АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-14718/2018

г. Краснодар

06 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. в отсутствие в судебном заседании представителей истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – жилищно-строительного кооператива «Альфа», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу на решение Арбитражного суда от 17.09.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от  10.01.2019 (судьи Глазунова И.Н., Илюшин Р.Р., Мисник Н.Н.) по делу № А32-14718/2018, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «Альфа» (далее – кооператив) о взыскании 3 377 399 рублей 71 копейки задолженности за пользование земельным участком площадью 58 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0201020:0093, расположенным по адресу: ул. Плеханова в Центральном районе города Сочи, (далее – земельный участок) с 01.07.2015 по 31.12.2017, а также 364 973 рублей 82 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда от 17.09.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019, в иске отказано со следующей мотивировкой. Договор аренды ничтожен ввиду отсутствия у администрации на момент его подписания полномочий по распоряжению земельным участком, находившимся в федеральной собствености, недоказанности факта владения кооперативом земельным участком в заявленный период и наличием на нем объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не принадлежащих кооперативу.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Податель жалобы указывает на наличие оснований для взыскания отыскиваемых арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с неисполнением кооперативом обязанности по внесению платы за пользование земельным участком. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и кооператив (арендатор) заключили договор от 19.02.2007 № 4900004094 аренды земельного участка со сроком до 01.01.2017 для строительства квартала индивидуальной жилой застройки. Земельный участок фактически передан арендатору без каких-либо иных документов с 01.01.2004 (пункт 1.2), а действие договора распространено на правоотношения сторон, возникшие с 01.01.2007 (пункт 2.3). Арендатору запрещено возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации. Возведение жилых и иных зданий, строений и сооружений арендатор обязался осуществлять в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка только с согласия арендодателя и при наличии соответствующей разрешительной документации, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пункты 1.3, 5.2.15). Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 06.04.2007 (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 22.11.2017).

По смыслу приведенных норм для определения на стороне ответчика неосновательного обогащения истец должен доказать: факт приобретения (сбережения) имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица (потерпевшего); размер неосновательного обогащения.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А32-16007/2014 договор аренды квалифицирован как ничтожная сделка. Суды преюдициально установили наличие на земельном участке объектов незавершенного строительства, возведенных арендатором и субарендаторами участка без соответствующей разрешительной документации. Из акта осмотра емельного участка от 19.12.2016 следует, что на земельном участке находятся четырехэтажный с конструкциями пятого этажа объект незавершенного капитального строительства площадью застройки 547,6 кв. м, двухэтажный объект капитального строительства площадью застройки 94,5 кв. м, четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 312 кв. м, четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 223 кв. м, трехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 296 кв. м, пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 488 кв. м, железобетонный фундамент с конструкциями первого этажа площадью застройки 533 кв. м, пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 257,4 кв. м с примыкающей к нему бетонной конструкцией количеством 1 этаж площадью застройки 190 кв. м, четырехэтажный объект капитального строительства площадью застройки 160,3 кв. м с примыкающей к нему двухэтажной пристройкой площадью застройки 160,3 кв. м, шестиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 445,5 кв. м, пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 275 кв. м, пятиэтажный объект капитального строительства площадью застройки 272,4 кв. м. 

Названные обстоятельства и предполагаемое неисполнение кооперативом обязанности по внесению платы за фактическое пользование земельным участком с 01.07.2015 по 31.12.2017 послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения администрацией и кооперативом договора аренды земельного участка редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к рассматриваемым отношениям неприменима.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших, при рассмотрении дел о взыскании по договору.

Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом предоставлены собственнику. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статьи 209, 608 Гражданского кодекса).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснил, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель не обязан доказывать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Собственник, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, при возврате этого имущества из незаконного владения вправе предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на это имущество и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать его в аренду, о взыскании полученных доходов.

Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм применительно к части 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11).

В пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации также разъяснил, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее.

По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон № 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее – Закон № 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения. До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 244-ФЗ) такие участки находились в собственности Российской Федерации.

У администрации на момент заключения договора аренды отсутствоали полномочия по распоряжению земельным участком, находившимся в федеральной собственности. Договор аренды, в этой связи, является ничтожной сделкой. Администрация не доказала использование земельного участка кооперативом в спорный период. Отсутствие таких доказательств исключает обязанность кооператива по компенсации администрации стоимости такого пользования в порядке реституции. Основания для применения норм о неосновательном обогащении в рассматриваемом случае отсутствуют. Находящиеся на земельном участке объекты незавершенного капитального строительства кооперативу не принадлежат (иное не доказано).

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены, по сути, на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия для такой переоценки доказательств (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса). 

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.09.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2019 по делу № А32-14718/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 Н.С. Мазурова