Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-52818/2024

26 ноября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  26 ноября 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Юламановым А.М., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Акционерное общество Банк «Советский» в лице к/у Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Балтис Плаза»

третье лицо: временный управляющий ООО «Балтис Плаза» ФИО1

при участии:

стороны не явились, извещены

установил:

Акционерное общество Банк «Советский» в лице к/у Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о взыскании задолженности в размере 132 767 руб. 38 коп., неустойки в размере 10 314 руб. 59 коп. 

Определением суда от 11.06.2024 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание и судебное заседание назначены на 14.08.2024. 

Определением суда от 14.08.2024 рассмотрение дела отложено на 09.10.2024.

Определением суда от 10.10.2024 рассмотрение дела отложено на 20.11.2024; произведена замена ненадлежащего ответчика ККИ надлежащим – ООО «Балтис Плаза»; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО «Балтис Плаза» ФИО1.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явились.

Изучив материалы дела, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

03.05.2023 в Росреестре зарегистрировано право собственности АО Банк «Советский» (далее – Банк) на нежилые помещения (№ 1Н, 3Н, 6Н, 7Н, 10Н, 11Н, 12Н, 13Н, 14Н, 57Н, 15Н, 16Н, 17Н, 18Н, 19Н, 20Н, 21Н, 22Н, 23Н, 24Н, 27Н, 28Н, 29Н, 30Н, 33Н, 34Н, 35Н, 36Н, 40Н, 41Н, 42Н, 45Н, 46Н, 47Н, 51Н, 52Н, 53Н и 54Н общей площадью 17 146,4 кв.м., расположенные с цокольного по 9 этажи здания (далее – нежилые помещения), с выделенной долей земельного участка под ним по адресу: 

<

...>, литера А в бизнес-центре «Балтис Плаза». 

Общим собранием собственников нежилых помещений бизнес-центра «Балтис Плаза» от 20.01.2023 в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации был избран способ управления зданием бизнес-центра «Балтис Плаза» в виде управления управляющей организацией, т.е. собранием собственников нежилых помещений были продлены полномочия управляющей организации ООО «Балтис Плаза» на 2023 и дальнейшие года, до момента принятия решения о смене управляющей организации на общем собрании собственников.

Этим же собранием собственников нежилых помещений бизнес-центра «Балтис Плаза» от 20.01.2023 собственники уполномочили ООО «Балтис Плаза» на заключение всех необходимых договоров для надлежащей и безопасной эксплуатации здания, в том числе на заключение договоров поставки газа, электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения (включая водоотведение), а также продлили срок действия договора на техническую эксплуатацию и обслуживание.

ООО «Балтис Плаза» были заключены следующие договоры с ресурсоснабжающими и сервисными организациями (далее – Договоры):

- ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» - договор водоотведения №06-130627-ПП-ВО от 14.05.2021; 

- ГУП «Водоканал Санкт-Петербург» - договор холодного водоснабжения №06- 130626-ПП-ВС от 14.05.2021;

- ООО «Газпром межрегионгаз Санкт-Петербург» - договор поставки газа №78-Т6179 от 30.03.2021; 

- ООО «ПетербургГаз» - договор на техническое и аварийно-диспетчерское обслуживание №5.ТО.03435 от 28.01.2021; 

- АО «Петербургская сбытовая компания» - договор энергоснабжения №78010000325184 от 29.04.2021;

- ООО «БТК ПНК» - договор на сервисное обслуживание №08-21-С от 12.04.2021. 

Согласно заключенным Договорам ООО «Балтис Плаза» как абонент обязалось оплачивать оказанные услуги ресурсоснабжающим и сервисным организациям.

Протоколом №1 внеочередного общего собрания собственников помещений нежилых помещений в бизнес-центре «Балтис Плаза» от 04.07.2023 большинством голосов собственников нежилых помещений принято решение расторгнуть договор оказания услуг по управлению зданием бизнес-центра с действующей управляющей компанией ООО «Балтис Плаза», передать Банку права и обязанности новой управляющей компании.

Банком, как новой управляющей компанией, оплачена задолженность ООО «Балтис Плаза» по Договорам за май-июнь 2023.

Комитет как собственник части нежилых помещений в бизнес-центре «Балтис Плаза» не оплачивал выставленные Банком счета за техническое обслуживание бизнес-центра, а также за оказанные коммунальные услуги за период с мая 2023 по июнь 2023.

В связи с непогашением образовавшейся задолженности за техническое обслуживание и коммунальные услуги, у Комитета образовалась задолженность в размере 143 081, 97 руб., из которой общая сумма задолженности: - за техническое обслуживание составляет 81 501, 70 руб. в том числе: основная задолженность составляет 75 742, 40 руб.: 1) за май 2023 –28 432, 29 руб. (дата выставления счета 31.10.2023); 2) за июнь 2023 – 47 310, 11 руб. (дата выставления счета 09.11.2023); неустойка, рассчитанная по ст. 395 ГК РФ в размере 5 759, 30 руб. - за коммунальные услуги составляет 61 580, 27 руб. в том числе: основная задолженность составляет 57 024, 98 руб.: 1) за май 2023 – 31 436, 91 руб. (дата выставления счета 27.10.2023); 2) за июнь 2023 – 25 588, 07 руб. (дата выставления счета 27.10.2023); неустойка, рассчитанная по ст. 395 ГК РФ в размере 4 555, 29 руб.

В связи с непогашением образовавшейся задолженности за техническое обслуживание и оказанные коммунальные услуги Банком была направлена досудебная претензия в адрес Комитета, однако указанные требования не удовлетворены ответчиком.

10.11.2023 поступил ответ на досудебную претензию от Комитета, согласно которому Комитет ссылается на то, что оплата за спорный период была осуществлена бывшей управляющей компании по платежным поручениям от 21.06.2023, от 30.08.2023, так как в спорный период отсутствовали договорные отношения между Банком и Комитетом. 

При этом на внеочередном собрании собственников, состоявшемся 04.07.2023, стороны избрали Банк как новую управляющую компанию и были уведомлены о том, что у ООО «Балтис Плаза» имеется задолженность за коммунальные услуги и техническое обслуживание.

Между Комитетом и ООО «Балтис Плаза» 16.02.2023 заключен договор № 10 на оказание коммунальных услуг, в соответствии с п. 2.1 которого Управляющая компания приняла на себя обязательства по подаче электроэнергии, отопления, водоснабжения и водоотведения в помещениях, занимаемых Комитетом, а также в помещениях, находящихся в общей долевой собственности, на основании и условиях договоров, заключенных с ресурсоснабжающими организациями.

Кроме того, между Комитетом и Управляющей компанией 16.02.2023 заключен договор № 10/23-У, в соответствии с п. 2.1 которого управляющая компания приняла на себя обязательства по технической эксплуатации и обслуживанию Здания, выполнению работ по ремонту общего имущества Здания, иной направленной на достижение целей по технической эксплуатации и содержанию Здания деятельности.

Оплата коммунальных услуг, услуг по техническому обслуживанию, эксплуатации и содержанию занимаемых Комитетом помещений и общего имущества в Здании за май 2023 и июнь 2023 подтверждается платежными поручениями от 06.06.2023 № 2331051, от 21.06.2023 № 2679408, от 30.08.2023 №3910596 и №3910597.

04.07.2023 на внеочередном общем собрании собственников помещений в бизнес-центре «Балтис Плаза» было принято решение расторгнуть договор оказания услуг по управлению бизнес-центром «Балтис Плаза» с ООО «Балтис Плаза»; избрать истца управляющей компанией, осуществляющей управление Зданием на период с даты проведения общего собрания (с 04.07.2023) до даты перехода права собственности на помещения, принадлежащие Банку, иному лицу; уполномочить Банк на заключение договоров, необходимых для надлежащей и безопасной эксплуатации Здания; ежемесячно возмещать Банку эксплуатационные, коммунальные и иные расходы, понесенные Банком в процессе управления Зданием.

При этом документы, подтверждающие переход права (требования) к Банку до 04.07.2023 в Комитет не были представлены.

07.07.2023 с ООО «Балтис Плаза» расторгнут договор оказания услуг по управлению Зданием.

Во исполнение вышеуказанных решений внеочередного общего собрания собственников с 04.07.2023 Комитетом производится возмещение Банку затрат за коммунальные услуги и оказание услуг по комплексному техническому и эксплуатационному обслуживанию на основании выставленных Банком актов оказанных услуг и счетов на оплату.

Договоры, заключенные ранее Комитетом с ООО «Балтис Плаза», были расторгнуты.

Поскольку требования истца были оставлены без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По общему правилу, установленному статьей 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на недвижимое имущество здания" (далее - Постановления N 64) разъяснено, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные нормы подлежат применению по аналогии к спорным отношениям по избранию собственниками управляющей компании, осуществляющей управление нежилым помещением.

Более того, пунктом 103 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных норм права следует, что собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.

Получая и не оплачивая коммунальные ресурсы, оплата за которые фактически произведена истцом, ответчик неосновательно сберег соответствующие денежные средства. 

Согласно произведенному расчету задолженность составила: 

- за техническое обслуживание за май 2023 – 28 432 руб. 29 коп. (дата выставления счета 31.10.2023); за июнь 2023 – 47 310 руб. 11 коп. (дата выставления счета 09.11.2023).

- за коммунальные услуги за май 2023 – 31 436 руб. 91 коп. (дата выставления счета 27.10.2023); за июнь 2023 – 25 588 руб. 07 коп. (дата выставления счета 27.10.2023).

Ответчиком не представлено доказательств, что в рамках заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями им произведена оплата за полученные в спорный период коммунальные услуги, в то время как истцом подтверждено несение соответствующих расходов, которые должны быть компенсированы в силу их осуществления и сбережения денежных средств на их оплату ответчиком вне зависимости от наличия у последнего договорных правоотношений, в рамках которых такие расходы могли бы быть оплачены. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме в размере 132 767 руб. 38 коп.

Также истцом заявлены требования о взыскании процентов в размере 10 314 руб. 59 коп. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 3 статьи 395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Согласно произведенному расчету, сумма законной неустойки за техническое обслуживание составила 5 759 руб. 30 коп. и за коммунальные услуги - 4 555 руб. 29 коп.

Расчет проверен судом, признан правильным, с ответчика в пользу истца следует взыскать законную неустойку в размере 10 314 руб. 59 коп. 

Помимо суммы задолженности в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 5 292 руб. государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Балтис Плаза» в пользу акционерного общества Банк «Советский» 132 767 руб. 38 коп. – основной долг, 10 314 руб. 59 коп. – неустойку за просрочку, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 292 руб. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                            Корчагина Н.И.