АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № A31-8952/2016

г. Кострома

24 января 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено 24 января 2017 года 

В судебном заседании 12.01.2017 объявлен перерыв до 17.01.2017

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Сайгушевой  Л.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309440105500057), 

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «А2», г.Кострома  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании задолженности в размере 7 736 рублей 66 копеек, пени в размере 547 рублей 81 копейка, всего – 8 284 рубля 47 копеек, 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 – на основании доверенности № 41 от 30.12.2016, 

от ответчика: не явился (извещен), 

установил следующее: 

Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома, обратилось в Арбитражный суд Костромской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, г. Кострома, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 7 736 рублей 66 копеек за период с 01.01.2015г. по 25.01.2015г., пени в размере 547 рублей 81 копейка за период с 05.06.2013г. по 11.08.2015г., всего – 8 284 рубля 47 копеек. Исковые требования основаны на ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды муниципального имущества от 27.05.2013г. №2447/07. 

Определением суда от 15 декабря 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «А 2», 

<

...>, литер А1, нежилое помещение № 1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>). 

В судебном заседании представитель истца требования поддержал. Согласно пояснениям истца, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды муниципального имущества, заключенного между истцом и ответчиком, спорное имущество было передано последнему в пользование, принято им, соглашение о размере арендной платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось. Взыскание задолженности по арендной плате за период после заключения договора купли-продажи объекта аренды с третьим лицом – Обществом с ограниченной ответственностью «А 2» (19.12.2014г.) по дату государственной регистрации договора купли-продажи Управление полагает обоснованным, поскольку для ответчика, как арендатора приобретенного по договору купли-продажи имущества, данный договор считается заключенным с даты государственной регистрации договора, то есть с 26 января 2015 года. Ранее этой даты спорный объект аренды не был возвращен арендодателю (истцу).

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечил, представил письменный отзыв, в котором иск не признал. Ранее в судебном заседании ответчик пояснил, что договор аренды от 27.05.2013г. № 2447/07 в установленном порядке не  был зарегистрирован, поэтому является незаключенным. 29.12.2014г. ответчик узнал о том, что заключен договор купли-продажи и объект аренды передан арендодателем новому собственнику, по этой причине ответчик посчитал невозможным дальнейшее пользование помещением и его освободил. 

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в суд не обеспечило, направило письменные пояснения, согласно которым самостоятельных требований относительно предмета спора не имеет. 

В судебном заседании 12.01.2017г. в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлен перерыв до 17.01.2017г. 

После перерыва судебное заседание продолжено. 

Истцом представлены в материалы дела дополнительные доказательства. 

Дополнительные доказательства приобщены к материалам дела. 

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает спор в отсутствие ответчика и третьего лица. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующие обстоятельства. 

На основании протокола заседания комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении муниципального имущества города Костромы, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на право заключения договоров аренды земельных участков, по приватизации муниципального имущества, по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Костромы от 15 мая 2013 года № 5 между Управлением территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (Арендодатель, Истец) и ФИО2 (Арендатор, Ответчик) заключен договор аренды № 2447/07 от 27.05.2013г. (далее – Договор). 

Постановлением Администрации города Костромы от 30 января 2015 года № 165 Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы переименовано в Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы. 

По условиям Договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения № 231 (комната № 108) общей площадью 22,1 кв.м., расположенного на первом этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, для использования по назначению, а именно под офис (пункт 1.1 Договора). 

Срок действия договора устанавливается на период до 27 мая 2018 года (пункт 1.4 Договора). 

Нежилое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 27 мая 2013 года. 

В соответствии с пунктом 2.2.5 Договора Арендатор принял на себя обязательства своевременно производить арендные и другие платежи в соответствии с условиями и порядком, предусмотренным настоящим Договором. 

Согласно пункту 3.1 Договора размер годовой арендной платы устанавливается путем умножения годового размера арендной платы, определенного по результатам торгов, на коэффициент муниципального регулирования, утверждаемый решением Думы города Костромы на каждый календарный год. 

При принятии Думой города Костромы коэффициента муниципального регулирования на очередной календарный год размер годовой арендной платы подлежит перерасчету с 1 января следующего календарного года. 

Об изменении размера годовой арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора не менее чем за 30 дней до дня вступления в силу решения Думы города Костромы об установлении коэффициента муниципального регулирования на очередной календарный год письменно (под роспись или заказным письмом с уведомлением). 

Арендатор считается извещенным надлежащим образом, если: 

- Арендатор отказался от получения извещения, и этот отказ зафиксирован организацией почтовой связи; 

- извещение не вручено в связи с отсутствием Арендатора по указанному адресу, о чем организация почтовой связи уведомила Арендодателя. 

Новый размер годовой арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении. 

Порядок перечисления Арендатором арендной платы предусмотрен пунктом 3.2 Договора, которым также определен годовой размер арендной платы в размере 116 348 рублей, в том числе: 17 748 рублей – налог на добавленную стоимость. 

Указанным пунктом Договора на Арендатора возложена обязанность по перечислению арендной платы в следующем порядке: 

- 1/12 годовой арендной платы (8 216 рублей 67 копеек) ежемесячно до 5-го числа месяца, предшествующего расчетному; 

- 1/12 суммы налога на добавленную стоимость в размере 1 479 рублей ежемесячно. 

Датой оплаты считается дата зачисления денежных средств на соответствующий расчетный счет. 

Уведомлением от 04 декабря 2014 года № 02-44исх-1145/14 Ответчик был проинформирован об изменении размера арендной платы, которая в 2015 году составила 9 590 рублей 28 копеек (с НДС – 11 325 рублей 97 копеек) в месяц и 115 083 рубля 36 копеек (с НДС 135 798 рублей 36 копеек) – в год. Указанное уведомление получено Арендатором 10.12.2014г. Каких-либо заявлений о несогласии с изменением арендной платы от Арендатора не поступало. 

03 декабря 2014 года состоялся аукцион по продаже нежилого помещения № 231 (комнаты №№ 34, 38, 39, 40-42, 44, 68, 69, 81-88, 102-112, 114, 123-135) общей площадью 482,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> дои 54/17, победителем аукциона признано Общество с ограниченной ответственностью «А 2». 

19 декабря 2014 года между Муниципальным образованием город Кострома, от имени которого выступает Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (продавец) и Обществом с ограниченной ответственностью «А 2» (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений №833, согласно которому продавец обязуется передать покупателю  нежилое помещение № 231 (комнаты №№ 34, 38, 39, 40-42, 44, 68, 69, 81-88, 102-112, 114, 123-135) общей площадью 482,3 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное нежилое помещение передано продавцом покупателю по передаточному акту от 29 декабря 2014 года.

26 января 2015 года Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Костромской области внесена запись № 44-44/001-44/001/003/2015-239/2 о регистрации права собственности покупателя на указанное нежилое помещение. 

По данным Истца, в связи с ненадлежащим выполнением Ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендной платы за период с 01.01.2015г. по 25.01.2015г. образовалась задолженность в размере 7 736 рублей 66 копеек. 

Пунктом 4.3 Договора предусмотрена ответственность Арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору – пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

В связи с ненадлежащим исполнением Ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендной платы за период с 05 июня 2013 года по 11 августа 2015 года истцом ответчику начислены пени в сумме 547 рублей 81 копейка. 

Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия № 02-62исх-1345/15 от 20.08.2015г. с предложением погасить образовавшуюся задолженность в добровольном порядке. Претензия была получена адресатом 27.08.2015г., однако действий, направленных на погашение задолженности со стороны Ответчика не последовало. 

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации (далее – ГК РФ)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Факт несвоевременного внесения  ответчиком арендной платы подтвержден материалами дела. 

Задолженность ответчика по арендной плате за указанный истцом период  составляет 7 736 рублей 66 копеек. 

Расчет задолженности судом проверен и признан верным. 

Доводы ответчика о незаключенности спорного договора аренды нежилого помещения и потому отсутствии обязанности по внесению арендных платежей за период после передачи имущества третьему лицу отклоняются судом.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, по которому было достигнуто соглашение о размере арендной платы и иным условиям пользования, исполнялось сторонами, не умаляет права арендатора на получение арендной платы по такому договору. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт  1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, Истец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, следовательно, право требовать плату за его использование с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику.

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Поскольку право собственности третьего лица Общества с ограниченной ответственностью «А 2» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 26 января 2015 года, к соглашению о досрочном расторжении договора аренды его стороны не приходили, помещение в установленном порядке не было возвращено истцу, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 27 мая 2013 года №2447/07 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Передача администрацией указанного нежилого помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды. 

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств возврата ответчиком арендованного помещения, а также доказательств невозможности использования им помещения по назначению в спорный период, поэтому доводы ответчика о прекращении пользования арендуемым нежилым помещением до истечения фактического срока действия договора подлежат отклонению. 

Таким образом, исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. При этом соглашение о неустойке должно быть в порядке статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации совершено в письменной форме. 

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии с пунктом 4.3 Договора истцом заявлены исковые требования о взыскании  пени за период с 05 июня 2013 года по 11 августа 2015 года в размере 547 рублей 81 копейка. 

Расчет пени за нарушение обязательств по договору аренды соответствует условиям договора и статье 330 ГК РФ. 

Оснований для применения статьи 333 ГК РФ суд не усматривает. Соответствующего ходатайства со стороны ответчика не заявлено.

При данных обстоятельствах требования истца о взыскании пени являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309440105500057), в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), задолженность в размере 7 736 рублей 66 копеек, пени в размере 547 рублей 81 копейка. 

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Кострома (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 309440105500057) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей. 

Ответчику предлагается добровольно уплатить в доход федерального бюджета государственную пошлину в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда в порядке, установленном в статье 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации и представить доказательства ее уплаты в арбитражный суд. 

Исполнительный лист на взыскание государственной пошлины выдать по истечении 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда в случае непредставления стороной сведений о ее добровольной уплате.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месячного срока со дня его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Костромской области.

Судья                                                               Л.В. Сайгушева