ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-44846/17

31 января 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 января 2018 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Диаковской Н.В., Иевлева П.А., 

при ведении протокола судебного заседания: секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Центр-Гарантия» на решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 по делу № А41-44846/17, принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

по заявлению ООО «Центр-Гарантия» о признании незаконным решения Управления Росреестра по Московской области,

третьи лица: ФИО2, ФИО3,

при участии в заседании:

от ООО «Центр-Гарантия» – ФИО4 по доверенности от 20.01.2018,

от Управления Росреестра по Московской области – ФИО5 по доверенности от 29.12.2017,

ФИО2 – извещена, не явилась, не обеспечила явку представителя,

от ФИО3 – лично по паспорту,

от ФИО3 – ФИО6 по доверенности от 22.03.2017,  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - заинтересованное лицо) об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по адресу: 

<

...>, N 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ФИО2 и ФИО3

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.10.2017 по делу № А41-44846/17 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда первой инстанции  отменить или изменить полностью, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права. 

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ФИО3 в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 АПК РФ установил следующие обстоятельства.

Между ФИО7 и ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" был заключен договор пожизненной ренты от 30.12.2005 (удостоверен нотариусом нотариального округа г. Королев ФИО8), в соответствии с пунктом 1 которого, ФИО7 передал в собственность ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" свою квартиру площадью 30,9 кв. м по адресу: 

<

...>.

Согласно п. 7 указанного договора ООО «Центр-Гарантия» обязуется в обмен на полученную квартиру ежемесячно выплачивать ФИО7 пожизненную ренту в размере 1 000 руб., но не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, а также принимает на себя все расходы по ритуальным услугам. 

Согласно п. 12 указанного договора проживающая в квартире ФИО3 сохраняет за собой право пользования данной квартирой и ООО «Центр-Гарантия» обязуется ежемесячно выплачивать ФИО3 пожизненную ренту в размере 1 000 руб., но не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, а также принимает на себя все расходы по ритуальным услугам. 

Нотариусом нотариального округа г. Королева ФИО8 было удостоверено согласие ФИО3 на отчуждение квартиры ее супругу ФИО7, в котором указано, что получателями ренты являются ФИО3 и ФИО7

В ЕГРП была внесена запись о государственной регистрации права собственности ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" на указанную квартиру N 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006.

Согласно свидетельству о смерти от 20.09.2012, выданному ТО ЗАГС г. Орла, ФИО7 умер 18.09.2012.

26.01.2017 между продавцом ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" и покупателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю квартиру площадью 30,9 кв. м по адресу: 

<

...>.

ООО "ЦЕНТР-ГАРАНТИЯ" и ФИО2 обратились в УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ с заявлением о государственной регистрации перехода права на основании договора купли-продажи от 26.01.2017.

Уведомлением N 50/045/005/2017-242 от 10.05.2017., УПРАВЛЕНИЕ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ отказало в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Принимая указанное решение, регистрационный орган указал, что в ЕГРН имеется запись об обременении квартиры на основании договора ренты, в пользу ФИО3, и сослался на отсутствие соглашения указанного лица, необходимое в силу положения ст. 604 ГК РФ.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации перехода права собственности установлен положениями федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - закон о регистрации).

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Статьей 21 закона о регистрации предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с ч. 3 ст. 29 закона о регистрации, в ходе государственной регистрации органом проводится правовая экспертиза представленных документов.

Основания для приостановления государственной регистрации установлены ст. 26 закона о регистрации. При этом, в силу ст. 27 закона о регистрации, в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае, заявитель обратился с регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи.

В ходе правовой экспертизы регистрирующим органом было установлено, что в ЕГРН имеется запись N 50-50-45/003/2006-99 от 07.03.2006 о наличии обременения права в виде пожизненной ренты в пользу ФИО3, на основании договора пожизненной ренты от 30.12.2005.

В силу ст. 583 ГК РФ по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

В силу ч. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Часть 1 ст. 587 ГК РФ предусматривает, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Согласно ч. 1 ст. 596 ГК РФ, пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Часть 2 ст. 596 ГК РФ предусматривает, что допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

В соответствии со ст. 601 ГК РФ, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Часть 1 ст. 604 ГК РФ прямо предусматривает, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Часть 1 ст. 430 ГК РФ предусматривает, что договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что применительно к рассматриваемому случаю, в договоре пожизненной ренты от 30.12.2005, стороны пришли к соглашению о выплате пожизненной ренты как в пользу ФИО7 (пункты 5 и 7 договора), так и в пользу ФИО3 (пункт 12 договора).

Таким образом, из содержания договора от 30.12.2005 следует, что он является смешанным, содержащим элементы договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая наличие условий о выплате ренты в пользу ФИО3, данное лицо также является получателем ренты, а, следовательно, в силу ч. 1 ст. 604 ГК РФ, отчуждение имущества в данном случае возможно лишь с согласия ФИО3, которого получено не было.

Напротив, ФИО3 обратилась в регистрационный орган с заявлением от 01.02.2017 о запрете государственной регистрации сделок в отношении рассматриваемой квартиры, в связи с наличием у нее прав в рамках договора пожизненной ренты. Запись о невозможности совершения регистрационный действий в отсутствии правообладателя была внесена в ЕГРН, что следует из сообщения N 12/008/2017-1050 от 07.02.2015 г.

Учитывая изложенное, апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции в том, что оснований для государственной регистрации перехода права на квартиру в данном случае не имелось.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорная квартира была приобретена ФИО7 до заключения брака с ФИО3, не влияет на указанные выводы суда. 

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО3 не является получателем ренты, противоречат содержанию договора пожизненной ренты (ст. 431 ГК РФ).

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности внесения в ЕГРН неких сведений в феврале 2017 г. также не влияют на указанные выводы суда, поскольку действия регистрирующего органа по внесению сведений в ЕГРН в феврале 2017 года не являются предметом рассмотрения в рамках настоящего дела. 

В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных требований является законным и обоснованным.

Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству. 

Из доводов заявителя, материалов дела оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не усматривается. 

Несогласие заявителя с оценкой установленных судом обстоятельств по делу не свидетельствует о неисследованности материалов дела судом и не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта. 

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.10.2017 по делу № А41-44846/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

 

Председательствующий cудья

 

Н.А. Панкратьева

Судьи

 

Н.В. Диаковская

П.А. Иевлев