ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35071/2018

Дело № А40-129589/15

г. Москва

14 августа 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2018 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2018 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                    Вигдорчика Д.Г., 

судей:

Яковлевой Л.Г., Попова В.И.,

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ г. Москвы 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2018 по делу № А40-129589/15, принятое судьей Ю.Л.Головачевой 

по заявлению ООО "Гера" 

к ДГИ г. Москвы 

третьи лица: 1. ЗАО "Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка", 2. ТСЖ "ЗОРГЕ 6"

о признании недействительным решения

при участии: 

от заявителя:

ФИО2 по доверенности от 10.04.2018, ФИО3 по доверенности от 30.07.2016;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 25.12.2017;

от третьих лиц:

1. не явился, извещен, 2. ФИО5 по доверенности от 26.02.2018;  

 

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 04.06.2018 удовлетворены требования ООО "Гера", урегулированы разногласия между заявителем и Департаментом городского имущества г.Москвы, возникшие при заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, изложив п. 2 дополнительного соглашения дополнительное соглашение к договору аренды от 06.09.2004 № 02-00491/04 в следующей редакции: с 01.07.2015 г. установить ставку арендной платы за 1 кв. м. в год в 3 300 (три тысячи триста) без учета НДС по результатам оценки рыночной стоимости права пользования объектом нежилого фонда на условиях договора аренды.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Информация о принятии апелляционных жалоб вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил суд, решение суда первой инстанции – отменить.

Заявитель поддержал решение суда первой инстанции, просил суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать в полном объеме.

Дело рассмотрено судом в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 06.09.2004 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, задания, сооружения) находящегося в собственности города Москвы №02-491/04, в соответствии с условиями которого в редакции дополнительных соглашений, Департамент городского имущества города Москвы передал Обществу в аренду помещение общей площадью 176,7 кв.м. по адресу: 

<

...>, принадлежащее г.Москва на праве собственности.

Департамент направил в адрес Истца проект дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия договора до 30 июня 2020 г., а также применение с 28 апреля 2015 г. новой арендной ставки в размере 6166 руб. за 1 кв. м. в год без НДС. 

Истцом направлен протокол разногласий к дополнительному соглашению, согласно которому предложена новая редакция пункта 2. 

Письмом Департамент отказался подписать дополнительное соглашение с учетом протокола разногласий Истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Из вышеназванного условия договора усматривается, что ставка арендной платы не может быть установлена в одностороннем порядке арендодателем, для изменения размера арендной платы необходимо достижение согласия с арендатором, из чего следует, что к отношениям сторон недопустимо одностороннее изменение арендной платы на основании нормативных актов г.Москвы.

Согласно п.1 ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Определением от 04.04.2017 суда первой инстанции назначил комплексную судебно-оценочную и строительно-техническую экспертизу по определению рыночной стоимости объекта экспертизы – рыночной величины ставки аренды, проведение которой было поручено эксперту ООО «МГБТЭ» ФИО6 – в части проведения строительнотехнической экспертизы, ФИО7 – в части проведения оценочной экспертизы. 

С постановкой следующих вопросов: 

1. Существуют ли строительно-технические ограничения для эксплуатации нежилых помещений или части нежилых помещений общей площадью 176.7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, арендуемых по договору №02-491/04 от 06.09.2004г. в качестве офисных? 

2. Каким образом могут использоваться нежилые помещения общей площадью 176.7 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>, арендуемые по договору №02-491/04 от 06.09.2004г. в случае невозможности их эксплуатации в качестве офисных? 

3. Установить дефекты нежилых помещений общей площадью 176.7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, арендуемых по договору №02-491/04 от 06.09.2004г., которые невозможно определить при визуальном осмотре без специальных познаний (инженерно – строительных, строительно – технических)? 

4. Определить рыночную стоимость права использования на условиях договора аренды нежилыми помещениями, общей площадью 176.7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, арендуемых по договору №02-491/04 от 06.09.2004г., с учетом данных, которые будут установлены в ходе ответов на вопросы 1 и 2 по состоянию на 01.07.2015г.

Согласно заключению эксперта (№ Д-0126) рыночная стоимость права использования на условиях договора аренды нежилыми помещениями, общей площадью 176,7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, арендуемых по договору №02-491/04 от 06.09.2004 года, с учетом данных, которые были установлены в ходе ответов на вопросы 1 и 2 по состоянию на 01.07.2015 года, с учетом округления, составляет: 3 300 (три тысячи триста) руб./кв.м./год без НДС ()т. 5 л.д. 101).

Определением суда от 22 декабря 2017 г., по вопросу: -Какова рыночная стоимость аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 176.7 кв.м по состоянию на 01.07.2015г.? назначено проведение оценочной экспертизы эксперту ООО «Агентство судебных экспертиз».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» (далее заключение 2), предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость аренды 1 кв.м. в год нежилых помещений, положенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 5,7 кв.м. по состоянию на 01.07.2015 г., составляет: 5 809 (Пять тысяч семьсот девять) рублей без учета НДС.

Как верно указано судом первой инстанции, суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23). 

При оценке указанных доказательств, суд первой инстанции правомерно пришел к заключению  о том, что  вывод эксперта по экспертизе 2 о стоимости оцениваемого объекта, сделан в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования, а именно оставлено без внимания фактическое состояние объекта экспертизы, установленное при проведении комплексной экспертизы по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость права пользования на условиях договора аренды объектом нежилого площадью 176,7 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, арендуемых по договору №02-491/04 от 06.09.2004 года, с учетом данных, которые были установлены в ходе ответов на вопросы 1 и 2 по состоянию на 01.07.2015 года, с учетом округления, составляет: 3 300 (три тысячи триста) руб./кв.м./год без НДС ()т. 5 л.д. 101). 

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В свою очередь, в п.4.3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п.п.1 и 2 ч.9 ст.17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст.446 Гражданского кодекса РФ).

У суда нет оснований не доверять выводам, сделанным по результатам проведенной экспертизы, назначенной в связи с необходимостью в наличии специальных знаний для определения размера арендной ставки.

Согласно ст.68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Объекты-аналоги подобраны экспертом обоснованно с применением корректировок при необходимости.

Также экспертом надлежащим образом обоснован выбор методов оценки, методология, корректировки, ценообразующие факторы, при чем достоверность сведений, использованных экспертом, проверена судом апелляционной инстанции.

В соответствии со ст.71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Требование об установлении льготной ставки в размере 3 500 за кв.м. арендной площади не основано на праве.

В соответствии со статьями 16, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства" субъектам малого и среднего предпринимательства оказываются различные формы поддержки, в том числе имущественная, которая осуществляется органами государственной власти, местного самоуправления в виде передачи во владение и пользование государственного и муниципального имущества, в том числе нежилых помещений на льготных условиях.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Площадь объекта аренды не превышает 300 кв.м.

В соответствии с п.1.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» субъектам МСП предоставлялась с 01.01.2014 имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв.м. в год, субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв.м., находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

В соответствии с п.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 №800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» ставка арендной платы устанавливается субъектам малого предпринимательства (п.п.1.2 и 1.3) при условии представления в Межведомственную комиссию по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отраслевым органом исполнительной власти города Москвы заключения о наличии оснований для предоставления данному субъекту имущественной поддержки, а также принятия Межведомственной комиссией по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства в порядке, установленном Правительством Москвы, до 1 января текущего года решения о предоставлении имущественной поддержки в виде установления ставки арендной платы, указанной в п.1 настоящего постановления.

Как следует из п. 5.3 Положения о Межведомственной комиссии, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства» (далее -Постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП) право на имущественную поддержку подлежит ежегодному подтверждению. 

Доказательств подтверждающих принятия Межведомственной комиссии по вопросам потребительского рынка решения о предоставлении ответчику имущественной поддержки в виде применения льготной ставки арендной платы в отношении арендуемого по Договору объекта на протяжении спорного периода, материалы дела в противоположность утверждению арендатора не содержат.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью менее 300 кв.м., принимает Межведомственная комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы», пункт 2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП). 

Решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки в материалы дела не представлено. Напротив Решением Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства отказано в предоставлении льготной ставки арендной платы ООО Строймаркет» по договору аренды № 02-00491/04 от 06.09.2014. 

Таким образом, основания для предоставления льготной ставки арендной платы при заключении договора аренды на новый срок у Департамента отсутствовали. 

Согласно пункту 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления от 04.02.2015 № 424-ПП) ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании Отчета об оценке независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления. 

Учитывая изложенное, а также приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, ставка аренды подлежит определению с учетом рыночной стоимости. 

Данная цена подлежит установлению независимо от того, что Истец не заявлял ее в своих требованиях. 

Такой вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 446 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.

Ответчиком в материалы дела не представлены достаточные достоверные доказательства, опровергающие выводы экспертного заключения, в то время как в соответствии с требованиями ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266-268, п.1 ст.269, 271 АПК РФ, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 04.06.2018 по делу № А40-129589/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья:                                                                  Д.Г. Вигдорчик 

Судьи:                                                                                                           Л.Г. Яковлева 

                                                                                                                       В.И. Попов 

 

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.