смыслу приведенных норм права, при рассмотрении вопроса о правомерности данного требования суду достаточно проверить наличие формальных оснований на момент обращения кредитора с соответствующим заявлением, включая установление размера предоставленного им по сделке исполнения.

В рассматриваемом случае участник строительства, исходя из общих правил доказывания для целей признания обоснованными требований участников долевого строительства и включения их требований по передаче жилых помещений на основе достоверных и допустимых доказательств, подтвердил наличие связывающего с застройщиком - должником договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическую оплату первоначальным участником строительства этого обязательства (в т.ч. по предложению апелляционного суда (с целью проверки соответствующих доводов апелляционной жалобы/возражений конкурсного управляющего) ООО «Строительно Монтажное Управление 585» представило дополнительные доказательства оплаты как договора долевого участия (акт зачета взаимных требований № В10 от 01.04.2018 между ООО «ЛенОблСтрой» и ООО «Ленинградская Областная Строительная компания №1»), так  и последующих цессий (в частности - платежное поручение № 245 от 05.05.2021), которые управляющим не оспорены (не опровергнуты), в т.ч. не заявлено им ни  о ничтожности зачета (отсутствии оснований для его проведения), ни о фальсификации этих (а равно и иных) документов по оплате первоначального договора долевого участия и последующих цессий.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о наличии условий для удовлетворения требований кредитора.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268, 271 и 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.04.2024 г. по делу № А56-84388/2023/тр11 отменить.

Разрешить заявленные ФИО3 разногласия с конкурсным управляющим ООО «ЛОСК 1» ФИО5

Признать обоснованным и подлежащим включению в реестр требований участников строительства ООО «Ленинградская Областная Строительная компания № 1» требование ФИО3 о  передаче  жилого  помещения 

 

по договору № ДУ-29-08-2017-28 участия в долевом строительстве многоквартирного жилого от 29.08.2017 г. – квартиры-студии со следующими характеристиками: номер – 465, этаж - 7, секция - 4, площадь квартиры: 27,4 кв.м, строительные оси – 31-33;А2-Г/1, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Романовское сельское поселение, 

<

...>, кадастровый № 47:07:0911006:44, размер исполненных обязательств - 1 180 940 руб. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.В. Сотов

 

Судьи

 

Н.В. Аносова 

 

И.Ю. Тойвонен