Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13915/2020

11 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2 рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

товарищества собственников жилья "Рассвет" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, Вологодская область, Кадуйский район, рабочий поселок Кадуй)

к обществу с ограниченной ответственностью "СК Золотой Ключик" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, г. Санкт-Петербург)

о взыскании 

третьи лица: 

     1)  общество с ограниченной ответственностью "Комфорт-Техно" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, Вологодская область, Кадуйский район, рабочий поселок Кадуй)

     2)  администрация Кадуйского муниципального района (ИНН: 

<

***>;                   ОГРН: 

<

***>, Вологодская область, Кадуйский район, рабочий поселок Кадуй)

     3) бюджетное учреждение Жилищно-коммунального хозяйства Вологодской области "Вологдаоблжилкомхоз" (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>, Вологодская область, г. Вологда)

4) общество с ограниченной ответственностью «Центр Загородной Недвижимости «Слобода» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Вологодская область, г. Череповец)

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 19.04.2021

в отсутствии ответчика и третьих лиц

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Рассвет" обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СК Золотой ключик" о  взыскании 

229 632, 28 руб., состоящих из:

  82 545, 52 руб. – задолженности за коммунальные услуги, по содержанию и текущим ремонтам за жилое помещение – кв. № 62 за период с 01.08.2018 по 30.09.2019;

147 086, 76 руб. – задолженности за коммунальные услуги по содержанию и текущим ремонтам нежилых помещений за период с 17.05.2017 по 30.09.2019.

Определением от 14.01.2020 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в связи с отсутствием у ответчика филиалов и представительств на территории Вологодской области.

Определением от 21.02.2020 Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области принял иск к производству для рассмотрения в упрощенном порядке.

Определением от 16.04.2020 суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства, назначил предварительное судебное заседание, и основное судебное заседание.

Определением от 07.07.2020 суд привлек для участия в деле третье лицо на стороне ответчика, не заявляющего самостоятельные требования в отношении предмета спора - общество с ограниченной ответственностью «Центр Загородной Недвижимости «Слобода», в соответствии со ст. 51 АПК РФ.

Определением от 06.08.2020 в соответствии со ст. 49 АПК РФ принято уточнение иска до суммы 321 795, 04 руб. в том числе: 

- задолженность за коммунальные услуги, по содержанию и текущим ремонтам за жилое помещение квартира № 62 за период с 01.08.2018 по 20.04.2020 года в сумме                   111 565,00 (одиннадцать тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей, 

- задолженность за коммунальные услуги, по содержанию и текущим ремонтам за нежилые помещения, принадлежащие ООО «СК «Золотой ключик» за период с 17.05.2017 по 31.05.2020 в сумме 210 230,04 (двести десять тысяч двести тридцать) рублей                      04 копеек.

Определением от 13.08.2020 для представления истцом возражений на отзыв суд отложил судебное разбирательство.

Определением от 24.09.2020 рассмотрение дела откладывалось для исследования доказательств.

Определением от 27.10.2020 судебное заседание отложено на 08.12.2020.

Определением от 08.12.2020 по ходатайству истца в силу статьи 46 АПК РФ привлечено соответчиком ООО «Центр загородной недвижимости «Слобода», поскольку последним заключен с ООО "СК Золотой Ключик" договор купли-продажи нежилых помещений в МКД.

Определением от 08.12.2020 принято утонение требований истца к ООО "СК Золотой Ключик" (ст. 49 АПК РФ), согласно которому просит взыскать с ООО "СК Золотой Ключик" задолженность в размере 244 266,94 руб. за содержание и текущие ремонты общего имущества в период с 17.05.2017 по 31.12.2020. 

Истец также заявил отказ от требования к ответчику ООО «ЦЗН «Слобода», поскольку погашена задолженность по квартире № 62. Производство по делу о взыскании с ООО «ЦЗН «Слобода» прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, о чем вынесено отдельное определение от 25.03.2021.

Платежным поручением № 3 от 10.08.2020 на сумму 111 545 руб., оплачено                   ООО «ЦЗН «Слобода» по счету за ЖКУ от 06.08.2020 за апрель в ТСЖ «Рассвет» (оплата до привлечения ответчика в дело).

В судебное заседание от 31.05.2021  ответчик и 3-и лица не явились, извещены                        (ст. 123 АПК РФ).

Истец считает, что уточненные им требования подлежат удовлетворению в связи с отсутствием регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по договору купли-продажи на покупателя.

При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора

ТСЖ «Рассвет» является управляющей организацией в МКД по адресу:

<

...> на основании протокола № 1 от 23 марта 2017. 

Согласно пункту 2.1. Устава ТСЖ «Рассвет» товарищество является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и создано в целях, совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, в том числе обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения коммунальными услугами собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Реализация собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

 Между ООО «СК «Золотой Ключик» (Продавец) и ООО «Центр загородной недвижимости «Слобода» (Покупатель) подписан договор купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме от 01.08.2018, во исполнение которого по акту от 01.08.2018  продавец передал в собственность Покупателю, а Покупатель принял нежилые помещения в многоквартирном доме от 01.08.20l8 г.: 

- офис 1Н, кадастровый номер   35:20:0104019:4З10; площадь 110,2 кв.м. 

- офис 2Н, кадастровый номер   35:20:0104019:4311; площадь 53,5 кв.м.

- офис 3Н, кадастровый номер 35:20:0104019:4312; площадь 54,7 кв.м. 

- офис 4Н, кадастровый номер 35:20:0104019:4313; площадь 110,3 кв.м. 

Стороны договора отразили в акте, что претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемому недвижимому имуществу не имеется.

Нежилые помещения принадлежат продавцу на праве собственности на основании актов ввода в эксплуатацию № 35-101-191-2016 от 18.10.2016 (пункт 1.2.).

В материалы дела представлены копии разрешения на строительство от 18.06.2016,  разрешения на ввод 5-этажного жилого дома по ул. Энтузиастов, д. 30, корпус 1 в рп Кадуй, выданные ООО «СК Золотой ключик».

Пунктом 2.1.  договора определена общая стоимость помещений, которая составляет 6 574 000 руб. из расчета стоимости отдельных помещений: 

- офис 1Н, площадь 110,2 кв.м.,  стоимость 2 204 000 руб.

- офис 2Н, площадь   53,5 кв.м.,  стоимость 1 070 000 руб.

- офис 3Н, площадь   54,7 кв.м.   стоимость 1 094 000 руб. 

- офис 4Н, площадь 110,3 кв.м., стоимость  2 206 000 руб.

Согласно пункту 3.2.1. продавец обязался зарегистрировать право собственности на продаваемые помещения не позднее 31.03.2019 и передать документы в регистрирующий орган для оформления перехода права собственности на помещения к Покупателю, 

а также предоставить документы на государственную регистрацию перехода права собственности (пункт 3.2.2.).

Согласно пункту 3.3.3. Покупатель обязался нести затраты на содержание Помещений и общего имущества многоквартирного дома с момента подписания договора.

Риск случайной гибели, повреждения Помещений с момента подписания настоящего договора несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством (пункт 4.2.).

В силу пункта 6.1. договора и на основании статьи 556 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что настоящий договор является одновременно передаточным актом, помещения переданы покупателю, претензий нет.

В дело представлена копия акта № 1 приема-передачи векселей от 20.12.2018, согласно которому  Продавец передал Покупателю вексель АА № 001-007 на сумму 6 574 000 руб. в счет расчетов по договору купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме от 01.08.2018. В данном акте стороны подтвердили, что расчет по данному договору произведен в полном объеме.

В дело представлена переписка между сторонами договора, согласно которой письмом от 20.05.2019 ООО «СК Золотой ключик» просило ООО «ЦЗН «Слобода» оплатить 459 264, 56 руб. долга за коммунальные услуги. В ответ письмом 01.06.2020 ООО «ЦЗН «Слобода» выразило готовность оплатить, напомнив об обязанности ООО «СК Золотой ключик» зарегистрировать переход права не позднее 31.03.2019.

В отзыве по делу от 05.04.2021 ООО «СК Золотой ключик» признало задолженность по коммунальным платежам за период с 17.05.2017 по 01.08.2018,               то есть до подписания договора и начала его исполнения, полагает, что обязанность по оплате с 01.08.2018 перешла к ООО «ЦЗН «Слобода».

Письмом от 20.05.2021 руководитель ООО «ЦЗН «Слобода» - директор                          ФИО4 признал свои обязанности по оплате коммунальных платежей с момента приобретения нежилых помещений, а именно с 01.08.2018 (полномочия подтверждаются текущей выпиской из ЕГРЮЛ).

Определением от 26.03.2019 в рамках дела № А13-1309/2018 Арбитражным судом Вологодской области приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «СК Золотой ключик» совершать регистрационные действия (сделки купли-продажи недвижимого имущества) в Управлении государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в отношении нежилых помещений площадью 448,9 кв.м, расположенных на цокольном этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, пом. № 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, жилого помещения квартиры № 62 по адресу: 

<

...>, принадлежащих ООО «СК Золотой ключик».

Судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов по Кадуйскому району – ФИО5 вынесено постановление от 27.04.2020  о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из государственного реестра, а также регистрации ограничений, обременений в отношении вышеуказанных нежилых помещений и квартиры № 62  по адресу: 

<

...>, кадастровый № : 35:20:0104019:4281.

(материалы исполнительного производства № 11053/20/35036-ИП от 18.04.2019, возбужденного на основании исполнительного листа № 023603594 от 29.03.2019, выданного Арбитражным судом Вологодской области по делу № А13-1309/2018).

Досудебная претензия, направленная в адрес ООО «СК «Золотой Ключик» (исх.                  № 36 от 27 августа 2019 года), (претензия получена 04.09.2019 года) оставлена без ответа и удовлетворения. Отсутствие добровольной оплаты послужило поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных  законом.

В соответствии со статьей 291 ГК РФ собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья.

В силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья», действовавшего на момент создания ТСЖ, товарищество является формой объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме; владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

В силу статей 137, 138 ЖК РФ товариществу предоставлено право защищать, интересы как всех собственников помещений в многоквартирном доме, так и отдельных собственников в нем, представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. Выполнение возложенных на исполнительный орган ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, закрепленных в уставе этой некоммерческой организации.

Истец настаивает на удовлетворении своих требований в полном объеме, с учетом уточнения к обществу с ограниченной ответственностью "СК Золотой Ключик" в связи с отсутствием регистрации перехода права собственности и, по мнению истца,                                   недействительности договора купли-продажи от 01.08.2018. 

Вместе с тем, судом установлено, что письмом от 20.05.2019 ООО «СК Золотой ключик» просило ООО «ЦЗН «Слобода» оплатить 459 264, 56 руб. долга за коммунальные услуги. 01.06.2020 ООО «ЦЗН «Слобода» выразило готовность оплатить, напомнив об обязанности ООО «СК Золотой ключик» зарегистрировать переход права не позднее 31.03.2019. В отзыве по делу от 05.04.2021 ООО «СК Золотой ключик» признало задолженность по коммунальным платежам за период с 17.05.2017 по 01.08.2018, то есть до подписания договора и начала его исполнения, полагает, что обязанность по оплате с 01.08.2018 перешла к ООО «ЦЗН «Слобода». Письмом от 20.05.2021 руководитель ООО «ЦЗН «Слобода» - директор  ФИО4 признал свои обязанности по оплате коммунальных платежей с момента приобретения нежилых помещений, а именно с 01.08.2018 (полномочия подтверждаются текущей выпиской из ЕГРЮЛ).

Таким образом, между сторонами договора отсутствовало недопонимание по обязательствам оплаты за жилищно-коммунальные услуги до и после 01.08.2018.

Заключение договора продажи недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Существенные условия договора определены сторонами в договоре (предмет, объект продажи, цена), письменная форма договора купли-продажи  недвижимости соблюдена.

В соответствии с ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу с п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Представлен акт передачи недвижимого имущества продавцом покупателю в день подписания договора – 01.08.2018, акт № 1 приема-передачи векселей от 20.12.2018. 

Договор сторонами взаимно исполнялся.

Договор купли-продажи нежилых помещений в многоквартирном доме от 01.08.2018 является заключенным. 

Государственная регистрация договора продажи недвижимости и перехода права собственности по нему.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательной государственной регистрации (упоминание об этом в законе отсутствует).

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи недвижимости является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя (ч. 12 ст. 14, ч. 3 ст. 21 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Из материалов дела следует, что переход права собственности на нежилые помещения не зарегистрирован за Покупателем, в том числе и ввиду введения запретительных обеспечительных мер по ходатайству ТСЖ «Рассвет» в рамках спора в арбитражном суде по устранению недостатков (засоры стояков, просадка отмостки, ограждение кровли и др.). 

Соответственно, уклонение Покупателя в регистрации перехода права собственности не установлено судом, поскольку имелась объективная невозможность регистрации в связи с исполнением обеспечительной меры.

Из материалов дела следует, что счета на оплату за  содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД выставлялись и акт на подписание предъявлялись в адрес ООО «СК Золотой ключик». Акты  ответчиком не пописаны.

В соответствии с п.60 Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

-   отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом;

- после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Переход имущественных рисков по договору купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

В соответствии с 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.  Пунктом 4.2. договора купли-продажи от 01.08.2018 предусмотрено, что риск полностью несет покупатель после подписания договора, дата подписания и передачи недвижимого имущества совпадают (01.08.2018).

Системное толкование статей 209, 210 ГК РФ определяет момент возникновения обязанности по содержанию общего имущества не фактом государственной регистрации,  а наличием у собственника возможности владеть и пользоваться переданным ему имуществом. Учитывая изложенное, суд полагает, что истец вправе требовать от покупателя – ООО «Центр загородной недвижимости «Слобода»  возмещения расходов, понесенных истцом после передачи ему недвижимого имущества, поскольку последний становится законным владельцем имущества, что также определено сторонами в пунктах 4.2; 6.1  договора.

Период взыскания по делу: 17.05.2017 – 31.12.2017.

 Суд принял отказ истца от требования к ответчику ООО «ЦЗН «Слобода». Производство по делу о взыскании с ООО «ЦЗН «Слобода» прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

 Требования предъявляются только к продавцу – ООО «СК Золотой ключик».

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования обоснованы и подлежат частичному удовлетворению за период с 17.05.2017 по 31.12.2017, ввиду обязанности ООО «СК Золотой ключик» оплачивать за коммунальные услуги  до подписания договора купли-продажи (акта приема-передачи). 

По расчету суда задолженность за период с 17.05.2017 по 31.12.2017 составляет

74 792, 44 руб.:

38 645, 28  (с 17.05.2017 по 31.12.2017)   +

12 129, 67+ 6 015, 38 + 5 883,43+ 12 118, 68 

(с 01.01.2018 по 01.08.2018) 

С учетом вышеизложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцом оплачена государственная пошлина в федеральный бюджет в сумме                  7 592, 64 руб. по платежному поручению № 56 от 09.10.2019. При цене иска 244 266, 94 руб. следовало оплатить в федеральный бюджет 7 885 руб. государственной пошлины. Недоплата госпошлины на сумму 292 руб. взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, а сумма к возмещению судебных расходов истцу  составляет 2 122 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить частично.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СК Золотой Ключик" в пользу товарищества собственников жилья "Рассвет" 

            74 792, 44 руб. – задолженности за период с 17.05.2017 по 01.08.2018,

            а также 2 122  руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

            в доход федерального бюджета  292 руб. государственной пошлины.

            В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

       Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяХорошева Н.В.