ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11268/2024

г. Челябинск

13 сентября 2024 года

Дело № А76-29225/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 сентября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Жернакова А.С., Колясниковой Ю.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Цегельниковой А.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» на решение Арбитражного суда Челябинской области от  05.07.2024 по делу № А76-29225/2023.

В заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Челябинской области - ФИО1 (служебное удостоверение);

Администрации Сосновского муниципального района - ФИО2 (доверенность от 27.12.2023, срок действия до 31.12.2024, паспорт, диплом, свидетельство о заключении брака).

ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 26.01.2024, срок действия 5 лет, паспорт, диплом).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» (далее - заявитель, ООО «Строительные инвестиции») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации Сосновского муниципального района, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района Челябинской области (далее - Комитет, Администрация, заинтересованные лица), в котором просит: 

1. Признать бездействие Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района в части внесения изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 8/2016-420 от 12.05.2016  незаконным. 

2. Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 8/2016-420 от 12.05.2016  путем подписания дополнительного соглашения, изменив категорию земли земельных участков с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:15222, 74:19:0803002:1139 с земли сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. 

3. Обязать Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 8/2016-420 от 12.05.2016 путем подписания дополнительного соглашения, касающиеся порядка исчисления арендной платы, в соответствии с решением собрания депутатов Сосновского муниципального района от 21.04.2023 года № 489, в связи с изменением категории земельного участка, применив соответствующий коэффициент. 

4. Обязать комитет по Управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 8/2016-420 начиная с 15.06.2022 (дата утверждения генерального плана и правил землепользования и застройки Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, с момента включения земельных участков с кадастровыми номерами: 74:19:0000000:15220,74:19:0000000:15222,74:19:0803002:1139 в границы земель населенных пунктов до 21.04.2023 (дата принятия решения Собранием депутатов Сосновского района об арендной ставке от 21.04.2023 № 489 об изменении арендной плате за землю на территории Сосновского муниципального района) и с 21.04.2023 до даты подачи настоящего заявления. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Краснопольского сельского поселения, ФИО3, Нижне-Обское бассейновое водное управление; привлечена Прокуратура Челябинской области,

Решением Арбитражного суда Челябинской области от  05.07.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Строительные инвестиции» (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что судом первой инстанции фактически не рассмотрено заявленное требование о признании допущенного Комитетом бездействия незаконным.

По мнению апеллянта, включение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в границы земель населенных пунктов, требует изменения разрешенного использования земельного участка в целях приведения договора аренды в соответствие с установленной категорий земельного участка. Указанное влияет на размер арендной платы, по причине применения иных коэффициентов. Имеющееся несоответствие  вида разрешенного использования по данным Единого государственного реестра недвижимости (для сельскохозяйственного использования, организации пруда) градостроительному плану земельного участка (индивидуальное жилищное строительство, блокированная жилая застройка) нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности и свидетельствуют о фактическом изменении вида разрешенного использования земельного участка Администрацией.

 Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители  ООО «Строительные инвестиции», Комитета, Администрации Краснопольского сельского поселения, Нижне-Обского бассейнового водного управления не явились.

С учетом мнения представителя участников процесса, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

К дате судебного заседания от Прокуратуры Челябинской области поступил отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в котором выражено мнение о необоснованности апелляционной жалобы.

Также отзыв на апелляционную жалобу поступил от ФИО3, в котором он просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда оставить без изменения.

В ходе судебного заседания участники процесса возразили по доводам апелляционной жалобы общества «Строительные инвестиции».

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №8/2016-420 от 12.05.2016, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области 05.07.2016, номер регистрации 74-74/036-74/019/235/2016-4689/5 ООО «Строительные инвестиции»   предоставлены в аренду земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0803002:1139, 74:19:0000000:15220, 74:19:0000000:15222, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, поселок Прудный.

В соответствии  с пунктами 1.1, 2.1 договора предоставление земельных участков произведено из земель сельскохозяйственного назначения для организации пруда сроком до 19.01.2064 года. 

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222; 74:19:0000000:15220; 74:19:0803002:1139 имеют вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, организации пруда. 

Решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района №326-РДС от 15.06.2022 внесены изменения в генеральный план и правила землепользования и застройки Краснопольского сельского поселения. 

В соответствии с указанными изменениями земельные участки с кадастровыми номерами 74:19:0000000:15222; 74:19:0000000:15220; 74:19:0803002:1139 включены в границы земель населенных пунктов. 

21.06.2023 ООО «Строительные инвестиции» обратилось в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района, с заявлением о внесении изменений в договор аренды, путем заключения дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельных участков. 

Комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района 21.07.2023 принято решение об отказе в удовлетворении указанного заявления со ссылкой на недопустимость изменения условий вышеуказанного договора аренды земельных участков без проведения конкурсных процедур, а также превышение площади названных земельных участков над максимальной площадью земельных участков, предусмотренной для блокированной жилой застройки в территориальной зоне В-1. 

Полагая, что требование об изменении договора аренды в части изменения категории земли осталось без рассмотрения, что нарушает права и законные интересы заявителя в экономической сфере, ООО «Строительные инвестиции» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

При  отклонении заявленных требований суд первой инстанции счел, что предоставление заявителю в аренду участка сельскохозяйственного назначения без проведения торгов обязывает его использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся. Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков. Исходя из различия процедур предоставления земельных участков для сельскохозяйственного производства и целей строительства, заявленные требования квалифицированы судом как направленные на обход конкурентных процедур предоставления земельных участков для строительства.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из существа и направленности требований ООО «Строительные инвестиции» усматривается, что фактически спорные отношения сторон по настоящему делу возникли по поводу изменения договора аренды земельного участка № 8/2016-420 от 12.05.2016. 

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 124 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, публично-правовые образования участвуют на равных началах с иными участниками этих отношений - гражданами и юридическими лицами.

Поскольку настоящее требование заявлено ООО «Строительные инвестиции» к Комитету, как стороне договора аренды земельного участка, по своей правовой природе оно не основано на властном подчинении и не является требованием об оспаривании действий государственного органа как участника публичных отношений, что предполагает предусмотренные гражданским законодательством способы защиты сторонами своих прав и законных интересов.

Таким образом, довод апеллянта о необходимости рассмотрения в самостоятельном порядке его требования о допущенном Комитетом бездействии по изменению договора в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ошибочным. 

Сообщение о невозможности изменения договора направлено Комитетом в адрес заявителя 21.07.2023.

Статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Согласно подпункту 8 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса земли по целевому назначению подразделяются на категории и используются в соответствии с установленным для каждой категории целевым назначением. Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями (подпункты 1 и 2 пункта 1 статьи 7).

В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, в том числе к жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования (пункт 1 статьи 85 Земельного кодекса).

Как указано в пункте 2 статьи 85 Земельного кодекса, градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса).

По общему правилу, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора, поскольку арендатор при использовании земельного участка должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В силу части 1 статьи 8 Закона № 172-ФЗ установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

В рассматриваемом случае имело место принятие и изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, на основании Решения Совета депутатов Краснопольского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 15.06.2022 № 326, в соответствии с которым  арендуемые обществом земельные участки включены в границы населенного пункта и отнесены к  территориальной зоне В1 - зона застройки индивидуальными жилыми домами.

Вместе с тем, на дату рассмотрения спора судом первой инстанции, основания для вывода о состоявшемся изменении разрешенного использования спорного земельного участка отсутствовали.

Сведениями из ЕГРН по состоянию на 10.03.22  подтверждено сохранение сведений о виде использования «для сельскохозяйственного использования, организации пруда».

В соответствии с правовой позицией отраженной в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации                                      № 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. 

Согласно заключенному сторонами без проведения торгов договору аренды, разрешенным использованием спорных земельных участков является сельскохозяйственное производство, что  обязывает арендодателя использовать участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Сама по себе невозможность продолжения такого использования и утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи. Пункт 2 указанной статьи не содержит ссылки на возможность предоставления в аренду земельного участка для строительства жилых домов без проведения торгов.

Спорные земельные участки предоставлялись в аренду без проведения торгов для сельскохозяйственного использования, а не по результатам аукциона для целей строительства.

Земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорного договора аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

В этой связи, обращение заявителя с требованиями об обязании арендодателя внести изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования, правильно квалифицировано судом первой инстанции как направленное на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

С учетом изложенного выше,  изменение указанного в договоре аренды земельного участка вида разрешенного использования на иной вид - «для строительства индивидуальных жилых домов» без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо,  так как такое действие влечет за собой нарушение публичного интереса и прав неограниченного круга лиц, имеющих возможность приобрести участок в аренду исключительно при проведении торгов. Кроме того, внесение требуемых истцом изменений приведет к заключению договора аренды земельного участка площадью  с нарушением  требований о предельном максимальном размере земельных участков зоны застройки индивидуальными жилыми домами в территориальной зоне В1, согласно Правил землепользования и застройки Краснопольского сельского поседения, утвержденного решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 25.06.2022 № 326.

Указанное исключает удовлетворение заявленных требований об изменении договора и связанных с этим изменений расчета арендной платы.

Поскольку анализ мотивов отклонения доводов апелляционной жалобы приведен в настоящем постановлении выше, он не требует дополнительной аргументации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подлежат отнесению на подателя апелляционной жалобы.

Излишне уплаченная платежным поручением № 1259 от 31.07.2024 государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции подлежит возврату ООО «Строительные инвестиции» из федерального бюджета на основании подпункта 3, подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21, статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от  05.07.2024 по делу № А76-29225/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строительные инвестиции» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 руб., излишне уплаченную платежным поручением № 1259 от 31.07.2024.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

                      И.Ю. Соколова

 

Судьи:

                        А.С. Жернаков

 

Ю.С. Колясникова