ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-1717/2018

город Ростов-на-Дону

12 декабря 2018 года

15АП-19536/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Глазуновой И.Н.,

судей Илюшина Р.Р., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  15.10.2018 по делу № А32-1717/2018 (судья Данько М.М.) 

по иску администрации города Сочи к открытому акционерному обществу "Российские железные дороги" о расторжении договора аренды, 

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

администрации города Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к открытому акционерному обществу  «Российские железные дороги» (далее – ответчик) о расторжении договора от 03.07.2015 № 4900010001 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316, расположенного по ул. Голубые Дали Адлерского района города Сочи. 

Требование мотивировано нарушением арендатором сроков оплаты аренды земельного участка, наличием задолженности по арендной плате за период с  01.01.2017 по 14.06.2018 в размере 1 014 440,96 руб.

Решением Арбитражного суда Краснодарского краяот  15.10.2018 по делу № А32-1717/2018 в удовлетворении иска отказано.  

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. При этом истец настаивает на том, что наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей является самостоятельным и достаточным основанием для прекращения договора аренды земельного участка.

Отзыва ответчика на апелляционную жалобу в материалы дела не поступило.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей не направили, в связи с чем суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ответчиком  03.07.2015 заключен договор №4900010001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316 с адресом: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, для строительства многоквартирного жилого дома (л.д. 6-11, том 1).

В силу положений пункта 11 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 3 декабря 2008 года № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 23:49:0402008:1047 в силу закона обладает администрация города Сочи. 

В иске администрация указала на то, что ответчик свои обязанности по внесению арендной платы по договору надлежаще  в срок не исполнял. 

Письмом от 05.06.2017 департамент муниципальной собственности просил арендатора устранить допущенные нарушения – оплатить пользование участком и письмом от 05.06.2017 подписать соглашение о расторжении договора в связи с неустранением допущенных нарушений (л.д. 12, том 1).

Наличие у ответчика задолженности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2017 по 14.06.2018 в размере 1 014 440,96 руб. явилось основанием для обращения иска в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. 

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации  собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в РФ является платным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. 

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. 

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Основанием для отказа в иске судом первой инстанции послужили выводы о ничтожности спорного договора аренды, а также о том, что, поскольку спорный договор прекратил свое действие, то он не может быть расторгнут в судебном порядке.

Данные выводы суда первой инстанции судом апелляционной инстанции поддерживаются в силу следующего. 

Как верно указал суд первой инстанции, до 01.03.2015 особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулировались статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям указанной нормы земельный участок для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности мог быть предоставлен только посредством проведения аукциона. 

С 01.03.2015 статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующая случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусматривает, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. 

Учитывая правовое регулирование вопросов предоставления земельных участков под жилищное строительство, порядок предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - через аукцион, фактически не изменился, спорный земельный участок не мог быть предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома без проведения аукциона как до 01.03.2015, так и после введения новой нормы - статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

 Такое требование действует как в отношении земельных участков, предоставляемых первоначально, так и для участков, которые не предоставлялись для возведения многоэтажных жилых домов. 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В настоящем случае нарушены интересы возможных претендентов на приобретение земельного участка в аренду для строительства, а также интересы муниципального образования, которое недополучило средства от продажи имущественного права аренды на торгах. Судом первой инстанции верно применены разъяснения, содержащиеся в  пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25).

Заключенный между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ответчиком  03.07.2015 договор №4900010001 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402012:1316 с адресом: г. Сочи, Адлерский район, ул. Голубые Дали, для строительства многоквартирного жилого дома является ничтожной сделкой в силу нарушения порядка предоставления земельного участка. 

Взаимоотношения сторон под пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (предоставление участка без торгов) не подпадают. 

Доказательств передачи земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома посредством проведения торгов сторонами спора не представлено. 

Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку его заключение не повлекло какие-либо правовые последствия, за исключением связанных с его недействительностью. 

Как следует из материалов дела, в частности выписки из  ЕГРН 29.08.2017 осуществлена государственная регистрация права собственности ответчика на помещения в жилом доме, возведенном на спорном земельном участке. 

С указанной даты договор аренды земельного участка, в случае его надлежащего заключения с проведением конкурентных процедур, прекратил бы свое действие, а земельный участок перешел в собственность ответчика в силу следующего.  

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации  собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие (01.03.2005) Жилищного кодекса Российской Федерации  (часть 2 статьи 16 Закона N 189-ФЗ). 

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона N 189-ФЗ). 

В силу части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

С учетом того, что на спорном земельном участке возведен жилой дом, право собственности на помещения в котором зарегистрировано в установленном законом порядке, истец утратил титул на спорный земельный участок в силу приведенных положений закона.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, носят формальный характер и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований. Суд правильно применил нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по жалобе не распределяются, поскольку заявитель освобожден от уплаты госпошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского краяот  15.10.2018 по делу № А32-1717/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу  без удовлетворения. 

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок с даты изготовления его полного текста, через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Н. Глазунова

СудьиР.Р. Илюшин

Т.Р. Фахретдинов