ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-1752/2022

г. Саратов

06 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2024 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей О.И. Антоновой, Т.В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.Д. Ардабацким,

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном путем использования системы веб-конференции дело № А06-1752/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Астрахань" 

к ФИО1

о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, об обязании ответчика освободить занятый земельный участок путем поэлементного демонтажа самовольной постройки по специальному проекту и о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение ответчиком решения суда в размере 15 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечения шести месяцев со дня вступления в законную силу и по день фактического исполнения решения суда

по встречному исковому заявлению ФИО1 

к администрации МО «Городской округ город Астрахань» 

о сохранении в реконструированном виде нежилого здания, двухэтажного объекта, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающего с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>;

о признании за ФИО1 права собственности на реконструированное нежилое здание, двухэтажный объект, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>, 

третьи лица: служба государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области, Управление муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань», Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань», ОАО «Хлебозавод № 6», религиозная организация «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат)», Прокуратура Астраханской области, Управление Росреестра по Астраханской области, общество с ограниченной ответственностью «Академия», ФИО3;

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции:

- от религиозной организации «Астраханской Епархии Русской Православной Церкви (Московский патриархат)» представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 27.12.2023, выданной сроком до 31.12.2024 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Астрахань" обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании двухэтажного объекта в капитальных конструкциях, площадью 50 кв.м, примыкающего с западной стороны к нежилому административному зданию литеру «А1» с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани самовольной постройкой и обязании ответчика освободить занятый земельный участок путем сноса самовольной постройки.

Представитель Администрации муниципального образования "Город Астрахань" в порядке ст.49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части требования об освобождении земельного участка и просил обязать ответчика освободить занятый земельный участок путем поэлементного демонтажа самовольной постройки по специальному проекту, взыскать с ответчика неустойку за неисполнение ответчиком решения суда в размере 15 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная со следующего дня по истечения шести месяцев со дня вступления в законную силу и по день фактического исполнения решения суда. Устно уточнил, что просит обязать ответчика осуществить демонтаж самовольной постройки и освобождение земельного участка в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, требования, указанные в пункте 3 искового заявлении просит заменить на требование о взыскании с ответчика судебной неустойки, указанные в пункте 4 ходатайства.

Судом принято изменение исковых требований.

Определением от 15.05.2023 суд принял встречное исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о сохранении в реконструированном виде нежилого здания, двухэтажного объекта, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающего с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>' и о признании за ФИО1 права собственности на реконструированное нежилое здание, двухэтажный объект, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>'.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 08 ноября 2023 года первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требованиях отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Астрахань» о сносе самовольно-возведенного объекта капитального строительства отменить, встречные исковые требования ИП ФИО1 о признании права собственности на реконструированное нежилое здание удовлетворить.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления определения суда от 20.04.2022 об отложении судебного заседания на 20.05.2022 в адрес Общества с ограниченной ответственностью «Академия» по надлежащему юридическому адресу: 414024, 

<

...>.

Определением от 26.02.2024 Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела А06-1752/2022 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее – АПК РФ) для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Определением суда от 26.03.2024 произведена замена судьи Т.В. Волковой на судью О.И. Антонову и сформирован следующий состав суда: председательствующий – судья И.М. Заграничный, судьи О.И. Антонова, С.А. Жаткина.

Определением от 03.04.2024 судом апелляционной инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Определением суда от 02.05.2024 произведена замена судьи С.А. Жаткиной на судью Т.В. Волкову и сформирован следующий состав суда: председательствующий – судья И.М. Заграничный, судьи О.И. Антонова, Т.В. Волкова.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от религиозной организации «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат)» поступил отзыв, в котором указывается, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречных требований следует отказать.

Руководитель службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области представил отзыв, в котором считает, что требования ФИО1 не имеют законных оснований для удовлетворения.

Представитель Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» представил в материалы дела отзыв, в котором указывает, что приведенные доводы ФИО1 не свидетельствуют о наличии правовых оснований к удовлетворению встречных требований.

Представитель ОАО «ХЛЕБЗАВОД №6» в своем отзыве поддерживает заявленные встречные требования и просит их удовлетворить.

Представитель ООО «Академия» в своем отзыве поддерживает заявленные встречные требования и просит их удовлетворить.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ИП ФИО3 поступил отзыв, в котором просит в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречные исковые требования удовлетворить.

Представитель религиозной организации «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат)» поддержала доводы, указанные в исковом заявлении и отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства путем направления определения, выполненного в форме электронного документа, в соответствии со статьей 186 АПК РФ посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы сторон, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 09 сентября 2021 года проведено обследование земельного участка, расположенного по ул. Ленина, 7 в Кировском районе, по результатом которого установлено, что согласно сведений, предоставленных ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Астраханской области земельный участок площадью 3 161 кв.м по ул. Ленина, 7, в Кировском районе (кадастровый номер 30:12:010324:2) внесен в ЕГРН 26.04.2005г. с видом разрешенного использования - "религиозное использование, пищевая промышленность", находится в собственности у администрации МО "Город Астрахань" и предоставлен в аренду ОАО " Хлебзавод № 6" со сроком действия с 18.05.1998г. по 17.05.2023г. на основании договора аренды № 13355 от 20.01.2000г.

В границах указанного земельного участка ФИО1 (собственник нежилого здания, площадью 311,8 кв.м, литер "А1" (30:12:010324:66) без полученного в установленном порядке разрешения осуществил строительство двухэтажного объекта в капитальных конструкциях, площадью застройки 50 кв.м к литеру "А1".  

В ходе обследования установлено, что проход в нежилое здание литер "А1" возможен через вновь возведенное нежилое здание посредством оборудованного прохода на уровне второго этажа.

На момент обследования проводились отделочные работы. По результатам обследования составлен акт от 09.09.2021. 

Земельный участок с кадастровым номером 30:12:010324:2 ФИО1 для осуществления строительства не предоставлялся, разрешение на строительство не выдавалось.

Объект капитального строительства, возведенный ФИО1, расположен на территории объекта культурного наследия, здание литер "В" по ул. Ленина, 2 являющегося объектом культурного наследия регионального значения "Церковь Знамения, 1899-1903 г.г. арх. ФИО4, подрядчик ФИО5", принятого под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия.

Согласно доводам искового заявления, реконструкция на выявленном объекте культурного наследия без согласованной в установленном порядке проектной и разрешительной документации является нарушением законодательства в области охраны объектов культурного наследия.

Согласно информационному письму управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» от 11.08.2021, в перечне объектов, получивших разрешение на строительство, объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани не значится.

Поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию спорного объекта не выдавалось, решение суда по узаканиванию спорного объекта недвижимости отсутствует, Администрация считает, что нежилое здание, площадью застройки 50 кв.м, примыкающее с западной стороны к нежилому административному зданию литер "А1" с кадастровым номером 30:12:010324:66, расположенное по адресу: 

<

...>, в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает признаками самовольной постройки и подлежит сносу.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

ФИО1, в свою очередь, обратился в суд со встречным иском к Администрации МО «Городской округ город Астрахань» о сохранении в реконструированном виде нежилое здание, двухэтажный объект, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>' и о признании за ФИО1 права собственности на реконструированное нежилое здание, двухэтажный объект, площадью застройки 49,1 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2, расположенном по адресу: 

<

...>'.

В обосновании встречного иска указал, что ФИО1 является собственником нежилого административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>', КН 30:12:010324:66, площадью 311,8 кв.м, с видом разрешенного использования "эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода".

На основании Постановления администрации г. Астрахань от 09.11.1999 № 3560 ОАО "Хлебзавод №6" был предоставлен земельный участок с КН 30:12:010324:2, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1 244,7 кв.м, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода.

В соответствии с договором от 01.03.2002 ОАО "Хлебзавод №6" передало ФИО1 часть территории завода, расположенного по адресу: 

<

...>, для складирования. Получив в пользование земельный участок ФИО1 осуществил строительство объекта, площадью 311,8 кв.м, а впоследствии признал право собственности на нежилое административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>', КН 30:12:010324:66.

На находящемся в пользовании земельном участке ФИО1 в 2009 году для обслуживания административного здания объект был реконструирован для установки электрического щита, газовых котлов и т.д. В результате реконструкции нежилое здание приобрело следующие характеристики: двухэтажное нежилое здание общей площадью 49,1 кв.м, и административное здание общей площадью 304, кв.м.

ФИО1 считает, что часть реконструированного здания не является самостоятельным объектом, на который возможно признание права как на отдельный объект, и возведена к уже существующему зданию, зарегистрированному на праве собственности, первоначальный объект права при этом изменился, увеличилась площадь ранее существующего здания, часть строения имеет общие стены и крышу, проходы, единый вход, также единое подключение к сетям электроэнергии, водопроводу, канализации, тепловым сетям с другой частью строения, расположенной на участке площадью 49,1 кв.м.

В связи с вышеизложенным ФИО1 обратился в суд со встречным иском.

Рассматривая заявленные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой в порядке статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22).

Пункт 31 постановления от 29.04.2010 N 10/22 утратил силу в связи принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление от 12.12.2023 N 44), вместе с тем, в пункте 40 постановления от 12.12.2023 N 44 также указано, что при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (пункт 1 статьи 222 ГК РФ), а пункт 3 статьи 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в пункте 26 постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в редакции, действовавшей до 12.12.2023) указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако, в названном пункте постановления от 29.04.2010 N 10/22 (в редакции, действовавшей до 12.12.2023) также указано, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

В соответствии с пунктом 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать злоупотреблению правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

При этом разъяснение пункта 43 постановления от 12.12.2023 N 44 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения.

В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а, следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

В силу статьи 51 ГрК РФ, статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Согласно части 6 статьи 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

По окончании строительства выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса или сохранения самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц при сохранении самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан в настоящее время и возможность его эксплуатации в будущем с учетом потенциальной возможности посещения объекта многочисленным количеством людей.

Таким образом, легализация самовольной постройки, либо самовольной реконструкции здания в судебном порядке носит исключительный характер и может применяться лишь в том случае, когда единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Как следует из пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

Как следует из материалов дела, Администрация г. Астрахани (арендодатель) и АООТ "Хлебозавод № 6" (арендатор) 20.01.2000 заключили договор о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды № 13355, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 244,70 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода. Срок действия с 18.05.1998 по 17.05.2023. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке. Дополнительным соглашением от 21.02.2005 внесены изменения в наименование арендатора: вместо слов АООТ "Хлебозавод № 6" читать ОАО "Хлебозавод № 6".

В соответствии с договором от 01.03.2002 ОАО "Хлебозавод №6" передало ФИО1 часть территории завода, расположенного по адресу: 

<

...>, для складирования.

Получив в пользование земельный участок ФИО1 осуществил строительство объекта площадью 311,8 кв.м.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 22.08.2005 за индивидуальным предпринимателем ФИО1 признано право собственности на нежилое административное здание, расположенное по адресу: 

<

...>, литер А', площадью 311,8 кв.м.

Право собственности зарегистрировано за индивидуальным предпринимателем ФИО1 в установленном законе порядке 07.12.2007г.

Решением Исполнительного комитета Астраханского областного Совета народных депутатов № 484 от 22.08.1990 зданию «Церковь знамения Богоматери (конец XIX в.), ул.Ленина,7» присвоен статус памятника архитектуры местного значения и принят под государственную охрану в соответствии с законом РСФСР «Об охране и использовании памятников истории и культуры».

Постановлением Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области от 29.12.2017 № 016-П "Об установлении границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в городе Астрахани" установлены границы территории объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Знамения, 1899-1903 г.г. арх. ФИО4, подрядчик ФИО5", расположенного в городе Астрахани по адресу: ул. Ленина, 7 (литер № 1, (В)") по красной линии застройки ул. Ленина в границах земельного участка № 30:12:010324:2.

Постановлением Службы государственной охраны объектов культурного наследия Астраханской области от 30.11.2008 № 09-П "Об установлении границ территорий объектов культурного наследия, расположенных на территории Астраханской области" границы территории объекта культурного наследия федерального значения «Культурный слой Белого города, кон. ХVI-ХIХ в.в.», расположенного в г. Астрахани в границах между красными линиями застройки по ул. Октябрьской (ул. Тредиаковского) и ул. Ленина с четной нумерации домов и красными линями застройки по ул. Эспланадная и ул. Михаила Аладьина с нечетной нумерацией домов, устанавливаются согласно прилагаемой схеме.

Согласно приложению № 277 к указанному постановлению в целях сохранения объектов культурного наследия, расположенных в г. Астрахани, устанавливаются режим научной реставрации для использования их территорий.

Режим научной реставрации предусматривает запрет на возведение объектов капитального строительства в границах территории объекта культурного наследия, изменение, уничтожение предметов охраны объекта культурного наследия, искажение исторически сложившихся габаритов и иных технических характеристик здания-памятника, композиции застройки, характеристик природного ландшафта, композиционно связанного с объектом культурного наследия.

Распоряжением Управления муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань" от 31.07.2020г. № р-10-02-1430 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 3 161 кв.м (КН 30:12:010324:2) по ул. Ленина, 7 в Кировском районе с "для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода" на "религиозное использование, пищевая промышленность".

Дополнительным соглашением от 26.11.2021 к договору о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 20.01.2000 № 13355 внесены следующие изменения в договор аренды от 20.01.2000 № 13355:

1. преамбулы договора, разделы: "Юридические адреса сторон", "подписи сторон" с 15.06.2006 дополнить словами "ФИО1", с 23.09.2019 дополнить словами: "Региональная организация «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат).

Вместо слов "земельный участок площадью 1 244,70 кв.м" читать слова: "земельный участок площадью 3 161 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 30:12:010324:2".

Вместо слов "для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода" читать слова: " региональное использование, пищевая промышленность".

В период нахождения настоящего дела в производстве Арбитражного суда Астраханской области между Управлением муниципального имущества администрации МО "Город Астрахань", с одной стороны (Арендодатель) и ОАО «Хлебозавод» № 6, Региональной организацией «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат), ФИО1, ФИО3, с другой стороны (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 437/2023, согласно которому арендодатель предоставляет арендаторам земельный участок площадью 3 161 кв.м с кадастровым номером 30:12:010324:2 по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования "религиозное использование, пищевая промышленность" на срок с 25.07.2023 по 24.07.2072.

Согласно пункту 1.3. договора размер обязательства арендатора по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора соразмерен долям в праве на здание, сооружение или помещение в них, принадлежащих правообладателям здания, сооружения или помещений в них, и для ОАО «Хлебозавод» № 6 составляет 1 161,33 кв.м; для Региональной организацией «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви (Московский патриархат) составляет 1 580,2 кв.м; для ФИО1 составляет 308,54 кв.м; для ФИО3 составляет 110,93 кв.м.

Согласно информационному письму управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации МО «Город Астрахань» от 11.08.2021, в перечне объектов, получивших разрешение на строительство, объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани не значится. 

Кроме того, согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования "Город Астрахань", утвержденным решением Городской Думы МО "Город Астрахань" от 16.07.2020 № 69, земельный участок (КН 30:12:010324:2) по адресу: 

<

...> расположен в территориальной зоне Ц-Б (зона "Белого Города), на которую накладываются ограничения по условиям приаэродромной территории аэродрома Астрахань (Нариманово) и зоны охраны объектов культурного наследия. Однако, в соответствии с п.1 ч.4 ст. 20 Правил действие градостроительного регламента на рассматриваемый земельный участок не распространяется в связи с расположением земельного участка в границах территории объекта культурного наследия регионального значения "Церковь Знамения, 1899-1903 г.г. арх. ФИО4, подрядчик ФИО5", установленный постановлением Службы государственной    охраны объектов культурного    наследия Астраханской области от 29.12.2017 № 016-П.

Истцом, 09 сентября 2021 года проведено обследование земельного участка, расположенного по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани по результатом которого установлено, что в границах земельного участка площадью 3 161 кв.м по ул. Ленина, 7, в Кировском районе (кадастровый номер 30:12:010324:2) ФИО1 (собственник нежилого здания, площадью 311,8 кв.м, литер "А1" (30:12:010324:66) без полученного в установленном порядке разрешения осуществлено строительство двухэтажного объекта в капитальных конструкциях, площадью застройки 50 кв.м к литеру "А1". В ходе обследования установлено, что проход в нежилое здание литер "А1" возможен через вновь возведенное нежилое здание посредством оборудованного прохода на уровне второго этажа.

В ответе от 12.05.2022 на обращение ФИО1 о выдаче разрешения на строительство пристройки к зданию литер «А1» по ул. Ленина, 7 Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань» сообщило, что для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства необходимы документы, предусмотренные ч.7, ч.10.1 ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

Вместе  с тем, из положений приведенных выше правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно построенного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную постройку, предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку, недостаточным является формальная ссылка истца на наличие отказа в получении разрешения на строительство. Правомерный отказ в выдаче такого разрешения означает лишь необходимость принятия дополнительных мер лицом, намеревающимся осуществить строительство, для получения в установленном порядке всех разрешительных документов, но никак не означает наличие права на незаконное строительство и возможность ее легализации в судебном порядке.

В силу изложенного, обстоятельства того, предпринимало ли лицо меры к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, является ли отказ уполномоченного органа в выдаче соответствующих документов правомерным, в числе прочего, являются юридически значимыми по делам о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимости, подлежащими установлению и определению в качестве таковых судом в силу статьи 65 АПК РФ.

В случае если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 ГК РФ и статьи 51 ГрК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

При этом о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, свидетельствует, в частности, своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением предусмотренных частью 7, 9 статьи 51 ГрК РФ документов.

Судом установлено, что обращение ИП ФИО1 в орган местного самоуправления в 2022 году (уже после завершения реконструкции) за получением разрешения на строительство (реконструкцию) и ввода объекта в эксплуатацию, не может свидетельствовать о совершении предпринимателем необходимых установленных законодательством действий по легализации постройки с учетом того, что строительство объекта начато в нарушение статьи 51 ГрК РФ в отсутствие отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта. Надлежащие меры по вводу объекта в эксплуатацию также не предприняты.

Указанное свидетельствует об отсутствии каких-либо мер со стороны ИП ФИО1 по получению разрешительной документации до начала реконструкции объекта или во время осуществления строительных работ.

Судом установлено, что разрешение на реконструкцию спорного объекта и на ввод его в эксплуатацию, а также доказательства, подтверждающие, что до начала строительных работ в установленном законом порядке предпринимались меры для получения разрешения, в материалы дела не представлены.

Между тем, ввод объекта в эксплуатацию, осуществленный без принятия соответствующих мер для получения разрешения на строительство до начала и в период строительства, и последующее формальное обращение за получением разрешения на строительство, не может свидетельствовать о добросовестном соблюдении установленного порядка осуществления строительства.

ИП ФИО1 не представлены документальные подтверждения, свидетельствующие о невозможности своевременного (до начала строительства) получения разрешения на строительство (реконструкцию).

Доказательства того, что в процессе возведения самовольной постройки предприниматель предпринимал действия, направленные на получение в установленном административном порядке документации, необходимой для оформления разрешения на строительства и ввод объекта в эксплуатацию, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того, строительство спорного объекта недвижимости осуществлено ответчиком на земельном участке, разрешенное использование которого (религиозное использование и пищевая промышленность, ранее: для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода) не допускает строительства на нем спорного объекта.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

 При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями (п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке").

В соответствии с пунктом 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект.

Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

Таким образом, суд приходит к выводу, что вид разрешенного использования земельного участка – «для эксплуатации зданий и сооружений хлебозавода», а, в последующем, «религиозное использование и пищевая промышленность» не предусматривал возможность создания (строительства) спорного объекта.

Доводы ответчика о том, что заключение договора аренды земельного участка № 437/2023 от 25.07.2023 подтверждает факт возведения ответчиком спорного объекта недвижимости на отведенном земельном участке, суд считает необоснованными.

Из письма Управления муниципального имущества администрации МО «Город Астрахань» от 19.10.2023, следует, что при заключении указанного договора аренды управлением был произведен расчет размера обязательств в праве аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора соразмерно (пропорционально) долям в праве аренде на здания, сооружения или помещения в них, принадлежащим правообладателям зданий, сооружений или помещений в них в следующем порядке:

Для религиозной организации «Астраханская Епархия Русской Православной Церкви»: Х = 1596,0*3161/3194,4=1580,2 доли земельного участка площадью 3 161 кв.м;

- ОАО «Хлебозавод №6»: Х=1173,6*3161/3194,4=1161,33 доли земельного участка площадью 3 161 кв.м;

- ФИО1: Х=311,8*3161/3194,4=308,54 доли земельного участка площадью 3 161 кв.м;

- ФИО3: Х=112,1*3161/3194,4=110,93 доли земельного участка площадью 3 161 кв.м.

Таким образом, доля земельного участка для ФИО1 определена исходя из площади 311,8 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности административного здания, и не учитывала площадь спорного объекта недвижимости.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 3 161 кв.м по ул. Ленина, 7, в Кировском районе с кадастровым номером 30:12:010324:2, на котором расположен спорный объект, находится в границах территории объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Знамения, 1899-1903г.г., арх.ФИО4, подрядчик ФИО5.».

В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" одним из ограничений в использовании земельного участка является его расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории (статья 105 ЗК РФ).

По общему правилу, сведения о зоне с особыми условиями использования территорий должны содержаться в ЕГРН (пункт 24 статьи 106 ЗК РФ).

До внесения в соответствии с указанной нормой сведений в ЕГРН вопрос о наличии и границах зон с особыми условиями должен разрешаться с учетом положений статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 342-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 342-ФЗ).

Согласно статье 5.1. Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в границах территории объекта культурного наследия: на территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объемно-пространственных характеристик существующих на территории памятника или ансамбля объектов капитального строительства; проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объекта культурного наследия или его отдельных элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, являющихся объектами культурного наследия, включенными в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленными объектами культурного наследия, работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территориях объектов культурного наследия и не являющихся объектами культурного наследия.

В соответствии с пунктом 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

Судом установлено, что Решением Арбитражного суда Астраханской области от 2005 г. по делу № А06-2621/2-17/04 было признано право собственности ИП ФИО1 на здание литре А штрих, расположенное по ул. Ленина, 7. К участию в деле был привлечен Департамент культуры Астраханской области, который на дату рассмотрения дела в суде осуществлял полномочия в области охраны объектов культурного наследия. Указанное свидетельствует о том, что ФИО1 уже с 2005 года располагал сведениями о строительстве на территории объектов культурного наследия.

В связи с чем, довод ИП ФИО1 о том, что при осуществлении строительства объекта (2009 год со слов ИП ФИО1) об ограничениях, связанных с режимом объектов культурного наследия, ему не было известно, признается судом необоснованным.

Также, по указанным выше основаниям, отклоняются доводы ответчика о том, что в рассматриваемом случае должны применяться нормы права, действующие на дату проведения строительства объекта самовольной постройки - 2009 г. (отсутствие внесения в ЕГРН сведений о границах территории объекта культурного наследия), так как ИП ФИО1 был осведомлен об осуществлении строительства в границах охранной зоны объектов культурного наследия.

Учитывая круг обстоятельств, подлежащих установлению, в рамках настоящего дела была проведена экспертиза, производство которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Земельный гео-информационный центр».

Согласно экспертному заключению № 10-02/22 от 14.11.2022 двухэтажный объект площадью застройки 50 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию литера А' с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани по своим объемно-планировочным и конструктивным характеристикам является объектом капитального строительства. Это объект также является частью самовольно реконструированного объекта капитального строительства лит. А' - пристроенным двухэтажным объемом.

При реконструкции объекта капитального строительства лит. А', расположенного на территории объекта культурного наследия нарушены требования федерального законодательства в области охраны объектов культурного наследия, запрещающие увеличение объемно-пространственных характеристик существующих объектов капитального строительства, находящихся на территории объекта культурного наследия. Кроме того, нарушены градостроительные требования к реконструируемым объектам капитального строительства.

Способом освобождения земельного участка с кадастровым номером 30:12:010324:2 от пристройки к лит А' без нанесения ущерба существующим на участке объектам капитального строительства лит. А, А', Б является поэлементный демонтаж пристройки по специальному проекту.

Указанная постройка расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 30:12:010324:2 и в границах территории объекта культурного наследия с реестровым (учетным) номером 30:12-8.175.

Ознакомившись с результатами судебной экспертизы, оценив экспертное заключение по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными материалами дела, суд апелляционной инстанции признает его соответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; основанным на материалах дела, ясным и полным, составленным в отсутствие противоречий в выводах эксперта. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Лицами, участвующими в деле, заключение эксперта не оспорено, о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено ни в суде первой инстанции ни в апелляционной.

Доводы ответчика о том, что судебная экспертиза, которая была проведена в рамках рассмотрения дела в Арбитражном суде Астраханской области не является допустимым доказательством, поскольку эксперт ФИО6 не является штатным сотрудником ООО «Земельный гео-информационный цент», проверены судом и отклоняются в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 83 АПК РФ экспертиза проводится государственными судебными экспертами по поручению руководителя государственного судебно-экспертного учреждения и иными экспертами из числа лиц, обладающих специальными знаниями, в соответствии с Федеральным законом.

В пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" (далее - Постановление N 23) разъяснено, что экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями, но не являющиеся работниками экспертного учреждения (организации).

Данный эксперт был привлечен судом при назначении судебной экспертизы определением от 05.07.2022. Отводов судебному эксперту стороны не заявили.

Каких-либо обоснованных возражений относительно принятия указанного экспертного заключения в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу не представлено. Оснований сомневаться в достоверности сделанных экспертом выводов у суда не имеется.

Поскольку самовольная постройка затрагивает права и интересы религиозной организации «Астраханская Епархия русской Православной Церкви (Московский Патриархат)», а также неопределенного круга лиц, поскольку самовольная постройка находится в границах объекта культурного наследия, факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан не имеет значения для решения вопроса о сносе самовольной постройки.

Учитывая, что спорный объект недвижимости возведен на земельном участке, не допускающим строительство, в отсутствие разрешения на строительство и проектной документации, в нарушение требований законодательства в области охраны объектов культурного наследия, то он является самовольной постройкой.

Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса РФ).

Поскольку собственником земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, на котором расположена самовольная постройка, является муниципальное образование «Муниципальный округ город Астрахань", то оно вправе обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022 (далее - Обзор), из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ и правовых подходов к ее применению, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" от 29.04.2010 (далее - Постановление N 10/22), следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

Между тем, самовольная постройка нарушает права религиозной организации «Астраханская Епархия русской Православной Церкви (Московский Патриархат)», которая владеет зданием, относящегося к объектам культурного наследия, а также затрагивает интересы неопределенного круга лиц, поскольку самовольная постройка находится в границах территорий объектов культурного наследия, расположенных в г. Астрахани.

Таким образом, суд считает, что применение к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде сноса объекта самовольного строительства является разумной и оправданной мерой, соразмерной самому нарушению, не создающей дисбаланс между публичным и частным интересом, не приводящей к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как указано в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" к требованию о сносе самовольной постройки, сохранение которой не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий срок исковой давности, исчисляемый со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, исковое требование о сносе самовольной постройки может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности, то есть в течение трех лет со дня, когда истец узнал о нарушении своего права.

Из материалов дела следует, что истцу стало известно о самовольной постройке на земельном участке 30:12010324:2 из жалобы религиозной организации «Астраханская Епархия русской Православной Церкви (Московский Патриархат)» от 22.07.2021.

По результатам указанного обращения религиозной организации отделом муниципального земельного контроля администрации МО «Город Астрахань» проведено обследование земельного участка, расположенного по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани.

Таким образом, суд считает, что истцу стало известно о самовольной постройке 22.07.2021.

Исковое заявление о сносе самовольной постройки поступило в Кировский районный суд г. Астрахани 12.11.2021.

Таким образом, срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки истцом не пропущен.

Согласно частям 1 и 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, указывает срок совершения таких действий, а также может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

С учетом требований указанной нормы права, а также исходя из принципов разумности, суд считает необходимым определить срок для совершения действий по освобождению самовольно занятого земельного участка путем поэлементного демонтажа самовольной постройки в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу судебного акта.

В силу части 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе потребовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным кодексом, иными законами или договором, либо не вытекает из существа обязательства.

Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (статьи 1, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указано, что удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу названных положений, суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре.

Приняв во внимание степень неблагоприятных последствий, руководствуясь принципами справедливости, соразмерности, суд приходит к выводу о том, что сумма в размере 500 руб. за каждый день неисполнения будет являться достаточным стимулирующим средством на случай фактического неисполнения решения суда.

В удовлетворении встречного иска суд отказывает на основании следующего.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 20 "Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" от 16.11.2022 указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть признано за арендатором при условии одновременного соблюдения требований пункта 3 статьи 222 ГК РФ и условий договора, предусматривающих возможность строительства соответствующего объекта.

Истец по встречному иску является арендатором земельного участка, на котором осуществлено самовольное строительство. Договор аренды не предусматривает возможность строительства.

Установление правового режима использования земель, ограничение прав собственников земельных участков, как и иных категорий землепользователей, обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности (части 2, 3 статьи 36, часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации, подпункты 8, 10, 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Возведение здания, сооружения или другого строения на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ является самостоятельным основанием для признания постройки самовольной.

Исходя из предмета и основания заявленного встречного иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Только при наличии совокупности вышеуказанных условий возможно признание права собственности на самовольную постройку.

Из материалов дела следует, что ответчик осуществил строительство спорного объекта недвижимости в отсутствие разрешения на строительство, проектной документации и в нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия.

Материалами дела подтверждается, что до начала строительных работ истец не обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство с приложением всех необходимых документов.

Истец по встречному иску не доказал, что обратиться ранее за получением разрешения на строительство не имел возможности ввиду виновных действий администрации, а также не представил доказательств незаконного отказа в выдаче необходимой разрешительной документации.

С учетом изложенного, такое обращение истца носит формальный характер и не может являться надлежащим доказательством принятия мер по легализации объекта недвижимого имущества.

Истцом по встречному иску предоставлены заключение специалиста по производству строительно-технического исследования, согласно которому двухэтажное нежилое здание литер А'', расположенное на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. Ленина, 7, возведено до 24 октября 2009 г.

Согласно заключению, выполненным ООО «НЕГУС-ПБ» от 26.07.2023 г., указанное здание не противоречит требованиям нормативных документов по пожарной безопасности и требованиям Федерального закона № 123-ФЗ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

Суд считает, что само по себе соответствие спорного объекта правилам пожарной безопасности не является достаточным основанием для признания права собственности.

Таким образом, истцом не доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 2 указанной статьи в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Судом установлено, что ранее, Решением Арбитражного суда Астраханской области от 2005 г. по делу № А06-2621/2-17/04 было признано право собственности ИП ФИО1 на здание литре А штрих, расположенное по ул. Ленина, 7. Поводом для обращения в суд послужило возведение нежилого административного, трехэтажного кирпичного строения общей площадью 311,8 кв.м без получения соответствующих разрешений. Судом право собственности признано как на самовольную постройку по правилам статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, достоверно зная о необходимости получения проектной документации и разрешения на строительство (реконструкции), ИП ФИО1 в обход установленной государством процедуры строительства объектов недвижимости повторно осуществил самовольное возведение спорного объекта.

В связи с этим, суд приходит к выводу о наличии признаков злоупотребления правом на стороне заявителя, в связи с чем отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Принимая во внимание, что требование истца направлено на легализацию самовольно построенного объекта недвижимого имущества в обход установленных федеральным законом требований, что не соответствует целям и задачам арбитражного судопроизводства, суд не усматривает оснований для признания права собственности ФИО1 на указанный объект в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления от уплаты госпошлины освобождаются.

В виду удовлетворения первоначальных требований с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Расходы по оплате судебной экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу третьего лица - Астраханской Епархии "Русская Православная Церковь (Московский патриархат)". 

Судебные расходы распределены в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 08 ноября 2023 года по делу № А06-1752/2022 отменить.

Первоначальные исковые требования удовлетворить.

Признать двухэтажный объект в капитальных конструкциях площадью застройки 50 кв.м, примыкающий с западной стороны к нежилому административному зданию литеру «Аꞌ» с кадастровым номером 30:12:010324:66 на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010324:2 по ул. Ленина, 7 в Кировском районе г. Астрахани самовольной постройкой. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить самовольно занятый земельный участок путем поэлементного демонтажа  самовольной постройки по специальному проекту в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу судебного акта. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Муниципального образования «Городской округ город Астрахань» судебную неустойку в сумме 500 руб. в день за неисполнение решения суда, начиная со следующего дня после истечения шести месяцев со дня вступления судебного акта в законную силу и по день фактического исполнения судебного акта. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Астраханской Епархии Русской Православной Церкви (Московский патриархат)» судебные расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в сумме 80 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

ПредседательствующийИ.М. Заграничный 

СудьиО.И. Антонова

                                                                                                           Т.В. Волкова