АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693024, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28

тел./факс. (4242) 460-945,460-952, сайт http://sakhalin.arbitr.ru

электронная почта info@sakhalin.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4443/2022

г. Южно-Сахалинск

14 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2022 года, в полном объеме решение изготовлено 14 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Дремова Ю. А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Потапенко С.И, 

в режиме веб-конференции (онлайн - заседание),

с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Администрации муниципального образования «Курильский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о сохранении нежилого здания «гостиничный комплекс» по адресу: 

<

...>, общей площадью 666,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту объекта, составленному кадастровым инженером ФИО2 по состоянию на 20 июня 2022 года;

о признании права собственности на нежилое здание «гостиничный комплекс» в реконструированном состоянии, обшей площадью 666,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501, по адресу: 

<

...> д 12/3,

третье лицо - Муниципальное казенное учреждение «Управление капитального строительства Курильского городского округа».

при участии: от ФИО1 – представитель ФИО3 по доверенности от 04.10.2022, представлен документ о высшем юридическом образовании, от Администрации муниципального образования «Курильский городской округ» - представитель ФИО4 по доверенности от 17.11.2022, представлен документ о высшем юридическом образовании (онлайн-участие).

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1  (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Курильский городской округ»  (далее – ответчик, Администрация) с указанным иском.

Определением суда от 06.09.2022 заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 18.10.2022.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное казенное учреждение «Управление капитального строительства Курильского городского округа»

Определением суда от 18.10.2022 дело назначено к судебному разбирательству на 07.12.2022.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ТУ Росимущества в Сахалинской области, Управление Росреестра по Сахалинской области, Министерство обороны Российской Федерации, ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ "ДАЛЬНЕВОСТОЧНОЕ ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

06.12.2022 в суд в электронном виде от Администрации поступил отзыв, в котором ответчик указывает, что не будет возражать против удовлетворения заявленных требований, если в ходе судебного разбирательства будет установлено соответствие самовольной постройки требованиям законодательства.

Также Администрация представила выписку из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Курильский городской округ».

07.12.2022 в суд в электронном виде от ФГКУ «Дальневосточное ТУИО» Минобороны России поступил отзыв, согласно которому спорные земельные участки и объект недвижимости на учете Учреждения не числятся.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Администрации в судебном заседании заявил, что не возражает против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Министерства обороны Российской Федерации заявил, что право притязаний претензий к спорному объекту не имеется.

Представитель ФГКУ "ДАЛЬНЕВОСТОЧНОЕ ТУИО" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ заявил, что претензий к спорному объекту не имеется.

Протокольным определением от 07.12.2022 Министерство обороны Российской Федерации и ФГКУ "ДАЛЬНЕВОСТОЧНОЕ ТУИО" МИНИСТЕРСТВА ОБОРОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ исключены из числа третьих лиц, участвующих в деле.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), согласия участников процесса, рассматривает дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются и на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (названная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от 06.07.2016).

Из вышеуказанных положений гражданского законодательства следует, что факт самовольного строительства (реконструкции) не исключает возможности признания на созданный объект права собственности в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, в 2007 году истцом был приобретен по договору купли-продажи от 01.07.2007 проект жилого дома на арендуемом земельном участке, находящимся в районе пересечения пер. Строительный и ул. Курильская в г. Курильск Сахалинской области.

Постановлением Главы Администрации муниципального образования «Курильский городской округ» от 10.03.2011 № 94 истцу был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:26:0000007:0013, площадью 285 кв.м., расположенный по адресу: г. Курильск, пересечения пер. Строительный и ул. Курильской, для индивидуального жилищного строительства сроком на 3 года.

Постановлением Администрации муниципального образования «Курильский городской округ» от 13.02.2019 № 151 и на основании договора купли-продажи от 13.02.2019 № 111 истцу был предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 65:26:0000007:952, площадью 230 кв.м., расположенный по адресу: г. Курильск, пересечения пер. Строительный и ул. Курильской, под индивидуальное жилищное строительство.

На земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:952 истцом было возведено здание - индивидуальный жилой дом, общей площадью 413,3 кв.м. с кадастровым номером 65:26:0000007:1401, расположенное по адресу РФ Сахалинская область Курильский городской округ 

<

...>. На указанное здание истец зарегистрировал право собственности, о чем имеется запись в ЕГPH от 11.01.2019 года за № 65:26:0000007:1401-65/027/2019-1.

03 июля 2019 года Постановлением Администрации муниципального образования «Курильский юродской округ» № 637 был изменен на вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 65:26:0000007:952 из земель населенных пунктов - «Для размещения гостиницы».

Собранием муниципального образования «Курильский городской округ»  от 03 декабря 2019 года в соответствии с законодательством РФ и заключением межведомственной комиссии было принято решение № 78: Перевести жилое помещение «здание жилой дом», расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 65:26:0000007:1401, площадью 413,3 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:952, в нежилое помещение «здание гостиничного комплекса».

Так как во время проведения реконструкции путем пристройки помещения истцу необходимо было увеличить земельный участок, истец обратился в Администрацию за предоставлением в аренду дополнительного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 65:26:0000007:102 на основании Договора купли-продажи от 15.11.2021 № 152 был передан истцу Администрацией МО «Курильский городской округ» в собственность.

Путем объединения двух смежных участков с кадастровыми номерами 65:26:0000007:952 и 65:26:0000007:102 был образован единый земельный участок с кадастровым номером 65:26:0000007:1501.

В настоящее время здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501, принадлежащим истцу на праве собственности, о чем имеется запись в ЕГРН 65:26:0000007:1501-65/027/2022-1 от 15.02.2022, с разрешенным видом использования: Для размещения гостиницы.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Следовательно, в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 в соответствии со статьей 40 ЗК РФ индивидуальный предприниматель является лицом, управомоченным как его собственник совершать спорную реконструкцию.

Как следует из отзыва Администрации, решение о подготовке и утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания), в которую входит земельный участок с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 не принималось.

В то же время, согласно исковому заявлению, начиная с 2017 года истцом проводились подготовительные работы: проведены инженерно-геологические изыскания, инженерно-геодезические изыскания, произведены инженерно- строительные расчеты, обследовано здание ООО «Биолит», в связи с этим был подготовлен проект на реконструкцию. В проекте № 58.17/008, подготовленном ООО «АРХПРОЕКТ» от 2017 года, было предусмотрено террасное проектировании, что подразумевает «интеграцию» здания в ландшафт. Одним из главных приемов – подчинение архитектуры здания перепадам рельефа, в зданиях, построенных по принципу «интеграции», главным средством выразительности становится форма, выражающая ступенчатую динамику. После подготовки документов истцом были завезены материалы и заключены договоры на строительство, установку пожарно-охранной сигнализации и видеонаблюдения.

В период апрель 2021 – март 2022 года истцом была произведена реконструкция здания путем обустройства мансардного этажа и пристройки к зданию, чем увеличена общая площадь до 666,4 кв.м. 

В нюне 2022 года истец обратился в Администрацию МО «Курильский городской округ» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом Администрации от 20.07.2022 № 378 истцу было отказано в выдаче такого разрешения в связи с тем, что истцом в нарушение пункта 2.6. административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию» (далее - Регламент), утвержденного Постановлением администрации муниципального образования «Курильский городской округ» от 30.07.2021 № 570, не представлен полный пакет документов для целей получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах суд с учетом положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ суд признает спорное нежилое здание «гостиничный комплекс» в реконструированном состоянии общей площадью 666,4 кв.м. самовольной постройкой.

Как следует из материалов дела и не оспаривается самим истцом, работы по реконструкции спорного объекта недвижимости (здания гостиничного комплекса), производились в отсутствии предусмотренного статьей 51 ГрК РФ разрешения на такую реконструкцию.

Вместе с тем, в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление 10/22) разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенного разъяснения следует, что при отсутствии у лица, создавшего самовольную постройку, разрешения на строительство суду при разрешении спора о признании права собственности на самовольную постройку необходимо установить:

- предпринимало ли это лицо надлежащие меры к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию;

- не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Указанная позиция приведена также в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).

Определяя факт того, предпринимались ли индивидуальным предпринимателем какие-либо надлежащие меры к легализации самовольной постройки, суд установил, что истцом предпринимались надлежащие меры к легализации самовольно реконструируемой постройки. Поскольку, как указано выше, в нюне 2022 года истец обратился в Администрацию МО «Курильский городской округ» с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом Администрации от 20.07.2022 № 378 истцу было отказано в выдаче такого разрешения.

Исследуя вопрос о том, соответствует ли спорная реконструкция установленным требованиям градостроительных и строительных норм и правил и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, суд принимает во внимание выводы представленного истцом в материалы дела заключения № 04-22 по результатам технического обследования здания гостиничного комплекса по адресу: Сахалинская область, о. Итуруп, 

<

...>.

Указанное заключение было подготовлено в соответствии с договором № 11 от 05.05.2022 экспертом по проведению строительно-технической экспертизы ФИО5. Согласно выводам эксперта, техническое состояние здания, находящегося по адресу: 

<

...> д 12/3, в котором расположен Гостиничный комплекс, характеризуется согласно межгосударственного стандарта ГОСТ 31937-2011 «Работоспособное техническое состояние». Соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и пригоден для эксплуатации. При возведении Объекта не допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил. Объект подвергся реконструкции в соответствии с разработанным проектом ООО «Архпроект», № проекта 58.17/008. Объект не создает угрозу жизни и здоровью находящихся в нем и окружающих его людей. Полностью соответствует требованиям энергетической эффективности и требованиям по оснащенности объектов капитального строительства приборами учета потребляемых энергетических ресурсов. Объект не представляет угрозы жизни и здоровью находящихся в нем и окружающих его людей.

В соответствии с частями 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Изучив заключение эксперта ФИО5 № 04-22 по правилам статей 71 и 86 АПК РФ, суд установил, что оно соответствует требованиям, установленным действующим законодательством, содержит в себе полное и всестороннее описание хода и результатов произведенных исследований с указанием и обоснованием методов исследования и используемой литературы, дает ответ на поставленный перед экспертом вопрос. В процессе исследования экспертом не допущено ошибок методического характера, нарушений норм закона, которые могли бы повлиять на сделанные выводы, вследствие чего основания для сомнений в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют.

Квалификация эксперта, проводившего экспертизу (ФИО5) соответствует требованиям, предусмотренным действующим законодательством.

При этом никем из лиц, участвующих в деле, в том числе ответчиком, указанные выводы эксперта не оспаривались, ходатайство о проведении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ не заявлялось.

На основании изложенного суд признает заключение эксперта ФИО5 № 04-22 надлежащим доказательством по делу того факта, что реконструированный объект соответствует установленным требованиям градостроительных и строительных и иных технических норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Далее, Решением Собрания Курильского городского округа от 13.11.2014 № 91 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования «Курильский городской округ» (далее - Правила).(http://admkurilsk.tmweb.ru/images/downloads/sbr/14 sessiia/2014-14-rs- 9 l.doc.zip).

Статьей 34 Правил определены градостроительные регламенты общественно-деловых зон.

Зоны «ОД» - общественно-деловые зоны выделяются для формирования городских и сельских центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения.

Плотность застройки принимается в соответствие с функциональным назначением объектов строительства и архитектурно-планировочным решением.

Этажность застройки не более 3-х этажей. Высота зданий не более 15 метров.

Одними из Основных видов разрешенного использования недвижимости в территориальной зоне – общественно-деловой застройке являются, в том числе, гостиницы, гостевые дома; 

Земельный участок, согласно фрагменту карты территориальных зон г. Курильска, предоставленному Администрацией, расположен на землях населенных пунктов, в зоне «ОД» - общественно – деловой. Следовательно, реконструированное здание гостиничного комплекса соответствует требованиям градостроительных регламентов, предусмотренных статьей 34 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования «Курильский городской округ». Фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 и объекта капитального строительства соответствует разрешенному использованию земельных участков и объектов капитального строительства, предусмотренному Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования «Курильский городской округ».

Таким образом, учитывая, что истцом доказана совокупность обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимых для удовлетворения требования о признании права собственности на самовольную постройку, то настоящие исковые требования подлежат удовлетворению.

Требование о сохранении нежилого здания «гостиничный комплекс» по адресу: 

<

...>, общей площадью 666,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту объекта, составленному кадастровым инженером ФИО2 по состоянию на 20 июня 2022 года, удовлетворению не подлежит поскольку не направлено на восстановление нарушенных или оспариваемых прав истца, так как оно не затрагивает его прав и законных интересов. В связи с этим при непредставлении истцом конкретных доказательств того, что тем или иным актом или нарушением непосредственно затрагиваются его права и законные интересы, суд отказывает в иске, так как условием предоставления судебной защиты является необходимость восстановления нарушенного или оспариваемого права. Это связано с тем, что судебная защита является исключительным способом защиты, который применяется в случае, если другие способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя. При этом принцип судебной защиты предполагает восстановление действительного права или нарушенного интереса, а несуществующее право или неправомерный интерес судебной защите не подлежат, что влечет отказ в иске.

Судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

По указанным основаниям судебные издержки суд возлагает на истца.

В соответствии с п. 1 ч. 1  ст. 333.40 Налогового кодекса РФ истцу подлежит возврату из федерального бюджета излишне оплаченная государственная пошлина в сумме 29 377 рублей.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности в отношении объекта капитального строительства: нежилое здание «гостиничный комплекс» в реконструированном состоянии, обшей площадью 666,4 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501, по адресу: 

<

...> д 12/3.

В удовлетворении требования о сохранении нежилого здания «гостиничный комплекс» по адресу: 

<

...>, общей площадью 666,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:26:0000007:1501 в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту объекта, составленному кадастровым инженером ФИО2 по состоянию на 20 июня 2022 года, отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в сумме 29 377 рублей. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья

Ю.А. Дремова