ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-43219/2016

город Ростов-на-Дону

03 декабря 2018 года

15АП-17580/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,

судей Гуденица Т.Г., Филимоновой С.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочина решение Арбитражного суда Краснодарского краяот 12.09.2018 по делу № А32-43219/2016,принятое в составе судьи Назыкова А.Л.по заявлению администрации города Сочик Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краюпри участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «ЛИТ Трейдинг», общества с ограниченной ответственностью «Сочистрой-АРД», общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Строй»; департамента имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочиоб оспаривании отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельных участков, об обязании

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление) о признании незаконным отказа в погашении регистрационной записи об аренде земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302007:1006 и 23:49:0302007:1018, а также об обязании погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационные записи от 25.05.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-9638/3 и от 25.05.2016 № 23-23/050-23/019/805/2016-9637/2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: ООО «ЛИТ Трейдинг», ООО «Сочистрой-АРД», ООО «Инвест-Строй», департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что регистрация сделок по переходу права аренды ЗАО «Санаторий «Москва» по договору аренды от 12.03.2007 №4900004118 явилась для Управления Росреестра объективным препятствием в погашении права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании указанного договора, поскольку в противном случае были бы аннулированы права нового правообладателя земельного участка, в отношении которого судебный акт не принят.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), и просила его отменить, ссылаясь на то, поскольку недействительность (ничтожность) основного договора влечет за собой ничтожность и договора перемены лиц в основном обязательстве, выводы суда о невозможности произвести регистрацию ввиду возникновения нового арендатора по спорному договору аренды несостоятельны. Производя переуступку права аренды по ничтожному (недействительному) договору аренды земельного участка, у нового арендатора не возникает никаких прав и обязанностей по данному договор, в связи с чем отказ управления незаконен.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, явку своих представителей не обеспечили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями части 3 статьи 156 АПК РФ, не установил процессуальных препятствий к рассмотрению апелляционной жалобы в их отсутствие. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между администрацией г.Сочи и ЗАО «Санаторий «Москва» согласно постановлению Главы города Сочи от 01.02.2007 № 114 заключен договор аренды от 12.03.2007 № 4900004118 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302007:46 общей площадью 20779 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул.Депутатская, д. 10, для санаторно-курортной деятельности (т.1 л.д. 12-17).        

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2012 по делу №А32-31099/2011 по иску администрации города Сочи к ЗАО «Санаторий «Москва» о признании обременения отсутствующим и взыскании неосновательного обогащения признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка по договору от 12.03.2007 № 4900004118, подписанному администрацией города Сочи и ЗАО «Санаторий «Москва» (ликвидировано 20.05.2014). В мотивировочной части данного решения суд сделал вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды от 12.03.2007 № 4900004118.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в управление с заявлениями от 17.08.2016 о регистрации прекращения арендного обременения в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № 23:49:0302007:1018 и № 23:49:0302007:1006.

Вместе с тем, 20.01.2012 ЗАО «Санаторий «Москва» передало по договору о передаче прав и обязанностей арендатора земельного участка ООО «Инвест-Строй» право аренды по договору аренды от 12.03.2007 №4900004118 (данная сделка зарегистрирована в ЕГРП 24.01.2012), в дальнейшем, между ООО «Инвест-Строй» и ООО «Лит Трэйдинг» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.05.2016, по которому переданы права и обязанности по договору аренды от 12.03.2007 № 4900004118 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:03 02 007:1018, 23:49:03 02 007:1006 (сделка зарегистрирована в ЕГРП 25.05.2016). В отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0302007:1006 и 23:49:0302007:1018 была произведена регистрация 25.05.2016 аренды в пользу ООО «Лит Трэйдинг».

Установив, что на момент обращения администрации право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами № 23:49:0302007:1018 и № 23:49:0302007:1006 было зарегистрировано в пользу ООО «Лит Трэйдинг», управление отказало в осуществлении регистрационных действий.

Не согласившись с решениями управления, администрация обжаловала их в судебном порядке. 

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.

Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

В силу части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации), действовавшего в спорный период, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основания для государственной регистрации прав на недвижимое имущество закреплены в статье 17 Закона о государственной регистрации.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган по требованиям, установленным статьей 13 Закона о государственной регистрации осуществляет правовую экспертизу документов, для государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно письму Росреестра по вопросу пределов правовой экспертизы документов от 28.08.2013 № 14-исх/07892-ГЕ/13 «О проведении территориальными органами Росреестра правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов»  государственному регистратору необходимо установить факт наличия юридически значимого действия, проведения определенной, предусмотренной законом процедуры предоставления объекта недвижимости определенному лицу, но при этом не следует проверять соблюдение порядка, в том числе сроков, проведения такой процедуры.

Основанием для отказа в государственной регистрации прав согласно статье 20 указанного закона является наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Исходя из понятия государственной регистрации, регистрирующий орган уполномочен принимать решения только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие, возникновение, прекращение, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество. 

Уполномоченный орган лишен возможности совершать действия, направленные на оценку фактических обстоятельств дела, действия, в результате которых может возникнуть и спор о праве. 

Оценивая специфику действий регистратора в рамках правовой экспертизы, суд полагает недопустимым исследование вопроса о правовой судьбе вещи, правах третьих лиц. 

Учитывая изложенное, суд считает, что государственная регистрация может быть произведена, только в том случае, когда регистратором не установлено противоречий между заявленными правами на земельный участок и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. Если в ходе правовой экспертизы документов будут выявлены противоречия между сведениями уже содержащимися в реестре и правами, за регистрацией которых обращается правообладатель, то в государственной регистрации права должно быть отказано. 

Отказывая в государственной регистрации администрации регистрирующий орган исходил из того, что в ЕГРП имелись записи об  обремени спорных участков договорами аренды и при этом приложенное к заявлениям в качестве документа-основания решение суда от 27.02.2012 по делу № А32-31099/2011 не содержало сведений относительно третьих лиц.

Также судом первой инстанции установлено, что по договору от 26.12.2016 ООО «Лит Трэйдинг» передало права и обязанности арендатора указанных земельных участков ООО «Сочистрой-АРД». Данная сделка зарегистрирована 28.12.2016.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 29.05.2017 №23/153/008/2017-5727 и от 29.05.2017 №23/153/008/2017-5725 право аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0302007:1018 и 23:49:0302007:1006 зарегистрировано 28.12.2016 в пользу ООО «Сочистрой-АРД».

Поскольку в резолютивной части решения арбитражного суда от 27.07.2012 по делу №А32-31099/2011 сделан вывод об отсутствии обременения земельного участка в виде аренды по договору от 12.03.2007 № 4900004118 по иску администрации к ЗАО «Санаторий «Магадан», то данное решение не может являться основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о правах на земельный участок лица, которое не было привлечено к участию в деле №А32-31099/2011 и о правах и обязанностях которого судебный акт принят не был.

Довод жалобы о том, что  недействительность (ничтожность) основного договора влечет за собой порочность иных заключаемых на его основе договоров, подлежит отклонению, поскольку управление при осуществлении регистрационных действий не наделено правом оценки фактических обстоятельств при наличии спора о праве.

Иных судебных актов или иных документов, свидетельствующих о необходимости прекращения аренды в отношении третьих лиц при регистрации представлено не было.

При таких обстоятельствах и правовом регулировании оснований для удовлетворения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции трактовке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2018 по делу А32-43219/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийО.Ю. Ефимова

СудьиТ.Г. Гуденица 

С.С. Филимонова