АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А48-2016/2016

г.Калуга

15 мая 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10.05.2017

Полный текст постановления изготовлен 15.05.2017

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Лукашенковой Т.В.,

судей Бессоновой Е.В., Смирнова В.И., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меженным А.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Модуль Инвест Строй» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): ФИО1 – представитель (доверенность от 02.05.17);

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): ФИО2 –  представитель (доверенность от 09.01.2017 № 13);

от общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИННН 7707083893) в лице Орловского отделения: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от ФИО3: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от ФИО4: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от ФИО5: не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 (судья Карасев В.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Семенюта Е.А., Донцов П.В.) по делу № А48-2016/2016,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Модуль Инвест Строй» (далее – заявитель, Общество, ООО «Модуль Инвест Строй») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (далее – Управление, Управление Росреестра по Орловской области, регистрирующий орган) сообщения об отказе в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 и обязании Управления осуществить регистрационные действия (с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассматривалось с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «ИнтерСтрой» (далее - ООО «ИнтерСтрой»), публичного акционерного общества «Сбербанк России» в лице Орловского отделения № 8595 (далее - ПАО «Сбербанк России»), ФИО3, ФИО5.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Управление обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ее заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела.

ООО «Модуль Инвест Строй» в отзыве на кассационную жалобу просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба в соответствии со статьей 153.1 АПК РФ рассмотрена в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Орловской области.

ООО «ИнтерСтрой», ПАО «Сбербанк России», ФИО3, ФИО5, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в суд округа своих представителей не направили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием рассмотрения дела в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе, представитель Общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу,

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат, исходя из следующего.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между ООО «Модуль Инвест Строй» (участник - 1) и ООО «ИнтерСтрой» (участник - 2) заключен договор участия в долевом строительстве № 1 (далее - договор от 15.09.2015 № 1) на объекты долевого строительства: квартиры №№ 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 12, 13, 16, 17, 18, 20, 21, 24, 29, 33, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 58, 59, 61, 64, 65, 66, 67, 70, 72, 73, 76, 77, 79, 82, 83, 84, 85, 88, 90, 91, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109, 112, 113, 114, 115, 116, 118, 124, 125, 126, 128, 129, 130, 131, 132, 135, расположенные по адресу: 

<

...> (всего 87 квартир).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что участник - 1 в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц обязуется построить (создать) многоквартирный дом, в состав которого входит объект долевого строительства по адресу: 

<

...>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать квартиры (в состоянии, указанном в пункте 9.4 договора) и общее имущество в жилом доме участнику - 2, который обязуется уплатить указанную в договоре цену и принять в собственность квартиры по правилам данного договора.

В пункте 3.1 стороны установили, что цена договора определяется из суммы цен на квартиры, указанные в пунктах 1.1.1. - 1.1.87, и на дату его подписания составляет 185 533 471 руб.

Согласно пункту 3.3 договора участник - 2 уплачивает цену договора в срок до 31.12.2015 в размере 185 533 471 руб. путем внесения или перечисления денежных средств, соответственно в кассу или на расчетный счет участника - 1.

Плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию определен как IV квартал 2015 года (1 этап строительства) (пункт 6.1 договора). 

Указанный договор 18.09.2015 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Орловской области.

Между ПАО «Сбербанк России» в лице Орловского отделения № 8595 и ООО «ИнтерСтрой» 24.09.2015 заключен договор ипотеки № 630514012/И-8, предметом которого является передача в залог Банку объектов недвижимости - 87 квартир, 1 магазина, 1 офиса общей площадью 6 427,93 кв.м в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>, права на которые подтверждаются договорами участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 (права требования на квартиры) и № 1/1 (права требования на офис и магазин).

Кроме того, в период исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 между ООО «ИнтерСтрой» (цессионарий) и физическими лицами ФИО5, ФИО3 (соответственно цеденты) с согласия ООО «Модуль Инвест Строй» заключены соглашения об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 № 59 и от 19.11.2015 № 67, согласно которым ООО «ИнтерСтрой» уступило право требования от ООО «Модуль Инвест Строй», возникшее на основании договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1, передачи в собственность объекта долевого строительства: в отношении ФИО5 - 3-х комнатной квартиры под номером 59 за 2 900 000 руб.; в отношении ФИО3 - 2-х комнатной квартиры под номером 67 за 2 189 000 руб.

В пункте 1.3 указанных соглашений стороны указали, что цедентами право требования на квартиры оплачено цессионарию полностью.

Соглашения об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 № 59 и от 19.11.2015 № 67 также в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Орловской области 26.11.2015 и 27.11.2015.

Поскольку в предусмотренные договором сроки Общество не оплатило цену договора, ООО «Модуль Инвест Строй» 11.01.2016 направило в адрес ООО «ИнтерСтрой» требование о необходимости уплаты цены по договору участия в долевом строительстве № 1 и другим договорам участия в долевом строительстве и потребовало уплаты задолженности в общем размере 216 614 231 руб. в кратчайшие сроки. В указанном письме застройщик также предупредил ООО «ИнтерСтрой», что в случае не оплаты застройщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть договоры участия в долевом строительстве.

Ввиду неуплаты суммы договора и после направления претензии, ООО «Модуль Инвест Строй» письмом от 12.02.2016, полученным ООО «ИнтерСтрой», уведомило участника - 2 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 и расторжении договора в одностороннем порядке. 

В связи с расторжением договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 в одностороннем порядке ООО «Модуль Инвест Строй» обратилось в Управление Росреестра по Орловской области с заявлением о внесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее – ЕГРП) о расторжении договора.

05.04.2015 сообщением № 57/014/006/2016-51 регистрирующий орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации, а затем сообщением от 05.05.2016 № 57/014/006/2016-51 отказал в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что с учетом наличия зарегистрированных договоров уступки права требования произошла перемена лиц в обязательстве и при этом не представлено доказательств направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора от 15.09.2015 № 1 в адрес сторон договора ФИО5, ФИО3, равно как и документов, подтверждающих расторжение договора от 15.09.2015 № 1 с указанными лицами, а также в связи с наличием в ЕГРП действующей записи об ипотеке в силу закона, заявление о прекращении которой не представлено.

Общество посчитало указанный отказ в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора не соответствующим требованиям законодательства и нарушающим права и законные интересы заявителя и оспорило его в арбитражном суде.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о несоответствии оспариваемого отказа в государственной регистрации требованиям Закона о государственной регистрации и нарушении прав и законных интересов Общества.

Между тем, судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав.

Право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено также главой 24 АПК РФ.

Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 упомянутого Закона; истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям, установленным Законом о государственной регистрации, и если иное не установлено законодательством Российской Федерации, не допускается.

Право застройщика в одностороннем порядке отказаться от договора участия в долевом строительстве в случае просрочки внесения дольщиком более чем на два месяца цены договора и порядок прекращения договора в таком случае предусмотрены статьями 5, 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Статьей 25.1 Закона о государственной регистрации установлены особенности государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Пунктом 4 названной статьи определен порядок регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве, в том числе в случае одностороннего отказа от его исполнения. В этом случае к заявлению о государственной регистрации должна быть приложена копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

Судами двух инстанций установлено, что к заявлению Общества, поданному в регистрирующий орган, были приложены документы, подтверждающие ООО «ИнтерСтрой» об одностороннем отказе Общества от исполнения договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1 и расторжении договора в одностороннем порядке.

Вместе с тем, ФИО3, ФИО5 как сторонам договора уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора не направлялись.

Как установлено судами, на основании соглашений об уступке права требования (цессии) от 19.11.2015 № 59 и от 19.11.2015 № 67 ООО «ИнтерСтрой» уступило право требования к ООО «Модуль Инвест Строй», возникшее на основании договора участия в долевом строительстве от 15.09.2015 № 1, передачи в собственность объекта долевого строительства: ФИО5 (квартиры № 59); ФИО3 (квартиры № 67).

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В силу части 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно статье 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Обязанность застройщика по передаче будущего объекта долевого участия участнику долевого строительства возникает на основании договора участия в долевом строительстве и прекращается с момента расторжения договора. Соглашение об уступке прав требования свидетельствует лишь о переходе прав требования возникших на основании договора участия в долевом строительстве, к новому лицу, не являясь самостоятельным основанием возникновения прав и обязанностей.

Таким образом, уступив права и обязанности в отношении объекта долевого строительства ФИО3 и ФИО5, ООО «ИнтерСтрой» выбыло из договора участия в долевом строительстве в объеме переданных прав и обязанностей. Указанные физические лица в силу пункта 1 статьи 11 Закона № 214-ФЗ являются новыми участниками долевого строительства, и соответственно,  стороной  договора (новыми кредиторами) в объеме переуступленных прав и обязанностей.

Частями 3, 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика в случае наличия оснований для одностороннего отказа от исполнения договора направить соответствующее уведомление участнику долевого строительства - стороне договора.

Пунктом 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации предусмотрено, что к заявлению  о внесении записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве должно быть приложено уведомление другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно пункту 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Вместе с тем, вышеуказанные требования в части уведомления ФИО3 и ФИО5 заявителем не исполнены, при этом заявитель просил внести запись о расторжении договора участия в долевом строительстве в полном объеме.

При указанных обстоятельствах по данному основанию Управление законно и обоснованно отказало в государственной регистрации внесения записи в ЕГРП о расторжении договора участия в долевом строительстве в силу абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации.

Ссылка судов на определения Арбитражного суда Орловской области от 29.07.2016 и от 12.08.2016, вынесенные в рамках дела № А48-979/2016 о несостоятельности (банкротстве), о включении в реестр требований ФИО5 и ФИО3 о передаче ООО «Модуль Инвест Строй» жилых помещений, является необоснованной, поскольку не свидетельствует о наличии оснований для несоблюдения вышеуказанных требований Закона о государственной регистрации. Более того, основаниями для вынесения названных судебных актов также явились выводы о наличии у нового участника долевого строительства прав требования, возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, суд округа отмечает, что Законом № 214-ФЗ регистрация прекращения договора участия в долевом строительстве не поставлена в зависимость от регистрации прекращения ипотеки права требования, в связи с чем данное основание указано регистрирующим органом в оспариваемом отказе избыточно, что однако, не привело к незаконному отказу в госрегистрации по вышеуказанным основаниям.

Исходя из того, что фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, установлены арбитражными судами, но судами неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным отменить решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, и, не передавая дела на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.09.2016 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 по делу № А48-2016/2016 отменить.

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяТ.В. Лукашенкова

СудьиЕ.В. Бессонова

В.И. Смирнов