ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-19658/2017

30 октября 2018 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2018 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Красновой С.В.,

судей Нечаева С.В., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью «СТК» - ФИО1 по дов. от 01.08.2017, ФИО2 по дов. от 05.08.2017,

от ответчика - Администрации Ступинского муниципального района Московской области – ФИО3 по дов. от 29.06.2018 № 135, ФИО4 по дов. от 29.06.2018 №137, ФИО5 по дов. от 29.06.2018 №134,

рассмотрев 23 октября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу – Администрации Ступинского муниципального района Московской области

на решение Арбитражного суда Московской области

от 28 апреля 2018 года,    

принятое судьей Бондаревым М.Ю.,

и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда,

от 17 июля 2018 года 

принятое судьями Ханашевичем С.К., Игнахиной М.В., Миришовым Э.С.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «СТК» 

к Администрации Ступинского муниципального района Московской области 

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «СТК» (далее - истец, общество, ООО «СТК») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества (нежилого помещения) - кинотеатра «Юность», общей площадью 2386,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, изложив пункты договора в следующей редакции (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- пункт 2.5 исключить из текста договора;

- принять пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика, составленном на основании повторной судебной экспертизы по делу № А41-19658/17 и составляет 23 969 025 руб.»;

- принять пункт 4.2 договора в следующей редакции: «Оплата Имущества осуществляется на основании письменного заявления Покупателя-Залогодателя в рассрочку на пять лет посредством ежеквартальных выплат в равных долях с момента заключения настоящего договора»;

- принять пункт 4.3.1 договора в следующей редакции: «Первый платеж составляет 1 198 451,25 руб. Датой платежа является дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодателя»;

- принять пункт 4.3.4 договора в следующей редакции: «Покупатель-Залогодатель осуществляет платежи в сроки и в размере в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору) на расчетный счет Продавца-Залогодержателя: сумма ежеквартальной оплаты включает в себя сумму платежа в погашение долга и сумму платежа в погашение процентов. Покупатель-Залогодатель считается исполнившим свои текущие обязательства в полном объеме и в срок при условии поступления денежных средств на расчетный счет Продавца-Залогодержателя не позднее даты платежа в соответствии с графиком платежей (приложение 1 к договору)»;

- принять пункт 4.5 договора в следующей редакции: «Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена Покупателем-Залогодателем досрочно на основании решения Покупателя-Залогодателя. При досрочном погашении части основного долга Покупатель-Залогодатель производит ежеквартальную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу»;

- принять пункт 7.2.5 договора в следующей редакции: «В течение семи календарных дней после ежеквартальной оплаты стоимости Имущества представить Продавцу-Залогодержателю документы, подтверждающие оплату»;

- пункт 7.2.7 из текста договора исключить;

- принять пункт 9.2 договора в следующей редакции: «Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по основаниям, установленным действующим законодательством, в том числе в связи с:

неоплатой ежеквартальной суммы полностью и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

неполной оплатой части ежеквартальной суммы и процентов, начисленных на сумму основного долга, указанных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев;

оплатой с нарушением сроков и размера процентов, начисленных на сумму основного долга, установленных в графике (приложение 1 к договору), более двух раз подряд в течение двенадцати месяцев, которое признается существенным нарушением данного договора».

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2018 года, разногласия по всем пунктам договора, кроме пункта 7.2.7 урегулированы путем принятия редакций истца, п. 7.2.7 договора принят в редакции ответчика, предусматривающей обязанность Покупателя-Залогодателя «застраховать в установленном законодательством порядке в двухнедельный срок со дня подписания настоящего договора имущество за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца/залогодержателя. Копию страхового полиса представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования».

Не согласившись с указанными судебными актами, Администрация обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить ввиду их незаконности и необоснованности.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Администрации поддержал доводы и требования кассационной жалобы, представитель общества возражал по доводам кассационной жалобы; до начала судебного заседания представил отзыв на кассационную жалобу, который подлежит приобщению к материалам дела. Отводов составу суда не поступило.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным ими по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в рамках дела Арбитражного суда Московской области № А41-88334/2015 суд обязал Администрацию Ступинского муниципального района Московской области совершить действия, связанные с реализацией преимущественного права истца на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения общей площадью 2 386,70 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>. Обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). Принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельных срок с даты принятия отчета о его оценке и направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Во исполнение решения суда по указанному делу ответчик направил в адрес общества проект договора купли-продажи муниципального имущества. Полагая, что стоимость объекта завышена, а ряд положений проекта договора противоречит действующему законодательству, общество направило в адрес Администрации протокол разногласий.

Ответчик отклонил протокол разногласий, представленный истцом, что послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с указанными требованиями.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия, в том числе в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении настоящего дела по существу судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Защита» ФИО7

Однако, как было установлено судом по результатам вызова эксперта для дачи пояснений по проведенному исследованию, эксперт на объект исследования не выезжал, осмотр объекта не производил, в связи с чем в рамках настоящего дела была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО8

Впоследствии судом первой инстанции был установлен факт самостоятельного сбора экспертом материалов при производстве экспертизы (технический паспорт (план), что противоречит статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», которая запрещает эксперту самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, и ставит под сомнение обоснованность сделанных в заключении выводов.

Учитывая изложенное, определением суда первой инстанции от 18.10.2017 по делу была снова назначена повторная экспертиза, производство которой поручена эксперту ГБУ г. Москвы «Московский исследовательский центр» ФИО9

В последующем, поскольку при исследовании заключения эксперта и его допросе было выявлено, что эксперт объект в полном объеме не исследовал и не применял при исследовании затратный подход, что исключает объективность выводов, изложенных в заключении, суд первой инстанции назначил дополнительную комиссионную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ГБУ г. Москвы «Московский исследовательский цент» ФИО9 при участии эксперта ГУП МО «МОБТИ» ФИО10

Согласно экспертному заключению, представленному в материалы дела по итогам проведения указанного экспертного исследования, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по мнению эксперта ФИО9, по состоянию на 22.09.2015 составляет 23 969 025 руб., а по мнению эксперта ФИО10, по состоянию на 22.09.2015 - 58 880 514 руб.

При исследовании заключений экспертов и данных ими пояснений, судами было установлено обстоятельство наличия в заключении ФИО10 недостатков и противоречий, в частности, применения необоснованных коэффициентов, приведших к завышению стоимости объекта оценки, что в силу положений статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исключает возможность принятия судом данного доказательства как допустимого.

Вместе с тем, исследовав представленное в материалы дела заключение эксперта ФИО9, с учетом данных им пояснений, суд первой инстанции счел возможным принять редакцию п. 4.1 договора в редакции истца, как соответствующую требованиям Закона № 159-ФЗ относительно цены отчуждаемого объекта, определенного на основании судебной экспертизы.

Ссылка ответчика на то, что указанная стоимость имущества, определенная экспертом ФИО9 в рамках судебной экспертизы, является заниженной, подлежит отклонению. В нарушение требований части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возражая против результатов проведенной судебной экспертизы и заявляя ходатайство о проведении повторной экспертизы, администрация не привела каких-либо доводов, свидетельствующих о необоснованности данного заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта, доказательства несоответствия проведенной судебной экспертизы требованиям Закона № 159-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254 не представлены.

В силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При этом арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Кассационная коллегия обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 № 274-О, статьи 286 - 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. 

Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570.

Таким образом, при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка. Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, а также надлежащем применении норм материального права.

Все доводы кассационной жалобы, повторяющие по существу доводы возражений на иск и апелляционной жалобы, обсуждены и отклонены судами по мотиву неосновательности, поскольку при проверке материалов дела не нашли своего подтверждения. Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 апреля 2018 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 июля 2018 года по делу № А41-19658/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья

 

С.В. Краснова

судья

 

С.В. Нечаев

судья 

 

Е.А. Петрова