ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30.03.2021 года                                                                       дело № А36-10372/2018

г. Воронеж                                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 23.03.2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30.03.2021 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                            Пороника А.А.

судей                                                                                              Капишниковой Т.И.

 ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

при участии:

от конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» ФИО3, иных лиц, участвующих в деле: не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» ФИО3

на определение Арбитражного суда Липецкой области от 07.12.2020 по делу № А36-10372/2018,  

по заявлению Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании права собственности отсутствующим, о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности сделки,

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» (г. Липецк, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

УСТАНОВИЛ:

06.09.2018 первый кредитор муниципальное унитарное предприятие «Зеленхоз» г. Липецка (далее – МУП «Зеленхоз») обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» (далее – ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М», должник) несостоятельным (банкротом).

01.10.2018 после устранения обстоятельств, послуживших основанием оставления заявления без движения, заявление МУП «Зеленхоз» принято к производству, возбуждено производство по делу.

31.01.2019 (рез. часть от 30.01.2019) суд перешел к рассмотрению дела № А36-10372/2018 о несостоятельности (банкротстве) ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

31.01.2019 (рез. часть от 30.01.2019) признано обоснованным заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр фасадных технологий» (далее – ООО «ЦФТ»), ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО3, являющийся членом саморегулируемой организации – ассоциация «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа».

20.03.2019 в арбитражный суд поступило заявление Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (далее - Управление) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» на объект незавершенного строительства готовностью 5 %, площадью застройки 4 777 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:24966 – 48/001-2017-1, исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объекте незавершенного строительства с кадастровым номером 48:20:0043601:24966.

12.04.2019 Управление обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора от 18.01.2018 № 51/18-СЮ аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:0043601:310, площадью 19 919 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса; об обязании ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» в 10-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу вернуть Управлению по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 48:20:0043601:310, площадью 19 919 кв.м., расположенный по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса. 

30.05.2019 заявления объединены в одно производство.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 07.12.2020 признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» на объект незавершенного строительства готовностью 5 %, площадью застройки 4 777 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:24966, расположенный по адресу: 

<

...>. Признан недействительным договор № 51/18-СЮ аренды земельного участка от 18.01.2018, заключенный между Управлением и ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М». Применены последствия недействительности сделки, суд обязал ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» в 10-дневный срок с момента вступления судебного акта в законную силу передать Управлению по акту приема-передачи земельный участок площадью 19 919 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:310. 

Не согласившись с данным определением, конкурсный управляющий ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В качестве доводов апелляционной жалобы ФИО3 указывал на то, что эксперт не исследовал спорный объект на наличие признаков объекта капитального строительства. Выводы эксперта о том, что работы по возведению фундамента выполнены не в полном объеме, необоснованны и голословны.

15.03.2021 посредством сервиса подачи документов «Мой арбитр» от Управления поступил отзыв на апелляционную жалобу с приложениями, в котором данное лицо просило обжалуемое определение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

В отзыве Управление ссылалось на то, что наличие в спорный период в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости (объект незавершенного строительства) противоречит действующему законодательству и не порождает в безусловном порядке обязанности предоставить земельный участок для достройки несуществующего объекта недвижимости.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. При этом отзыв Управления содержал ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя.

На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Суд приобщил к материалам дела поступившие документы.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения Управления от 26.12.2014 № 5294 «О заключении договора аренды земельного участка в 7-ом жилом районе на новый срок» между Управлением (арендодатель) и ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» (арендатор) был заключен договор № 1599/14-СЮ аренды земельного участка от 26.12.2014 (т. 2 л.д. 75 – 81), предметом которого являлся земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 48:20:0043601:310, площадью 19 919 кв.м., расположенный по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, для строительства спортивно-развлекательно комплекса в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (пункт 1.1 договора).

14.12.2017 ООО «СУ-5 трест Липецкстрой-М» было выдано разрешение на строительство № 48-42 701 000-235-2017 объекта капитального строительства – спортивный торгово-развлекательный комплекс с надземной автостоянкой стр. № 31 в 32-33 микрорайонах в Октябрьском округе г. Липецка (т. 2 л.д. 99 – 100).

24.12.2014 ОАУ «Управление государственной экспертизы Липецкой области» утверждено положительное заключение государственной экспертизы 48-1-4-03666-14. Объект капитального строительства – спортивно-развлекательный комплекс стр. № 32 в 32-33 микрорайонах Октябрьского округа г. Липецка, объект государственной экспертизы – проектная документация без сметы и результаты инженерных изысканий (т. 2 л.д. 101 – 103).

28.12.2017 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» на объект незавершенного строительства степенью готовности 5 %, площадью застройки 4 777 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:24966, расположенный по адресу: 

<

...> микрорайон (т. 1 л.д. 49 – 52).

18.01.2018 между Управлением (арендодатель) и ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» (арендатор) заключен договор № 51/18-СЮ аренды земельного участка (т. 1 л.д. 53 – 58), согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 48:20:0043601:310, площадью 19 910 кв.м., расположенный по адресу: Липецкая область, г. Липецк, 7-ой жилой район, для завершения строительства спортивно-развлекательного комплекса, с разрешенным использованием - для строительства спортивно-развлекательного комплекса. В соответствии с пунктом 1.5 договора участок был ранее предоставлен на основании договора аренды земельного участка от 26.12.2014 № 1599/14-СЮ. Срок аренды установлен с 11.01.2018 по 10.01.2021 (п. 2.1 договора).

Управление, ссылаясь на то, что в ЕГРН внесена запись о праве собственности должника на несуществующий объект недвижимости, и это препятствует распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, обратилось с требованиями о признании права собственности отсутствующим, о признании договора аренды земельного участка № 51/18-СЮ от 18.01.2018 недействительным и о применении последствий недействительности сделки.

Принимая обжалуемый судебный акт, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества (подпункты 1, 4 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, могут быть устранены как сами правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

Исходя из ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ) государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.05.2017 № 308-ЭС16-20201, предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект, который не обладает признаками недвижимого имущества, вправе собственник земельного участка, на котором этот объект расположен, арендатор земельного участка, которому участок предоставлен его собственником для строительства объекта недвижимости, а также в исключительных случаях лица, законные права которых нарушены юридическим фактом регистрации права собственности иного лица на спорный объект.

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № 4372/10 орган, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, является надлежащим истцом по искам о признании отсутствующим права собственности на объекты, расположенные на таком земельном участке.

Государственная собственность на земельный участок с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, на котором расположен спорный объект, не разграничена.

В соответствии с п. 2.29 Положения об управлении имущественных и земельных отношений Липецкой области, утвержденного распоряжением администрации Липецкой области от 07.10.2020 № 402-р, к функциям Управления отнесено, в том числе предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории городского округа город Липецк и сельских поселений, входящих в состав Липецкого муниципального района (т. 1 л.д. 10 – 17).

В связи с чем, Управление является лицом, наделенным правом на обращение с требованием о признании отсутствующим права собственности на спорный объект.

Как следует из п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

Исходя из правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Согласно п. 24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, если например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы. 

Поскольку понятие объекта недвижимости является правовым, суд на основании представленных в материалы дела доказательств определяет наличие у спорного объекта вышеуказанных признаков объекта недвижимости.

По смыслу приведенных ранее разъяснений, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью необходимо устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, а при оценке степени строительной готовности конструкций фундамента, суд обязан исследовать всю совокупность представленных сторонами доказательств, относимых к указанному обстоятельству, исследовать вопрос о том, обладает ли спорный объект с учетом его технических параметров признаками, присущими недвижимому имуществу, является ли конструктивно сложным сооружением, имеет ли функциональную завершенность.

31.07.2019 по ходатайству Управления была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Липецкого филиала федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы ФИО4 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. соответствует ли объект незавершенного строительства с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0043601:310, по адресу: 

<

...> жилой район, требованиям проектной документации, СНИПам?; 

2. является ли подлежащий исследованию объект незавершенного строительства с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, капитальным и завершенным строительством фундаментом торгово-развлекательного комплекса, подлежащего строительству на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0043601:310, расположенном по адресу: 

<

...> жилой район?

В экспертном заключении Липецкого филиала федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы от 08.10.2019 № 6695/9-3 (т. 6 л.д. 52 – 59) сделаны следующие выводы:

1. конструктивное исполнение столбчатых железобетонных фундаментов не соответствует проектной документации. Выпуски арматуры не соответствуют проектной документации по диаметру примененной арматуры. Определить фактическое армирование столбчатых железобетонных фундаментов (схема каркаса, класс и диаметр арматуры, величина защитного слоя) без применения разрушающих методов контроля не представляется возможным. Фундамент лестничной клетки (монолитный железобетонный ленточного типа из бетона класса В25 и сборных бетонных блоков ФБС) отсутствует, то есть работы по сооружению фундамента не завершены. Расположение столбчатых железобетонных фундаментов не соответствует осям «А-Е» и «1-6» проектной документации и п. 5.18.3 СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции»;

2. поскольку работы по сооружению фундамента на объекте «Спортивный торгово-развлекательный комплекс с надземной автостоянкой стр. № 31 в 32-33 микрорайона в Октябрьском округе г. Липецка» не полностью завершены (отсутствует фундамент лестничной клетки), не соответствуют проектной документации и строительным нормативам, исследуемое сооружение не является объектом незавершенного строительства, и как следствие, самостоятельной недвижимой вещью (недвижимым имуществом).

Составленное экспертом заключение является ясным, полным, обоснованным и без каких-либо противоречий отвечает на поставленные судом вопросы, не содержит каких-либо противоречивых выводов и не вызывает сомнений в его обоснованности. Выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, являются мотивированными.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, доказательств наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, лицами, участвующими в деле, в материалы дела не представлено.

При этом сам по себе вывод эксперта о том, что спорный объект не является объектом недвижимого имущества, в то время, как данный вопрос перед ним не ставился судом, не влечет порочности экспертизы в целом, поскольку в экспертном заключении даны ответы на поставленные вопросы относительно соответствия объекта исследования требованиям проектной документации, а также о завершенности фундамента.

Ответы на вопросы суда сделаны по результатам исследования проектной документации, приобщенной к материалам дела, а также непосредственного осмотра объекта.

В материалах дела не нашел подтверждения довод конкурсного управляющего о том, что при государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства была представлена проектная документация, отличная от той, которая исследовалась экспертом.

В материалах регистрационного дела, истребованных из Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, имеется часть проектной документации, содержание которой соответствует той, которая была ранее приобщена к материалам дела и исследовалась экспертом при производстве экспертизы.

Более того, согласно письмам от 23.11.2017 № 396-02-17, № 434/1-02-17 ОАО «Управление государственной экспертизы», адресованным должнику, откорректированная проектная документация является модификацией проекта за этим же шифром, по которому выдано положительного заключение экспертизы. Корректировкой проекта предусмотрено выделение этапов строительства проектируемого объекта. Данные решения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности безопасности объекта.

Таким образом, указанное экспертное заключение надлежащим и допустимым доказательством по делу.

При этом суд первой инстанции верно отклонил ходатайство конкурсного управляющего о назначении повторной экспертизы по вышеназванным основаниям (ч. 2 ст. 87 АПК РФ). Назначением экспертизы является исключительной прерогативой суда. При этом само по себе несогласие с выводами проведенной экспертизы не является основанием для назначения повторной экспертизы.

В свою очередь в суде апелляционной инстанции, правом на заявление соответствующего ходатайства (ч. 3 ст. 268 АПК РФ) конкурсный управляющий ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» не воспользовался.

Конкурсным управляющим в материалы дела было представлено экспертное исследование № 72/2019 от 12.07.2019, проведенное индивидуальным предпринимателем ФИО5 (т. 3 л.д. 8 – 58), перед которым были поставлены следующие вопросы:

1. соответствует ли объект незавершенного строительства готовностью 5% с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 48:20:004:3601:310 по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, требованиям проектной документации, критериям застройки согласно градостроительному плану № 427001000-03261 от 01.06.2015 и «правилам землепользования и застройки города Липецка»?;

2. является ли подлежащий исследованию объект незавершенного строительства готовностью 5% с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 48:20:004:3601:310 по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, капитальным и оконченным фундаментом?

Согласно выводам специалиста по результатам проведенного исследования по первому вопросу установлено, что объект незавершенного строительства готовностью 5% с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0043601:310 по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, не соответствует представленной проектной документации в части конструктивного исполнения фундаментов (их геометрических размеров), а также их расположения (смещение от разбивочных осей). Выявленные несоответствия являются устранимыми и на данном этапе строительства могут быть приведены в соответствии проектной документации либо путем внесения изменений в проект, либо проведением дополнительных строительно-монтажных работ.

По результатам проведенного исследования по второму вопросу установлено, что объект незавершенного строительства готовностью 5% с кадастровым номером 48:20:0043601:24966, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 48:20:0043601:310 по адресу: г. Липецк, 7-ой жилой район, при наличии у него двух основных признаков капитальных объектов строительства является капитальным фундаментом. С учетом фактического конструктивного решения, конструкции железобетонных монолитных фундаментов на момент производства исследования являются оконченными. При этом следует заметить, что часть работ выполнена с отступлением от проекта. Часть земляных работ по обратной засыпке фундамента на момент производства исследования находится на стадии незавершенных работ.

Однако заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не может признаваться экспертным заключением по рассматриваемому делу, а является доказательством правовой позиции стороны. Однако внесудебный характер данного заключения не исключает обязанности суда по исследованию и оценке в качестве доказательства как иного документа, допускаемого в соответствии со статьей 89 АПК РФ (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»).

Оценив экспертное исследование, проведенное индивидуальным предпринимателем ФИО5, суд правильно не принял его в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего о наличии на земельном участке спорного объекта незавершенного строительства, поскольку специалистом не обоснованы критерии отнесения спорного объекта к оконченному строительством фундаменту.

Иных доказательств того, что спорный объект степенью готовности 5 %, с учетом его технических параметров, обладает признаками, присущими недвижимому имуществу, и имеет функциональную завершенность, в материалы дела не представлено.

В соответствии с актом осмотра земельного участка от 30.07.2019, составленным арендодателем, на момент осмотра участок не огорожен, на участке имеются зеленые насаждения, строительные работы не ведутся, строительная техника отсутствует (т. 6 л.д. 1).

На основании изложенного суд области пришел к обоснованному выводу о том, что спорный объект не облает признаками самостоятельной недвижимой вещи, в силу чего на него не может быть зарегистрировано право собственности.

Государственная регистрация права собственности на объект, не имеющий признаков недвижимости, расположенный на принадлежащем другому лицу на праве собственности земельном участке, является обременением прав собственника (законного владельца) этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий и влечет распространение на земельный участок правового режима, установленного законодательством Российской Федерации для недвижимого имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761).

Также Управлением оспаривался договор аренды земельного участка № 51/18-СЮ от 18.01.2018.

Гражданское законодательство основывается на презюмируемой разумности действий участников гражданских правоотношений (статья 10 ГК РФ).

Разумность стороны гражданско-правового договора при его заключении и исполнении означает проявление этой стороной заботливости о собственных интересах, рациональность ее поведения исходя из личного опыта данной стороны, той ситуации, в которой она находится, существа правового регулирования заключенной ею сделки, сложившейся практики взаимодействия таких же участников гражданского оборота при сходных обстоятельствах.

Общие начала недопустимости злоупотребления правами закреплены в части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно положениям которой, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма права закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей. Суть этого принципа заключается в том, что каждый субъект гражданских правоотношений волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются в силу данного принципа недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом. При этом основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу.

Таким образом, по смыслу статьи 10 ГК РФ, злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, с нарушением при этом прав и законных интересов других лиц. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются, пока не доказано обратное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

По смыслу приведенных выше положений закона и разъяснений по их применению, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Для квалификации сделок как ничтожных с применением положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания входят установление факта ущемления интересов других лиц; установление недобросовестности сторон сделки, в том числе наличие либо сговора между сторонами, либо осведомленности контрагента должника о заведомой невыгодности, его негативных последствиях для лиц, имеющих защищаемый законом интерес.

Из положений, содержащихся в Постановлении № 25, следует, что если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ). К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

В силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве, под вредом, причиненным имущественным правам кредиторов, понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 10 Постановления от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов, по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Таким образом, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что оспариваемая сделка заключена с целью реализовать какой-либо противоправный интерес, а также в обход закона.

Установление судом факта злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у всех участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

При этом, учитывая специфику оспаривания сделок в процедуре банкротства должника, противоправный интерес с учетом вышеприведенных разъяснений может заключаться в наличии цели причинения вреда имущественным правам кредиторов.

Согласно п. 74 Постановления № 25 договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 Постановления № 25).

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ввиду чего, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Из анализа изложенных правовых норм следует, что необходимым условием для приобретения застройщиком земельного участка права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства без проведения торгов является наличие на земельном участке правомерно возведенного объекта незавершенного строительства, а также наличие у потенциального арендатора права на возведение данного объекта.

При этом приведенные нормы права имеют своей целью позволить застройщику завершить строительство объекта недвижимости, начатое с соблюдением всех установленных законом требований.

Закрепление за добросовестным застройщиком права на однократное предоставление земельного участка, на котором расположен законно возведенный объект недвижимости, для завершения строительства, обусловлено необходимостью соблюдения баланса интересов как застройщика, так и иных лиц (органов местного самоуправления, участников долевого строительства и т.д.) и направлено на обеспечение возможности завершения строительства в случае объективной невозможности его завершения в сроки, установленные первоначальным договором аренды по предоставлению земельного участка для строительства в установленном законом порядке.

Между тем, отсутствие на земельном участке, переданном в аренду, объекта незавершенного строительства как самостоятельной недвижимой вещи влечет за собой недействительность договора аренды, ввиду заключения его с нарушением требований закона (статья 168 ГК РФ).

Наличие в спорный период в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности на несуществующий объект недвижимости (объект незавершенного строительства) противоречит действующему законодательству и не порождает в безусловном порядке обязанности предоставить земельный участок для достройки несуществующего объекта недвижимости.

В свою очередь, с учетом нахождения ООО «СУ-5 трест «Липецкстрой-М» в процедуре конкурсного производства, а также задач и целей данной процедуры, указанное право аренды подлежит оценке и выставлению на торги в установленном Законом о банкротстве порядке, т.е. смена арендатора земельного участка практически неизбежна.

Таким образом, требования Управления о признании отсутствующим права собственности ООО «СУ-5 трест Липецкстрой-М» на объект незавершенного строительства готовностью 5 %, площадью застройки 4 777 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:24966, расположенный по адресу: 

<

...> а также о признании недействительным договора № 51/18-СЮ аренды земельного участка от 18.01.2018 подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

По смыслу данной нормы права при недействительности сделки обязанность возвратить все полученное по ней должна быть возложена на сторону по сделке.

Названной нормой установлен способ приведения сторон в первоначальное состояние и восстановления нарушенных прав сторон при недействительности сделки.

В данном случае последствием недействительности сделки является обязанность должника передать Управлению по акту приема-передачи земельный участок площадью 19 919 кв.м., кадастровый номер 48:20:0043601:310.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление Управления.

Довод заявителя жалобы о том, что эксперт не исследовал спорный объект на наличие признаков объекта капитального строительства, подлежит отклонению в силу следующего.

Изменениями, внесенными в Градостроительный кодекс РФ, установлены понятия объекта капитального строительства и некапитального объекта. При этом, из перечня объектов капитального строительства исключены и выделены в отдельную категорию неотделимые улучшения земельных участков: замощения, покрытия и другие. Поскольку объект исследования – столбчатые железобетонные фундаменты, то в силу части 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, они относятся к неотделимым улучшениям земельного участка и не относится к объектам капитального строительства.

По смыслу статей 64 и 82 АПК РФ экспертиза является одним из доказательств по делу и назначается при отсутствии в материалах дела иных доказательств, не позволяющих установить или проверить обстоятельства, на которых сторона основывает свои доводы, возражения и при необходимости обладания специальными познаниями для оценки доказательств. Исходя из абзаца 2 пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Указанная норма АПК РФ закрепляет общее правило о бремени доказывания. Содержание данного правила определяется действием принципа состязательности в арбитражном процессе.

Последствием неисполнения этой юридической обязанности (непредставление доказательств) может стать принятие судебного акта, который не будет соответствовать интересам стороны, не представившей доказательства в полном объеме.

Ссылка заявителя жалобы на то, что выводы эксперта о том, что работы по возведению фундамента выполнены не в полном объеме, необоснованны и голословны, является несостоятельной и неподтвержденной документально. 

При этом оценка внесудебной экспертизы, представленной конкурсным управляющим, дана выше. 

Сама по себе постановка спорного объекта на технический учет, присвоение ему кадастрового/инвентарного номера не свидетельствуют о наличии у объекта признаков недвижимости, при разрешении данного спора существенным является установление обстоятельств, свидетельствующих о физических и технических характеристиках объекта и требующих специальных познаний, позволяющих дать правовую квалификацию отнесения к недвижимости.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в абзаце 8 пункта 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 года № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», согласно которым, суд апелляционной инстанции применительно к части 4 статьи 170 АПК РФ устанавливает, соответствуют ли выводы судов практике применения правовых норм, определенной постановлениями Пленума ВС РФ и сохранившими силу постановлениями Пленума ВАС РФ по вопросам судебной практики, постановлениями Президиума ВС РФ и сохранившими силу постановлениями Президиума ВАС РФ, а также содержащейся в обзорах судебной практики, утвержденных Президиумом ВС РФ, суд апелляционной инстанции указывает на то, что аналогичный подход выражен в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2020 № 308-ЭС20-13781, постановлениях Арбитражных судов: Центрального округа от 07.10.2020 по делу № А23-9642/2017, Поволжского округа от 08.11.2019 по делу № А12-32025/2018, Волго-Вятского округа от 13.06.2019 по делу № А82-12930/2016, Северо-Кавказского округа от 17.12.2019 по делу № А32-53797/2018.

Доводов, основанных на доказательствах и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, удовлетворению не подлежит.

Нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции в любом случае, судом первой инстанции не нарушены.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя и возврату из федерального бюджета не подлежат.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271 – 272 АПК РФ, 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Липецкой области от 07.12.2020 по делу № А36-10372/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                          А.А. Пороник

Судьи                                                                                               Т.И. Капишникова    

 

        ФИО1