﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9736/2019-ГК

г. Пермь

18 февраля 2020 года

Дело № А50-7599/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 февраля 2020 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Крымджановой Д.И.,

судей Поляковой М.А., Скромовой Ю.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца - заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Город Пермь»: Корякина В.Г., предъявлено удостоверение;

от ответчиков -  Департамента земельных отношений администрации города Перми: Каюпова  Е.М., предъявлено удостоверение, доверенность  от 09.01.2020; общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй»: Порохина А.А., предъявлен паспорт, доверенность от 14.03.2019;

от третьих лиц - Администрации города Перми: Каюпова Е.М., предъявлено удостоверение, доверенность от 31.12.2019; Валиулина Р.Р.: Лазаревский Е.Л., предъявлен паспорт, доверенность от 21.02.2018; Ушакова Д.В.: Лазаревский Е.Л., предъявлен  паспорт, доверенность от 20.02.2018; Лазаревского Е.Л., лично Лазаревский Е.Л., предъявлен паспорт; Департамента дорог и благоустройства Администрации города Перми: Ходырева Н.В., предъявлен  паспорт, доверенность от 20.11.2019; АО «Амбер-СтройСервис»: Новикова А.А., предъявлен паспорт, доверенность от 09.12.2019; Смольниковой Е.С., лично Смольникова Е.С., предъявлен паспорт; Лештаевой Е.А., лично Лештаева Е.А., предъявлен паспорт;	

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы: ответчиков - общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй», Департамента земельных отношений администрации города Перми, 

третьих лиц - Валиулина Романа Равилевича, Лазаревского Евгения Львовича, Ушакова Дениса Валентинович, закрытого акционерного общества «Амбер-СтройСервис» (в настоящее время акционерное общество «Амбер-СтройСервис»), Управления внешнего благоустройства администрации города Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края от 25 ноября 2019 года 

по делу № А50-7599/2019

по иску заместителя прокурора Пермского края в интересах муниципального образования «Город Пермь»

к Департаменту земельных отношений администрации города Перми, обществу с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» (ОГРН 1025900534330, ИНН 5902138817),

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Перми, Валиулин Роман Равилевич, Лазаревский Евгений Львович, Ушаков Денис Валентинович, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Лештаева Елена Альбердовна, Смольникова Екатерина Сергеевна, Безденежных Тимофей Геннадьевич, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер-СтройСервис» (в настоящее время акционерное общество «Амбер-СтройСервис») (ОГРН 1025900534406, ИНН 5902126804), Управление внешнего благоустройства администрации города Перми, Гарбузова Ольга Валерьевна, Горнев Василий Владимирович, Печерский Сергей Михайлович, Зыков Иван Александрович, Дымский Виталий Александрович, Струкова Елена Николаевна, Католик Людмила Аббасовна, Новиков Игорь Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «ОргСтрой-Финанс» (ОГРН 1085902001460, ИНН 5902844139), Щербаков Сергей Анатольевич, Максимович Максим Михайлович, Пискунов Андрей Николаевич, Пискунова Анастасия Андреевна, Шумилов Дмитрий Александрович, Васильев Василий Арнольдович, Микаелян Микаел Гарникович, Дическул Надежда Глебовна, Костюк Александр Сергеевич, Гусева Оксана Юрьевна, Королева Элина Сергеевна, Гусев Денис Сергеевич, Гусев Михаил Сергеевич, Муравьева Ирина Валентиновна, Шабуров Александр Евгеньевич, Марков Юрий Алифонович, Лискер Наталья Владимировна, Новиков Николай Николаевич, Тимофеев Дмитрий Романович, Чумаков Дмитрий Александрович, Ярославцева Ирина Анатольевна, Афанасьева Ксения Юрьевна, Акишев Владислав Владимирович, Долгих Денис Николаевич, Печерских Мария Сергеевна, Амелин Дмитрий Александрович, Зайцев Сергей Анатольевич, Ушакова Юлия Дмитриевна, Суслов Константин Сергеевич, Суслова Ксения Николаевна, Камалов Ильдар Гаязович, Камалова Ольга Валерьевна, Клешнина Ольга Юрьевна, Можаев Владимир Владимирович, Попов Ефим Александрович, Владыкина Марина Михайловна, Надымов Владимир Андреевич, Дыбаль Сергей Николаевич, Сарапулов Юрий Анатольевич, Шерстнев Дмитрий Михайлович, Овтина Яна Константиновна, Никифорова Ирина Ивановна, Третьяков Антон Михайлович, Третьякова Анастасия Николаевна, Егоров Андрей Анатольевич, Юферов Максим Михайлович, Беляев Владимир Олегович, Беляева Александра Сергеевна, Близнюк Елена Александровна, Гольцева Татьяна Геннадьевна, Рогозин Сергей Юрьевич, Богатова Наталья Павловна, Березенцева Людмила Александровна, Березенцева Алена Игоревна, Васин Олег Владимирович, Васина Ирина Юрьевна, Черкасова Вера Георгиевна, Ежова Светлана Васильевна, закрытое акционерное общество Инвестиционная компания «Финансовый дом», (ОГРН 1025900511009, ИНН 5902111438), Сумбайкин Вадим Валентинович, Сумбайкина Елена Юрьевна, Сумбайкина Диана Вадимовна, Гребенникова Светлана Васильевна, Мозжегорова Жанна Эдуардовна, Татаринов Илья Анатольевич, Гнатченко Ирина Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройЛогистика» (ОГРН 1175958038640, ИНН 5904355013), Хохлова Вероника Викторовна, Сайзафарова Ирина Борисовна, Механошина Наталья Егоровна, Дмитрюков Павел Александрович, Давлетьярова Зольфия Григорьевна, Бардин Николай Владимирович, Кунавина Яна Станиславовна, Гуляева Наталья Сергеевна, Миловидов Сергей Владимирович, Киприн Алексей Евгеньевич, Надымова Наталья Владимировна, Сатюков Владимир Александрович, Киселев Сергей Васильевич, Гладких Наталья Михайловна, Аксендлер Леонид Семенович, Яшунин Владимир Александрович, Сарапульцева Ольга Валерьевна, Зыков Иван Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Строй-Контраст» (ОГРН 1075902006003, ИНН 5902838174),

о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Пермского края (далее – истец, прокурор) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений администрации города Перми, обществу с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» о признании недействительным  (ничтожным) договора купли-продажи № 0078-17 от 06.02.2017 земельного участка площадью 8 435 кв.м, с кадастровым номером 59:01:5010092:57, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, квартал № 92,  заключенного между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и обществом с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй», применении последствий недействительности данной сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Перми, Валиулин Роман Равилевич, Лазаревский Евгений Львович, Ушаков Денис Валентинович, Департамент градостроительства и архитектуры администрации города Перми, Лештаева Елена Альбердовна, Смольникова Екатерина Сергеевна, Безденежных Тимофей Геннадьевич, Департамент имущественных отношений администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер-СтройСервис» (в настоящее время акционерное общество «Амбер-СтройСервис»), Управление внешнего благоустройства администрации города Перми, Гарбузова Ольга Валерьевна, Горнев Василий Владимирович, Печерский Сергей Михайлович, Зыков Иван Александрович, Дымский Виталий Александрович, Струкова Елена Николаевна, Католик Людмила Аббасовна, Новиков Игорь Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «ОргСтрой-Финанс», Щербаков Сергей Анатольевич, Максимович Максим Михайлович, Пискунов Андрей Николаевич, Пискунова Анастасия Андреевна, Шумилов Дмитрий Александрович, Васильев Василий Арнольдович, Микаелян Микаел Гарникович, Дическул Надежда Глебовна, Костюк Александр Сергеевич, Гусева Оксана Юрьевна, Королева Элина Сергеевна, Гусев Денис Сергеевич, Гусев Михаил Сергеевич, Муравьева Ирина Валентиновна, Шабуров Александр Евгеньевич, Марков Юрий Алифонович, Лискер Наталья Владимировна, Новиков Николай Николаевич, Тимофеев Дмитрий Романович, Чумаков Дмитрий Александрович, Ярославцева Ирина Анатольевна, Афанасьева Ксения Юрьевна, Акишев Владислав Владимирович, Долгих Денис Николаевич, Печерских Мария Сергеевна, Амелин Дмитрий Александрович, Зайцев Сергей Анатольевич, Ушакова Юлия Дмитриевна, Суслов Константин Сергеевич, Суслова Ксения Николаевна, Камалов Ильдар Гаязович, Камалова Ольга Валерьевна, Клешнина Ольга Юрьевна, Можаев Владимир Владимирович, Попов Ефим Александрович, Владыкина Марина Михайловна, Надымов Владимир Андреевич, Дыбаль Сергей Николаевич, Сарапулов Юрий Анатольевич, Шерстнев Дмитрий Михайлович, Овтина Яна Константиновна, Никифорова Ирина Ивановна, Третьяков Антон Михайлович, Третьякова Анастасия Николаевна, Егоров Андрей Анатольевич, Юферов Максим Михайлович, Беляев Владимир Олегович, Беляева Александра Сергеевна, Близнюк Елена Александровна, Гольцева Татьяна Геннадьевна, Рогозин Сергей Юрьевич, Богатова Наталья Павловна, Березенцева Людмила Александровна, Березенцева Алена Игоревна, Васин Олег Владимирович, Васина Ирина Юрьевна, Черкасова Вера Георгиевна, Ежова Светлана Васильевна, закрытое акционерное общество Инвестиционная компания «Финансовый дом», Сумбайкин Вадим Валентинович, Сумбайкина Елена Юрьевна, Сумбайкина Диана Вадимовна, Гребенникова Светлана Васильевна, Мозжегорова Жанна Эдуардовна, Татаринов Илья Анатольевич, Гнатченко Ирина Анатольевна, общество с ограниченной ответственностью «АльфаСтройЛогистика», Хохлова Вероника Викторовна, Сайзафарова Ирина Борисовна, Механошина Наталья Егоровна, Дмитрюков Павел Александрович, Давлетьярова Зольфия Григорьевна, Бардин Николай Владимирович, Кунавина Яна Станиславовна, Гуляева Наталья Сергеевна, Миловидов Сергей Владимирович, Киприн Алексей Евгеньевич, Надымова Наталья Владимировна, Сатюков Владимир Александрович, Киселев Сергей Васильевич, Гладких Наталья Михайловна, Аксендлер Леонид Семенович, Яшунин Владимир Александрович, Сарапульцева Ольга Валерьевна, Зыков Иван Александрович, общество с ограниченной ответственностью «Строй-Контраст».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 25 ноября 2019 года (резолютивная часть решения объявлена 18.11.2019) исковые требования удовлетворены, договор признан недействительным, указано на погашение в ЕГРН записи о праве собственности ООО «Амбер-Строй» на земельный участок.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик ООО «Амбер-Строй» обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать.

В обоснование апелляционной жалобы ООО «Амбер-Строй» приводит доводы о том, что из содержания проекта межевания следует, что спорный земельный участок не предназначен для использования неопределенного круга лиц (только для обеспечения жизнедеятельности собственников жилых домов позиции 1-37); отнесение этого участка к территории общего пользования не отвечает цели обеспечения свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, поскольку такие объекты на территории квартала № 92 отсутствуют.

Указывает, что уполномоченным органом в установленном порядке в проекте планировки определена территория, подлежащая жилой застройке (квартал 92) и выделены территории общего пользования, предназначенные для пользования неограниченным кругом лиц. Заявитель жалобы считает выводы о том, что документацией по планировке территории не установлены территории общего пользования, противоречащими материалам дела; отмечает, что ссылка на указанные документы при рассмотрении аналогичного дела была признана обоснованной судом апелляционной инстанции по делу № А50-7243/2019. 

Отмечает, что посредством спорного земельного участка осуществляется доступ исключительно к смежным земельным участкам, которые находятся в частной собственности физических и юридических лиц; использование спорного участка, не обладающего признаками автомобильной дороги общего пользования, собственниками для прохода (проезда) к своим объектам недвижимости не может нарушать права муниципального образования и (или) неопределенного круга лиц. Кроме того, ссылается на заключение ООО «Урал Эксперт Гарант», в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:1, квартал № 92, снят с учета по причине раздела данного земельного участка, …согласно проекту межевания территории в границах квартала № 92 отсутствуют земельные участки, предназначенные для общего пользования неограниченного круга лиц, в связи с чем, по мнению ответчика, отсутствуют основания полагать, что сделка совершена с нарушением п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Представитель ООО «Амбер-Строй» доводы своей жалобы в судебном заседании поддержал в полном объёме, просил апелляционную жалобу удовлетворить, решение  - отменить.

Департамент земельных отношений администрации города Перми, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в порядке апелляционного производства; в своей жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе Департамент ссылается на то, что при планировке территории спорный земельный участок не предусматривался в качестве территории общего пользования, у ООО «Амбер-Строй» в силу п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имелось исключительное право на приобретение данного участка в собственность, в связи с чем оспариваемая прокурором сделка – договор купли-продажи от 06.02.2017 закону не противоречит. Указывает, что в проекте планировки территории квартала № 92 в микрорайоне Ново-Бродовский, утв. Постановлением администрации г. Перми от 01.01.10 № 617, а затем от 22.12.2017 № 1178, границы территорий общего пользования (красные линии) внутри квартала не обозначены, применение п. 12 ст. 85 ЗК РФ к данной территории является необоснованным. Заявитель также считает, что заключение ООО «Центральное землеустроительное бюро» подтверждает доводы по определению целевого назначения и фактического использования спорного земельного участка. Представитель Департамента в судебном заседании доводы своей жалобы поддерживает в полном объёме, просит апелляционную жалобу удовлетворить.

Валиулин Р.Р., Лазаревский Е.Л., Ушаков Д.В. (третьи лица), также не согласившись с принятым судебным актом, обратились в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просят решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В качестве доводов апелляционной жалобы указано на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение норм права, вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57 относится к территории общего пользования, противоречит материалам дела. Указывает на то, что из документов по планировке территории следует, что  земельный участок полностью находится в границах красных линий, что исключает его отнесение к территории общего пользования. По мнению третьих лиц, судом не дана оценка решению Свердловского районного суда от 20.03.2018 по делу № 2-853/2018 и апелляционному определению Пермского краевого суда от 06.06.2018 по делу № 33-6162; предметом данного разбирательства была передача в муниципальную собственность инженерных коммуникаций, расположенных на спорных земельных участках, в удовлетворении требований указанными судебными актами было отказано; при этом ООО «Амбер-Строй» ранее предлагало передать внутриквартальные проезды, расположенные на спорном земельном участке, в муниципальную собственность, однако Департамент указал, что прием имущества в муниципальную собственность невозможен. Представитель третьих лиц, третье лицо Лазаревский Е. Л. в судебном заседании доводы своей жалобы поддержал в полном объёме, просит апелляционную жалобу удовлетворить, решение - отменить. 

Управление внешнего благоустройства администрации города Перми, не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловало его в порядке апелляционного производства; в жалобе просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать. 

В обоснование апелляционной жалобы Управление внешнего благоустройства администрации города Перми приводит доводы о том, что спорный земельный участок не относится к территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц; заключение ООО «Центральное землеустроительное бюро» подтверждает доводы по определению целевого назначения и фактического использования спорного земельного участка. Судом первой инстанции не принято во внимание, что муниципальное образование «город Пермь» не имеет охраняемый законом интерес в признании договора купли-продажи земельного участка от 06.02.2017 № 0078-17 недействительным, прокурором не представлено доказательств нарушения оспариваемым договором прав и законных интересов муниципального образования «город Пермь». По мнению третьего лица, спорный земельный участок не является участком под объектами инженерной инфраструктуры, не является автомобильной дорогой общего пользования, следовательно, у ООО «Амбер-Строй» имеется право на  приобретение указанного земельного участка в порядке п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ. Представитель Управления на доводах жалобы настаивал, требования жалобы поддержал. 

АО «Амбер-СтройСервис», не согласившись с принятым судебным актом, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В апелляционной жалобе приведены доводы о том, что в соответствии с классификацией СНиП 2.07.01-89* на спорном земельном участке расположены проезды, которые являются подъездами транспортных средств к жилым зданиям, внутри районов, микрорайонов, кварталов, в данном случае подъезды выполняют единственную функцию – подъезд к жилым зданиям жилого комплекса, а учитывая, что сооруженные с целевым предназначением объекты должны использоваться по своему назначению, исключается возможность использования подъездов неограниченным кругом лиц, при этом подъезды выполнены застройщиком в соответствии с нормами проектирования.  Заявитель полагает, что статьи ЗК РФ о комплексной застройке не предусматривают выделение участков общего пользования. Присутствующий в судебном заседании представитель третьего лица поддержал доводы жалобы, просил решение суда отменить.

Прокуратурой Пермского края представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, решение суда считает законным и обоснованным, то, обстоятельство, что спорный земельный участок не расположен в границах красных линий, не свидетельствует о том, что он не относится к территории общего пользования; спорный земельный участок относится к землям общего пользования с учетом его целевого назначения, указанного в проекте межевания: для обеспечения внутриквартального проезда и тротуаров для жилых домов; считает, что п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ не предполагает безусловного права выкупа арендатором всех без исключения земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка. В рассматриваемом споре прокуратурой направлено исковое заявление в интересах муниципального образования «город Пермь», а не Администрации. Участвующий в судебном заседании представитель Прокуратуры просил решение оставить без изменения, в удовлетворении жалобы - отказать.   

Лештаевой Е.А. направлен отзыв на апелляционные жалобы, по мотивам, изложенным в нем, третье лицо считает, что оснований для признания сделки недействительной не имелось. В судебном заседании просила решение суда отменить, в удовлетворении требований истца отказать.

 Лазаревским Е.Л. представлены письменные пояснения, приобщенные к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ, в которых он указывает на то, что фактическое нахождение на земельном участке сооружений, неразрывно связанных с земельным участком подтверждается, в том числе документами технического учета, заключением ООО «Центральное землеустроительное бюро» и заключением кадастрового инженера, а также вступившими в законную силу судебными актами: решением Свердловского районного суда от 20.03.2018 по делу № 2-853/2018 и апелляционным определением Пермского краевого суда от 06.06.2018 по делу № 33-6162. Считает, что данное обстоятельство не было учтено судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю представлен отзыв, согласно которому в отношении спорного объекта недвижимого имущества имеются актуальные правопритязания; 24.07.2019 государственная регистрация прав была приостановлена в связи с наличием запрета на осуществление регистрационный действий. Просило жалобы рассмотреть в отсутствие представителя Управления Россреестра. 

Судом рассмотрены заявления Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Управления Россреестра о рассмотрении дела в отсутствие представителя и в порядке статьи 159 АПК РФ удовлетворены.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы на апелляционную жалобу не представили. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, что в силу ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как усматривается  из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в извещении о проведении торгов в форме аукциона предусмотрено, что после выполнения работ по обустройству территории посредствам строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) победитель аукциона обязан безвозмездно передать данные объекты в муниципальную собственность (л.д.96 т.5). 

На основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и ООО «Амбер-строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007 (л.д.16-17 т.1).

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 091-07С от 14.08.2007, в аренду ООО «Амбер-строй» передан земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94 кв.м, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами. Срок аренды - с 20.06.2007 по 19.06.2017 (пункты 1.1, 1.2, 4.1 договора). 

Вышеуказанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 20.06.2017 (л.д.18 т.1).

По условиям договора на арендатора возложена обязанность в течение 6 месяцев с момента заключения договора, подготовить проект планировки территории и проект межевания территории (пункт 3.2.6 договора); выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора, после выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно данные объекты в муниципальную собственность (пункт 3.2.7 договора); осуществить жилищное строительство в течение 10 лет (пункт 3.2.9 договора).

Проект планировки территории квартала N 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден Постановлением Администрации города Перми N 617 от 01.10.2010 (л.д.21 т.1).

Проект межевания территории квартала N 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден Постановлением Администрации города Перми N 521 от 26.06.2013 (л.д.27 -29 т.1).

В связи с постановкой на кадастровый учет 49 земельных участков 07.08.2014 между ДЗО и обществом подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N 091-07С, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки (л.д.20 т.1).

06.02.2017 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и ООО «Амбер-строй» заключен договор купли-продажи № 0078-17 земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:57, площадью 8 435 кв.м, образованного за счет земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродский, квартал № 92,  предназначенного для строительства внутриквартальных проездов и тротуаров, инженерных сетей. 20.02.2017 за ООО «Амбер-строй» зарегистрировано право собственности на вышеуказанный земельный участок, регистрационная запись № 59:01:5010092:57-59/021/2017-1.

Ссылаясь на то, что отчуждение земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:57 в частную собственность ООО «Амбер-строй» нарушает публичные права и интересы муниципального образования «город Пермь», делает невыполнимыми условия комплексного освоения земельного участка, Прокуратура Пермского края обратилась в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания договора купли-продажи  земельного участка № 0078-17 от 06.02.2017 недействительным (ничтожным).

Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, рассмотрев доводы апелляционных жалоб и возражений на нее, заслушав лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, проверив правильность применения судом норм материального права, соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пункт 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

По правилам пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Исходя из положений пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории. Основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются, в том числе, красные линии. На чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи. 

С учетом изложенного, отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Приведенной императивной правовой нормой предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, в том числе занятых проездами.

Приобретение права собственности или права аренды на соответствующие земельные участки не снимает с их правообладателя обязанности выполнения ряда условий по комплексному освоению земельного участка, прежде всего это касается исполнения требования пункта 6 статьи 30.2 ЗК РФ, согласно которому собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, а именно соблюсти максимальные сроки осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков, определенные в извещении о проведении аукциона.

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:57 (л.д.35, оборот, т.1)  имеет вид разрешенного использования - для общего пользования (уличная сеть). Спорный земельный участок относится к землям общего пользования исходя из его целевого назначения, указанного в проекте межевания: для обеспечения внутриквартального проезда и тротуаров для жилых домов. 

Тот факт, что спорный земельный участок используется фактически для проездов и проходов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. 

Положениями п. 12 ст. 85 ЗК РФ предусмотрен запрет передачи в частную собственность земель общего пользования.

Как правильно указал суд первой инстанции, названный запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Кроме того, из п.3.2.7 договора аренды от 14.08.2007 следует, что ООО «Амбер-строй» обязано выполнить работы но обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды), с последующей их передачей в муниципальную собственность.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и положений статьи 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым.

Следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.

Одним из способов защиты гражданских прав в соответствии со ст.12 ГК РФ является неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Принятые администрацией города Перми документы по утверждению документации по планировке территории квартала № 92 не соответствуют градостроительному законодательству в части установления территории общего пользования и обоснованно не приняты судом во внимание.

С учетом изложенного, доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что поскольку проектом планировки территории квартала № 92 в микрорайоне Ново-Бродовский границы территории общего пользования не обозначены, к данной территории и. 12 ст.85 ЗК РФ не применяется, подлежат отклонению как не влекущие отмены судебного акта с учетом конкретных обстоятельств данного дела.

Довод апелляционных жалоб о том, что в связи с предоставлением обществу по договору аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, оно приобрело исключительное право приобрести весь арендованный земельный участок в собственность, основан на неверном толковании п.5 ст.30.2 ЗК РФ.

Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства.

Применительно к участкам, предназначенным для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, о наличии которых на спорном земельном участке свидетельствуют материалы дела (в том числе пояснений третьих лиц о наличии проездов и тротуаров), исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил. 

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ, в частности, следует, что арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.

Соответственно, в ходе комплексного освоения предоставленный участок должен быть разделен на участки под объектами капитального строительства, предназначенные для их использования, и участки общего пользования.

Учитывая изложенное, п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ не предполагает безусловного права выкупа арендатором всех без исключения земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчиков и третьих лиц о том, что спорный земельный участок используется для доступа только к жилым домам и является общим имуществом, предназначенным для использования всеми собственниками жилых домов, расположенных в границах жилого комплекса «Янтарный».

Заключенные ООО «Амбер-Строй» договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с которыми инвесторы вместе с правом собственности на объект инвестирования приобретают долю в праве общей долевой собственности на общее имущество всех домовладельцев, в том числе на спорный земельный участок, являются в этой части в силу ст.168 ГК РФ ничтожными как противоречащие законодательству.

Данный вывод подтверждается вступившими в законную силу решениями Свердловского районного суда г. Перми по делам № 2-359/2015 № 2-192/2016, № 2-213/2017, № 2-23/2018, № 2-91/2018; № 2-903/2018, Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-19063/18.

Выводы судов в указанных решениях сводятся к тому, что земельные участки, находящиеся за пределами земельных участков, занятых домами, не являются общедолевым имуществом.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчиков о том, что оспариваемый договор заключен на основании решения Арбитражного суда Пермского края от 13.08.2015 по делу № А50- 8407/2015. Судом по данному делу установлено, что Департамент земельных отношений администрации г. Перми незаконно отказал ООО «Амбер-Строй» в предоставлении в собственность 14 земельных участков, расположенных под объектами жилищного строительства. По 9 земельным участкам, относящимся к землям общего пользования, в том числе по спорному земельному участку, арбитражный суд по делу № А50-8407/2015 решения не принимал.

Доводы, изложенные в апелляционных жалобах Департамента земельных отношений администрации г. Перми и Департамента дорог и благоустройства администрации г. Перми, о том, что у прокурора в данном случае отсутствует право на предъявление иска в интересах муниципального образования «Город Пермь», подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, зашиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за исполнением законов федеральными органами исполнительной власти. Следственным комитетом Российской Федерации, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, органами управления и руководителями коммерческих н некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу ч.3 ст.35 Закона № 2202-1 прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует зашита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

На основании ч. 1 ст. 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном каптале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Таким образом, действующим законодательством прокурору предоставлено право на самостоятельное обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, если он полагает, что оспариваемая сделка незаконна и ею нарушены права и законные интересы граждан, общества или государства.

При этом прокурор не связан позицией участников оспариваемой сделки относительно ее законности.

Как указала Прокуратура Пермского края в отзыве на жалобы, в рассматриваемом споре исковое заявление подано в интересах муниципального образования «Город Пермь», а не Администрации.

В связи с чем, отсутствие заинтересованности администрации г. Перми в признании оспариваемой сделки недействительной не лишает прокурора права на обращение с иском в арбитражный суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, проанализировав вышеизложенные нормы права, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка № 0078-17 от 06.02.2017, заключенный в нарушение требований действующего законодательства, является недействительным (ничтожным) на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ. 

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения иного судебного акта по существу, влияли на обоснованность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Доводы апелляционных жалоб о необоснованном неназначении судом экспертизы отклонены, поскольку исходя из обстоятельств дела, её назначение в рамках настоящего спора не требуется.

Несогласие заявителей жалоб с оценкой судом представленных доказательств и сформулированными на ее основе выводами по фактическим обстоятельствам дела не может являться основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. 

Нарушений норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции, не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

По правилам статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25 ноября 2019 года по делу № А50-7599/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

Д. И. Крымджанова

 

Судьи 

 

М. А. Полякова

Ю. В. Скромова

 

C15545842501:0:1221@