АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-28087/23

11 декабря 2023 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   04 декабря 2023 г.

Полный текст решения изготовлен            11 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Донстрой» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности, пени,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 23.03.2023,

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 20.09.2023,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону  (далее - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Донстрой»  (далее - ответчик)  о взыскании 1 102 102,52 руб. задолженности, 15 704,96 руб. пени, пени по день фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании на 04 декабря 2023 года на 11 часов 00 минут. После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону как арендодателем и обществом с ограниченной ответственностью «Донстрой» как арендатором заключен договор аренды земельного участка № 37713 от 29.11.2018, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ворошиловский район, 6А мкр. Северного жилого массива площадью 17889 кв.м, кадастровый номер 61:44:0000000:154307, для строительства 6-ти объектов капитального строительства: многоквартирных жилых домов, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, средней этажностью 10 этажей.

В соответствии с пунктом  2.1. договор заключен на срок с момента регистрации настоящего договора до 23 декабря 2020 года.

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы установлен  в сумме 1 701 898 рублей 97 копеек в год. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями от общей суммы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Факт передачи земельного участка арендатору подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 29.11.2018.

Согласно дополнительному соглашению от 26.04.2022 № 2 срок аренды участка устанавливается до 23.12.2025.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и  части  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. 

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (статья 310 Кодекса).

В исковом заявлении истец просит взыскать задолженность в размере 1 102 102 рубля 52 копейки. 

Ответчик возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что на спорном земельном участке возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию и на помещения в них зарегистрированы права их собственников, в связи с чем земельный участок указанной площади перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома.

Рассмотрев указанный довод, суд счел его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В силу статей 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры). 

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. 

По смыслу разъяснений, данных в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в том случае, когда земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно разъяснениям, данным по применению статьи 16 Вводного закона и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, изложенным в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. 

Из приведенных разъяснений следует, что собственники помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, занятого этим домом, пользуются всеми правами законных владельцев, а публично-правовое образование не вправе распоряжаться этим участком и соответственно получать плату за пользование участком.

Как следует из материалов дела, в соответствии с проектом планировки территории комплексной застройки земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:154307, расположенном в Ворошиловском районе, 6А микрорайон Северного жилого района г. Ростова-на-Дону, ответчик осуществил межевание с учетом целевого использования определенных частей земельного участка.

В результате межевания (раздела) из общей площади изменяемого единого участка образовались новые участки с кадастровыми номерами: 61:44:0000000:174118 площадью 874 кв.м.; 61:44:0000000:174119 площадью 234 кв.м.; 61:44:0000000:174120 площадью 1756 кв.м., а также измененный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:154307 в измененных границах площадью 17889 кв.м. под застройку многоквартирных домов с элементами благоустройства.

Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:154307 предоставлен ответчику с аукциона для комплексного освоении под жилищное строительство, договор аренды № 35271 от 17.04.2014.

Комплексная застройка жилыми домами осуществляется поэтапно. По актуальным сведениям из ЕГРН многоквартирные дома, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, бул. ФИО4, 1е, строения 1 и 2, были введены в эксплуатацию па основании разрешения на строительство от 23.06.2020 № 61-310-913709-2020.

Здание МКД по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ "Город Ростов-на-Дону", 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0000000:175300 был поставлен на государственный кадастровый учет 10.08.202020.

Здание МКД по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, городской округ "Город Ростов-на-Дону", 

<

...>, кадастровый номер 61:44:0000000:175216, был поставлен на государственный кадастровый учет 07.08.2020.

Первая государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства в ЕГРН в составе строения 1 осуществлена 17.08.2020 (КН 61:44:0000000:175341, Россия, Ростовская обл., городской округ "Город Ростов-на-Дону", город Ростов-на-Дону, бул. ФИО4, дом №1е, строение 1, кв. 41, участник долевого строительства - ФИО5).

Первая государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства в ЕГРН в составе строения 4 осуществлена 22.06.2022 (КН 61:44:0000000:180430, Россия. Ростовская обл., городской округ "Город Ростов-на-Дону", город Ростов-на-Дону. бул. ФИО4, дом №1е, строение 4, пом. Н4, участник долевого строительства - ФИО6).

Первым этаном строительства введены в эксплуатацию 1 и 2 дом по Генплану согласно разрешению на ввод объектов в эксплуатацию № 61-310-913709-2020 от 23.06.2020, первый дольщик зарегистрировал право собственности 17.08.2020.

С указанной даты земельный участок площадью 4266 кв.м согласно плану застройки перешел в пользование и владение собственников многоквартирных жилых домов по бул. ФИО4, 1 строение 1 и строение 2.

Застройщик утратил право пользования частью участка с кадастровым номером 61:44:0000000:154307 площадью 4266 кв.м.

Вторым этапом строительства введены в эксплуатацию 3 и 4 дом по Генплану согласно разрешению на ввод объектов в эксплуатацию № 61-310-952109-2022 от 19.05.2022, первый дольщик зарегистрировал право собственности 22.06.2020.

С указанной даты земельный участок площадью 7597,5 кв.м. согласно плану застройки перешел в пользование и владение собственников многоквартирных жилых домов по бул. ФИО4 , 1е, строение 3 и строение 4.

Застройщик утратил право пользования данным участком с кадастровым номером 61:44:0000000:154307 площадью 7597,5 кв.м.

Таким образом, поэтапно из пользования ответчика выбыли земельные участки площадью 4266 кв.м с 17.08.2020, а также 7597,5 кв.м с 22.06.2020.

В настоящее время застройщик завершил строительство последнего этапа — многоквартирные дома 5 и 6, расположенные на земельном участке площадью 6025,5кв.м. согласно генплану застройки. Документы переданы ответчиком на получение разрешения на ввод этих жилых домов в эксплуатацию.

Если предоставленный земельный участок был сформирован для строительства нескольких объектов недвижимости, включая МКД. и строительство осуществляется поэтапно, у застройщика есть основания требовать уменьшения площади арендуемого участка (суммы арендной платы) после ввода каждого МКД в эксплуатацию (точнее, с момента регистрации права собственности первого дольщика).

С учетом изложенных обстоятельств и положений законодательства с момента государственной регистрации права собственности на помещения в указанных домах земельный участок площадью не может быть признан относящимся к государственной собственности. 

Соответственно с этого момента в силу пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора в связи с отсутствием предоставления со стороны арендодателя имущества во временное владение и пользование прекращается обязательство по внесению арендной платы.

Утверждение департамента о том, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на участок не возникло и право департмамента на взыскание арендной платы за пользование участком не прекратилось, основано на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также противоречит сложившейся правоприменительной практике, в частности определению Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443. 

Проверив представленный истцом расчет задолженности с учетом поэтапного введения в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, суд установил отсутствие задолженности по арендной плате в рамках спорного договора.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.