АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А24-943/2017

г. Петропавловск-Камчатский

22 мая 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 15 мая 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 22 мая 2017 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи О.Н. Бляхер, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику 

Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку 

при участии:

от истца:

ФИО3 – представитель по доверенности от 15.04.2015 (сроком на пять лет),

от ответчика:

ФИО4 – представитель по доверенности от 09.01.2017 № 01-01-01/75/17 (сроком по 31.12.2017),

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, место нахождения которого: 683000, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский) обратилась в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – ответчик, место нахождения которого: 683000, 

<

...>), в котором просит признать за истцом право собственности на здание магазина продтоваров, общей площадью 314, 2 кв.м, расположенное по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3.

Требования заявлены истцом со ссылкой на статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении. Представила дополнительные документы, которые суд приобщил к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ. 

Представитель ответчика поддержала доводы отзыва на исковое заявление, согласно которому не признает требования истца в полном объеме. Договор аренды считает прекращенным.

Заслушав пояснения присутствующих представителей, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из искового заявления, согласно постановлению градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 05.08.2002 № 639 ФИО2 предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 0,0380 га, сроком на 10 месяцев для строительства магазина продтоваров в районе ул. Сахалинской.

Во исполнение указанного постановления утвержден акт установления и согласования границ земельного участка от 07.08.2002 и заключен договор аренды от 14.08.2002 № 537 (утрачен истцом,  однако его наличие сторонами не оспаривается)

Согласно кадастровому плану земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) от 14.08.2012 № С-01/02-01-062 в государственный кадастр недвижимости внесен кадастровый номер указанного земельного участка – 41:01:01 01 29:0028.

Постановлению главы Петропавловска-Камчатского городского округа от 15.03.2016 № 249 признано утратившим силу постановление градоначальника города Петропавловска-Камчатского от 05.08.2002 № 639, договор аренды от 14.08.2002 № 537 – прекращенным. 

Данным постановлением ФИО2 предоставлен земельный участок по ул. Сахалинской (местоположение: г. Петропавловск-Камчатский, в районе ул. Сахалинской) площадью 0,0380 га, кадастровый                     № 41:01:01 01 29:0028, в пользование на условиях аренды сроком на 11 месяцев для строительства магазина продтоваров. Категория земель: земли поселений.

31.03.2006 на основании постановления главы Петропавловска-Камчатского городского округа от 15.03.2016 № 249 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 3250 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок – местоположение: г. Петропавловск-Камчатский, в районе ул. Сахалинской, площадью 0,0380 га – триста восемьдесят кв.м (далее – участок). Кадастровый № 41:01:01 01 29:0028, категория земель: земли поселений (пункт 1.1 договора). 

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка (пункт 1.2 договора).

В пункте 1.3. договора оговорено, что участок предоставляется для строительства магазина продтоваров. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием».

Договор заключен до 15.02.2007 (пункт 8.1 договора) и в дальнейшем был продлен соглашениями от 28.12.2011 и от 19.07.2012 до 28.11.2012, а затем до 28.10.2013.

Как указано в иске, в 2006 году на предоставленном в аренду земельном участке было окончено возведение здания магазина, в подтверждение чего представлен технический паспорт, выданный ГУП «Камчатское областное БТИ» по состоянию на июль 2006 года и письмо Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Камчатской области от 11.08.2006 № 4-2-322.

В 2014 году ФИО2 обратилась в Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым                    № 41:01:010129:0028 по ул. Сахалинская.

В ответ на обращение истца Департамент  в письме от 25.06.2014                     № 01-08-01/3450/14 сообщил, что на данный объект разрешение на строительство не выдавалось, и обратил внимание на факт возведения вышеобозначенного объекта без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство. Одновременно сообщил, что письмом от 06.08.2013 № 03/5078-01-09 Министерство уведомило ФИО2, что срок действия договора аренды продлеваться не будет. В настоящее время договор аренды от 31.03.2006 № 3250 земельного участка прекратил свое действие. В связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации: правоустанавливающего документа на земельный участок; градостроительного плана земельного участка; разрешения на строительства, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания магазина, расположенного по ул. Сахалинская на земельном участке с кадастровым № 41:01:010129:0028 отказано.

29.09.2016 Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в ответ на обращение истца от 26.08.2016 направлено уведомление № 01-08-01/7501/16 о прекращении договора аренды от 31.03.2006 № 3250 с 31.12.2016.

23.01.2017 ФИО2 направила в Администрацию Петропавловск-Камчатского городского округа претензию с требованием ввести в эксплуатацию здание магазина продтоваров, общей площадью 314, 2 кв. метра, расположенное по адресу: Камчатский край, город Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3, в ответ на которую Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа сообщило, что поскольку договор аренды от 31.03.2006 № 3250 прекратил свое действие, в связи с отсутствием разрешения на строительство, правовые основания для принятия решения о вводе в эксплуатацию здания магазина продтоваров, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3 отсутствуют.

Ссылаясь на тот факт, что в связи с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, магазин является самовольной постройкой, при этом длительное время работает по нахначению, имеет социальную значимость для населения, а сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истец обратился в суд с рассматриваемым иском о признании за ФИО2 права собственности на самовольную постройку.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании права собственности предоставлена статьями 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса), то есть необходима совокупность юридических фактов:

- предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, статьи 39.1 - 39.20 указанного Кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015);

- получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса);

- соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации;

- государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества (статья 219 Гражданского кодекса).

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой квалификацию такого объекта в качестве самовольной постройки, право собственности на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства Российской Федерации, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

В соответствии с толкованием, приведенном в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 года № 595-О-П, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос (приведение здание в состояние, предшествующее реконструкции). Признание права собственности в порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела.

Указанный способ возникновения права может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в порядке, установленном нормативными актами, регулирующими отношения по градостроительной деятельности и по использованию земель.

В противном случае при удовлетворении требований, на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

В силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Системное толкование приведенных положений градостроительного законодательства дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

По смыслу приведенных норм для признания постройки самовольной необходимо наличие любого из следующих обстоятельств: отсутствие отвода земельного участка под строительство; создание объекта без получения необходимых разрешений; создание объекта с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из материалов настоящего дела следует, что спорный объект – здание магазина продтоваров, общей площадью 314, 2 кв.м, расположенное по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3 представляет собой объект недвижимого имущества применительно к статье 130 Гражданского кодекса. 

Согласно техническому паспорту от 24.11.2016 спорный объект имеет железобетонный ленточный фундамент, мелкоблочные стены, перегородки в виде фанеры по деревянному каркасу, кровлю, чердачные и междуэтажные перекрытия, бетонный пол, отопление от бойлера, водопровод и канализацию от городской сети.

Согласно техническому паспорту от 24.11.2016 и техническому заключению ООО «ВостокСтрой» спорный объект возведен в 2002 – 2007 годах.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Невозможность приобретения права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим представляет собой одно из последствий совершения противоправного деяния (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, от 16.02.2012 № 255-О-О, от 29.05.2012 № 900-О, от 24.09.2012 № 1586-О).

Сам по себе факт самовольного возведения строения (реконструкции) и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Возражая против удовлетворения искового заявления, Администрация ссылается на то обстоятельство, что договор аренды о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 31.03.2006 № 3250, на котором возведен спорный объект прекратил свое действие с 31.12.2016, при этом ФИО2 до начала строительства не обращалась за получением разрешения на строительство, в связи с отсутствием разрешения на строительство, правовые основания для принятия решения о вводе в эксплуатацию здания магазина продтоваров, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3 отсутствуют. Ответчик полагает, что предприниматель не соблюдены требования градостроительного законодательства Российской Федерации. 

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. 

В разъяснениях, содержащихся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»", указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Доказательств принятия мер по получению разрешения на строительство до начала строительных работ истцом не представлено.

Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу действующих императивных процессуальных правил именно истец по требованию о признании права собственности на самовольную постройку должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение совершения им действий, необходимых для получения разрешения на строительство (реконструкцию), до начала осуществления строительно-монтажных работ, наличие не зависящих от истца препятствий в получении разрешения на строительство (реконструкцию) либо акта ввода построенного объекта в эксплуатацию, в частности, нарушение органом власти субъективных прав застройщика, соблюдение при проектировании будущего объекта недвижимости и осуществлении строительно-монтажных работ требований градостроительного законодательства, строительных норм и правил, соответствие самовольно возведенного капитального объекта требованиям безопасности и надежности конструкций, санитарным и противопожарным требованиям.

Как следует из материалов дела, земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, в отношении которого подан настоящий иск, был предоставлен истцу в пользование на условиях аренды по договору от 31.03.2006 № 3250, который  прекратил свое действие с 31.12.2016.

При этом материалами дела подтверждается возведение здания магазина в отсутствии разрешительной документации. С заявлением о выдаче  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился после завершения строительства – в 2014 году.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие получение истцом разрешения строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Замена установленных законодательством указанных процедур через судебную процедуру регистрации объекта недвижимости недопустима.

Вместе с тем, удовлетворение искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку в ситуации, когда истец не предпринимал мер к получению разрешения на строительство, как до начала строительства, так и во время проведения работ, не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09.

Иисследовав материалы дела, имеющиеся в деле доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о совершении истцом действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для осуществления строительства спорного объекта до начала строительства или в период строительства, как и доказательств, свидетельствующих о том, что в выдаче соответствующих разрешительных документов истцу было отказано необоснованно.

В рассматриваемой ситуации предприниматель не представил доказательств, свидетельствующих о том, что осуществляя строительство спорного объекта, ФИО2 действовала добросовестно, предприняла все зависящие от нее меры для соблюдения требований законодательства Российской Федерации, однако, была лишена возможности получить необходимые документы по не зависящим от нее обстоятельствам.

Требование истца в данной ситуации направлено на легализацию нового объекта недвижимого имущества в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, а также приведенным выше нормам материального права, и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя ФИО2 о признании за ней права собственности на самовольную постройку – здание магазина продтоваров, общей площадью 314, 2 кв.м, расположенное по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, в районе улицы Сахалинской № 3.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца, но взысканию в бюджет не подлежат, поскольку уплачены при подаче иска в суд.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 28 164, 73 руб., перечисленная по платежному поручению № 327 от 12.12.2016 подлежит возврату истцу из федерального бюджета согласно статье 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–104, 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Выдать индивидуальному предпринимателю ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в сумме 28 164, 73 руб.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                         О.Н. Бляхер