АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24844/2016

г. Краснодар

28 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – открытого акционерного общества «Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты» (ИНН 6162015019, ОГРН 1096194001683) – Тарасенко М.А. (доверенность от 07.07.2015), в отсутствие истца – департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016 (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 (судьи Нарышкина Н.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А53-24844/2016, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу «Астон Продукты Питания и Пищевые Ингредиенты» (далее – общество), в котором просил:

– расторгнуть договор аренды от 23.07.2013 № 34825 земельного участка общей площадью 6623 кв. м с кадастровым номером 61:44:0062405:64, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, 5 «в» (далее – земельный участок);

– обязать общество освободить земельный участок от всех временных сооружений, в том числе забора из сетки «рабица», временного металлического строения, шлагбаума и служебного автотранспорта путем их демонтажа в течение 15 дней с момента вступления в законную силу решения суда;

– обязать общество передать департаменту свободный земельный участок по акту приема-передачи.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 450, 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статью 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы нарушением обществом условий договора аренды о целевом использовании земельного участка.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные инстанции установили, что 23.07.2013 обществу предоставлен по договору аренды № 34825 земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062405:64, имеющий адресный ориентир: город Ростов-на-Дону, улица 1-я Луговая 5 «в». Участок передан арендатору для целей строительства комплекса по переработке и расфасовке растительных масел. Срок аренды установлен с даты государственной регистрации договора до 01.02.2016 (пункт 2.1), договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 24.12.2013. Департамент 09.06.2015 направил в адрес общества предупреждение № 59-30-11355/6 о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062405:64 не используется арендатором в соответствии с условиями договора. Предложил в срок до 11.07.2015 начать освоение земельного участка, представить департаменту соответствующие доказательства. Департамент 31.03.2016 направил в адрес общества претензию № 59-30-6626/8, в которой предложил арендатору в срок до 29.04.2016 устранить нарушения условий договора аренды, а именно нецелевое использование земельного участка. Письмом от 31.03.2016 № 525 общество уведомило департамент о рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды от 23.07.2013 № 34825 и заключении нового договора (для строительства и размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок). Департаментом 20.05.2016 в адрес общества направлено уведомление № 59-30-10772/16 с предложением о расторжении договора аренды от 23.07.2013 № 34825 в срок до 01.06.2016, освобождении земельного участка и возврате его (по акту) арендодателю. Общество 07.06.2016 направило департаменту письмо с приложением подписанных со своей стороны актов приема-передачи земельного участка от 31.05.2016. Судебные инстанции руководствовались при разрешении спора статьями 450, 452, 619 и 622 Гражданского кодекса, статьями 22, 42, 45 и 46 Земельного кодекса. Суды признали, что департамент, направляя обществу письмо от 20.05.2016, выразил волю на расторжение договора аренды от 23.07.2013 № 34825. Следовательно, департамент обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды земельного участка, который уже расторгнут им в одностороннем порядке (раздел 4 договора). Представленной в дело перепиской сторон подтверждается их нежелание продолжать договорные отношения. Обществом в адрес департамента направлен акт приема-передачи земельного участка от 31.05.2016, подписанный со стороны арендатора. От подписания указанного акта департамент уклонился, что свидетельствует о недобросовестности истца. Суды признали земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062405:64, арендовавшийся ранее обществом, возращенным департаменту в соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса. Возврат арендатором арендованного имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, поскольку такие последствия не предусмотрены ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора аренды. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества не могут служить основанием для отказа в принятии от арендатора имущества и подписания акта приема-передачи (возврата) имущества, поскольку такие последствия не предусмотрены статьей 622 Гражданского кодекса. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора имущества по передаточному акту. Установив, что на момент вынесения решения земельный участок был фактически возвращен департаменту, а также учитывая, что общество не может возвратить ранее возвращенный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели оснований для удовлетворения исковых требований.

Департамент обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования департамента удовлетворить в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Судебные акты являются незаконными, необоснованными и немотивированными, вынесенными с нарушениями норм гражданского законодательства и без учета фактических обстоятельств дела. Выводы судов о том, что общество не использует земельный участок, а департамент уклоняется от подписания акта приема-передачи и тем самым выражает недобросовестное поведение, являются ошибочными. Представленным в дело актом обследования от 23.06.2016 установлено, что спорный земельный участок используется обществом не по целевому назначению, территория частично огорожена, на участке отсыпана песчано-гравийная смесь, строительство не ведется. На участке расположена площадка для организации стоянки служебного автотранспорта, временное металлическое строение ориентировочной площадью 6 кв. м, используемое в целях расположения охраны с информативной вывеской «Астон», а также установлен шлагбаум. Аналогичные обстоятельства установлены (приведены) в акте обследования от 22.03.2016. В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и в состоянии, обусловленном договором. После прекращения договора аренды, общество фактически продолжает пользоваться земельным участком не по целевому назначению. Учитывая данные обстоятельства, судебные инстанции пришли к необоснованному выводу о том, что ответчик фактически освободил земельный участок. Данный вывод судов противоречит нормам гражданского законодательства, а также сложившейся судебной практике. Ответчик не представил доказательств освобождения спорного участка в порядке, установленном законом. Суд первой инстанции также не исследовал обстоятельства фактического освобождения земельного участка. 

Письменный отзыв на кассационную жалобу от общества в арбитражный суд округа не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и представленным сторонами доказательствам. Пояснил судебной коллегии, что ранее арендованный обществом земельный участок с кадастровым номером 61:44:0062405:64 освобожден. 

Департамент, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований департамента о передаче земельного участка, освобожденного от имущества общества.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 29.03.2013 № 336, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 23.07.2013 № 34825 земельного участка площадью 6623 кв. м с кадастровым номером 61:44:0062405:64, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 1-я Луговая, д. 5 «в». Участок предоставлен арендатору в целях строительства комплекса по переработке и расфасовке растительных масел (пункт 1.1). Срок аренды установлен с даты государственной регистрации договора до 01.02.2016 (пункт 2.1). В разделе 4 договора закреплено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе и в случае неиспользования (неосвоения) участка в течение срока, установленного правовым актом о предоставлении его в аренду (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса). При отказе арендодателя от исполнения договора по указанному основанию договор считается расторгнутым по истечении месяца с момента исполнения арендодателем обязанности по уведомлению арендатора о таком отказе.

Договор зарегистрирован в ЕГРП 24.12.2013 (л. д. 16 – 20, 25 – 26).

09 июня 2015 года в адрес ответчика департаментом направлено предупреждение № 59-30-11355/6, в котором департамент указал, что земельный участок не используется обществом в соответствии с условиями договора и предложил в срок до 11.07.2015 начать освоение участка, представив департаменту соответствующие доказательства (л. д. 13).

31.03.2016 департамент направил обществу претензию № 59-30-6626/8, в которой предложил ответчику в срок до 29.04.2016 устранить нарушения условий договора аренды (л. д. 12).

В ответ на данную претензию общество направило в адрес департамента письмо от 31.03.2016 № 525, в котором просило рассмотреть вопрос о расторжении договора аренды от 23.07.2013 № 34825. Предложило заключить новый договор в целях строительства, размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (л. д. 48, 49).

20.05.2016 департамент направил в адрес общества уведомление № 59-30-10772/16, в котором предложил в срок до 01.06.2016 расторгнуть договор аренды от 23.07.2013 № 34825, освободить земельный участок и возвратить его по передаточному акту (л. д. 11).

07.06.2016 общество направило департаменту подписанный со своей стороны акт приема-передачи земельного участка от 31.05.2016 (л. д. 42 – 44).

Ссылаясь на нарушение арендатором условий договора аренды о целевом использовании (неосвоение) земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

На основании пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что арендодатель (департамент) уведомил общество (арендатора) об отказе от договора с соблюдением требований, установленных законом и договором аренды от 23.07.2013 № 34825. Департамент, направляя обществу письмо от 20.05.2016 (об отказе от договора), выразил волю на прекращение арендных отношений. Право департамента на расторжение договора в одностороннем порядке согласовано сторонами в разделе 4 договора. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования департамента о расторжении договора аренды участка с кадастровым номером 61:44:0062405:64. 

Выводы судов первой и апелляционной инстанций в данной части требований истца соответствуют положениям главы 34 Гражданского кодекса и представленным в дело доказательствам. Поэтому оснований для отмены судебных актов в соответствующей части требований департамента у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286, часть 2 статьи 287 Кодекса).

Отказывая в удовлетворении требований арендодателя об освобождении участка с кадастровым номером 61:44:0062405:64 от всех временных сооружений и обязании арендатора передать (возвратить) по акту земельный участок, в освобожденном состоянии, судебные инстанции исходили из того, что департамент уклоняется от принятия имущества. Это свидетельствует о недобросовестности арендодателя (статья 10 Гражданского кодекса). Возврат арендатором имущества не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновение у арендодателя права отказаться от его принятия. Претензии арендодателя к состоянию возвращаемого имущества могут явиться основанием для предъявления требования о возмещении арендатором расходов арендодателя по устранению недостатков, а не для отказа в принятии от арендатора помещений по акту приема-передачи.

Выводы судебных инстанций в указанной части не могут быть признаны окружным судом основанными на нормах гражданского законодательства и фактических обстоятельствах спора. 

В соответствии с положениями статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе и в случае самовольного занятия участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

При прекращении действия договора аренды у арендатора отпадают какие-либо основания для использования арендованного имущества, при этом наступает обязанность по возврату его арендодателю на основании норм статьи 622 Гражданского кодекса.

В силу приведенной нормы при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Положения статьи 622 Гражданского кодекса не предполагают возможность передачи арендатором (возврата арендодателю) ранее арендованного имущества в неосвобожденном состоянии. При прекращении договора аренды земельного участка общество обязан было освободить его от всех временных объектов и только после этого – передать (возвратить) объект аренды департаменту. При этом составление арендатором акта приема-передачи имущества само по себе не может подтверждать факт возврата земельного участка арендодателю, если установлено, что арендатор не освободил объект аренды от принадлежащего ему имущества (в данном случае – объектов некапитального характера).

В обоснование заявленных требований департамент представил суду первой инстанции акт обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0062405:64, составленный 23.06.2016 (то есть после расторжения договора аренды, что в нем отражено). К акту обследования приложены фотоматериалы (л. д. 70, 71). Из содержания указанных документов следует, что спорный земельный участок частично огорожен (сетка-рабица). На участке отсыпана песчано-гравийная смесь, строительство не ведется. У въезда на территорию расположен пост охраны (бюро пропусков «Астон»), на въезде также установлен шлагбаум, земельный участок используется для размещения стоянки автотранспорта (л. д. 8, 9). 

При этом в деле отсутствуют доказательства освобождения обществом земельного участка площадью 6623 кв. м с кадастровым номером 61:44:0062405:64 в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса (от всех временных сооружений, указанных в акте обследования, после прекращения арендных отношений). Не представлены в материалы дела и доказательства того, что ответчик получил спорный земельный участок именно в том состоянии, которое зафиксировано департаментом в акте от 23.06.2016. Обстоятельства освобождения обществом земельного участка после прекращения договора аренды, судебными инстанциями при разрешении спора не устанавливались, представленные департаментом в обоснование заявленных требований доказательства судами не оценивались. Между тем, установление данных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения требований департамента, связанных с передачей (возвратом обществом) земельного участка в состоянии, свободном от принадлежащих ответчику временных сооружений.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые департаментом судебные акты в части отказа в удовлетворении требований, связанных с возвратом земельного участка в состоянии, свободном от принадлежащих обществу временных сооружений, не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело в соответствующей части следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, а также дать надлежащую правовую оценку доводам (возражениям) сторон и представленным ими доказательствам. Спор следует разрешить с правильным применением норм материального (статья 622 Гражданского кодекса) и процессуального (статьи 65, 71 Кодекса) права.

Суд округа особо обращает внимание суда первой инстанции на разъяснения, изложенные в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». В нем указано, что по общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела должен выносить на обсуждение сторон обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении (статья 65 Кодекса).

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду следует учесть, что податель жалобы (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 16.11.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2017 по делу № А53-24844/2016 

в части отказа в удовлетворении требования департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о расторжении договора аренды от 23.07.2013 № 34825 оставить без изменения.

В остальной части судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 						                   В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                  А.И. Мещерин

                                                                                                                             И.В. Сидорова