Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-5225/2020

12 августа 2020 года

г. Ульяновск

                                                                           

Резолютивная часть решения объявлена 05.08.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 12.08.2020.

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи О.В. Конновой,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению сельскохозяйственного потребительского кооператива "Дружба" (ОГРН 

<

***>, Ульяновская область, Мелекесский район, с. Приморское)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (ОГРН 

<

***>, г. Ульяновск), 

третьи лица: индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 314732904800016, Ульяновская область, Мелекесский район, с. Моисеевка, далее – глава КФХ ФИО2), ФИО3 (Ульяновская область, Мелекесский район, с. Моисеевка, далее – ФИО3), ФИО4 (Ульяновская область, г. Димитровград, далее – ФИО4), ФИО5 (Ульяновская область, Мелекесский район, с. Моисеевка, далее – ФИО5), ФИО6 (Ульяновская область, г. Димитровград, далее – ФИО6), ФИО7 (Ульяновская область, Мелекесский район, п. Новоселки, далее – ФИО7), ФИО8 (Ульяновская область, Мелекесский район, с. Моисеевка, далее – ФИО8),

о признании незаконными действий по выделению из состава земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:115 и постановке на учет земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302 площадью 57,72 га и снятию с него обременения в виде договора аренды земельного участка от 10.02.2015,

об аннулировании из ЕГРН записи о государственной регистрации № 73:08:043501:302-73/033/2020-1,2,3,4,5 и 6 от 20.02.2020,

 

при участии: от заявителя -  ФИО9, по доверенности от 29.11.2017; от ответчика – ФИО10, по доверенности от 09.01.2020; от главы КФХ ФИО2 – ФИО11, по доверенности от 30.04.2020, от ФИО6, ФИО3, ФИО8, ФИО7 - ФИО11, по доверенности от 07.11.2019, от ФИО5 - ФИО11, по доверенности от 09.11.2019, от ФИО4 - ФИО11, по доверенности от 03.12.2019, 

 

установил:

сельскохозяйственный потребительский кооператив "Дружба" (далее – СПК «Дружба») обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (далее – управление) о признании незаконными действий по выделению из состава земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:115 и постановке на учет земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302 площадью 57,72 га и снятию с него обременения в виде договора аренды земельного участка от 10.02.2015, об аннулировании из ЕГРН записи о государственной регистрации № 73:08:043501:302-73/033/2020-1,2,3,4,5 и 6 от 20.02.2020.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены глава КФХ ФИО2,  ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8

Как следует из материалов дела, 11.12.2019 состоялось общее собрание участников общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:115, на котором, в том числе решался вопрос об изменении условий договора аренды земельного участка от 10.02.2015 (арендатор – СПК «Дружба»).

Правообладатели ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 голосовали против предложенных изменений условий договора аренды, что подтверждается протоколом общего собрания участников общей долевой собственности земельного участка от 11.12.2019 (т. 1 л.д. 59-62).

Решения на данном собрании были приняты большинством голосов, и впоследствии заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 11.12.2019, которое свидетельствует об изменении существенных условий договора аренды. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается сведениями из ЕГРН.

Несогласие с изменениями условий договора аренды земельного участка явилось причиной для выдела ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 земельного участка в счет своих долей из земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:115.

05.02.2020 указанные правообладатели обратились с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на выделенный земельный участок без получения согласия арендатора – СПК «Дружба».

Осуществляя государственный кадастровый учет вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302 площадью 57,72 га, и государственную регистрацию права общей долевой собственности ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 на земельный участок с кадастровым номером 73:08:043501:302, управление не перенесло сведения об обременении исходного земельного участка правами аренды.

27.04.2020 управлением была осуществлена государственная регистрация договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302 от 20.04.2020, заключенного между ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 на стороне арендодателя и ФИО12 на стороне арендатора на срок до 31.12.2023, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи.

Полагая, что указанные действия незаконные, нарушают права и интересы заявителя, СПК «Дружба» обратился в арбитражный суд с заявлением, рассматриваемым в рамках настоящего дела.

Заявитель уточнил, что не оспаривает действия правообладателей по выделению земельного участка и права собственности на этот земельный участок, но считает незаконными действия ответчика по постановке на учет выделенного земельного участка без обременения правом аренды заявителя, полагает, что ответчик должен был приостановить государственную регистрацию в связи с отсутствием согласия заявителя как арендатора на выдел земельного участка.

Также заявитель уточнил, что просит прекратить записи в ЕГРН в отношении постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302, записи о правах собственности вышеуказанных правообладателей этого земельного участка и записи об обременении этого земельного участка договором аренды от 20.04.2020.

Данное уточнение судом принято в порядке статей 41, 49, 159 АПК РФ.        

Ответчик и третьи лица с заявленными требованиями не согласились по доводам, изложенным управлением в отзыве и дополнении к отзыву. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) предусмотрено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 12 Закона N 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьями 13 и 14 указанного Федерального закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.

Таким образом, закон прямо предусмотрел два независимых основания для образования выдела земельного участка с прекращением договора аренды: несогласие с фактом передачи земельного участка в аренду и несогласие с условиями договора аренды. При этом из указанной нормы закона следует, что в случае несогласия участника с условиями договора аренды выдел возможен и в период действия договора аренды, о чем свидетельствует необходимость в таком случае заключить дополнительное соглашение к договору аренды.

В этом случае такой участник долевой собственности обладает правом выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться им по собственному усмотрению, при этом договор аренды в отношении земельного участка, выделенного в счет земельных долей, прекращается на основании прямого указания, содержащегося в пункте 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ.

Как установлено судом, предметом общего собрания участников общей долевой собственности от 11.12.2019 являлось, в том числе изменение условий договора аренды от 10.02.2015, которое повлекло принятие дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном порядке.

Учитывая, что ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 выразили свое несогласие с изменениями условий договора, у них возникло право на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей из состава вышеуказанного земельного участка. При этом в силу прямого указания, содержащегося в пункте 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, в отношении выделенного земельного участка прекращаются договор аренды и обременения, установленные в отношении исходного земельного участка.

Поскольку участники общей долевой собственности с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, образованный участниками общей долевой собственности путем выдела в счет принадлежащих им земельных долей, представили в регистрирующий орган в числе прочих документов, необходимых для регистрации их прав, протокол общего собрания участников долевой собственности от 11.12.2019, согласно которому указанные лица выразили несогласие с условиями заключенного с СПК «Дружба» договора от 10.02.2015 аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка, у управления с учетом полномочий, предоставленных ему законодательством, регламентирующим порядок государственной регистрации прав на недвижимость, не было оснований при регистрации в 2020 году права собственности граждан на образованный участок сохранять в отношении этого участка обременение в виде аренды исходного участка по договору от 10.02.2015.

Данные выводы согласуются с позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019, в  определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.02.2014 N 18-КГ13-170, в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301 по делу N А65-21616/2014, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31.10.2019 N 310-ЭС19-19122 по делу N А36-15595/2017, от 18.11.2019 N 310 ЭС19-20804 по делу N А35-5259/2018, от 19.06.2020 N 310-КГ17-23737 по делу N А35-7594/2016.

В этой связи довод заявителя о том, что поскольку изначально при заключении договора аренды от 10.02.2015 дольщики выразили свое согласие на заключение договора аренды с СПК «Дружба», то в дальнейшем они не вправе ссылаться на нормы пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ, суд признает ошибочным.

Кроме того, суд признает обоснованным довод управления о наличии спора о зарегистрированных правах в рассматриваемом случае.

Заявитель обратился в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ, полагая, что при государственной регистрации прав на выделенный земельный участок управление обязано было зарегистрировать обременение в виде аренды в пользу СПК «Дружба».

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 26 указанного Закона приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд. 

 В пунктах 52, 53 и 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" изложено следующее. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Материалы дела свидетельствуют о том, что часть собственников земельных долей выразили несогласие с условиями договора аренды находящегося в долевой собственности исходного земельного участка, поэтому довод заявителя о сохранении обременения в виде аренды в пользу заявителя и допущенном управлением незаконном бездействии, выразившемся в невнесении соответствующих записей в реестр, не соответствует вышеприведенным правовым нормам.

Сведения об оспаривании решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, оформленного протоколом от 11.12.2019, материалы дела не содержат.

При наличии зарегистрированного в отношении спорного земельного участка арендного обременения в пользу главы КФХ ФИО2 управление не может быть понуждено к регистрации арендного обременения в пользу СПК «Дружба». Между СПК «Дружба» и главой КФХ ФИО2 имеет место спор о праве, который подлежит разрешению в порядке искового производства с применением соответствующего способа защиты. При не оспоренном в установленном порядке и не признанным недействительным договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 73:08:043501:302 от 20.04.2020 аренда того же участка в пользу СПК «Дружба»  зарегистрирована быть не может.

Из положений статьи 4 АПК РФ во взаимосвязи с положениями статьи 12 ГК РФ следует, что избрание неверного способа защиты гражданских прав является самостоятельным основанием для отказа судом в иске. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2015 по делу N А32-2288/2015, от 15.09.2016 N 308-КГ16-11064 по делу N А32-1555/2015.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства в совокупности, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его  принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Самара) с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ульяновской области.

 

Судья                                                                                                   О.В. Коннова