Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-10619/2019

30.12.2019

         Резолютивная часть решения вынесена 23.12.2019.

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Евсюковой А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дринько Е.А. (до перерыва), секретарем с/з ФИО1 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по иску АО «Здоровье» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) к ООО «Громада» (ОГРН 

<

***>, 

<

...>) о выселении из занимаемых помещений,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности, удостоверение адвоката;

от ответчика – ФИО3, по доверенности, удостоверение адвоката (до перерыва); ФИО4, по доверенности, паспорт,

установил:

АО «Здоровье»  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к ООО «Громада» (далее – ответчик) о выселении из нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 108,1 кв.м. в соответствии со схемой А/1/II/38-40, 43-46,48,49,50,51,52,53,53а,55, 57-58, 60-71; А/1/VI/3-21; А/2/VII/15,17,18-32,40-47, 49-56, 59-64, 67-68; А/3/VIII/1; А/3/IX/1; А/3/XI/8, 21-34, 39-47,49-64; А/3/XXII/1-7; Б2/XV; Б2/XVI.

В судебном заседании истец на иске настаивал, представил дополнительные пояснения. В обоснование правовой позиции ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик против иска возражал, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к отзыву.

        Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 01 февраля 2019 года Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Здоровье» (ИНН 

<

***>. ОГРН 

<

***>) преобразовано в Акционерное общество «Здоровье» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц за государственным регистрационным номером (ГРН) 

<

***>.

Акционерному обществу «Здоровье» на праве собственности принадлежит нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>

Между правопредшественником АО «Здоровье» - ММУП «Здоровье» и ООО «Громада» ранее были заключены договоры аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ул. Щербакова, д. 9 (далее  - Договоры) и переданы во временное пользование и распоряжение следующие нежилые помещения:

На основании договора аренды № 19218 от 29.12.2013  ответчику были переданы нежилые помещения в соответствии со схемой А/1/II/43-46,48,49,52,53; A/2/VII/17; A/3/VIII/1; A/3/IX/1. общей площадью 466.4 кв.м.

На основании договора аренды № 19556 от 10.05.2015  ответчику были переданы помещения в соответствии со схемой B2/XV; B2/XVI, обшей площадью 14.4 кв.м. 

На основании договора аренды № 19557 от 10.05.2015  ответчику были переданы помещения в соответствии со схемой А/3/ХХII/1-7, общей площадью 70.1 кв.м. 

На основании договора аренды № 19933 от 07.11.2016  ответчику были переданы помещения в соответствии со схемой А/1/II/50, 55, 57-58, 60-71: A/3/XI/8, 21-34, 39-47, 49-64, общей площадью 743.2 кв.м. 

На основании договора аренды № 19820 от 28.03.2016 ответчику были переданы помещения в соответствии со схемой А/1/II/51,53а; A/1/VI/3-21), общей площадью 132,5 кв.м.

На основании договора аренды № 19972 от 05.03.2017  ответчику были переданы помещения в соответствии со схемой А/1/II/38-40; A/2/VII/15,18-32,40-47, 49-56, 59-64, 67-68) общей площадью 681.5 кв.м. 

Арендная плата согласно условий вышеуказанных Договоров (п. 1.2.) состоит из фиксированной и переменной частей.

Арендатор (ответчик) принял на себя следующие обязательства по внесению арендной платы:

-фиксированная часть до первого числа текущего месяца (за месяц вперед) (пункт 3.1 Договоров)

-переменная часть, согласно выставленных счетов до первого числа следующего за текущим месяца (пункт 3.2 Договоров).

Пункт 4.2. Договоров №№ 19218, 19556, 19557, 19933, 19820 идентичен по своему содержанию и в нем закреплено что, если Арендатор не внес арендную плату, установленную п. 1.2. Договора в течение сроков, указанных в пунктах. 3.1, 3.2. Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем (внесудебном) порядке и Арендатор освобождает арендуемые помещения в 5-ти дневный срок.

Пунктом 4.2. Договора № 19972 закреплено, что в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы (установленной п. 1.2. Договора), указанных в пунктах 3.1, 3.2. Договора, Арендатору направляется уведомление о наличии задолженности по Договору с указанием разумного срока погашения данной задолженности.

В случае если Арендатор не внес арендную плату (п. 1.2 настоящего Договора) в течение разумного срока, указанного в направленном уведомлении о наличии задолженности, то настоящий Договор может быть расторгнут Арендодателем в одностороннем (внесудебном) порядке по окончании установленного в уведомлении разумного срока погашения имеющейся задолженности и Арендатор освобождает арендуемое помещение в 15-ти дневный срок.

Положения п.4.2. Договоров, дающее право Арендодателю на односторонний (внесудебный) порядок их расторжения Арендатором за весть период их действия не оспаривалось.

Претензиями от 23.04.2019 №№ 103, 104, 106, 107, 108, 109  истец уведомил ответчика об имеющихся задолженностях по Договорам и потребовал погасить их в срок до 15.05.2019. Так же сообщил, что в случае непогашения задолженности Договоры на основании п.4.2. будут расторгнуты Арендодателем в одностороннем (внесудебном) порядке.

В связи с неисполнением предъявленных требований в адрес ответчика были направлены уведомления от 13.06.2019 №№ 185-190 о задолженности и расторжении договоров с момента получения уведомлений, а так же было предложено в добровольном порядке освободить занимаемые помещения и передать их по актам приема- передачи. Данные уведомления получены ответчиком 18.06.2019.

В связи с непринятием мер со стороны ответчика по освобождению занимаемых помещений и передачи их в установленном порядке, истцом в адрес ответчика было направлено требование о необходимости освобождения помещений в срок до 17.07.2019.

17.07.2019 представителями истца была произведена проверка помещений, согласно которой установлено, что на момент осмотра продолжает осуществляться деятельность ответчика, ведется продажа билетов, в помещениях находятся сотрудники ООО «Громада» и посетители. От имущества Ответчика помещения не освобождены, в связи с чем, приемка помещений не возможна.

Поскольку требование истца об освобождении занимаемых помещений ответчиком не исполнено, 18.10.2019 истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В  соответствии  со  ст.  614  ГК  РФ  арендатор  обязан  своевременно  вносить арендную  плату  за  пользование  имуществом.  Порядок,  условия  и  сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статьями  309,  310  ГК  РФ,  предусмотрено,  что  обязательства  должны исполняться  надлежащим  образом  в  соответствии  с  условиями  обязательства  и  с требованиями  закона.  Односторонний  отказ  от  исполнения  обязательства  не допускается.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В  договорах  стороны  предусмотрели  условие  о  праве  арендодателя  на односторонний отказ от договора. 

Истец, направив в адрес ответчика уведомления о задолженности и расторжении договоров аренды от 13.06.2019 №№ 185-190,  реализовал  свое  право, предусмотренное  договором,  на  односторонний  отказ  от  исполнения  указанных выше договоров, следовательно, договоры заключенные между истцом и ответчиком считаются расторгнутыми с 18.06.2019.

Доводы  ответчика,  изложенные  в  отзыве,  отклоняются  судом  как необоснованные, противоречащие имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование возражений по правовой позиции ответчик ссылается также на статью 616 ГК РФ и письмо № 36 от 14.05.2019 на №№ 103,104,105,106,107,108,109 от 23.04.2019, № 111 от 24.04.2019, в котором ООО «Громада» выразило АО «Здоровье» несогласие с суммой задолженности по фиксированной части арендной платы по договорам №19820 от 28.03.16, 19933 от 07.11.2016, №19189 от 25.08.2013, №19557 от 05.03.2017, № 19972 от 05.03.2017, №19556 от 10.05.2015, №19218 от 29.12.2013 в размере  5 661587,29 рублей, поскольку данная сумма образовалась в период с 16.04.2018 по 24.09.2018, когда объектом аренды ответчик не мог пользоваться в результате виновных действий АО «Здоровье», ответственного за соблюдение требований противопожарной безопасности им самим, а также иными арендаторами в здании.

Вместе с тем, в указанном выше письме ответчик не оспаривает сумму задолженности по фиксированной части арендной платы в размере 4 619 545,77 руб. и по переменной части 5 866 288,11 руб., общей суммой 10 485 833,88 руб. и предлагает зачесть ее в счет неотделимых улучшений - согласно экспертному заключению №2-1.2019 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости: часть здания - нежилые помещения, расположенного по адресу 

<

...> - итоговая рыночная стоимость неотделимых улучшений на дату исследования 01.04.2019 года составляет 68 086 900,80 рублей. Ссылка на данное обстоятельство судом отклоняется как неправомерная ввиду следующего.

Из п. п. 2,  3 статьи 623 ГК РФ следует: в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (пункт 3, 4 статьи 623 ГК РФ). Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу названной нормы необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.

В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" со ссылкой на положения ст. 410 ГК РФ отмечается: если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Однако, на момент предъявления  - 14.05.2019, расходов на неотделимые улучшения в размере 68 086 900,80 руб. в зачет неоспариваемой суммы задолженности общей суммой 10 485 833,88 руб., спорные договоры  действовали.

Зачетом встречного однородного требования могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил. Поскольку срок исполнения обязательства ООО «Громада» на момент получения АО «Здоровье» заявления о зачете еще не наступил, обязательства сторон не могут прекратиться по основанию, предусмотренному статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе рассмотрения дела представитель истца сделал письменное заявление о фальсификации доказательств, указав, что по договору аренды от 05.03.2017                 № 19972 ответчиком представлена копия акта осмотра помещений от 01.06.2017 года. Раздел «Выводы руководителя» содержит рукописный текст следующего содержания «Предложить арендатору провести ремонтные работы с дальнейшим зачетом». Кем выполнена эта запись из текста явно не следует. Расшифровки росписи составившего его лица в тексте нет. Оригинал акта в дело не представлен.

Между тем, в распоряжении АО «Здоровье» имеется акт от 01.06.2017 года, которым зафиксировано аварийное состояние перекрытий второго этажа в арендуемых ООО «Громада» помещений. Раздел «Предложения комиссии» содержит совершенно отличный текст.

По актам от 21.06.2017 и 20.06.2017 никаких заявлений ООО «Громада» о согласовании проведения ремонтных работ не поступало. В указанные даты обследования не проводились.

Истец в ходатайстве просил признать представленные ООО «Громада» акты осмотра помещений, и иные документы по заявляемым ООО «Громада» неотделимым улучшениям сфальсифицированными и исключить их числа доказательств по делу № А42-10619/2019.

В судебном заседании 19.12.2019 в порядке положений статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 23.12.2019 для возможности ответчику обеспечить явку в судебное заседание директора ООО «Громада». В указанную дату судебное заседание продолжено в том же составе суда. Ответчик явку директора Общества не обеспечил.

Из-за неявки лица, представившего указанные в заявлении о фальсификации доказательства, суд не имеет возможности совершить предусмотренные статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, а именно разъяснить уголовно-правовые последствия такого заявления ответчику и в дальнейшем, в зависимости от решения лица, участвующего в деле и представившего оспариваемое доказательство, либо исключить его из числа доказательств по делу, либо принять меры к проверке обоснованности заявления.

Кроме того, учитывая предмет настоящего спора, а также то, что доказательства, в отношении которых заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, не имеют правового значения для настоящего спора ввиду того, что срок встречного требования на момент заявления о зачете не наступил, заявителем ходатайства о фальсификации не обоснована  необходимость данного заявления.

Учитывая изложенное, заявление о фальсификации доказательств судом отклонено. Также судом отклонено ходатайство истца о вызове свидетеля в суд, поскольку оно заявлено для обоснования заявления о фальсификации, которое в свою очередь отклонено.

Статьей 622 Гражданского кодекса ГК РФ предусмотрено, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в  котором  он  его  получил,  с  учетом  нормального  износа  или  в  состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договоры аренды между истцом и ответчиком расторгнуты, у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования арендуемым помещением, в связи с чем,  требование  истца о выселении из нежилых помещений заявлено правомерно.

Доказательства освобождения помещений не представлены. Нахождение ответчика в помещениях, являвшихся предметом договоров аренды подтверждается представленными доказательствами.

Иск документально подтвержден, соответствует перечисленным выше нормам права и подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6000 руб. 00 коп. подлежат возмещению за счёт средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110,  167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

         Выселить общество с ограниченной ответственностью «Громада» из нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, общей площадью 2 108,1 кв.м. в соответствии со схемой А/1/II/38-40, 43-46,48,49,50,51,52,53,53а,55, 57-58, 60-71; А/1/VI/3-21; А/2/VII/15,17,18-32,40-47, 49-56, 59-64, 67-68; А/3/VIII/1; А/3/IX/1; А/3/XI/8, 21-34, 39-47,49-64; А/3/XXII/1-7; Б2/XV; Б2/XVI.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Громада» в пользу акционерного общества «Здоровье» судебные расходы по оплате государственной пошлины  размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в  арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                      Евсюкова А. В.