ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-46209/2019

город Ростов-на-Дону

31 августа 2022 года

15АП-13275/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Яицкой С.И., 

судей Маштаковой Е.А., Чотчаева Б.Т., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2022 по делу № А32-46209/2019 

по иску администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику индивидуальному предпринимателю ФИО2

при участии третьего лица - департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о расторжении договора аренды земельного участка,

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации муниципального образования город Краснодар

о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495; обязании предпринимателя возвратить земельный участок площадью 989 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема-передачи земельного участка. 

ИП ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации о взыскании 26 000 000 руб. стоимости неотделимых улучшений земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Судом принят отказ от встречного иска, производство по делу в указанной части прекращено. Судебный акт мотивирован тем, что спорный договор заключен в установленном Законом порядке, пороков не имеет. В период действия договора аренды предпринимателем заключен договор на проведение проектных работ; получено положительное заключение проектной документации; технические условия на теплоснабжение; строительство здания согласовано с Министерством обороны Российской Федерации; подано заявление о выдаче разрешения на строительство; предпринимались меры к внесению изменений в градостроительный план; подано заявление о продлении технических условий.  

Не согласившись с данным судебным актом, администрация обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда от 05.07.2022 отменить. В обоснование апелляционной жалобы администрация указывает, что на дату подачи иска цель договора аренды – строительство здания, не была достигнута. Договор аренды подлежит расторжению на основании пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Факт неиспользования земельного участка на протяжении трех лет с даты заключения договора аренды подтвержден. Каких-либо зависящих от администрации препятствий в освоении земельного участка, его застройке, предприниматель не представил. Согласование в договоре срока его действия - 10 лет, не свидетельствует о том, что стороны определили более длительный период возможного неиспользования земельного участка для строительства по сравнению со сроком, закрепленным в статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом не дана оценка письму департамента от 23.04.2021, в котором указано, что спорный участок расположен в зоне озелененных территорий общего пользования в прибрежной защитной полосе реки Кубань. С принятием генерального плана в сентябре 2020 года дальнейшее исполнение договора невозможно.      

В дополнении к апелляционной жалобе администрация указывает, что судом при рассмотрении дела не было учтено вступившее в законную силу решение суда по делу № А32-15375/2014, которым договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495 признан недействительным. 

В отзыве на апелляционную жалобу департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар просит удовлетворить апелляционную жалобу администрации. 

В судебное заседание истец и ответчик явку представителей не обеспечили,  о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом согласно части 6 статьи 121, части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", пунктов 16, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 № 57 "О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов". В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку предприниматель не представила возражений в отношении проверки законности и обоснованности судебного в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в государственной неразграниченной собственности находится земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, площадью 989 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. Кожевенная, 70, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства офиса.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 28.10.2013 № 8251 "Об утверждении гражданке ФИО2 материалов предварительного согласования места размещения гостиницы в Западном внутригородском округе города Краснодар" ФИО2 утверждены материалы предварительного согласования места размещения офиса на земельном участке площадью 989 кв. м по улице Кожевенной, 70, в Западном внутригородском округе города Краснодара.

На основании постановления администрации муниципального образования город Краснодар от 03.12.2013 № 9269 "О предоставлении гражданке ФИО2 земельного участка в Западном внутригородском округе города Краснодар" между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 989 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, кадастровый номер 23:43:0206082:2383. 

Пунктом 1.3 договора установлено, что участок предоставляется для строительства офиса.

В соответствии с пунктами 4.1.5, 4.1.11 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, не допускать строительство новых объектов, реконструкцию существующих до разработки проектной документации, ее утверждения, получения положительных заключений соответствующих экспертиз по проектной документации, а также до получения разрешения на строительство, реконструкцию в установленном порядке. 

Договор действует в течение десяти лет с 03.12.2013 по 03.12.2023 (пункт 6.1 договора). 

Пунктом 7.3 договора установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации. Договор зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

Актом осмотра земельного участка от 29.05.2019 № 1249, составленным сотрудниками администрации, установлено, что участок огорожен, свободен от зданий, зарос сорной растительностью. 

Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар письмом от 04.06.2018 сообщил департаменту муниципальной собственности и городских земель муниципального образования город Краснодар о том, что разрешение на строительство капитальных объектов в границах спорного участка не выдавалось. 

Администрацией в адрес ответчика направлено предписание об устранении нарушений от 06.06.2019 № 11978/26. 

В связи с неустранением нарушений, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 15.08.2019 № 999/07 с предложением о расторжении договора аренды. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с наносящим иском.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствие с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Основанием прекращения аренды земельного участка в принудительном порядке является его ненадлежащее использование, а именно грубое нарушение правил рационального использования земли, не в соответствии с его целевым назначением, что приводит к состоянию не пригодному для использования по целевому назначению.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, с учетом разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления № 11, истец в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать, что ответчик использует земельный участок не по целевому назначению и допускаемое нарушение является существенным.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды ввиду принятия предпринимателем мер по освоению арендованного земельного участка в период действия договора. 

Между тем, суд первой инстанции не учел, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2015 по делу № А32-15375/2014, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 08.10.2015, договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495, заключенный между администрацией и ИП ФИО2, признан недействительным. Суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495 заключен с нарушением порядка, предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации, без проведения торгов.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку договор аренды земельного участка от 09.12.2013 № 4300020495 вступившим в законную силу судебным актом признан недействительной (ничтожной) сделкой, такой договор не может быть расторгнут, так как предметом иска о расторжении договора может быть только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон, в связи с чем, в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды судом отказано правомерно.

Вместе с тем, администрацией в рамках настоящего дела также заявлено требование об обязании предпринимателя возвратить земельный участок площадью 989 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема-передачи земельного участка. 

Окончательная правовая квалификация исковых требований осуществляется судом, который с учетом всех обстоятельств дела и доводов сторон, преследуемых сторонами целей обращения с иском в суд, устанавливает подлежащие применению нормы права.

В соответствии с пунктом 4 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Поскольку воля администрации при обращении в суд с настоящим иском направлена на освобождение земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:2383 и его возврат публичному собственнику, и при недействительном (ничтожном) договоре аренды у ИП ФИО2 отсутствуют основания для занятия и использования спорного земельного участка, требования администрации об обязании ИП ФИО2 вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, площадью 989 кв. м, расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема - передачи земельного участка, является обоснованным.

Одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку спорный договор аренды является недействительным, у ИП ФИО2 отсутствуют законные основания для занятия земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, в связи с чем требование администрации об обязании предпринимателя возвратить земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка подлежит удовлетворению. 

Поскольку администрация в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от оплаты государственной пошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 9 000 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.07.2022  по делу № А32-46209/2019 в обжалуемой части изменить.

Изложить абзац первый резолютивной части решения в следующей редакции: 

"Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить администрации муниципального образования город Краснодар земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206082:2383, общей площадью 989 кв.м., расположенный в Западном внутригородском округе 

<

...>, путем подписания акта приема – передачи земельного участка. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску и апелляционной жалобе в размере 9 000 руб. ".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

ПредседательствующийС.И. Яицкая

СудьиЕ.А. Маштакова 

Б.Т. Чотчаев